【正文】 2路燈路線。保修后維修保養(yǎng)計劃如下：：房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃、標(biāo)準(zhǔn)和實效一覽表項目維修范圍需維修項目標(biāo)準(zhǔn)日常維修定期維修計劃效果房屋本體樓地面工程平整、起砂、開裂1周小修/年、中修/4年、大修/8年房屋完好率99%，大中修質(zhì)量合格率99%，房屋零修、急修及時率99%；大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%。二、房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃建設(shè)部第80號令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中第七條規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的滲漏為五年；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為二年；裝修工程為二年；其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。專業(yè)化管理與社會化協(xié)作相結(jié)合。房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由管理處負(fù)責(zé)配備專業(yè)人員實施。每月制定詳細(xì)的維修實施方案和預(yù)算，報請批準(zhǔn)后實施。按日、周、月、年確定各類別和項目的維修保養(yǎng)計劃；嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)的程序和作業(yè)規(guī)范。房屋日常養(yǎng)護(hù)范圍和費(fèi)用房屋的共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。三、做好技術(shù)資料收集、管理工作我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作：竣工資料運(yùn)行資料值班記錄大修改造資料二次裝修圖紙及審批資料設(shè)備故障處理資料區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料檢查、驗收、年審資料計算機(jī)軟件及錄像資料第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施第一節(jié) 專項維修資金的建立和使用（事先計劃、事前報批）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理公司的一項基本工作，目的是保障房屋結(jié)構(gòu)的安全、機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行、房屋及設(shè)施的正常使用、物業(yè)的外觀整潔以及延長房屋的壽命期。每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況，用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。一、收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。六、費(fèi)用來源技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的專項維修資金撥款。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運(yùn)行安全。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費(fèi)用，減少停機(jī)時間，具有較高的經(jīng)濟(jì)性。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機(jī)時間，使改造方案切實可行。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項綜合性工作。 設(shè)備經(jīng)過一段時間運(yùn)行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長設(shè)備使用壽命。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控，保證人走燈滅，避免浪費(fèi)。通過電容器組的投切。加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。凡需要單獨(dú)考核的，都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。二、組織措施節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，必須要具備高度的專業(yè)技術(shù)水平和很強(qiáng)的工作責(zé)任心。進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。機(jī)電主管要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運(yùn)作等實際情況，需待正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。若有問題，立即處理。防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。管道是否有滲漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。三、主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)變配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。同時機(jī)電主管與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。第四節(jié) 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計性能并延長使用壽命。，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時向119報警。 接到報警后的處理辦法，利用對講機(jī)通知巡邏安管員立刻前往火警現(xiàn)場?；馂?zāi)報警程序，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。，應(yīng)迅速搶修，若一時不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。 若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。如供電局對小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)立刻給各業(yè)主住戶發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備。如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。 正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。不得違反安全規(guī)程。（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理應(yīng)盡快報告機(jī)電主管。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個小區(qū)停水、停電、停氣，發(fā)生火災(zāi)，除上述重大故障外，其它為一般故障。另外有室外檢修口不定期除濕，易損線的定期更換等措施。在具體工作中，首先了解各分系統(tǒng)各類線的走向，各檢修口具體位置，各接線頭的位置，并對各種線作上相應(yīng)的線標(biāo)，以便預(yù)埋管線數(shù)據(jù)的建立。注重人員培養(yǎng)以適應(yīng)科技水平不斷發(fā)展，提高的要求。六、智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的管理以人為本，以技術(shù)立身。按客流情況分不同時段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理，確保生命財產(chǎn)安全。四、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個小區(qū)消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。巡視人員必須巡視檢查小區(qū)內(nèi)公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。三、公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到小區(qū)的整體形象。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。