【導(dǎo)讀】“大同家園”位于漳州市薌城區(qū)延安北路延伸段，漳華路與南坑路交匯處。和3幢小高層住宅組成，共有466戶。其中多層住宅面積34172平方米；小高層。住宅面積13952平方米；商業(yè)面積5000平方米，容積率，綠化率%。防范任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績效的關(guān)鍵。與轄區(qū)居委會、派出所配合，制定有針對性的各種預(yù)防性措施，加強(qiáng)動態(tài)管理。員做好維修養(yǎng)護(hù)工作，確保正常運(yùn)行，延長其使有壽命，維護(hù)業(yè)主的共同利益。工上崗崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。有效投訴的處理合格。⑴、因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；措施事先通報給業(yè)主委員會及全體業(yè)主。

　　

【正文】 理好棋牌、用具類，經(jīng)文休管 理員清點(diǎn)無誤、無損壞后離場。 (3)活動室內(nèi)注意事項(xiàng)： a)活動人員必須憑票到相應(yīng)活動室內(nèi)活動，不得串崗或到處走動； b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為； c)愛護(hù)室內(nèi)設(shè)施和活動器具，不得將用具、棋牌亂丟 ，不得在臺面、墻面上亂畫，損壞設(shè)施或器具照價賠償； d)活動人員必須服從文體管理員管理，依照排定的時間場次進(jìn)行活動，不得無理取鬧。 (4)文體管理員于每次活動結(jié)束后應(yīng)清理現(xiàn)場，收拾好用具類、棋牌類并擺放好，統(tǒng)計該次活動的門票收入情況，認(rèn)真填寫《每日工作情 況匯總表》。 圖書室管理 (1)小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室是為豐富社區(qū)居民業(yè)余文化生活，便于小區(qū)居民查閱資料、學(xué)習(xí)而設(shè)立非營利性學(xué)習(xí)場所，由客戶部文體管理員負(fù)責(zé)具體管理。 (2)凡欲進(jìn)入圖書閱覽室學(xué)習(xí)的住戶需在規(guī)定的開放時間內(nèi)持相關(guān)的有效證件進(jìn)入圖書室。 (3)閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生，不亂丟雜物、不隨地吐痰。 (4)自覺維護(hù)室內(nèi)秩序，不大聲喧嘩，保持室內(nèi)安靜。 (5)愛護(hù)圖書及公共財物，不得撕毀、涂改圖書，不得將圖書帶出圖書閱覽室。如確有需要欲帶出室外的，住戶應(yīng)提前憑有效證件辦理《借閱證》，憑《借閱證》做好詳細(xì)登記后方 可帶出。 (6)文體管理員負(fù)責(zé)閱覽室的清潔衛(wèi)生，維護(hù)秩序、桌椅及圖書整理工作，每次開放時間結(jié)束后，文化管理員應(yīng)將圖書歸類擺放整齊，清點(diǎn)有無圖書丟失，并將該圖書室開放情況詳細(xì)填寫在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。 報刊宣傳欄、公告欄管理 (1)社區(qū)宣傳欄、公告欄是為了向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)、法令、小區(qū)新人、新事、新風(fēng)尚而設(shè)定的，由客戶部文體管理員具體負(fù)責(zé)收集宣傳資料及定期更換。 (2)客戶部主管根據(jù)本部門月工作計劃及宣傳需要，指定文體管理員擬定宣傳品。 (3)文體管理員應(yīng)及時收集相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動活潑 的宣傳制品，報客戶部主管及管理處經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。 (4)任何外單位（個人）未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品，特別是不良宣傳品，違者一經(jīng)查處將按有關(guān)規(guī)定予以處罰。 (5)客戶部文體管理員負(fù)責(zé)每月更換宣傳欄內(nèi)容，保證無陳舊、過期的宣傳品，并負(fù)責(zé)對宣傳欄的清潔與養(yǎng)護(hù)工作。 (6)文體管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。 第四章 物資配備計劃 序 號 項(xiàng) 目 品 名 數(shù)量 單價 總價 (元 ) 1 辦 公 用 品 經(jīng)理辦公桌 1 800 800 2 服務(wù)中心服務(wù)臺 1 1800 1800 3 員工辦公桌 13 240 3120 4 辦公椅 13 70 910 5 電腦 1 4500 4500 6 打印機(jī) 1 500 500 7 復(fù)印機(jī) 1 3500 3500 8 會議桌（大號） 1 2300 2300 9 會議椅 20 60 1200 10 文件檔案柜 3 600 1800 11 飲水機(jī) 2 200 400 12 保險柜 1 1500 1500 13 傳真機(jī) 1 1300 1300 14 空調(diào) 1 3000 3000 15 員工夏裝每人兩套，不含安防員 54 120 6480 16 員工冬裝每人兩套，不含安防員 54 220 11880 17 小區(qū)物業(yè)管理 VI標(biāo)識系統(tǒng) 1 4700 4700 18 業(yè)主交房入伙資料表單等印刷 一批 4600 19 維修 電工常用工具 4 600 2400 20 電工包 4 50 200 21 電焊機(jī) 1 1500 1500 22 電鉆 1 800 800 23 手槍鉆 1 300 300 24 管道疏通機(jī) 1 1500 1500 25 1 400 400 26 5M鋁合金梯 1 500 500 27 管鉗（套） 1 300 300 28 板手（套） 1 200 200 29 手提應(yīng)急燈 2 150 300 30 斧頭（消防用） 3 100 300 31 保潔綠化 垃圾車 1 1000 1000 32 保潔工具 8 100 800 33 塑料軟管 300M 3 900 34 綠化常用工具 1 300 300 35 剪草機(jī) 1 3000 3000 36 噴霧器 1 300 300 37 安防 安防夏裝 38 120 4560 