【正文】 供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的準(zhǔn)則。在“大同家園”項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系的要求，對(duì)“大同家園”物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時(shí)，根據(jù)“大同家園”物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)，參照“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，制訂出一套完善的管理規(guī)章制度：限于篇幅，我們僅將“大同家園”項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下（包括但不限以下內(nèi)容）： (一)員工崗位職責(zé)“大同家園”物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處客戶助理崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處接待員崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處安防隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處安防員崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處消監(jiān)控中心崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)；“大同家園”物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé)；1“大同家園”物業(yè)管理處水電維修工崗位職責(zé)；(二)供配電系統(tǒng)管理工作手冊(cè)1“大同家園”供配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定；1“大同家園”電工安全操作規(guī)定；1“大同家園”配電室管理制度；1“大同家園”臨時(shí)用電管理規(guī)定；1“大同家園”配電室安全操作規(guī)程；1“大同家園”設(shè)備維修與保養(yǎng)制度； (三)給排水管理制度與操作規(guī)程1“大同家園”水泵房管理制度；1“大同家園”給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程；“大同家園”給排水設(shè)施操作規(guī)程；(四)消防管理制度與操作規(guī)程2“大同家園”火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程；2“大同家園”防火管理規(guī)程；2“大同家園”消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程；2“大同家園”消防管理規(guī)定；2“大同家園”消監(jiān)控中心管理規(guī)定；（五）發(fā)電機(jī)管理制度與操作規(guī)程2“大同家園”發(fā)電機(jī)操作規(guī)程；2“大同家園”發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)定；2“大同家園”發(fā)電機(jī)房管理制度；（六）管理處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程2“大同家園”物業(yè)接管規(guī)程；“大同家園”物業(yè)移交規(guī)程；3“大同家園”報(bào)修處理工作規(guī)程；3“大同家園”投訴處理工作規(guī)程；3“大同家園”回訪工作規(guī)程；3“大同家園”社區(qū)文化活動(dòng)管理規(guī)程；3“大同家園”突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程；3“大同家園”突發(fā)事件處理辦法；3“大同家園”突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案； 3“大同家園”應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程；3“大同家園”二次供水衛(wèi)生安全制度；“大同家園”物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)定；（七）房屋及公共場(chǎng)所管理規(guī)定4“大同家園”公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定；4“大同家園”背景音樂(lè)管理規(guī)定；4“大同家園”空置房管理規(guī)定；4“大同家園”租賃服務(wù)管理規(guī)定；4“大同家園”會(huì)所管理規(guī)定；（八）房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定4“大同家園”二次裝修管理規(guī)定；4“大同家園”臨時(shí)明火作業(yè)管理規(guī)定；4“大同家園”房屋保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定；（九）安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則4“大同家園”安防管理規(guī)定；50、“大同家園”安防員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范；5“大同家園”安防軍體培訓(xùn)規(guī)定；5“大同家園”安防值班崗工作規(guī)程；5“大同家園”安防巡邏崗工作規(guī)程；5“大同家園”監(jiān)控室崗位工作規(guī)程；5“大同家園”停車場(chǎng)管理規(guī)程；5“大同家園”安防器械管理規(guī)程；5“大同家園”安防隊(duì)長(zhǎng)工作考核細(xì)則；5“大同家園”安防員工作考核細(xì)則；5“大同家園”安防員十不準(zhǔn)；60、“大同家園”人員攜帶物品出區(qū)管理規(guī)定；（十）保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn)6“大同家園”環(huán)境清潔工作程序；6“大同家園”保潔工作檢查規(guī)程；6“大同家園”保潔管理規(guī)定；6“大同家園”保潔班工作標(biāo)準(zhǔn)；（十一）公眾制度6“大同家園”文明公約；6“大同家園”業(yè)主臨時(shí)公約；6“大同家園”電梯管理規(guī)定；6“大同家園”裝修管理規(guī)定；6“大同家園”治安管理規(guī)定；70、“大同家園”綠化管理規(guī)定；7“大同家園”環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；7“大同家園”車輛管理規(guī)定；7“大同家園”公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定；（十二）規(guī)章制度7“大同家園”員工行為規(guī)范；7“大同家園”人事管理制度；7“大同家園”考勤管理制度；7“大同家園”獎(jiǎng)懲管理制度；7“大同家園”培訓(xùn)管理制度；7“大同家園”檔案管理規(guī)定；80、“大同家園”文印管理規(guī)定；8“大同家園”考核管理制度；8“大同家園”倉(cāng)庫(kù)管理制度；8“大同家園”物品采購(gòu)與領(lǐng)用規(guī)定；第七章　檔案建立與管理的設(shè)立在“大同家園”項(xiàng)目物業(yè)管理的檔案建立與管理中，我們建立了一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的管理制度，以保證檔案管理滿足物業(yè)管理的需要。