【正文】 券 主要的參與方： 除了債務(wù)人（即房地產(chǎn)抵押貸款的借款人）、發(fā)起人、 SPV等基本各方以外，還包括以下幾方面的機(jī)構(gòu)： 受托人。指按照發(fā)起人（或 SPV）與受托人的信托法律關(guān)系，受托人受發(fā)起人（或 SPV）的委托，以受托人自己的名義持有信托財(cái)產(chǎn)（基礎(chǔ)資產(chǎn)），滿足基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的要求。 服務(wù)商。指從事管理基礎(chǔ)資產(chǎn)、歸集基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流等相關(guān)活動(dòng)的服務(wù)中介 ） 信用增級(jí)機(jī)構(gòu)。指資產(chǎn)證券化交易各方之外的外部第三方信用提供者。一般是在內(nèi)部信用增級(jí)無(wú)法達(dá)到所需的發(fā)行評(píng)級(jí)時(shí)，需要外部信用增級(jí)機(jī)構(gòu)提供信用支持。 還包括投資者（購(gòu)買(mǎi)證券的投資人）、投資銀行（承銷(xiāo)證券機(jī)構(gòu)）和中介機(jī)構(gòu)（ 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等 ） 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 房地產(chǎn)抵押貸款支持證券是資產(chǎn)證券化的一種重要形態(tài)，而最常見(jiàn)的房地產(chǎn)抵押貸款支持證券就是個(gè)人住房抵押貸款支持證券。 在我國(guó) 2022年底出現(xiàn)了第一個(gè)個(gè)人住房抵押貸款支持證券是“建元 2022— 1個(gè)人住房抵押貸款支持證券” 。這單證券的受托機(jī)構(gòu)和發(fā)行人（ SPV）的是中信信托投資有限責(zé)任公司。此外，中國(guó)工商銀行將作為資產(chǎn)保管機(jī)構(gòu)，香港上海匯豐銀行將作為交易管理機(jī)構(gòu)，中央國(guó)債登記結(jié)算公司將作為證券登記托管和支付代理機(jī)構(gòu)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)行程序： 發(fā)起人（或委托人）確定實(shí)施資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 發(fā)起人向發(fā)行人（ SPV）出售證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)，或委托人將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)。 完善交易結(jié)構(gòu)，進(jìn)行內(nèi)部評(píng)級(jí) 信用增級(jí) 發(fā)行評(píng)級(jí) 證券銷(xiāo)售 發(fā)行人獲取證券發(fā)行收入，向發(fā)起人支付基礎(chǔ)資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)價(jià)；或委托人委托的投資銀行向投資者發(fā)行優(yōu)先級(jí)信托利益份額，委托人獲得銷(xiāo)售收入。 安排證券交易 積累現(xiàn)金流，向投資者支付本金和利息 資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 原始權(quán)益人 特殊目的機(jī)構(gòu)（ SPV） 投資者 原始債務(wù)人 服務(wù)人 受托管理人 資信評(píng)級(jí) 信用增級(jí) 住房貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行證券 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 債務(wù)償還 債權(quán) 債務(wù) 債務(wù)償還 住房抵押貸款證券化運(yùn)作流程圖 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 資產(chǎn)證券化一般要經(jīng)歷三個(gè)方面的過(guò)程即：資產(chǎn)重組、風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用增級(jí)。資產(chǎn)重組的核心思想是通過(guò)資產(chǎn)的重新組合，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，著重從資產(chǎn)收益的角度來(lái)加強(qiáng)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流。而風(fēng)險(xiǎn)隔離則著重從資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)保證基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，是關(guān)于資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重新分割和重組。信用增級(jí)則通過(guò)各種信用增級(jí)方式來(lái)保證和提高整個(gè)證券資產(chǎn)的信用級(jí)別。包括外部信用增級(jí)和內(nèi)部信用增級(jí)。外部信用增級(jí)主要由第三方提供信用支持，內(nèi)部信用增級(jí)主要由資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)的自身設(shè)計(jì)來(lái)完成。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts， REITs)，是從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托。具體而言，是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開(kāi)發(fā)行收益憑證 (如基金單位、基金股份等 )，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （一）房地產(chǎn)投資信托基金特征 房地產(chǎn)投資大眾化（使眾多的小額投資者均可參加房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)；有利于房地產(chǎn)投資資金的快速籌集） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化（ “ 不動(dòng)產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)化為 “ 動(dòng)產(chǎn) ” ） 專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)管理，風(fēng)險(xiǎn)較小 流動(dòng)性強(qiáng)，收益穩(wěn)定（房地產(chǎn)證券買(mǎi)賣(mài)手續(xù)簡(jiǎn)單；房地產(chǎn)證券收益穩(wěn)定，并且不斷增值） 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢(shì)和作用： 面向中小投資者 流動(dòng)性強(qiáng) 增值潛力 有效地分散風(fēng)險(xiǎn)和投資組合管理 抵御通貨膨脹 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （三）房地產(chǎn)信托投資基金在各國(guó)的發(fā)展 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)在美國(guó)和澳洲有著較長(zhǎng)時(shí)間的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，亦被證明為有效的房地產(chǎn)投資工具。近年來(lái)， REITs已經(jīng)趨于國(guó)際化，在日本、新加坡、南韓以及最近的臺(tái)灣都紛紛成立了 REITs，美國(guó)、澳洲、日本和新加坡 REITs的回報(bào)率表現(xiàn)皆優(yōu)越于股市或直接房地產(chǎn)投資。在亞洲，傳統(tǒng)的大規(guī)模地產(chǎn)投資多集中于上市房地產(chǎn)公司，自亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟與透明，房地產(chǎn)投資信托的股價(jià)一直升值，年分紅可高于指數(shù)股的平均值，年回報(bào)率平均可達(dá) 30%左右。主要投資對(duì)象集中在零售業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公類(lèi)地產(chǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （四）分類(lèi) 按投資業(yè)務(wù)的不同可分為三大類(lèi) : ① 資產(chǎn)類(lèi)信托：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金。 ②房地產(chǎn)貸款類(lèi)信托：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券，其主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入； ③混合信托：同時(shí)經(jīng)營(yíng)上述兩種形式的業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類(lèi)投資。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資基金還有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用共同基金組織形式的基本屬于開(kāi)放式基金，而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少，約占 30％。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行必需的條件： (1)由專(zhuān)家或受托人經(jīng)營(yíng) (2)基金公司的財(cái)務(wù)公開(kāi) (3)采取股票或受益憑證形式 ， 可上市交易 (4)至少 75%的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn) ， 投資任何一種有價(jià)證券不得超過(guò) 10% (5)至少 75%的收益來(lái)源于與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)投資 ， 20%的總收益可來(lái)自于股利或利息 (6)必須將 90%以上的稅后收益分配給投資者 第三節(jié) 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITS ）在美國(guó)發(fā)展較快的一個(gè)重要原因是 REITS能享受稅收優(yōu)惠。首先， REITS作為人的集合不存在公司稅的問(wèn)題；其次，美國(guó)法律規(guī)定，REITS投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。 1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)就通過(guò)了議案，修訂 《 國(guó)內(nèi)稅收法典 》 ，使 REITS享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無(wú)需交稅。 而在我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度的條件下，若 REITS沒(méi)有相對(duì)于其他房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展受到一定影響。