38 安防冬裝 38 160 6080 39 對講機(jī) 10 600 6000 40 雙人鐵架床 10 160 1600 41 警棍 6 60 360 42 手電（充電） 5 50 250 43 床上用品（三件套） 19 150 2850 44 雨衣 8 50 400 45 雨鞋 8 50 400 設(shè)施設(shè)備費(fèi)用合計 管理用房 員工住房 前期介入管理費(fèi)用 第五章 管 理人員配備 按“一體化”物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，體現(xiàn)“專業(yè)管理，完善服務(wù)”的配置，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和制定的管理目標(biāo)，以“精干、高效、以崗定人”的原則確定以下人員編制： 序號 崗位 崗 位 職 責(zé) 崗 位 條 件 1 管理處經(jīng)理 1人 率領(lǐng)管理處全體員工按照公司規(guī)定委托事項(xiàng)及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，實(shí)行一體化管理以確保管理處正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，使管轄小區(qū)環(huán)境、公共秩序、設(shè)備運(yùn)行良好、業(yè)主（住戶）生活寧靜，對物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)。 。 上住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)理管理工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)部門經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。 ，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。 ISO900 質(zhì)量體系運(yùn)作，能熟練編制部門的各項(xiàng)工作計劃，規(guī)程制度。 2 經(jīng)理 助理 1人 負(fù)責(zé)協(xié)助管理處經(jīng)理做規(guī)章制度、質(zhì)量管理、人員督察、檔案管理、后勤計劃工作管理。 。 經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)部門經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。 ，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。 ISO900 質(zhì)量體系運(yùn)作。 3 客戶 助理 3人、客服接待員 1人 ，建立業(yè)主綜合檔案。 、違章事件處理及裝修驗(yàn)收。 、公共基礎(chǔ)設(shè)施巡視、監(jiān)督管理。 。 。 2年以上物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，持 有物業(yè)管理上崗證。 通能力，有良好的服務(wù)意識。 。 ，及時傳達(dá)至相關(guān)部門處理。 。 和催繳工作， 收費(fèi)臺帳建立等 。 。 序號 崗 位 崗 位 職 責(zé) 崗 位 條 件 4 水電 維修工 3人 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行、保養(yǎng)、房屋修繕、業(yè)主報修處理以及住宅內(nèi)的裝修業(yè)務(wù)指導(dǎo)審核，水電有償服務(wù)的開展（白天值班電工 3 人，夜間設(shè)值班電工 1 人） 。 ， 40周歲以下。 ，熟悉本專業(yè)的工作要求，持有電工操作證。 。 。 ，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 5 監(jiān)控管理員 3人 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班管理，發(fā)現(xiàn)消防故障、報警及監(jiān)控異常情況時，及時通知相關(guān)部門進(jìn)行處理。 ，高中以上學(xué)歷。 ，有監(jiān)控工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。 。 、視力良好。 6 安防隊(duì)長 1 人、安防員12人 、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)； 1． 負(fù)責(zé)小區(qū) 24小時的安全防范工作 . 2． 負(fù)責(zé)大件貴件物品進(jìn)出的查驗(yàn)管理 . 3． 負(fù)責(zé)汽車停放管理及收發(fā) 卡工作 . 4． 負(fù)責(zé)安防報警系統(tǒng)的管理及報警的處理 . ，有當(dāng)?shù)卣矙C(jī)關(guān)《政審表》。 2．高中以上學(xué)歷，持安防上崗證或退伍證。 3．身高 。 5． 有一年以上安防服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。 7 車管員 （自行車、摩托車）進(jìn)出的秩序 ，初中以上學(xué)歷。 2人 管理，維持良好停車秩序。 ，并及時與客戶助理做好帳目及錢項(xiàng)的對帳工作。 。 。 ，有車管經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。 較強(qiáng)的工作責(zé)任心及良好文明禮貌。 、視力良好。 序號 崗 位 崗 位 職 責(zé) 崗 位 條 件 8 保潔員 6人 ，并對空置房定期進(jìn)行保潔。 、果皮箱、下水道的清理、保潔。 “四害”。 。 、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為。 。 ，初中以上學(xué)歷。 ，能安于本職工作。 意識、工作責(zé)任心。 程及清潔工具、清潔用品的使用。 9 綠化員 1人 。 、培土、施肥、除雜草管理。 、修剪、補(bǔ)苗管理。 、保護(hù)環(huán)境的宣傳，確保綠化不受人為破壞。 。 2年以上相關(guān)綠化管養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 ，服務(wù)到位、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 10 炊事員1 人 。 