土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-10 00:16本頁(yè)面
【正文】 224603 0 0 62889 89841 71873商業(yè)銷售回款 12022 0 0 0 0 0車位銷售回款 6480 0 0 0 2592 12022.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、現(xiàn)金流出 207413 51018 7377 24753 25750 3888土地費(fèi)用 50937 50937 0 0 0 70847前期工程費(fèi) 1013 81 294 284 284 0建安工程費(fèi) 51421 0 6171 11827 11827 71基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5485 0 0 2742 0 21597配套設(shè)施費(fèi) 0 0 0 0 0 2742開發(fā)間接費(fèi) 1543 0 278 524 494 0不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3529 0 635 1200 1129 247營(yíng)業(yè)稅及附加 13370 0 0 3459 5084 565銷售費(fèi)用 37391 0 0 2516 3697 4827所得稅預(yù)繳 6077 0 0 1572 2311 3510所得稅清算 12625 0 0 0 0 2194土地增值稅預(yù)繳 2431 0 0 629 924 12625土地增值稅清算 21591 0 0 0 0 21591三、凈現(xiàn)金流 35670 51018 7377 38136 66683 16914累計(jì)現(xiàn)金流 35670 51018 58395 20259 46424 63338四、內(nèi)部收益率 %五、投資回收期（靜態(tài)） 根據(jù)季度現(xiàn)金流量表，可知項(xiàng)目的所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）為 %，投資回報(bào)水平較高。項(xiàng)目投資的靜態(tài)回收周期為 年，資金回收較快。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 敏感性分析對(duì)不同的成交地價(jià)情況下的收益水平進(jìn)行敏感性分析，詳見(jiàn)下表。表 44 敏感性分析**懷柔區(qū) XX 項(xiàng)目收益水平敏感性分析土地成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平米）凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）凈利率內(nèi)部回報(bào)率32909（招標(biāo)底價(jià)） 1200 65719 % %41136（折算點(diǎn)價(jià)格） 1500 61404 % %49363 1800 56107 % %57590 2100 52774 % %65817 2400 48458 % %74045 2700 44143 % %82272 3000 39828 % %注：住宅銷售均價(jià) 8500 元/ 平方米，商業(yè) 12022 元/ 平方米，車位 10 萬(wàn)元/個(gè)。 盈虧平衡分析項(xiàng)目的保本售價(jià)為 5781 元/ 平米，也即項(xiàng)目的銷售均價(jià)不.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告低于該價(jià)格，項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)虧損。在其他條件不變，均價(jià)為 8864 元/ 平米的情況下，項(xiàng)目的保本銷售率為 %。通過(guò)盈虧平衡分析發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的保本售價(jià)低于當(dāng)前該區(qū)域的平均市場(chǎng)價(jià)格，保本銷售率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)住宅平均銷售率和我公司各項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)銷售率。如果不出現(xiàn)政策、管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損的可能性較小。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五部分：綜合分析（SWOT）與建議 項(xiàng)目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系**是公司整個(gè)區(qū)域戰(zhàn)略布局的橋頭堡，市場(chǎng)容量大、發(fā)展?jié)摿Υ?，繼續(xù)加強(qiáng)**區(qū)域的土地儲(chǔ)備，有助于進(jìn)一步提升公司實(shí)力，符合公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。公司 20222022 年銷售資源缺口較大。公司目前已經(jīng)具備和可能獲得的土地資源儲(chǔ)備不足以支撐公司 20222022 年發(fā)展目標(biāo)，且目前土地儲(chǔ)備中公建占了較大的比例。本項(xiàng)目的儲(chǔ)備有利于補(bǔ)充公司 20222022 年住宅類銷售資源，對(duì)于公司上市以后的表現(xiàn)具有很大的支撐意義。本項(xiàng)目容積率低，適合開發(fā)別墅和類別墅住宅，有利于實(shí)現(xiàn)公司向開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。 項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案風(fēng)險(xiǎn)一：項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套不完善項(xiàng)目位于**市郊縣懷柔區(qū)，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，市政公共設(shè)施配套尚不齊全，較為缺乏大規(guī)模商業(yè)配套。目前主要的生活、教育、醫(yī)療配套還要依仗懷柔老城區(qū)。隨著項(xiàng)目所在區(qū)域城市規(guī)劃工作的進(jìn)一步實(shí)施，周邊市政配套將逐步完善。另外項(xiàng)目?jī)?nèi)部未來(lái)進(jìn)一步規(guī)劃幼兒園、超市、.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)所等社區(qū)配套設(shè)施，可以緩解部分配套不足的問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)二：區(qū)域別墅類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值尚待挖掘一方面，懷柔區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，別墅住宅市場(chǎng)地緣型客戶較少，且地緣型客戶需求以消費(fèi)性需求為主，總價(jià)承受能力較低。另一方面，懷柔區(qū)由于與**市中心城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場(chǎng)容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。此外，項(xiàng)目所在的雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值尚待挖掘。未來(lái)產(chǎn)品定位上可以適當(dāng)增加文化內(nèi)涵，調(diào)高產(chǎn)品檔次，提升產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)行差異化營(yíng)銷策略，打造雁棲湖品牌居住區(qū)，以吸引中心城區(qū)客戶前來(lái)置業(yè)。此外隨著 111 國(guó)道的進(jìn)一步整修完善以及京承高速道路的順暢，以及與鄰近的紅螺湖別墅區(qū)互動(dòng)開發(fā)，將逐步挖掘區(qū)域別墅類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值，區(qū)域升值空間巨大。 綜合評(píng)價(jià)（SWOT 分析）優(yōu)勢(shì)：周邊自然條件優(yōu)越，北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn)，有利于打造高品質(zhì)的產(chǎn)品；土地成本較低，經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較高贏利水平；項(xiàng)目地塊規(guī)整，用地集中，利于規(guī)劃；.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目緊鄰懷柔區(qū)最重要的交通線 111 國(guó)道，對(duì)外交通聯(lián)系便利；項(xiàng)目容積率低，規(guī)模較大，有利于樹立公司開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品的市場(chǎng)形象和品牌；符合公司的長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略；劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一般，地緣客戶市場(chǎng)情況不樂(lè)觀；區(qū)域位置比較偏遠(yuǎn)，周邊市政配套不夠齊全；產(chǎn)品若主要面向城區(qū)客戶需求，該類產(chǎn)品的差異化定位和市場(chǎng)銷售問(wèn)題還需要進(jìn)一步關(guān)注和研究。機(jī)會(huì)：**可開發(fā)土地日益稀少以及國(guó)家對(duì)別墅用地的停止審批，使該項(xiàng)目成為不可多得的資源；隨著周邊別墅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣力度的加強(qiáng)，雁棲湖別墅區(qū)的市場(chǎng)形象的進(jìn)一步形成，必將提升區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度。威脅：項(xiàng)目土地成本較低，吸引了其他的開發(fā)商有意與我司爭(zhēng).土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告奪該項(xiàng)目；順義區(qū)別墅和類別墅產(chǎn)品開發(fā)量較大，將對(duì)該項(xiàng)目高端客戶形成一定的分流。 結(jié)論建議綜上分析，本項(xiàng)目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有較高贏利水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的實(shí)施有利于公司在繼續(xù)穩(wěn)定在**市場(chǎng)的品牌形象和市場(chǎng)地位，符合公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營(yíng)層參加該項(xiàng)目的招標(biāo)競(jìng)價(jià)。
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