運營管理方案(新)-資料下載頁
2025-05-03 13:25本頁面
【正文】 據(jù)工作性質(zhì)不同建立不同的會議機制，最終整體提升企業(yè)會議效率。（1）合理規(guī)劃項目運營會議，提升關(guān)鍵會議整體決策效率。項目運營管理會議分類：1）：項目運營里程碑會議：如預(yù)案決策會議、項目關(guān)鍵決策會議、項目啟動會、階段成果審查會等。2）：項目日常運營會議：項目周例會、項目月度運營會議、項目半年度∕年度總結(jié)會等。（2）通過會議決策管理工具化提升會議效率。通過會議卡工具實現(xiàn)會議決策管理工具化，對會議的輸入輸出、會議結(jié)果進行可行性分析和規(guī)范，最終實現(xiàn)會議體系來源于業(yè)務(wù)，又高效返回和指導(dǎo)業(yè)務(wù)實踐。會議卡式樣見附表《三環(huán)地產(chǎn)會議管理卡》。（3）公司項目運營6個關(guān)鍵會議項目運營會議聚焦項目運營的關(guān)鍵節(jié)點，結(jié)合公司實際，項目運營會主要抓好以下6個關(guān)鍵會議：項目啟動會、項目交底會、項目開工會、項目開盤會、項目入伙會和項目后評估會，這6個會議組織召開的時間、內(nèi)容、組織者和決策者見下表：項次會議名稱會議召開時間主要內(nèi)容組織召集者決策者1項目啟動會方案設(shè)計招標前頒布開發(fā)令、研究落實二級計劃(前段)運營部經(jīng)理總經(jīng)理2項目交底會方案報批通過后向項目分公司交底、研究落實二級計劃(后段)運營部經(jīng)理總經(jīng)理3項目開工會總包招標前頒布開工令、討論落實總包及主要分包方項目經(jīng)理總經(jīng)理或總工4項目開盤會首期開盤前一個月產(chǎn)品及示范區(qū)檢視、價格策略運營部經(jīng)理營銷總監(jiān)5項目入伙會首批入伙前45天質(zhì)量評價及整改、危機預(yù)案運營部經(jīng)理營銷總監(jiān)6項目后評估會首批交房6個月內(nèi)項目后評估報告運營部經(jīng)理總經(jīng)理成果體系——不以事項結(jié)束為結(jié)束，以事項對應(yīng)成果質(zhì)量好壞為結(jié)束成果管理不以“工作項按時完成為結(jié)束”，而是以“工作項完成質(zhì)量”為結(jié)束，而項目階段成果則是以衡量項目完成質(zhì)量好壞的直接依據(jù)，公司通過對項目各階段成果的審查與把控，從根本上有效降低項目運營風險，提升項目管理和執(zhí)行效率，最終提升項目運營。（1）成果體系步驟①明確各個階段的核心成果與責任人，通過分階段與責任人建立項目成果矩陣，讓成果落實到人，做到真正管理受控。②成果標準化、模塊化后，配合相關(guān)流程與規(guī)范，便于員工提煉與應(yīng)用。③形成“成果管理體系”，通過成果的積累與沉淀，形成案例庫，為新項目開發(fā)提供參考。（2）項目各階段的成果清單項目各階段成果清單表格序號項目階段成果清單主責部門一土地投資論證階段《項目投資建議書》、《項目投資分析模型(土地版)》財務(wù)部《項目預(yù)案》運營部二項目啟動階段《項目定位報告》、《售樓中心、樣板房選址、定位、修建、開房計劃》營銷部《成本敏感分析、價值分配及目標成本預(yù)設(shè)》工程部《項目一二級進度計劃》項目經(jīng)理《投資分析報告(啟動版)》財務(wù)部《方案設(shè)計任務(wù)書》、《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》工程部三方案設(shè)計階段《方案設(shè)計成果》、《景觀方案與建筑方案配合及指導(dǎo)意見》、《精裝方案與建筑方案配合及指導(dǎo)意見》、《初步設(shè)計任務(wù)書》、《成本測算及驗算》、《設(shè)計成果會審及交底紀要》工程部《投資驗算方案》財務(wù)部《市場調(diào)研及分析報告》，對研發(fā)、工程的修正、反饋、設(shè)計會審及交底營銷部四初步設(shè)計階段《初步設(shè)計成果》、《景觀方案設(shè)計成果》、《精裝方案設(shè)計任務(wù)書》工程部《投資驗算及分析(初設(shè))》、《項目目標成本》財務(wù)部《項目銷售指標》《市場調(diào)研及分析報告》，對研發(fā)、工程的修正、反饋、設(shè)計會審及交底營銷部五工程實施階段《項目管理指引》、《三能一平實施方案》、《施工、監(jiān)理單位篩選及評估報告》、《招投標、計價方案、合約規(guī)劃》、施工圖設(shè)計成果工程部項目月度計劃分析報告項目經(jīng)理六營銷階段《項目營銷策略方案》、《售房合同配置標準》、《售房合同附圖》、《價格表及付款方式》營銷部七交房階段《交房方案》營銷部《商業(yè)移交方案》項目經(jīng)理《資產(chǎn)管理方案》財務(wù)部八后續(xù)階段《項目后評估報告》項目經(jīng)理（3）成果內(nèi)容定義成果內(nèi)容定義，主要是基于標準化的思路按照成果清單的要求，逐一明確每個成果的具體內(nèi)容。成果內(nèi)容定義格式見《三環(huán)地產(chǎn)成果內(nèi)容定義表》。績效驅(qū)動體系——績效目的不在于考核，而在于驅(qū)動和牽引考核是績效的手段，驅(qū)動和牽引才是績效的目的。將項目運營過程中的核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和職能管理環(huán)節(jié)的考核相分離，實現(xiàn)對項目運營過程的精準管控。涉及項目開發(fā)計劃等核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，由公司運營管理部負主責考核，人力資源部協(xié)助；對于項目負責人、各職能管理部門或職能部門員工，則由人力資源部負主責考核，運營部配合。（1）績效分解：項目績效指標要與管理目標契合，崗位績效指標要適宜具體崗位，績效分解要基于項目計劃，具體基于項目總控計劃分解到部門月度計劃到個人月度計劃，并分別設(shè)置不同權(quán)重予以考核。（2）考核方式：基于工作項完成進度和質(zhì)量雙維度進行考核。信息化支撐平臺——支撐公司總部管理層查閱監(jiān)控，支撐工作匯報、工作推進和溝通協(xié)調(diào)（1）公司總部管理層的管控工具：實現(xiàn)公司總部對重點節(jié)點檢查工具，項目分公司的進度管理工具，經(jīng)營分析會議的數(shù)據(jù)采集器。（2）項目管理層的匯報和溝通協(xié)調(diào)工具：作為績效考核工作的進度匯報與相關(guān)評價；作為項目周工作周報與項目周例會的數(shù)據(jù)采集器；作為項目主項計劃與專項計劃的配合和協(xié)同。（3）項目工作人員工作推進的參考工具：基于工作包括構(gòu)責任矩陣，并進行工作推進，實現(xiàn)工作流程中信息獲取、知識復(fù)用和成果認定，作為個人工作計劃的推進、匯報和認定。 18
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