一、資料的收集我們?cè)诠芾硖帉⒃O(shè)立專門的檔案室，并由接待員負(fù)責(zé)管理。在資料收集時(shí)應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同類別，我們將通過(guò)四個(gè)途徑進(jìn)行收集。㈠在物業(yè)接管移交中，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地收集到工程建設(shè)產(chǎn)權(quán)及工程技術(shù)等原始資料。㈡匯總整理原有業(yè)主、住戶資料，并不斷完善。㈢在日常管理中建立和收集房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄等以及其它相關(guān)資料，并將檔案的收集形成制度化。㈣通過(guò)政府主管部門、公司總部等獲取相關(guān)信息。二、資料的整理和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由接待員集中整理。剔除作廢和無(wú)效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類合理、易于檢索。㈠、檔案的分類業(yè)主檔案包括：⑴經(jīng)業(yè)主簽署后的《業(yè)主臨時(shí)公約》。⑵經(jīng)業(yè)主簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》。⑶《業(yè)主家庭情況登記表》。⑷《鑰匙領(lǐng)用登記表》。⑸《業(yè)主入住驗(yàn)房表》。⑹《裝修申請(qǐng)審批表》、《裝修安全責(zé)任書(shū)》、相關(guān)圖紙及裝修施工隊(duì)資料。⑺《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料。⑻業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件。⑼業(yè)主的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)登記。⑽業(yè)主投訴受理登記表。⑾其它應(yīng)保存的業(yè)主資料。工程檔案包括：⑴物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告 b)規(guī)劃許可證c)投資許可證d)土地使用合同e)建設(shè)工程開(kāi)工許可證f)用地紅線圖等。⑵綜合竣工驗(yàn)收資料。a)總平圖。b)建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖。c)地下管線綜合布置竣工圖。d)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)。e)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證。f)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)。g)供水合同。h)供電協(xié)議書(shū)、許可證。i)供氣協(xié)議書(shū)、許可證。j)有線電視合格證。k)通訊設(shè)施合格證。l)電梯準(zhǔn)用證等。⑶施工設(shè)計(jì)資料。a)地質(zhì)報(bào)告書(shū)。b)全套設(shè)計(jì)圖紙。c)圖紙會(huì)審記錄。d)設(shè)計(jì)變更通知單。e) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要。f) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。g) 沉降觀測(cè)記錄。h) 其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄等。i) 其它應(yīng)保存的工程資料。設(shè)備檔案包括：⑴設(shè)備臺(tái)帳。⑵設(shè)備出廠合格證。⑶設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）。⑷設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。⑸保修卡、保修協(xié)議。⑹設(shè)備運(yùn)行記錄。⑺設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄。⑻設(shè)備更新改造記錄。⑼其它應(yīng)保存的設(shè)備資料。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)檔案包括：⑴公司管理運(yùn)作檔案。a)物業(yè)接管記錄。b)質(zhì)量管理體系文件。c)行政人事日常管理文件。d)其它相關(guān)運(yùn)作記錄。⑵管理處運(yùn)作檔案a)各部門運(yùn)作相關(guān)記錄。b)業(yè)主違章、投訴、報(bào)修處理記錄。c)回訪記錄。d)有償服務(wù)記錄。e)社區(qū)文化活動(dòng)記錄。f)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)記錄。g)其它相關(guān)運(yùn)作記錄。來(lái)往文書(shū)檔案包括：管理公司及管理處日常對(duì)外、對(duì)內(nèi)發(fā)出及收取的文件。合同檔案包括：⑴采購(gòu)合同。⑵多種經(jīng)營(yíng)合同。⑶物業(yè)接管類各種合同。⑷保險(xiǎn)類合同。員工人事檔案包括：?jiǎn)T工入職、在職、離職期間與其個(gè)人相關(guān)的各類記錄。財(cái)務(wù)檔案包括：(1)固定資產(chǎn)類資料。(2)會(huì)計(jì)報(bào)表及賬冊(cè)。(3)審計(jì)報(bào)表及賬冊(cè)等記錄。㈡、檔案的保管檔案保管的工作任務(wù)是：⑴便于查閱。⑵保證檔案的損壞。⑶防止檔案的損壞。⑷采取修復(fù)技術(shù)，延長(zhǎng)檔案壽命。檔案保管的責(zé)任部門：⑴財(cái)務(wù)部保管財(cái)務(wù)檔案。