【正文】 外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警做好記錄趕赴現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪維修更換查清原因，進(jìn)行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換盡量減少對(duì)客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報(bào)告撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠E、日常報(bào)修維修程序科瑞將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。客戶日常報(bào)修維修程序：程序部門工 作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間電話、門對(duì)講系統(tǒng)和來人報(bào)修及時(shí)通知工程部工程部甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大?？迫饘⒓訌?qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外判維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺(tái)賬和維修保養(yǎng)記錄等。（8）通過長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長(zhǎng)期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。（9）物業(yè)管理工作指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家評(píng)分指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾 1 房屋完好率98%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、包修及時(shí)率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。 5 綠化成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。 6 保潔清潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 7 道路完好及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率85%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配置。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配置到位。六、物業(yè)管理收支預(yù)算案物業(yè)管理預(yù)算案，不僅將成為確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要，科瑞以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式科瑞將根據(jù)金利達(dá)花園的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)形式：科瑞為金利達(dá)花園提供駐場(chǎng)顧問物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)期限：科瑞為金利達(dá)花園所提供的駐場(chǎng)物業(yè)顧問管理服務(wù)，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。物業(yè)管理酬金金額：管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則?？迫馂榻鹄_(dá)花園提供的駐場(chǎng)顧問物業(yè)管理服務(wù)，建議每月收取人民幣壹萬元整為物業(yè)顧問管理酬金（駐場(chǎng)人員工資、福利、食宿、往返車費(fèi)另議）。酬金支付方式：駐場(chǎng)顧問物業(yè)酬金在委托合同簽訂后七個(gè)工作日內(nèi)支付總額的50%，第三個(gè)月后當(dāng)月七日前支付剩余的50%。（首期一次付清一年酬金的，科瑞給予免付一個(gè)酬金的政策，以做酬謝。）八、結(jié) 論再次感謝開發(fā)商給予科瑞應(yīng)標(biāo)的機(jī)會(huì)，科瑞為此而感到榮幸。科瑞以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)，科瑞愿為金利達(dá)花園的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)?？迫鸨ＷC通過務(wù)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達(dá)到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。在參閱本建議書后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任科瑞作為金利達(dá)花園的管理服務(wù)者。科瑞必將給您帶來欣喜。 預(yù)算方案一、前期開辦費(fèi)用本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對(duì)CEO家園項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算。明細(xì)列表如下：物品購置（1次性） 行政辦公費(fèi) 服裝費(fèi) 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 前期入住手冊(cè)資料印制 物品消耗（運(yùn)行消耗） 具體購買清單待達(dá)成合作意向后出具。本建議書中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；專項(xiàng)費(fèi)用；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，針對(duì)實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了此個(gè)方案。詳細(xì)測(cè)算如下：人員工資： 物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*（1+﹪）*12月*1人 40950元事務(wù)助理 1800元/月*（1+﹪）*12月*2人 58968元財(cái)務(wù)/文員： 800元/月*（1+﹪）*12月*1人 13104元安保隊(duì)：主管1人事務(wù)助理兼、組長(zhǎng)3人、隊(duì)員12人1000元/月*（1+﹪）*12月*3人 49140元600元/月*（1+﹪）*12月*12人 117936元工程維修班：班長(zhǎng)1人、維修員2人1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元800元/月*1人*（1+﹪）*12月*2 人 26208元環(huán)保部:主管1人（事務(wù)助理1人兼）、保潔員8人、綠化員2人*（1+﹪）*12月*8人 560元/月*（1+﹪）*12月*2人 加班費(fèi)：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的1個(gè)月工資額。設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)（垃圾袋裝化） 安保費(fèi)用 辦公費(fèi) 管理處固定資產(chǎn)折舊（3年折清） 低值易耗品攤消（2年攤清） 專項(xiàng)費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi) 1不可預(yù)見費(fèi)5﹪ 1﹪ 全年總支出為 ，。則 住宅：136855平方米**12月*85﹪＝ 商鋪：**12月*90﹪＝管理費(fèi)收入為：全年總收入： 全年收支相抵。根據(jù)大觀園的實(shí)際情況，我公司設(shè)計(jì)了2個(gè)管理方案。保證大觀園的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。根據(jù)上面的預(yù)算得知。如果政府、開發(fā)商能夠補(bǔ)貼合同期間的虧損，我公司即按A套方案來提供超值服務(wù)。為政府分憂；為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為遷置業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，進(jìn)而輻射到周圍片區(qū)。倘若政府、開發(fā)商不能夠補(bǔ)貼虧損，我公司即將遵守行業(yè)規(guī)則和相關(guān)的法律法規(guī)，按B套方案來提供服務(wù)，即使如此，根據(jù)最低服務(wù)水平（保證設(shè)施設(shè)備的管理，降低錄用人員素質(zhì)水平）來測(cè)算，，為表示我公司的接管誠(chéng)意。同時(shí)，我公司有信心通過我們的努力能夠挖掘潛力，填平虧損。由于物業(yè)管理的管理用房暫時(shí)無具體定論，同時(shí)為方便后期的管理工作能夠順利開展。開發(fā)商需要無償撥管理用房204平方米。包括：管理處辦公室80M安保隊(duì)辦公室20 M維修班辦公室20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2。若我公司能與貴公司達(dá)成合作意向，由于業(yè)主有盡快入住的要求，貴方要馬上一次性付給我方開辦費(fèi)，用于開展添置物品、招聘人員、前期培訓(xùn)等工作。