土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-06 00:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 少量投資需求。目前懷柔區(qū)在售項(xiàng)目極少，除了個(gè)別尾房項(xiàng)目外，新項(xiàng)目只有寬溝九號(hào)和金善名居。整體來看，在售項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模都較小，消化速度較慢。開發(fā)商多為本地企業(yè)，開發(fā)水平不高。整體來說，懷柔區(qū)城區(qū)住宅市場價(jià)格在 48006000 元/平方米之間，城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場價(jià)格在 45005500/平方米。其中需要說明的是新開項(xiàng)目寬溝九號(hào)將目標(biāo)客戶鎖定在**城區(qū)，所以售價(jià)高于區(qū)域整體均價(jià)。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 懷柔別墅市場分析表 22 在售別墅類項(xiàng)目基本情況表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑類型開盤時(shí)間總建筑面積（萬/㎡）容積率地上面積售價(jià)（元/㎡）紅螺湖別墅紅螺湖東岸獨(dú)棟20229 15000天恒別墅山紅螺湖西側(cè)獨(dú)棟、雙拼 2022526 13 12022塞班假日紅螺湖雙拼、聯(lián)排2022528 聯(lián)排 7000山水墅雁棲環(huán)島獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排202212 聯(lián)排 6900；獨(dú)棟 10000歐郡 楊宋鎮(zhèn)獨(dú)棟2022930 20 11500龍山新新廟城鎮(zhèn)獨(dú)棟、雙拼、20223 獨(dú)棟 12500.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告小鎮(zhèn) 聯(lián)排、四合院寬溝九號(hào)橋梓鎮(zhèn)雙拼、疊拼、板樓202210 1疊拼 800010000；雙拼1000012022懷柔區(qū)自然景觀豐富，適宜度假休閑居住，近幾年區(qū)域別墅市場發(fā)展迅速，其中紅螺湖別墅、龍山新新小鎮(zhèn)、別墅山項(xiàng)目是區(qū)域別墅類產(chǎn)品的代表，在整個(gè)**別墅市場也具有一定的知名度。區(qū)別于普通住宅產(chǎn)品，懷柔的別墅需求富有彈性，市場表現(xiàn)因各自景觀條件不同差異較大。但總體來說可以分為三類：（1）高檔別墅產(chǎn)品景觀條件極好，此類別墅較為稀缺，替代產(chǎn)品較少，價(jià)格較高，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在 萬元以上。購買客戶以**城區(qū)客戶為主，功能上以休閑度假為主。以紅螺湖別墅為代表。（2）中檔別墅產(chǎn)品具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)或項(xiàng)目的小景觀環(huán)境較好，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在 12022 元/ 平方米以上。購買客戶以**城區(qū)客戶占較大比例，功能上以休閑度假為主。以龍山新新小鎮(zhèn)和別墅山為代表。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（3）經(jīng)濟(jì)型別墅此類別墅開發(fā)時(shí)間較早，項(xiàng)目環(huán)境比較一般，沒有直接的景觀優(yōu)勢(shì)，但交通便利，距離懷柔城區(qū)較近。銷售均價(jià)在 7000元/平方米以上。購買客戶以地緣型客戶為主，多為第一居所。以塞班假日別墅為代表。 市場總結(jié)和測(cè)算建議 市場分析總結(jié)?懷柔區(qū)的普通住宅市場仍以地緣型客戶為主，需求以消費(fèi)性需求為主，均衡價(jià)格在 50006000 元左右。別墅類產(chǎn)品層次區(qū)分明顯，面向**城區(qū)客戶的高端產(chǎn)品價(jià)格要明顯高于其他產(chǎn)品。所以將目標(biāo)客戶群鎖定在城區(qū)客戶，是項(xiàng)目提高整體盈利率的有效手段。?懷柔區(qū)自然景觀較為豐富，相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢(shì)，雖然距離城區(qū)較遠(yuǎn)，但京承高速道路順暢，由望和橋走京承高速到達(dá)懷柔城區(qū)僅半小時(shí)車程，到達(dá)項(xiàng)目地塊大約 40 分鐘。與其他郊區(qū)項(xiàng)目比較，交通條件屬于中等水平。具備打造類別墅產(chǎn)品的外部條件。?懷柔區(qū)由于與城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。