【正文】 在“大同家園”項目物業(yè)服務管理中，我們將嚴格按照 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系的要求，對“大同家園”物業(yè)實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。會所實行獨立經(jīng)營核算，以保本微利原則進行管理，對業(yè)主實行 VIP 服務，會所管理人員工資從會所經(jīng)營收入中列支。 ，服務到位、工作認真負責。 。 。 ，服務到位、工作認真負責。 。 、修剪、補苗管理。 9 綠化員 1人 。 意識、工作責任心。 ，初中以上學歷。 、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為。 “四害”。 序號 崗 位 崗 位 職 責 崗 位 條 件 8 保潔員 6人 ，并對空置房定期進行保潔。 較強的工作責任心及良好文明禮貌。 。 ，并及時與客戶助理做好帳目及錢項的對帳工作。 7 車管員 （自行車、摩托車）進出的秩序 ，初中以上學歷。 3．身高 。 6 安防隊長 1 人、安防員12人 、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)； 1． 負責小區(qū) 24小時的安全防范工作 . 2． 負責大件貴件物品進出的查驗管理 . 3． 負責汽車停放管理及收發(fā) 卡工作 . 4． 負責安防報警系統(tǒng)的管理及報警的處理 . ，有當?shù)卣矙C關《政審表》。 。 ，高中以上學歷。 ，五年以上工作經(jīng)驗。 。 ， 40周歲以下。 。 。 。 2年以上物業(yè)管理服務工作經(jīng)驗，持 有物業(yè)管理上崗證。 。 、違章事件處理及裝修驗收。 ISO900 質(zhì)量體系運作。 經(jīng)驗，持物業(yè)部門經(jīng)理培訓上崗證。 2 經(jīng)理 助理 1人 負責協(xié)助管理處經(jīng)理做規(guī)章制度、質(zhì)量管理、人員督察、檔案管理、后勤計劃工作管理。 ，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應變處理能力。 。 (6)文體管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。 (4)任何外單位（個人）未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品，特別是不良宣傳品，違者一經(jīng)查處將按有關規(guī)定予以處罰。 (2)客戶部主管根據(jù)本部門月工作計劃及宣傳需要，指定文體管理員擬定宣傳品。 (6)文體管理員負責閱覽室的清潔衛(wèi)生，維護秩序、桌椅及圖書整理工作，每次開放時間結(jié)束后，文化管理員應將圖書歸類擺放整齊，清點有無圖書丟失，并將該圖書室開放情況詳細填寫在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。 (5)愛護圖書及公共財物，不得撕毀、涂改圖書，不得將圖書帶出圖書閱覽室。 (3)閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生，不亂丟雜物、不隨地吐痰。 圖書室管理 (1)小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室是為豐富社區(qū)居民業(yè)余文化生活，便于小區(qū)居民查閱資料、學習而設立非營利性學習場所，由客戶部文體管理員負責具體管理。 (3)活動室內(nèi)注意事項： a)活動人員必須憑票到相應活動室內(nèi)活動，不得串崗或到處走動； b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為； c)愛護室內(nèi)設施和活動器具，不得將用具、棋牌亂丟 ，不得在臺面、墻面上亂畫，損壞設施或器具照價賠償； d)活動人員必須服從文體管理員管理，依照排定的時間場次進行活動，不得無理取鬧。 (2)入室活動一般程序： a)到管理處收銀處購買相應類別活動門票。 (6)客戶部文體管理員負責兒童活動中心的具體管理，凡進入兒童活動中心的人員必須聽從文體管理員的安排。 (4)保持環(huán)境衛(wèi)生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。 (2)小孩活動時，家長或保姆要保護孩子的安全，不要從滑坡往上爬，搖秋千時幅度不要過大。 (4)每日活動結(jié)束后，文體管理員應收拾好各類設施、整理該日內(nèi)入場活動記錄及相關票據(jù)副聯(lián)，無誤后方可鎖門下班。 e)小區(qū)業(yè)主進入健身房消費可采用電 話預約或親自填寫《健身房訂場登記表》預約活動時間，文體管理員憑訂場先后順序準予業(yè)主使用健身房，在不影響業(yè)主活動的前提下方可讓非業(yè)主進場活動 。 d)非業(yè)主進健身房消費時： —— 到管理處收銀處購買入場活動門票； —— 入場前向文體管理員出示門票； —— 文體管理員將門票副券撕下妥善保管，正券交消費者本人保管。 健身房管理 (1)開場前的準備工作： a)客戶部文體管理員應于開場前十分鐘到崗，不得無故延誤； b)清潔健身房衛(wèi)生，特別做好休息椅的清潔，檢查設施完好情況； c)打開健身房門迎接住戶入場。 (3)住戶使用文體設施時，一般憑業(yè)主證 /住戶證入場活動。 