【正文】 制度是我們實施科學管理、提供優(yōu)質服務的依據，也是實施物業(yè)管理服務的準則。在“漳州家園”項目物業(yè)服務管理中，我們將嚴格按照ISO9000國際質量管理體系的要求，對“漳州家園”物業(yè)實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時，根據“漳州家園”物業(yè)的實際情況，結合物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)，參照“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標準，制訂出一套完善的管理規(guī)章制度：限于篇幅，我們僅將“漳州家園”項目物業(yè)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下（包括但不限以下內容）： (一)員工崗位職責“漳州家園”物業(yè)管理處經理崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處客戶助理崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處接待員崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處安防隊長崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處安防員崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處消監(jiān)控中心崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處保潔員崗位職責；“漳州家園”物業(yè)管理處綠化工崗位職責；1“漳州家園”物業(yè)管理處水電維修工崗位職責；(二)供配電系統(tǒng)管理工作手冊1“漳州家園”供配電設備保養(yǎng)規(guī)定；1“漳州家園”電工安全操作規(guī)定；1“漳州家園”配電室管理制度；1“漳州家園”臨時用電管理規(guī)定；1“漳州家園”配電室安全操作規(guī)程；1“漳州家園”設備維修與保養(yǎng)制度； (三)給排水管理制度與操作規(guī)程1“漳州家園”水泵房管理制度；1“漳州家園”給排水設施運行管理規(guī)程；“漳州家園”給排水設施操作規(guī)程；(四)消防管理制度與操作規(guī)程2“漳州家園”火警火災應急規(guī)程；2“漳州家園”防火管理規(guī)程；2“漳州家園”消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程；2“漳州家園”消防管理規(guī)定；2“漳州家園”消監(jiān)控中心管理規(guī)定；（五）發(fā)電機管理制度與操作規(guī)程2“漳州家園”發(fā)電機操作規(guī)程；2“漳州家園”發(fā)電機保養(yǎng)規(guī)定；2“漳州家園”發(fā)電機房管理制度；（六）管理處運作管理制度與操作規(guī)程2“漳州家園”物業(yè)接管規(guī)程；“漳州家園”物業(yè)移交規(guī)程；3“漳州家園”報修處理工作規(guī)程；3“漳州家園”投訴處理工作規(guī)程；3“漳州家園”回訪工作規(guī)程；3“漳州家園”社區(qū)文化活動管理規(guī)程；3“漳州家園”突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程；3“漳州家園”突發(fā)事件處理辦法；3“漳州家園”突發(fā)性火災應急方案； 3“漳州家園”應急分隊工作規(guī)程；3“漳州家園”二次供水衛(wèi)生安全制度；“漳州家園”物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)定；（七）房屋及公共場所管理規(guī)定4“漳州家園”公共場地使用管理規(guī)定；4“漳州家園”背景音樂管理規(guī)定；4“漳州家園”空置房管理規(guī)定；4“漳州家園”租賃服務管理規(guī)定；4“漳州家園”會所管理規(guī)定；（八）房屋養(yǎng)護和修繕管理規(guī)定4“漳州家園”二次裝修管理規(guī)定；4“漳州家園”臨時明火作業(yè)管理規(guī)定；4“漳州家園”房屋保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定；（九）安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細則4“漳州家園”安防管理規(guī)定；50、“漳州家園”安防員儀容儀表要求及用語規(guī)范；5“漳州家園”安防軍體培訓規(guī)定；5“漳州家園”