【正文】 月8201元/年由開(kāi)發(fā)商支付小高層住宅第二年13952 M25%月17579元/年由開(kāi)發(fā)商支付商業(yè)用房第一年5000M210%空置住宅及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)（由開(kāi)發(fā)商按月支付）建筑面積空置率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合 計(jì)備 注多層住宅第一年34172M215%輛自行車(chē)230輛3元/月輛摩托車(chē)150輛10元/月輛自行車(chē)180輛3元/月輛摩托車(chē)100輛10元/月輛自行車(chē)110輛3元/月輛摩托車(chē)90輛10元/月月69840元/年第三年5000M2100%97%月111337元/年商業(yè)物業(yè)年管理費(fèi)收入預(yù)計(jì)年份建筑面積交房入伙率收費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合 計(jì)第一年5000M290%95%月105770元/年第三年多層住宅34172M2100%95%月92644元/年第二年多層住宅34172M295%95%第八章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算一、測(cè)算依據(jù) 國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、漳州市物價(jià)局相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；漳州市人力資源成本及物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)定額；二、收入測(cè)算明細(xì)住宅物業(yè)年管理費(fèi)收入預(yù)計(jì)年 份建筑面積交房入伙率收費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合 計(jì)第一年多層住宅34172M285%93%⑶超過(guò)保管期限的檔案，由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限每年編制銷(xiāo)毀計(jì)劃及清單，報(bào)辦公室審核，后報(bào)總經(jīng)理審批。檔案的借閱、復(fù)制、銷(xiāo)毀⑴檔案歸還日期前，檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。⑵部門(mén)負(fù)責(zé)人可查閱該部門(mén)所有檔案。⑶普通檔案包括：設(shè)備檔案、如運(yùn)行維修記錄；工程檔案；計(jì)劃總結(jié)、通知、通告等普通性文件及其它不屬于絕密、機(jī)密的檔案。檔案的密級(jí)分為三級(jí)：絕密、機(jī)密、普通：⑴絕密檔案包括：合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營(yíng)、管理、決策形成的檔案、財(cái)務(wù)類(lèi)檔案、其它屬絕密的檔案。檔案的保管期限：⑴檔案的保管期限分為永久保存、長(zhǎng)期、短期三種。檔案的保管程序：⑴各職能部門(mén)將需保管的資料經(jīng)文書(shū)處理程序后，移交給檔案管理員。⑶管理處安防管理處設(shè)備檔案、物業(yè)管理運(yùn)作檔案、業(yè)主檔案、往來(lái)文書(shū)檔案（管理處部分）。檔案保管的責(zé)任部門(mén)：⑴財(cái)務(wù)部保管財(cái)務(wù)檔案。⑶防止檔案的損壞。㈡、檔案的保管檔案保管的工作任務(wù)是：⑴便于查閱。(2)會(huì)計(jì)報(bào)表及賬冊(cè)。員工人事檔案包括：?jiǎn)T工入職、在職、離職期間與其個(gè)人相關(guān)的各類(lèi)記錄。⑶物業(yè)接管類(lèi)各種合同。合同檔案包括：⑴采購(gòu)合同。g)其它相關(guān)運(yùn)作記錄。e)社區(qū)文化活動(dòng)記錄。c)回訪記錄。⑵管理處運(yùn)作檔案a)各部門(mén)運(yùn)作相關(guān)記錄。c)行政人事日常管理文件。a)物業(yè)接管記錄。⑼其它應(yīng)保存的設(shè)備資料。⑺設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄。⑸保修卡、保修協(xié)議。⑶設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）。設(shè)備檔案包括：⑴設(shè)備臺(tái)帳。h) 其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄等。f) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。d)設(shè)計(jì)變更通知單。b)全套設(shè)計(jì)圖紙。⑶施工設(shè)計(jì)資料。k)通訊設(shè)施合格證。i)供氣協(xié)議書(shū)、許可證。g)供水合同。e)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證。c)地下管線綜合布置竣工圖。a)總平圖。工程檔案包括：⑴物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告 b)規(guī)劃許可證c)投資許可證d)土地使用合同e)建設(shè)工程開(kāi)工許可證f)用地紅線圖等。⑽業(yè)主投訴受理登記表。⑻業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件。⑹《裝修申請(qǐng)審批表》、《裝修安全責(zé)任書(shū)》、相關(guān)圖紙及裝修施工隊(duì)資料。⑷《鑰匙領(lǐng)用登記表》。⑵經(jīng)業(yè)主簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》。