松原市吉糧康郡小區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-10 12:12本頁面
【正文】 平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償還債務(wù)等責(zé)任。二．勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部376376運(yùn)營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090 時 間任 務(wù)2009年3月至12月2010年1月至12月2011年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程9 項目實施進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式?！?項目實施進(jìn)度計劃表本項目工程計劃自2009年3月開工，至2011年6月竣工，總工期3年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排，如下表所示10 投資估算本建設(shè)項目規(guī)劃用地面積約25萬平方米，規(guī)劃總建筑面積接近30萬平方米（），總戶數(shù)約2655戶。其中：建筑物平均按1400元/平方米； 外網(wǎng)按30元/平方米。 暖氣并網(wǎng)10元/平方米。 道路120元/平方米。綠化25元/平方米。建設(shè)單位管理費(fèi)1%。前期費(fèi)用120元/平方米。工程設(shè)計費(fèi)2%。土地使用費(fèi)550元/平方米；拆遷補(bǔ)償費(fèi)120元/平方米。預(yù)備費(fèi)3%。見下表投資估算表。11 融資方案及資金使用計劃，即吉林糧食集團(tuán)有限公司與松原市祥海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合作。項目資金將由兩家共同出資解決。出資比例及利益分成將由雙方協(xié)商確定 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足。序號項 目年 份200920102011小計投資1分年計劃%㎡%㎡%㎡100%㎡2建設(shè)投資 12 財務(wù)評價、銷售稅金及附加估算表，售價按3000元/平方米；，售價5000元/平方米。 萬元。（見附表5）成本中的其他費(fèi)用： %計算（包括廣告費(fèi)用）；（見附表6）（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。%投資回收期＝（見附表9）編制敏感性分析表（見附表10）本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 13 研究結(jié)論與建議．研究結(jié)論吉糧康郡松原住宅小區(qū)項目的研究符合國家、松原地區(qū)的各項法律法規(guī)和各項政策，迎合松原市的整體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，對松原市經(jīng)濟(jì)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到一定的推動作用。選址正確合理，具備建設(shè)條件，各專業(yè)配套條件合適。項目財務(wù)狀況良好，資金使用合理，投入產(chǎn)出效益明顯，有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益?？v觀研究全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強(qiáng)項目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運(yùn)作進(jìn)度。 （3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 附圖、附表附表 財務(wù)評價報表附圖1 《場址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《敏感性分析圖》
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