【正文】 杭州、廣州； 中部：合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙； 西部：重慶、成都、昆明、西安、蘭州 各城市相關指標 提取公共因子 采用 SPSS計算公共因子的特征值和方差貢獻率，由大到小排序，輸出 結果有 4 個公共因子特征值大于 1，貢獻率分別為 %， %，%， %，累計達到 %。因此，提取這 4 個主因子就已經包含了 11 個變量的絕大部分信息。 方差最大正交旋轉后的因子載荷陣 F1:X5 人均地區(qū)生產總值（億元 )、 X7城鎮(zhèn)居民人均家庭收入（元 / 人） 、X8城鎮(zhèn)居民家庭消費性支出（元 / 人） 、 X11第三產業(yè)占比（ %) F2:X3房屋銷售面積（萬平方米） 、 X6年末總人口（萬人） 、 x2施工房屋建筑面積（萬平方米） F3:X9人均道路面積（平方米） 、 X10人均綠地面積（平方米） F4:X4房價增長率（ %) F1經濟因子 F2房地產 市場因子 F3環(huán)境因子 F4趨勢因子 因子命名 因子得分 F1在北京上海南京杭州廣州得分較高，說明著這些東部城市經濟發(fā)達因素是抬高房價的主要原因。 F2在北京上海重慶成都得分較高，在這些地方房地產投資多，地產市場興旺是主要原因。 F3在南京杭州合肥成都得分較高，這些城市注重城市環(huán)境文化得建設，是房價高的原因。 F4在北京成都昆明西安得分較高，說明人們看好這些城市房價上漲趨勢，是其房地產熱，房價高的原因。 結論 ???? 1. 我國房地產預售制度分析 2我國預售房制度發(fā)展現(xiàn)狀 各方對取消期房預售制度的態(tài)度 期房預售制度的利弊分析 我國在上世紀 90 年代初期開始住房制度改革 , 變福利分房為貨幣購房 , 逐步建立房地產市場體系。房地產開發(fā)民營化就要解決資金問題 , 在資本市場滯后、銀行信貸艱難的情況下 , 為了加快商品住宅建設 , 國家實行了商品房預售制度。建立房地產市場, 在客觀上需要自發(fā)性的制度創(chuàng)新 , 在形式上政府卻采取了從計劃體制下的福利分房到商品房預售的強制性制度變遷政策。 中國人民銀行在 《 2022 中國房地產金融報告 》 中提到 :“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度 ,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力 , 可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度 , 改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！毖胄腥∠诜款A售的建議在社會上引起強烈反響 , 各界反應不一。 中國人民銀行的建議 中國人民銀行的建議1998 年房地產貸款 億元 , 2022 年增長到 , 年均增長 %。 2022 年 , 中國農業(yè)銀行房地產開發(fā)商不良貸款率為 % , 中國銀行的為 % 四大商業(yè)銀行匯總的房地產開發(fā)貸款不良貸款率在 10 %至 11 %之間。 央行認為期房預售制度已經建立 10 年 , 已經起到了激活房地產市場的作用。 中國 人民銀行認為只有優(yōu)化或者縮減對房地產開發(fā)商的貸款或者 , 減輕開發(fā)商對銀 行貸款的倚賴 , 才能化解房地產貸款的金融風險。 所以 , 央行首先提議取消期房 預售制度 。 建設部認為期房預售制度是 《 城市房地產管理法 》 確立的一項制度 , 世界上有 許多國家和地區(qū)也都有類似制度。房地產市場的管理非常復雜 , 涉及城建、 土地、發(fā)改委、銀行、工商、稅務等多個部門 , 任何一個部門不能單獨出臺一 項政策來取消房屋預售，從十多年的實踐看 , 這一制度與我國國情是適應的 , 目 前還不能取消。 國家建設部的主張 房地產開發(fā)商的反應 北京華遠集團總裁任志強認為 《 2022 年中國房地產金 融報告 》 在技術上存在房地產概念不準確和統(tǒng)計方法缺陷 等問題 , 報告撰寫人只熟悉信貸而不熟悉房地產。 SOHO 中國總裁潘石屹認為中央銀行取消期房預售的建議會讓房 地產市場大起大落 , 該建議是沒有價值的。 提高了資金使用效率 , 降低了資金使用成本 適應了成片開發(fā)的要求 發(fā)揮了融資作用 具有一定的價格優(yōu)勢 預售制加速了建設資金周轉， 加快了住房供應 利端 弊端 憑借一張圖紙、一個沙盤乃至一種描述就可以把還沒有影子的房子賣出 ….. 房屋質量問題，面積縮水、樓盤濫尾、假按揭、一房多賣、房價虛高等現(xiàn)象 的背后，都有預售制度推波助瀾的身影 …… 2022年 6 月 27 日清晨 5 時 30 分左右，上海閔行區(qū)一棟在建的 13 層住宅樓連根 拔起、整體傾覆，造成一名裝修工人死亡。近 400 名倒塌大樓的準業(yè)主提出 賠償?shù)纫螅_發(fā)商暫未露面。于購房者而言，一天還未入住，房子便沒了。 弊端實例 從市場經濟國家看，預售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 在我國融資 工具缺乏、相關配套措施不健全的情況下，簡單取消預售制度，將帶來較 大的負面影響。 市場供應規(guī)模將較大 程度地萎縮，影響 房價穩(wěn)定。 受建設資金的制約， 建設規(guī)?？s減， 造成供求關系失衡， 引起房價的快速上漲。 開發(fā)資金鏈可能 出現(xiàn)斷裂，帶來一 系列社會問題和 金融風險。 外資將可能大量進入 房地產開發(fā)領域， 增加新的不確定性因 素。 從社會福利的角度論述取消房屋預售制度的弊端 A G B F C D H E E’ d s’ s p Q O 當政府未取消房屋預售制度時 ,市場供求在 E點均衡 ,生產者剩余可以由圖中 字母 F + G+ H 代表的面積表示 ,消費者剩余由 A + B + C + D 表示 , A + B + C + D + F + G+ H 即為未取消房屋預售制度時市場中生產者 和消費者獲得的總福利。一旦房屋預售制度被取消 ,那么 ,市場供給將減少 , 假定供給曲線秱至 S′,那么市場供求將在 E′點均衡 ,此時生產者剩余為 B + F 所代表的區(qū)域 ,消費者剩余為 A。對比可知取消房屋預售制度將帶杢 C + D + G+H 的凈損失。 小結 政府干預商品房銷售制度同時會引起干預的費用和效益 , 只有當取消期房預售制度的預計邊際受益等于王權推行 現(xiàn)房銷售制度的邊際成本時 , 政府才有動力取消期房 預售制度。 世界人均住房面積達到 30～ 35 平 方米， 2022 年底全國人均住房面積為 28 平方米。我國在未來 15 年里需要 200 億平方米 , 而現(xiàn)在每年供應僅為 4 億～ 5 億平方米 , 因此當前房地產業(yè)的主要 問題就是供需不平衡，在賣方市場下， 預售制度還將繼續(xù)影響國內房地產市場 。 房產預售制度 目前不能取消 房產稅、物業(yè)稅 思考二： LOGO 謝謝大家 ! 祝大家中秋節(jié)快樂！