剔除作廢和無(wú)效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類(lèi)別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類(lèi)合理、易于檢索。㈣通過(guò)政府主管部門(mén)、公司總部等獲取相關(guān)信息。㈡匯總整理原有業(yè)主、住戶資料，并不斷完善。按照檔案的不同類(lèi)別，我們將通過(guò)四個(gè)途徑進(jìn)行收集。一、資料的收集我們?cè)诠芾硖帉⒃O(shè)立專門(mén)的檔案室，并由接待員負(fù)責(zé)管理。在“漳州家園”項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系的要求，對(duì)“漳州家園”物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。會(huì)所實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，以保本微利原則進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主實(shí)行VIP服務(wù)，會(huì)所管理人員工資從會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入中列支。，服務(wù)到位、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。，服務(wù)到位、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。、修剪、補(bǔ)苗管理。9綠化員1人。、工作責(zé)任心。，初中以上學(xué)歷。、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為。?四害?。序號(hào)崗 位崗 位 職 責(zé)崗 位 條 件8保潔員6人，并對(duì)空置房定期進(jìn)行保潔。，初中以上學(xué)歷。7車(chē)管員 2人（自行車(chē)、摩托車(chē)）進(jìn)出的秩序管理，維持良好停車(chē)秩序。3．。6安防隊(duì)長(zhǎng)1 人、安防員12人、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)；1． 負(fù)責(zé)小區(qū)24小時(shí)的安全防范工作.2． 負(fù)責(zé)大件貴件物品進(jìn)出的查驗(yàn)管理.3． 負(fù)責(zé)汽車(chē)停放管理及收發(fā)卡工作.4． 負(fù)責(zé)安防報(bào)警系統(tǒng)的管理及報(bào)警的處理.，有當(dāng)?shù)卣矙C(jī)關(guān)《政審表》。，高中以上學(xué)歷。，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)。，40周歲以下。，持有物業(yè)管理上崗證。、違章事件處理及裝修驗(yàn)收。 。，持物業(yè)部門(mén)經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。2經(jīng)理助理1人負(fù)責(zé)協(xié)助管理處經(jīng)理做規(guī)章制度、質(zhì)量管理、人員督察、檔案管理、后勤計(jì)劃工作管理。，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。(6)文體管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。(4)任何外單位（個(gè)人）未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品，特別是不良宣傳品，違者一經(jīng)查處將按有關(guān)規(guī)定予以處罰。(2)客戶部主管根據(jù)本部門(mén)月工作計(jì)劃及宣傳需要，指定文體管理員擬定宣傳品。(6)文體管理員負(fù)責(zé)閱覽室的清潔衛(wèi)生，維護(hù)秩序、桌椅及圖書(shū)整理工作，每次開(kāi)放時(shí)間結(jié)束后，文化管理員應(yīng)將圖書(shū)歸類(lèi)擺放整齊，清點(diǎn)有無(wú)圖書(shū)丟失，并將該圖書(shū)室開(kāi)放情況詳細(xì)填寫(xiě)在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。(5)愛(ài)護(hù)圖書(shū)及公共財(cái)物，不得撕毀、涂改圖書(shū)，不得將圖書(shū)帶出圖書(shū)閱覽室。(3)閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生，不亂丟雜物、不隨地吐痰。圖書(shū)室管理(1)小區(qū)內(nèi)圖書(shū)閱覽室是為豐富社區(qū)居民業(yè)余文化生活，便于小區(qū)居民查閱資料、學(xué)習(xí)而設(shè)立非營(yíng)利性學(xué)習(xí)場(chǎng)所，由客戶部文體管理員負(fù)責(zé)具體管理。(3)活動(dòng)室內(nèi)注意事項(xiàng)： a)活動(dòng)人員必須憑票到相應(yīng)活動(dòng)室內(nèi)活動(dòng)，不得串崗或到處走動(dòng)； b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為； c)愛(ài)護(hù)室內(nèi)設(shè)施和活動(dòng)器具，不得將用具、棋牌亂丟 ，不得在臺(tái)面、墻面上亂畫(huà)，損壞設(shè)施或器具照價(jià)賠償； d)活動(dòng)人員必須服從文體管理員管理，依照排定的時(shí)間場(chǎng)次進(jìn)行活動(dòng)，不得無(wú)理取鬧。(2)入室活動(dòng)一般程序： a)到管理處收銀處購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)類(lèi)別活動(dòng)門(mén)票。(6)客戶部文體管理員負(fù)責(zé)兒童活動(dòng)中心的具體管理，凡進(jìn)入兒童活動(dòng)中心的人員必須聽(tīng)從文體管理員的安排。