⑵辦公室保管物業(yè)管理運(yùn)作檔案、質(zhì)量管理體系文件、資料、質(zhì)量記錄、公司設(shè)備檔案、工程檔案、往來(lái)文書(shū)檔案、合同檔案、員工人事檔案。⑶管理處安防管理處設(shè)備檔案、物業(yè)管理運(yùn)作檔案、業(yè)主檔案、往來(lái)文書(shū)檔案（管理處部分）。⑷各職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外，原則上不保管檔案。檔案的保管程序：⑴各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書(shū)處理程序后，移交給檔案管理員。⑵檔案管理員將該《檔案卷內(nèi)目錄》中，并統(tǒng)一編號(hào)。檔案的保管期限：⑴檔案的保管期限分為永久保存、長(zhǎng)期、短期三種。⑵各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，對(duì)檔案的保存價(jià)值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。檔案的密級(jí)分為三級(jí)：絕密、機(jī)密、普通：⑴絕密檔案包括：合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營(yíng)、管理、決策形成的檔案、財(cái)務(wù)類檔案、其它屬絕密的檔案。⑵機(jī)密檔案包括：?jiǎn)T工人事檔案、ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系文件、重要的會(huì)議記錄（紀(jì)要）、物業(yè)管理運(yùn)作檔案和其它屬機(jī)密的檔案。⑶普通檔案包括：設(shè)備檔案、如運(yùn)行維修記錄；工程檔案；計(jì)劃總結(jié)、通知、通告等普通性文件及其它不屬于絕密、機(jī)密的檔案。檔案的查閱權(quán)限：⑴總經(jīng)理、副總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。⑵部門負(fù)責(zé)人可查閱該部門所有檔案。⑶其它人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。檔案的借閱、復(fù)制、銷毀⑴檔案歸還日期前，檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。⑵復(fù)制檔案的，絕密檔案報(bào)董事長(zhǎng)審批；機(jī)密檔案由總經(jīng)理審批；普通檔案由部門負(fù)責(zé)人審批。⑶超過(guò)保管期限的檔案，由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限每年編制銷毀計(jì)劃及清單，報(bào)辦公室審核，后報(bào)總經(jīng)理審批。總經(jīng)理審批同意后由辦公室、需銷毀文件的部門負(fù)責(zé)人同時(shí)監(jiān)督將超過(guò)保存期限的檔案銷毀并簽字確認(rèn)。第八章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算一、測(cè)算依據(jù) 國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、漳州市物價(jià)局相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；漳州市人力資源成本及物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)定額；二、收入測(cè)算明細(xì)住宅物業(yè)年管理費(fèi)收入預(yù)計(jì)年 份建筑面積交房入伙率收費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合 計(jì)第一年多層住宅34172M285%93%月129662元/年小高層住宅13952 M285%93%月92644元/年第二年多層住宅34172M295%95%月148033元/年小高層住宅13952 M295%95%月105770元/年第三年多層住宅34172M2100%95%月155824元/年小高層住宅13952 M2100%95%月111337元/年商業(yè)物業(yè)年管理費(fèi)收入預(yù)計(jì)年份建筑面積交房入伙率收費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合 計(jì)第一年5000M290%95%月61560元/年第二年5000M2100%97%月69840元/年第三年5000M2100%97%月69840元/年接管前三年停車費(fèi)收入預(yù)計(jì)年份車輛類型數(shù) 量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（元/年）備注第一年汽車65輛30元/月輛摩托車90輛10元/月輛電動(dòng)車15輛5元/月輛自行車110輛3元/月輛第二年汽車92輛30元/月輛摩托車100輛10元/月輛電動(dòng)車40輛5元/月輛自行車180輛3元/月輛第三年汽車120輛30元/月輛摩托車150輛10元/月輛電動(dòng)車60輛5元/月輛自行車230輛3元/月輛備注：上述停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)厍闆r以及按省物價(jià)委2002年80號(hào)文件中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%測(cè)算，最終以物價(jià)部門核定為準(zhǔn)?？罩米≌吧虡I(yè)物業(yè)管理費(fèi)（由開(kāi)發(fā)商按月支付）建筑面積空置率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合 計(jì)備 注多層住宅第一年34172M215%月24603元/年由開(kāi)發(fā)商支付小高層住宅第一年13952 M215%月17579元/年由開(kāi)發(fā)商支付商業(yè)用房第一年5000M210%月7200元/年由開(kāi)發(fā)商支付多層住宅第二年34172M25%月8201元/年由開(kāi)發(fā)商支付小高層住宅第二年13952 M25%月5860元/年由開(kāi)發(fā)商支付多種經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng) 目收入合計(jì)備 注第一年特約有償服務(wù)、工人臨時(shí)出入證收入等6000元/年第二年特約有償服務(wù)、工人臨時(shí)出入證收入等6000元/年第三年特約有償服務(wù)、工人臨時(shí)出入證收入等4000元/年物業(yè)介入前三年各項(xiàng)收入預(yù)算合計(jì)（單位：元/年）年 份住宅物業(yè)費(fèi)商場(chǎng)物業(yè)費(fèi)空置物業(yè)費(fèi)經(jīng)營(yíng)收入