【正文】 券 主要的參與方： 除了債務(wù)人（即房地產(chǎn)抵押貸款的借款人）、發(fā)起人、 SPV等基本各方以外，還包括以下幾方面的機構(gòu)： 受托人。指按照發(fā)起人（或 SPV）與受托人的信托法律關(guān)系，受托人受發(fā)起人（或 SPV）的委托，以受托人自己的名義持有信托財產(chǎn)（基礎(chǔ)資產(chǎn)），滿足基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險隔離的要求。 服務(wù)商。指從事管理基礎(chǔ)資產(chǎn)、歸集基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流等相關(guān)活動的服務(wù)中介 ） 信用增級機構(gòu)。指資產(chǎn)證券化交易各方之外的外部第三方信用提供者。一般是在內(nèi)部信用增級無法達到所需的發(fā)行評級時，需要外部信用增級機構(gòu)提供信用支持。 還包括投資者（購買證券的投資人）、投資銀行（承銷證券機構(gòu)）和中介機構(gòu)（ 信用評級機構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等 ） 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 房地產(chǎn)抵押貸款支持證券是資產(chǎn)證券化的一種重要形態(tài)，而最常見的房地產(chǎn)抵押貸款支持證券就是個人住房抵押貸款支持證券。 在我國 2022年底出現(xiàn)了第一個個人住房抵押貸款支持證券是“建元 2022— 1個人住房抵押貸款支持證券” 。這單證券的受托機構(gòu)和發(fā)行人（ SPV）的是中信信托投資有限責(zé)任公司。此外，中國工商銀行將作為資產(chǎn)保管機構(gòu)，香港上海匯豐銀行將作為交易管理機構(gòu)，中央國債登記結(jié)算公司將作為證券登記托管和支付代理機構(gòu)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 資產(chǎn)證券化的基本運行程序： 發(fā)起人（或委托人）確定實施資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 發(fā)起人向發(fā)行人（ SPV）出售證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)，或委托人將證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)定為信托財產(chǎn)。 完善交易結(jié)構(gòu)，進行內(nèi)部評級 信用增級 發(fā)行評級 證券銷售 發(fā)行人獲取證券發(fā)行收入，向發(fā)起人支付基礎(chǔ)資產(chǎn)購買對價；或委托人委托的投資銀行向投資者發(fā)行優(yōu)先級信托利益份額，委托人獲得銷售收入。 安排證券交易 積累現(xiàn)金流，向投資者支付本金和利息 資信評級機構(gòu) 信用增級機構(gòu) 原始權(quán)益人 特殊目的機構(gòu)（ SPV） 投資者 原始債務(wù)人 服務(wù)人 受托管理人 資信評級 信用增級 住房貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行證券 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 債務(wù)償還 債權(quán) 債務(wù) 債務(wù)償還 住房抵押貸款證券化運作流程圖 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 一、房地產(chǎn)抵押貸款支持證券 資產(chǎn)證券化一般要經(jīng)歷三個方面的過程即：資產(chǎn)重組、風(fēng)險隔離、信用增級。資產(chǎn)重組的核心思想是通過資產(chǎn)的重新組合，實現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，著重從資產(chǎn)收益的角度來加強基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流。而風(fēng)險隔離則著重從資產(chǎn)風(fēng)險的角度來保證基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，是關(guān)于資產(chǎn)風(fēng)險的重新分割和重組。信用增級則通過各種信用增級方式來保證和提高整個證券資產(chǎn)的信用級別。包括外部信用增級和內(nèi)部信用增級。外部信用增級主要由第三方提供信用支持，內(nèi)部信用增級主要由資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)的自身設(shè)計來完成。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts， REITs)，是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托。具體而言，是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證 (如基金單位、基金股份等 )，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險共擔(dān)的一種融資模式。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （一）房地產(chǎn)投資信托基金特征 房地產(chǎn)投資大眾化（使眾多的小額投資者均可參加房地產(chǎn)的投資經(jīng)營；有利于房地產(chǎn)投資資金的快速籌集） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化（ “ 不動產(chǎn) ” 轉(zhuǎn)化為 “ 動產(chǎn) ” ） 專家經(jīng)營管理，風(fēng)險較小 流動性強，收益穩(wěn)定（房地產(chǎn)證券買賣手續(xù)簡單；房地產(chǎn)證券收益穩(wěn)定，并且不斷增值） 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢和作用： 面向中小投資者 流動性強 增值潛力 有效地分散風(fēng)險和投資組合管理 抵御通貨膨脹 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （三）房地產(chǎn)信托投資基金在各國的發(fā)展 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)在美國和澳洲有著較長時間的成功發(fā)展經(jīng)驗，亦被證明為有效的房地產(chǎn)投資工具。近年來， REITs已經(jīng)趨于國際化，在日本、新加坡、南韓以及最近的臺灣都紛紛成立了 REITs，美國、澳洲、日本和新加坡 REITs的回報率表現(xiàn)皆優(yōu)越于股市或直接房地產(chǎn)投資。在亞洲，傳統(tǒng)的大規(guī)模地產(chǎn)投資多集中于上市房地產(chǎn)公司，自亞洲金融危機之后，房地產(chǎn)市場逐漸成熟與透明，房地產(chǎn)投資信托的股價一直升值，年分紅可高于指數(shù)股的平均值，年回報率平均可達 30%左右。主要投資對象集中在零售業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公類地產(chǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 （四）分類 按投資業(yè)務(wù)的不同可分為三大類 : ① 資產(chǎn)類信托：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。 ②房地產(chǎn)貸款類信托：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券，其主要收入來源是抵押貸款的利息收入； ③混合信托：同時經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資基金還有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用共同基金組織形式的基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而采用開放式基金模式的相對較少，約占 30％。 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行必需的條件： (1)由專家或受托人經(jīng)營 (2)基金公司的財務(wù)公開 (3)采取股票或受益憑證形式 ， 可上市交易 (4)至少 75%的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn) ， 投資任何一種有價證券不得超過 10% (5)至少 75%的收益來源于與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營投資 ， 20%的總收益可來自于股利或利息 (6)必須將 90%以上的稅后收益分配給投資者 第三節(jié) 房地產(chǎn)個人間接投資 二、房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITS ）在美國發(fā)展較快的一個重要原因是 REITS能享受稅收優(yōu)惠。首先， REITS作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定，REITS投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。 1960年，美國國會就通過了議案，修訂 《 國內(nèi)稅收法典 》 ，使 REITS享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無需交稅。 而在我國現(xiàn)行的稅收制度的條件下，若 REITS沒有相對于其他房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展受到一定影響。