安防值班崗工作規(guī)程；5“漳州家園”安防巡邏崗工作規(guī)程；5“漳州家園”監(jiān)控室崗位工作規(guī)程；5“漳州家園”停車場管理規(guī)程；5“漳州家園”安防器械管理規(guī)程；5“漳州家園”安防隊長工作考核細則；5“漳州家園”安防員工作考核細則；5“漳州家園”安防員十不準；60、“漳州家園”人員攜帶物品出區(qū)管理規(guī)定；（十）保潔工作流程與標準6“漳州家園”環(huán)境清潔工作程序；6“漳州家園”保潔工作檢查規(guī)程；6“漳州家園”保潔管理規(guī)定；6“漳州家園”保潔班工作標準；（十一）公眾制度6“漳州家園”文明公約；6“漳州家園”業(yè)主臨時公約；6“漳州家園”電梯管理規(guī)定；6“漳州家園”裝修管理規(guī)定；6“漳州家園”治安管理規(guī)定；70、“漳州家園”綠化管理規(guī)定；7“漳州家園”環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；7“漳州家園”車輛管理規(guī)定；7“漳州家園”公共設施設備管理規(guī)定；（十二）規(guī)章制度7“漳州家園”員工行為規(guī)范；7“漳州家園”人事管理制度；7“漳州家園”考勤管理制度；7“漳州家園”獎懲管理制度；7“漳州家園”培訓管理制度；7“漳州家園”檔案管理規(guī)定；80、“漳州家園”文印管理規(guī)定；8“漳州家園”考核管理制度；8“漳州家園”倉庫管理制度；8“漳州家園”物品采購與領用規(guī)定；第七章　檔案建立與管理的設立在“漳州家園”項目物業(yè)管理的檔案建立與管理中，我們建立了一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的管理制度，以保證檔案管理滿足物業(yè)管理的需要。一、資料的收集我們在管理處將設立專門的檔案室，并由接待員負責管理。在資料收集時應保證內容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同類別，我們將通過四個途徑進行收集。㈠在物業(yè)接管移交中，力爭全面、準確地收集到工程建設產權及工程技術等原始資料。㈡匯總整理原有業(yè)主、住戶資料，并不斷完善。㈢在日常管理中建立和收集房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴與回訪記錄等以及其它相關資料，并將檔案的收集形成制度化。㈣通過政府主管部門、公司總部等獲取相關信息。二、資料的整理和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由接待員集中整理。剔除作廢和無效的記錄，修補破損的文檔，然后按類別進行裝訂并整理成冊，做到條理清晰、分類合理、易于檢索。㈠、檔案的分類業(yè)主檔案包括：⑴經業(yè)主簽署后的《業(yè)主臨時公約》。⑵經業(yè)主簽署后的《消防安全責任書》。⑶《業(yè)主家庭情況登記表》。⑷《鑰匙領用登記表》。⑸《業(yè)主入住驗房表》。⑹《裝修申請審批表》、《裝修安全責任書》、相關圖紙及裝修施工隊資料。⑺《違章處理通知單》及處理結果資料。⑻業(yè)主的有關證件復印件。⑼業(yè)主的產權確認登記。⑽業(yè)主投訴受理登記表。⑾其它應保存的業(yè)主資料。工程檔案包括：⑴物業(yè)產權資料a)項目開發(fā)批準報告 b)規(guī)劃許可證c)投資許可證d)土地使用合同e)建設工程開工許可證f)用地紅線圖等。⑵綜合竣工驗收資料。a)總平圖。b)建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖。c)地下管線綜合布置竣工圖。d)建設工程竣工驗收證書。e)建設消防驗收合格證。f)公共配套設施綜合驗收合格書。g)供水合同。h)供電協(xié)議書、許可證。i)供氣協(xié)議書、許可證。j)有線電視合格證。k)通訊設施合格證。l)電梯準用證等。⑶施工設計資料。a)地質報告書。b)全套設計圖紙。c)圖紙會審記錄。d)設計變更通知單。e) 重要的施工會議紀要。f) 隱蔽工程驗收記錄。g) 沉降觀測記錄。h) 其它可能會影響將來管理的原始記錄等。i) 其它應保存的工程資料。設備檔案包括：⑴設備臺帳。⑵設備出廠合格證。⑶設備使用說明書（要求中文）。⑷設備安裝、調試報告。⑸保修卡、保修協(xié)議。⑹設備運行記錄。⑺設備維修、保養(yǎng)記錄。⑻設備更新改造記錄。⑼其它應保存的設備資料。物業(yè)管理機構檔案包括：⑴公司管理運作檔案。a)物業(yè)接管記錄。b)質量管理體系文件。c)行政人事日常管理文件。d)其它相關運作記錄。⑵管理處運作檔案a)各部門運作相關記錄。b)業(yè)主違章、投訴、報修處理記錄。c)回訪記錄。d)有償服務記錄。e)社區(qū)文化活動記錄。f)達標創(chuàng)優(yōu)記錄。