【正文】 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次中、大修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，委托專業(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)、大修、更新改造《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》公司《公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范》房屋維護(hù)，修繕管理構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求房屋各結(jié)構(gòu)部位正?？煽客旰寐蔬_(dá)到95%以上結(jié)構(gòu)部位合理、性能完好完好率達(dá)到95%以上加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù)02外墻面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每2年對(duì)于較大面積滲漏的，局部翻修一次每5年清洗一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30888）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程外墻無滲漏現(xiàn)象外墻使用功能正常可靠平整、清潔、美觀，保持市容觀瞻完好率達(dá)到95%以上03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每半年檢查屋面一次，中修5年，大修10年每2年對(duì)于局部有大面積損壞的，翻修一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（CJJ6295）房屋維護(hù)、修繕管理確保使用功能正常可靠清潔美觀完好率達(dá)到98%以上04樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)中修4年、大修8年每10年粉刷一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》房屋維護(hù)、修繕管理確保使用功能正?？煽壳鍧嵜烙^完好率達(dá)到98%以上（二）二次裝修管理服務(wù)裝修的申請(qǐng)與審批（1）申請(qǐng)：住戶需提前7日向管理處提出裝修申請(qǐng)（屬承租戶的須持有業(yè)主委托書來辦理）： a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修說明書； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶自行裝修或簡單的除外）； c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場(chǎng)所時(shí)，需提供消防部門的審批文件。 b)不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有改變?cè)蟹课莸氖褂霉δ艿模? ——涉及有消防隱患的； ——涉及有破壞預(yù)埋管線的； ——涉及有破壞外墻體立面的。（3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理《臨時(shí)出入證》： a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交管理處； b)安防部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》； c)用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《臨時(shí)出入證》。裝修施工過程的管理(1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。(3)安防班負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對(duì)施工人員進(jìn)行管理。裝修施工的竣工驗(yàn)收(1)裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。(3)竣工驗(yàn)收合格的，由客戶助理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)“完工驗(yàn)收”欄目簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名及日期。(5)施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開。三、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)建立小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄。公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱日常維修計(jì)劃實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果備注01電梯正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方24小時(shí)應(yīng)急召修電梯運(yùn)行時(shí)有無異響各照明是否正常各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常報(bào)警裝置是否正常每周不少于1次例行保養(yǎng)、每月全面檢修按國家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)規(guī)定電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容《電梯安全管理規(guī)程》和《緊急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常取得《年檢合格證》重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次02變配電柜正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異常現(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測(cè)試絕緣電阻、接地電阻開關(guān)觸點(diǎn)檢查緊固螺絲變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘03變壓器正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次運(yùn)行是否正常電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)警示標(biāo)識(shí)是否完好每半年保養(yǎng)一次地裝置檢查塵、緊固螺絲試絕緣電阻及接地電阻看外觀《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《變壓器維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》運(yùn)行正?？煽?，各項(xiàng)指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無異?，F(xiàn)象各指示、保護(hù)裝置正常室內(nèi)通風(fēng)正常溫升過高或電流過大時(shí)應(yīng)即采取措施04風(fēng)機(jī)每天巡查一次觀有無異常皮帶是否松緊適當(dāng)機(jī)時(shí)有無異常聲響每半年保養(yǎng)一次機(jī)身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查絕緣電阻、接地電阻測(cè)試測(cè)試運(yùn)行電流《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi)05水泵一般情況兩小時(shí)巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次聽聲響感覺電機(jī)溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時(shí)處理每年保養(yǎng)一次機(jī)身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查絕緣電阻、接地電阻測(cè)試測(cè)試運(yùn)行電流對(duì)消防水泵開機(jī)試壓泵體的5米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng)給排水設(shè)備、二次供水水池管理和維護(hù)噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常水流量、壓力達(dá)到要求各儀表、指示燈指示正常06防盜對(duì)講門系統(tǒng)每天巡查一次根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修機(jī)電壓是否正常指示是否正常性能是否正常每半年保養(yǎng)一次測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓清掃灰塵各功能檢查調(diào)節(jié)閉門器防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉；對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰07可視監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù)看各攝像機(jī)是否正常查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況每半年保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇調(diào)校焦距云臺(tái)活動(dòng)部分加油中控室管理報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)管理圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常錄像機(jī)工作正常08消防報(bào)警系統(tǒng)每天巡查二次每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn)各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常每季保養(yǎng)、全面檢查一次試各點(diǎn)電壓清除各故障碼按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗(yàn)測(cè)試接地電阻試驗(yàn)各功能噴淋、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下09公共通 道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范平整，無坑洼積水確保公共信道通暢，使用功能正常，無安全隱患完好率達(dá)到98%以上特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共信道的行為發(fā)生10溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每半年全面清掏疏通一次每季度清除各類雜物一次中修4年，大修8年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ011395）市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（DBJ012495）溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無阻塞現(xiàn)象完好率達(dá)到98%以上加強(qiáng)井蓋及雨水蓖子管理，確保完好無損雨季來臨前進(jìn)行一次清掏、疏通11停車場(chǎng)每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)車場(chǎng)內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修中修5年，大修10年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范停車場(chǎng)服務(wù)提供規(guī)范車場(chǎng)使用功能正?？煽繄?chǎng)地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上12給排水管道及相關(guān)閥門每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù)《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB5026897）給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象13室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)每年刷一次油漆每月試射水至少1次，檢修1次每半年全面檢查一次滅火器材每月檢查一次消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14090）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ1687）有關(guān)消防法規(guī)消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽客旰寐蕿?00%消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查14防避雷系統(tǒng)每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季進(jìn)行一次保養(yǎng)每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試每年刷一次銀粉漆中修6年，大修12年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100%接地阻值符合GB5016992要求雷雨季節(jié)來臨前進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試和全面的維護(hù)15IC卡停車場(chǎng)系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)保養(yǎng)周期：每月一次每年檢修一次每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)管理規(guī)程公司《IC卡停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過程的檢驗(yàn)》確保IC卡停車場(chǎng)正常運(yùn)行完好率達(dá)到99%以上16公共照明等一般項(xiàng)目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每6年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過程的檢驗(yàn)》確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常電氣線路完整無損，絕緣良好完好率達(dá)到99%設(shè)備突發(fā)緊急故障應(yīng)急措施A、停水應(yīng)急措施(1)先到地面水泵房水箱檢查自來水公司的供水是否正常？如出現(xiàn)問題，致電自來水公司及時(shí)派員修理。(3)然后檢查生活水箱水泵系統(tǒng)及加壓是否正常，浮球、限位裝置是否出現(xiàn)故障。(5)在顯眼處張貼通知，告之住戶停水相關(guān)事宜。若供電局出現(xiàn)問題按下述預(yù)案處理。（通知詳細(xì)寫明：停電日期、恢復(fù)供電日期、是否暫停電梯及時(shí)間，通知各住戶停電期間將所有電器關(guān)閉）。c)準(zhǔn)備停電備用物資如應(yīng)急燈、切勿點(diǎn)燃蠟燭。(2)若是因小區(qū)內(nèi)原因造成停電時(shí)，應(yīng)急措施如下：a)配電房運(yùn)行電工迅速查明停電原因后，若電網(wǎng)停電，按發(fā)電啟停操作規(guī)程啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，做好倒、送閘供電工作。b)安防人員遇停電時(shí)，應(yīng)查看自動(dòng)門停止位置，如出現(xiàn)擋道，應(yīng)拉開電閘后用手動(dòng)方法排除，以保證道路通暢。(2)若供氣公司供氣正常，應(yīng)要求供氣公司及時(shí)派員檢查，以防泄漏造成事故。(4)接報(bào)后在顯眼處張貼停氣通知，告知住戶，做好無法正常使用的準(zhǔn)備工作。(6)氣體泄漏按《煤氣泄漏應(yīng)急處理》程序執(zhí)行。(二)加強(qiáng)治安隊(duì)伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。(四)安防管理上采用門崗盤查與樓宇防盜門相結(jié)合，對(duì)進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。(五)掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到95％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時(shí)困難。(六)抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來人員出入社區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。(八)與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)可及時(shí)與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)部門協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。(十)小區(qū)車輛停放管理汽車駛?cè)胄^(qū)門崗時(shí)，應(yīng)識(shí)別清辦理