(4)保持環(huán)境衛(wèi)生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。(2)小孩活動(dòng)時(shí)，家長(zhǎng)或保姆要保護(hù)孩子的安全，不要從滑坡往上爬，搖秋千時(shí)幅度不要過(guò)大。(4)每日活動(dòng)結(jié)束后，文體管理員應(yīng)收拾好各類(lèi)設(shè)施、整理該日內(nèi)入場(chǎng)活動(dòng)記錄及相關(guān)票據(jù)副聯(lián)，無(wú)誤后方可鎖門(mén)下班。e)小區(qū)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)可采用電話預(yù)約或親自填寫(xiě)《健身房訂場(chǎng)登記表》預(yù)約活動(dòng)時(shí)間，文體管理員憑訂場(chǎng)先后順序準(zhǔn)予業(yè)主使用健身房，在不影響業(yè)主活動(dòng)的前提下方可讓非業(yè)主進(jìn)場(chǎng)活動(dòng) 。d)非業(yè)主進(jìn)健身房消費(fèi)時(shí)：——到管理處收銀處購(gòu)買(mǎi)入場(chǎng)活動(dòng)門(mén)票；——入場(chǎng)前向文體管理員出示門(mén)票；——文體管理員將門(mén)票副券撕下妥善保管，正券交消費(fèi)者本人保管。健身房管理(1)開(kāi)場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作：a)客戶部文體管理員應(yīng)于開(kāi)場(chǎng)前十分鐘到崗，不得無(wú)故延誤； b)清潔健身房衛(wèi)生，特別做好休息椅的清潔，檢查設(shè)施完好情況； c)打開(kāi)健身房門(mén)迎接住戶入場(chǎng)。(3)住戶使用文體設(shè)施時(shí)，一般憑業(yè)主證/住戶證入場(chǎng)活動(dòng)。小區(qū)公共文體設(shè)施管理的一般要領(lǐng)(1)小區(qū)公共文體設(shè)施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)，不對(duì)外開(kāi)放營(yíng)業(yè)。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)踐踏、無(wú)雜草、雜物現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。保持小區(qū)現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用。每月衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要領(lǐng)用，遵循努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。客戶助理定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，做好業(yè)主走訪記錄。定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。管道暢通，確保區(qū)內(nèi)公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，按幢號(hào)合理設(shè)置果皮箱和垃圾桶，設(shè)有垃圾收集設(shè)施、中轉(zhuǎn)設(shè)施等，每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。五、保潔服務(wù)清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專業(yè)的清潔保潔隊(duì)伍，管理制度落實(shí)。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對(duì)人員進(jìn)行引導(dǎo)和疏散，保證通道暢通。(4)水電班任務(wù)保證消防給水設(shè)施的正常供給，給水不足時(shí)，應(yīng)打開(kāi)給水管的消防旁通管，并專人看管；各重要崗點(diǎn)人員各負(fù)其責(zé)，保證消防、通訊設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行；保證應(yīng)急電源設(shè)備正常運(yùn)行，著火層電源未能自動(dòng)切斷時(shí)，進(jìn)行人工切斷。消防演練準(zhǔn)備工作(1)安防隊(duì)長(zhǎng)根據(jù)公司批準(zhǔn)的[____年度消防滅火、疏散演練預(yù)案]準(zhǔn)備消防演練的各項(xiàng)工作；(2)向參加演練的安防隊(duì)及相關(guān)人員發(fā)出通知，明確各自職責(zé)，做好準(zhǔn)備；(3)組織由全體管理處員工參加的消防演練準(zhǔn)備會(huì)，進(jìn)行工作布署，確保消防演練安全、有序，達(dá)到預(yù)期的效果。f)將案情向管理處經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)示做出進(jìn)一步工作指示。b)立即將傷員送附近醫(yī)院救治；c)撥打“110”報(bào)警；d)加強(qiáng)各崗位戒備，對(duì)外出人員、車(chē)輛逐一檢查登記；e)犯罪嫌疑人要害部位行為，以制服犯罪嫌疑人為主的原則。e)如犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)及時(shí)向事主了解在搶劫過(guò)程中人身是否受到傷害及財(cái)物的損失情況，如事主受傷則應(yīng)視其傷勢(shì)的情況送醫(yī)院救治； f)安防隊(duì)長(zhǎng)將收集到的資料、信息及作出的工作布置向管理處經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)示做出進(jìn)一步工作指示。c)如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)立即抓捕帶回安防崗?fù)ぃ⒄?qǐng)事主一起到安防崗后交由公安機(jī)關(guān)處理；d)在圍捕犯罪嫌疑人過(guò)程中，采取圍捕的方式、方法要適當(dāng)，以制服犯罪嫌疑人為目的，嚴(yán)禁傷及犯罪嫌疑人頭部等要害部位行為。一般刑事案件(1)搶劫安防員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報(bào)案時(shí)：a)應(yīng)立即上前制止該違反犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)用通訊器材向安防班長(zhǎng)/隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告。但不得擊打其頭部等要害部位；c)抓獲的犯罪嫌疑人應(yīng)扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、派出所處理，不得私自進(jìn)行審問(wèn)、搜身和刑逼；d)對(duì)受害人應(yīng)盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話等，以便公安機(jī)關(guān)取證。發(fā)現(xiàn)有人來(lái)訪目的不明，神色有異、目光游離、形跡可疑時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)布控和盯防，必要時(shí)向班長(zhǎng)匯報(bào)，做好應(yīng)急處理的各項(xiàng)準(zhǔn)備；b)發(fā)現(xiàn)偷、盜公共或他人財(cái)物時(shí)，犯罪事實(shí)確鑿的情況下，安防員應(yīng)采取果斷措施將犯罪嫌疑人制服。但不得用肢體對(duì)業(yè)主（客戶）進(jìn)行身體攻擊和侵害；c)安防員因執(zhí)行公務(wù)和在處理民事糾紛的過(guò)程中遭受人身攻擊時(shí)，可以采取保護(hù)性動(dòng)作維護(hù)自身的安全，對(duì)方持器械實(shí)施攻擊危及人身安全時(shí)，可以進(jìn)行避讓或正當(dāng)防衛(wèi)，但均不得有主動(dòng)性傷害對(duì)方的行為和動(dòng)作。(2)一般民事糾紛的處理原則a)安防員因執(zhí)行公務(wù)、制止違章行為，由于對(duì)方不接受或采用污辱性語(yǔ)言、侵犯性行為時(shí)，應(yīng)保持禮貌和克制，尊重對(duì)方的公民權(quán)、民事權(quán)，處理的方式限于勸導(dǎo)、說(shuō)服、事后溝通回訪。摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)實(shí)行定點(diǎn)統(tǒng)一停放，安排專職車(chē)管員全天侯24小時(shí)負(fù)責(zé)管理。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)向業(yè)主（車(chē)主）說(shuō)明，并記錄于[車(chē)場(chǎng)巡視登記表]上，并當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)業(yè)主（車(chē)主）在“備注”欄中簽字確認(rèn)。在車(chē)輛出小區(qū)時(shí)，對(duì)臨時(shí)停放車(chē)主按物價(jià)委相關(guān)規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)并收回停車(chē)卡在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上記錄后，經(jīng)檢查無(wú)異常情況時(shí)道閘升起放行。對(duì)于臨時(shí)停車(chē)的車(chē)主（未辦理月票）車(chē)輛駛?cè)胄^(qū)門(mén)崗時(shí)經(jīng)詢問(wèn)需進(jìn)入小區(qū)后，發(fā)給臨時(shí)停車(chē)卡并在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上登記。(九)我司將著重培養(yǎng)安防員的服務(wù)意識(shí)，我們將通過(guò)各種方式加強(qiáng)對(duì)安防員的日常培訓(xùn)，特別要加強(qiáng)安防員服務(wù)業(yè)主的服務(wù)意識(shí)，改變?cè)瓉?lái)安防員的單一功能，提升形象加強(qiáng)多種技能。(七)除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對(duì)各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向管理處或協(xié)助治安人員處理。服務(wù)中心要建立常住入口、外來(lái)入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會(huì)及有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。加強(qiáng)巡邏，管理處對(duì)每一名當(dāng)班安防人員配備對(duì)講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。(三)治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對(duì)社區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。四、公共秩序維護(hù)(一)隊(duì)伍實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“統(tǒng)一作息、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備”，以及“集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理”，確保安防員的綜合素質(zhì)得到提高。(5)若因泄漏造成停氣，應(yīng)視情況通知各方到場(chǎng)采取救急措施（如煤氣公司、消防部門(mén)、救護(hù)中心