所以懷柔區(qū)別墅產(chǎn)品在價(jià)格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產(chǎn)品。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?項(xiàng)目位于懷柔雁棲鎮(zhèn)，距離雁棲湖僅 5 分鐘車程。由于雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目，此地區(qū)尚未像紅螺湖區(qū)域?yàn)閯e墅客群所認(rèn)知，區(qū)域價(jià)值尚未被挖掘。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主，產(chǎn)品價(jià)格偏低，但雁棲湖具備獨(dú)立打造品牌居住區(qū)的特質(zhì)，區(qū)域價(jià)值升值空間較大。?**市郊區(qū)類別墅的市場表現(xiàn)看，面積較小的類別墅產(chǎn)品銷售情況要好于面積較大的項(xiàng)目。 測(cè)算建議?項(xiàng)目地塊容積率為 ，限高 12 米，根據(jù)建筑密度測(cè)算，做滿建筑規(guī)模需要全部做成 4 層的樓房。考慮到聯(lián)排別墅不宜超過 3 層，4 層疊拼別墅適宜成為此項(xiàng)目的主要建筑類型。?物業(yè)類型建議：疊拼別墅、點(diǎn)式大戶型洋房、中小戶型花園洋房?售價(jià)建議：居住類產(chǎn)品整體均價(jià) 8500 元/平方米，商業(yè)類產(chǎn)品整體均價(jià) 11000 元/ 平方米。?規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡量降低套型面積，可多設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間，提高戶型實(shí)際使用面積；疊拼戶型要考慮戶型拼接；北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn)，要求盡可能最大程度利用；項(xiàng)目地勢(shì)較低，且東側(cè)臨近 111 國道，可在項(xiàng)目東側(cè).土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告布置商業(yè)以阻擋外界視線及道路噪音。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案 項(xiàng)目定位依據(jù)我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的調(diào)查和相關(guān)的市場分析，結(jié)合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況，我們對(duì)項(xiàng)目做如下定位： 疊拼別墅（宗地內(nèi)側(cè)區(qū)域、臨雁棲河區(qū)域）以高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造 200300 平方米戶型為主的疊拼別墅，近可觀水、遠(yuǎn)可觀山。上疊戶型有露臺(tái)，下疊戶型有地下室、花園。 點(diǎn)式大戶型洋房（宗地東側(cè)區(qū)域）以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造以 160200 平方米戶型為主的點(diǎn)式大戶型洋房，270 度觀景，戶戶有入戶花園，多陽臺(tái)、飄窗，注重生活品質(zhì)及使用功能，模糊第一居所及第二居所的概念。 中小戶型花園洋房（宗地外側(cè)區(qū)域）以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造以 70140 平方米戶型為主的休閑度假公寓式花園洋房。90 平米以下戶型可以設(shè)計(jì)部分精裝修產(chǎn)品，滿足都市白領(lǐng)小資的休閑度假需求。.土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度安排項(xiàng)目 2022 年底投標(biāo)取得土地, 2022 年四季度可具備開工條件，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模和市場容量對(duì)產(chǎn)品的吸納程度，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)可以兩期內(nèi)完成，項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年—2022 年 2季度作為銷售周期，在 2022 年 2 季度項(xiàng)目全部銷售并且結(jié)轉(zhuǎn)收入完畢。 重要節(jié)點(diǎn)安排表 31 開發(fā)進(jìn)度安排表重要節(jié)點(diǎn)一期時(shí)間安排二期時(shí)間安排開工2022 年10 月2022 年 1月開盤2022 年 1月2022 年 4月結(jié)構(gòu)封頂2022 年 6月2022 年 9月完成外立面2022 年 8月
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