二、給排水系統(tǒng)建立用水、供水管理制度。第二節(jié) 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行一、供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對供配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，對供配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。工程技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。實施維護(hù)保養(yǎng)工作。制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。設(shè)備運(yùn)行、維安管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水等狀況能否正常，關(guān)系到能否保障小區(qū)運(yùn)行安全。四、檔案的分類：名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文建筑許可證、開工許可證、棟證工程技術(shù)數(shù) 據(jù)紅線圖、總平面圖地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告工程合同、工程預(yù)決算單工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單竣工圖：A、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；B、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖房屋、消防、竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、購配件的鑒定合格證書供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書。回收的文件也要記錄登記。檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員申請，管理處客戶中心主任審批登記后方可借出，入室時，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始文件的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。三、數(shù)據(jù)的歸檔管理歸檔就是按照數(shù)據(jù)本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。二、資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。，如：管理處檔案工作流程、檔案數(shù)據(jù)管理規(guī)定、檔案管理員崗位責(zé)任制等。建安物業(yè)管理公司始終重視檔案數(shù)據(jù)的建立與管理工作，針對瑞豐家園的物業(yè)管理特點(diǎn)我們擬采取系統(tǒng)科學(xué)分類的管理方式，配備專業(yè)的管理人員，建立完整的數(shù)據(jù)、檔案，有效促進(jìn)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，以達(dá)到更好地為住戶服務(wù)的目的。三、瑞豐家園管理規(guī)章制度目錄：瑞豐家園公眾制度 業(yè)主公約 ?。ㄓ茫羰謨?瑞豐家園精神文明建設(shè)公約 樓宇管理規(guī)定 樓宇裝修管理規(guī)定 治安管理規(guī)定 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 消防管理規(guī)定、摩托車管理規(guī)定、停水和違章罰金收繳規(guī)定瑞豐家園內(nèi)部崗位責(zé)任制3. 瑞豐家園小區(qū)管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn) 員工守則 文明禮貌用語及專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范 培訓(xùn)制度 管理處消防責(zé)任制 管理處值班制度 安管員交接班制度 財務(wù)管理制度 固定資產(chǎn)、低值易耗品及辦公用品管理規(guī)定 安管警具器材管理 安管員服裝、被品管理規(guī)定 倉庫保管員管理規(guī)定 物品出入庫工作規(guī)定 管理處文件管理制度 管理處檔案管理制度 房屋修繕管理工作制度 房屋本體維修基金使用方法 停車場收費(fèi)管理程序 房屋租賃工作流程 重大責(zé)任事故的界定及處理辦法 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 公共設(shè)施管理‘ 消防管理規(guī)定 建筑物的維護(hù) 停車場管理程序 緊急情況處理程序 信件收發(fā)管理 清潔的管理 綠化的管理 小區(qū)文化管理 安裝與維修服務(wù) 供電管理 給排水系統(tǒng)管理 業(yè)主投訴處理程序 公共設(shè)施管理檢查規(guī)定 電梯管理 電梯工安全操作規(guī)程 電梯維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)程 機(jī)電維修工安全操作規(guī)程 值班電工安全操作規(guī)程 管道工安全操作規(guī)程4. 瑞豐家園員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 員工考核辦法 員工考核標(biāo)準(zhǔn) 管理處員工考核制度 管理處管理工作考評辦法 管理處客戶主任崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲辦法 管理處事務(wù)助理崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲辦法 管理處機(jī)電技工維修人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲辦法 管理處安管員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲辦法 管理處月度物業(yè)管理質(zhì)量檢查評分細(xì)則第二節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立與管理住宅區(qū)檔案是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，科學(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案管理。二、瑞豐家園內(nèi)部管理制度訂立的原則 瑞豐家園管理處內(nèi)部管理制度，以建安物業(yè)管理公司以往的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量控制記錄為基礎(chǔ)，將完整的體系延伸、移植到瑞豐家園的管理項目。我公司根據(jù)IS09001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合瑞豐家園的實際情況，擬訂了《瑞豐家園管理規(guī)章制度匯編》，具體包括公眾管理制度和內(nèi)部管理制度兩大部分：一、瑞豐家園公眾管理制度訂立的原則管理處外部公開制度的訂立符合物業(yè)管理相應(yīng)的法律、法規(guī)規(guī)定。第五章 管理制度及檔案建設(shè)第一節(jié) 管理規(guī)章制度健全、完善、具操作性的規(guī)章制度是我公司進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準(zhǔn)繩和保障。加強(qiáng)財務(wù)收支監(jiān)督管理，減少不必要的開支，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。抓好住宅區(qū)管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施和住宅區(qū)環(huán)境的現(xiàn)象，以減少維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支出。：瑞豐家園物業(yè)管理收入預(yù)算表（單位：萬元）序號項目測算依據(jù)月收入年收入備注一住宅管理費(fèi)㎡11030㎡12月寫字樓管理費(fèi)㎡6857㎡12月商業(yè)門面管理費(fèi)㎡2618㎡12月小 計二機(jī)動車停車費(fèi)280元7412月40%使用率暫以40%計算非機(jī)動車停車費(fèi)1000元/月小 計三有償服務(wù)收入綜合測算總 計：瑞豐家園物業(yè)管理支出預(yù)算表（單位：萬元）一、人工費(fèi)人員結(jié)構(gòu)人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月工資總額（元）年工資總額客戶主任115001500事務(wù)助理110001000租賃管理1800800設(shè)備管理48003200安管班長1800