。 安全管理。 。 2年以上相關(guān)綠化管養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 ，服務(wù)到位、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 會所管理人員暫不列入上述管理處人員配備計劃中，待小區(qū)業(yè)主開始入住后會所開始啟用時再配備會所管理服務(wù)人員。會所實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營核算，以保本微利原則進(jìn)行管理，對業(yè)主實(shí)行 VIP 服務(wù)，會所管理人員工資從會所經(jīng)營收入中列支。 第六章 管理規(guī)章制度 健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的準(zhǔn)則。在“大同家園”項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理中，我們將嚴(yán)格按照 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系的要求，對“大同家園”物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時，根據(jù)“大同家園”物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)，參照“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)，制訂出一套完善的管理規(guī)章制度： 限于篇幅，我們僅將“大同家園”項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下（包括但不限以下內(nèi)容）： (一 )員工崗位職責(zé) “大同家園”物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處客戶助理崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處接待員崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處安防隊(duì)長崗位職責(zé) ； “大同家園”物業(yè)管理處安防員崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處消監(jiān)控中心崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)； “大同家園”物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé)； 1“大同家園”物業(yè)管理處水電維修工崗位職責(zé)； (二 )供配電系統(tǒng)管理工作手冊 1“大同家園”供配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定； 1“大同家園”電工安全操作規(guī)定； 1“大同家園”配電室管理制度； 1“大同家園”臨時用電管理規(guī) 定； 1“大同家園”配電室安全操作規(guī)程； 1“大同家園”設(shè)備維修與保養(yǎng)制度； (三 )給排水管理制度與操作規(guī)程 1“大同家園”水泵房管理制度； 1“大同家園”給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程； “大同家園”給排水設(shè)施操作規(guī)程； (四 )消防管理制度與操作規(guī)程 2“大同家園”火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程； 2“大同家園”防火管理規(guī)程； 2“大同家園”消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程； 2“大同家園”消防管理規(guī)定； 2“大同家園”消監(jiān)控中心管理規(guī)定； （五）發(fā)電機(jī)管理制度與操作規(guī)程 2“大同家園”發(fā)電 機(jī)操作規(guī)程； 2“大同家園”發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)定； 2“大同家園”發(fā)電機(jī)房管理制度； （六）管理處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程 2“大同家園”物業(yè)接管規(guī)程； “大同家園”物業(yè)移交規(guī)程； 3“大同家園”報修處理工作規(guī)程； 3“大同家園”投訴處理工作規(guī)程； 3“大同家園”回訪工作規(guī)程； 3“大同家園”社區(qū)文化活動管理規(guī)程； 3“大同家園”突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程； 3“大同家園”突發(fā)事件處理辦法； 3“大同家園”突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案； 3“大同家園”應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程； 3“大同家園”二次供水衛(wèi)生安全制度； “大同家園”物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)定； （七）房屋及公共場所管理規(guī)定 4“大同家園”公共場地使用管理規(guī)定； 4“大同家園”背景音樂管理規(guī)定； 4“大同家園”空置房管理規(guī)定； 4“大同家園”租賃服務(wù)管理規(guī)定； 4“大同家園”會所管理規(guī)定； （八）房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定 4“大同家園”二次裝修管理規(guī)定； 4“大同家園”臨時明火作業(yè)管理規(guī)定； 4“大同家園”房屋保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定； （九）安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則 4“大 同家園”安防管理規(guī)定； 50、“大同家園”安防員儀容儀表要求及用語規(guī)范； 5“大