g)其它相關運作記錄。來往文書檔案包括：管理公司及管理處日常對外、對內發(fā)出及收取的文件。合同檔案包括：⑴采購合同。⑵多種經營合同。⑶物業(yè)接管類各種合同。⑷保險類合同。員工人事檔案包括：員工入職、在職、離職期間與其個人相關的各類記錄。財務檔案包括：(1)固定資產類資料。(2)會計報表及賬冊。(3)審計報表及賬冊等記錄。㈡、檔案的保管檔案保管的工作任務是：⑴便于查閱。⑵保證檔案的損壞。⑶防止檔案的損壞。⑷采取修復技術，延長檔案壽命。檔案保管的責任部門：⑴財務部保管財務檔案。⑵辦公室保管物業(yè)管理運作檔案、質量管理體系文件、資料、質量記錄、公司設備檔案、工程檔案、往來文書檔案、合同檔案、員工人事檔案。⑶管理處安防管理處設備檔案、物業(yè)管理運作檔案、業(yè)主檔案、往來文書檔案（管理處部分）。⑷各職能部門除經常使用的部分資料外，原則上不保管檔案。檔案的保管程序：⑴各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后，移交給檔案管理員。⑵檔案管理員將該《檔案卷內目錄》中，并統(tǒng)一編號。檔案的保管期限：⑴檔案的保管期限分為永久保存、長期、短期三種。⑵各部門負責人應依據部門工作情況及其部門有關標準作業(yè)規(guī)程，對檔案的保存價值進行鑒定及標注。檔案的密級分為三級：絕密、機密、普通：⑴絕密檔案包括：合同、業(yè)主檔案、公司重大經營、管理、決策形成的檔案、財務類檔案、其它屬絕密的檔案。⑵機密檔案包括：員工人事檔案、ISO9000國際質量管理體系文件、重要的會議記錄（紀要）、物業(yè)管理運作檔案和其它屬機密的檔案。⑶普通檔案包括：設備檔案、如運行維修記錄；工程檔案；計劃總結、通知、通告等普通性文件及其它不屬于絕密、機密的檔案。檔案的查閱權限：⑴總經理、副總經理可查閱公司所有檔案。⑵部門負責人可查閱該部門所有檔案。⑶其它人員根據審批查閱有關檔案。檔案的借閱、復制、銷毀⑴檔案歸還日期前，檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。⑵復制檔案的，絕密檔案報董事長審批；機密檔案由總經理審批；普通檔案由部門負責人審批。⑶超過保管期限的檔案，由檔案管理員依據檔案的保管期限每年編制銷毀計劃及清單，報辦公室審核，后報總經理審批?？偨浝韺徟夂笥赊k公室、需銷毀文件的部門負責人同時監(jiān)督將超過保存期限的檔案銷毀并簽字確認。第八章 物業(yè)管理經費收支測算一、測算依據 國家物業(yè)管理相關法律法規(guī)、漳州市物價局相關收費標準；漳州市人力資源成本及物業(yè)行業(yè)勞動定額；二、收入測算明細住宅物業(yè)年管理費收入預計年 份建筑面積交房入伙率收費率收費標準合 計第一年多層住宅34172M285%93%月129662元/年小高層住宅13952 M285%93%月92644元/年第二年多層住宅34172M295%95%月148033元/年小高層住宅13952 M295%95%月105770元/年第三年多層住宅34172M2100%95%月155824元/年小高層住宅13952 M2100%95%月111337元/年商業(yè)物業(yè)年管理費收入預計年份建筑面積交房入伙率收費率收費標準合 計第一年5000M290%95%月61560元/年第二年5000M2100%97%月69840元/年第三年5000M2100%97%月69840元/年接管前三年停車費收入預計年份車輛類型數(shù) 量收費標準合計（元/年）備注第一年汽車65輛30元/月輛摩托車90輛10元/月輛電動車15輛5元/月輛自行車110輛3元/月輛第二年汽車92輛30元/月輛摩托車100輛10元/月輛電動車40輛5元/月輛自行車180輛3元/月輛第三年汽車120輛30元/月輛摩托車150輛10元/月輛電動車60輛5元/月輛自行車230輛3元/月輛備注：上述停車收費標準參照當?shù)厍闆r以及按省物價委2002年80號文件中收費標準的50%測算，最終以物價部門核定為準?？罩米≌吧虡I(yè)物業(yè)管理費（由開發(fā)商按月支付）建筑面積空置率收費標準合 計備 注多層住宅第一年34172M215%月24603元/年由開發(fā)商支付小高層住宅第一年13952 M215%月17579元/年由開發(fā)商支付商業(yè)用房第一年5000M210%月7200元/年由開發(fā)商支付多層住宅第二年34172M25%月8201元/年由開發(fā)商支付小高層住宅第二年13952 M25%月5860元/年由開發(fā)商支付多種經營收入項 目收入合計備 注第一年特約有償服務、工人臨時出入證收入等6000元/年第二年特約有償服務、工人臨時出入證收入等6000元/年第三年特約有償服務、工人臨時出入證收入等4000元/年物業(yè)介入前三年各項收入預算合計（單位：元/年）年 份住宅物業(yè)費商場物業(yè)費