小區(qū)公共文體設施管理的一般要領 (1)小區(qū)公共文體設施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務，不對外開放營業(yè)。 定期噴灑藥物，預防病蟲害。草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無踐踏、無雜草、雜物現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。 保持小區(qū)現(xiàn)有綠化面 積不減少、不占用。 每月衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料應根據(jù)實際需要領用，遵循努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。 客戶助理定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。 定期進行消毒和滅蟲除害。 管道暢通，確保區(qū)內(nèi)公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。 環(huán)衛(wèi)設備齊全完好，按幢號合理設置果皮箱和垃 圾桶，設有垃圾收集設施、中轉(zhuǎn)設施等，每日清運 2 次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 五、保潔服務 清潔衛(wèi)生實行一體化管理，有專業(yè)的清潔保潔隊伍，管理制度落實。負責維護轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對人員進行引導和疏散，保證通道暢通。 (4)水電班任務 保證消防給水設施的正常供給，給水不足時，應打開給水管的消防旁通管，并專人看管；各重要崗點人員各負其責，保證消防、通訊設備設施的正常運行；保證應急電源設備正常運行，著火層電源未能自動切斷時，進行人工切斷。 消防演練準備工作 (1)安防隊長根據(jù)公司批準的 [____年度消防滅火、疏散演練預案 ]準備消防演練的各項工作； (2)向參加演練的安防隊及相關人員發(fā)出通知，明確各自職責，做好準備； (3)組織由全體管理處員工參加的消防演練準備會，進行工作布署，確保消防演練安全、有序，達到預期的效果。 f)將案情向管理處經(jīng)理匯報，請示做出進一步工作指示。 b)立即將傷員送附近醫(yī)院救治； c)撥打“ 110”報警； d)加強各崗位戒備，對外出人員、車輛逐一檢查登記； e)犯罪嫌疑人要害部位行為，以制服犯罪嫌疑人為主的原則。 e)如犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場的，應及時向事主了解在搶劫過程 中人身是否受到傷害及財物的損失情況，如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫(yī)院救治； f)安防隊長將收集到的資料、信息及作出的工作布置向管理處經(jīng)理匯報，請示做出進一步工作指示。 c)如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應立即抓捕帶回安防崗亭，并請事主一起到安防崗后交由公安機關處理； d)在圍捕犯罪嫌疑人過程中，采取圍捕的方式、方法要適當，以制服犯罪嫌疑人為目的，嚴禁傷及犯罪嫌疑人頭部等要害部位行為。 一般刑事案件 (1)搶劫 安防員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時： a)應立即上前制止該違反犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場制止，并對現(xiàn)場進行保護，同時用通訊器材向安防班長 /隊長報告。但不得擊打其頭部等要害部位； c)抓獲的犯罪嫌疑人應扭送當?shù)毓矙C關、派出所處理，不得私自進行審問、搜身和刑逼； d)對受害人應盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號碼、聯(lián)系電話等，以便公安機關取證。發(fā)現(xiàn)有人來訪目 的不明，神色有異、目光游離、形跡可疑時，應重點布控和盯防，必要時向班長匯報，做好應急處理的各項準備； b)發(fā)現(xiàn)偷、盜公共或他人財物時，犯罪事實確鑿的情況下，安防員應采取果斷措施將犯罪嫌疑人制服。但不得用肢體對業(yè)主（客戶）進行身體攻擊和侵害； c)安防員因執(zhí)行公務和在處理民事糾紛的過程中遭受人身攻擊時，可以采取保護性動作維護自身的安全，對方持器械實施攻擊危及人身安全時，可以進行避讓或正當防衛(wèi)，但均不得有主動性傷害對方的行為和動作。 (2)一般民事糾紛的處理原則 a)安防員因執(zhí)行公務、制止違章行為，由于對方不接受或采用污辱性語言、侵犯性行為時，應保持禮貌和克制，尊重對方的公民權、民事權，處理的方式限于勸導、說服、事后溝通回訪。 摩托車、電動車、自行車實行定點統(tǒng)一停放，安排專職車管員全天侯 24 小時負責管理。 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時向業(yè)主（車主）說明，并記錄于 [車場巡視登記表 ]上，并當場請業(yè)主（車主）在“備注”欄中簽字確認。 在車輛出小區(qū)時，對臨時停放車主按物價委相關規(guī)定收取停車費并收回停車卡在 [機動車輛進出登記表 ]上記錄后，經(jīng)檢查 無異常情況時道閘升起放行。 對于臨時停車的車主（未辦理月票）車輛駛?cè)胄^(qū)門崗時經(jīng)詢問需進入小區(qū)后，發(fā)給臨時停車卡并在 [機動車輛進出登記表 ]上登記。 (九 )我司將著重培養(yǎng)安防員的服務意識，我們將通過各種方式加強對安防員的日常培訓，特別要加強安防員服務業(yè)主的服務意識，改變原來安防員的單一功能，提升形象加強多種 技能。 (七 )除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務安全員，有義務對各種可疑因素或突發(fā)事件及時向管理處或協(xié)助治安人員處理。服務中心要建立常住入口、外來入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會及有關部門保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。加強巡邏，管理處對每一名當班安防人員配備對講機一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。 (三 )治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對社區(qū)實行 24 小時安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件 即重大治安災害事故。 四、公共秩序維護 (一 )隊伍實施準軍事化管理，做到“統(tǒng)一作息、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備”，以及“集中招聘、集中培訓、集中管理”，確保安防員的綜合素質(zhì)得到提高。 (5)若因泄漏造成停氣，應視情況通知各方到場采取救急措施（如煤氣公司、消防部門、救護中心等）。 (3)通知當值巡邏管理員，到現(xiàn)場察看情況，及時反饋管理處。 C、停氣（管理燃氣）應急措施 (1)致電供氣公司詢問供氣是否正常？若故障停氣，應張貼通告通知住戶，要求住戶檢查勿必關閉總開關。若內(nèi)部故障，立即報告工程維修部、管理處組織搶修。（在停電前檢修通道應急照明燈完好） d)停電期間加強小區(qū)安全防范及秩序維持，以免不法分子有機可乘；電力恢復時，檢查小區(qū)各設備是否正常運作；停電時應將所有電器插座拔掉。 b)通知水電班進行設備巡視。 a)管理處在接到供電部門發(fā)出之停電通知后，通知小區(qū)住戶。 B、 停電應急措施 (1)接報后立即向供電部門查詢，是否供電局出問題。 (4)最后檢查供水管網(wǎng)系統(tǒng)中途是否有管道爆破現(xiàn)象。 (2)接著檢查水箱水位及泵房的供水系統(tǒng)是否正常操作。 按規(guī)劃標準管理公用配套設施、設備和場地，無缺漏或違章私自改動原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設施或場地，運營正常，方便居民日常生活。 (6)裝修驗收合格并使用三個月后，管理處 應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由客戶助理在《裝修申請表》內(nèi)注明“復驗合格”后，在管理處退還住戶及施工隊的裝修押金。 (4)安防班收回《臨時出入證》，如有丟失，給予施工隊每本證 10 元的罰款，并做好核銷登記。 (2)管理處在當日內(nèi)組織驗收人員對裝修進行現(xiàn)場驗收。 （ 4）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途等行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關執(zhí)法部門進行處理。 (2)水電維修工負責監(jiān)控、跟蹤施工隊土建、水電裝修是否違章。 (4)客戶助理在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應立即通知水電維修員開通住戶戶內(nèi)水、電，并告訴住戶可進場裝修。 a)管理處客戶助理將《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》復印一份附在《裝修申請表》后； b)將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后； c)要求住戶簽署《裝修安全責任書》，并將之附在《裝修申請表》后； d)要求將業(yè)主的住宅使用說明書或原始的房屋設計圖紙附在《裝修申請表》后； e)住戶和施工隊一同到客戶助理處按裝修管理規(guī)定交納相關費用； f)管理處辦理發(fā)放《裝修施工許可證》。 c)在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見； d)客戶助理審核后報管理處經(jīng)理審批，管理處經(jīng)理在半個工作日內(nèi)給出審批意見； e)客戶助理將審批后的裝修申請通知住戶，對需要住戶修改設計的，應告之住戶修改，并要求業(yè)主簽字確認。 （ 2）審核與審批： a)物業(yè)管理處在接到裝修申請當日，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《住戶手冊》中“裝修管理公約”的相關條款，并與住戶簽訂《裝飾裝修管理服務協(xié)議》。 無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)樓棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標識。 二、房屋管理 （一）房屋維修養(yǎng)護管理 建立共用設施