房地產(chǎn)及宏觀調(diào)控研究-資料下載頁
2025-05-02 07:51本頁面
【正文】 杭州、廣州； 中部：合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙； 西部：重慶、成都、昆明、西安、蘭州 各城市相關(guān)指標 提取公共因子 采用 SPSS計算公共因子的特征值和方差貢獻率，由大到小排序，輸出 結(jié)果有 4 個公共因子特征值大于 1，貢獻率分別為 %， %，%， %，累計達到 %。因此，提取這 4 個主因子就已經(jīng)包含了 11 個變量的絕大部分信息。 方差最大正交旋轉(zhuǎn)后的因子載荷陣 F1:X5 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（億元 )、 X7城鎮(zhèn)居民人均家庭收入（元 / 人） 、X8城鎮(zhèn)居民家庭消費性支出（元 / 人） 、 X11第三產(chǎn)業(yè)占比（ %) F2:X3房屋銷售面積（萬平方米） 、 X6年末總?cè)丝冢ㄈf人） 、 x2施工房屋建筑面積（萬平方米） F3:X9人均道路面積（平方米） 、 X10人均綠地面積（平方米） F4:X4房價增長率（ %) F1經(jīng)濟因子 F2房地產(chǎn) 市場因子 F3環(huán)境因子 F4趨勢因子 因子命名 因子得分 F1在北京上海南京杭州廣州得分較高，說明著這些東部城市經(jīng)濟發(fā)達因素是抬高房價的主要原因。 F2在北京上海重慶成都得分較高，在這些地方房地產(chǎn)投資多，地產(chǎn)市場興旺是主要原因。 F3在南京杭州合肥成都得分較高，這些城市注重城市環(huán)境文化得建設(shè)，是房價高的原因。 F4在北京成都昆明西安得分較高，說明人們看好這些城市房價上漲趨勢，是其房地產(chǎn)熱，房價高的原因。 結(jié)論 ???? 1. 我國房地產(chǎn)預(yù)售制度分析 2我國預(yù)售房制度發(fā)展現(xiàn)狀 各方對取消期房預(yù)售制度的態(tài)度 期房預(yù)售制度的利弊分析 我國在上世紀 90 年代初期開始住房制度改革 , 變福利分房為貨幣購房 , 逐步建立房地產(chǎn)市場體系。房地產(chǎn)開發(fā)民營化就要解決資金問題 , 在資本市場滯后、銀行信貸艱難的情況下 , 為了加快商品住宅建設(shè) , 國家實行了商品房預(yù)售制度。建立房地產(chǎn)市場, 在客觀上需要自發(fā)性的制度創(chuàng)新 , 在形式上政府卻采取了從計劃體制下的福利分房到商品房預(yù)售的強制性制度變遷政策。 中國人民銀行在 《 2022 中國房地產(chǎn)金融報告 》 中提到 :“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度 ,目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力 , 可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度 , 改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”央行取消期房預(yù)售的建議在社會上引起強烈反響 , 各界反應(yīng)不一。 中國人民銀行的建議 中國人民銀行的建議1998 年房地產(chǎn)貸款 億元 , 2022 年增長到 , 年均增長 %。 2022 年 , 中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商不良貸款率為 % , 中國銀行的為 % 四大商業(yè)銀行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在 10 %至 11 %之間。 央行認為期房預(yù)售制度已經(jīng)建立 10 年 , 已經(jīng)起到了激活房地產(chǎn)市場的作用。 中國 人民銀行認為只有優(yōu)化或者縮減對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款或者 , 減輕開發(fā)商對銀 行貸款的倚賴 , 才能化解房地產(chǎn)貸款的金融風險。 所以 , 央行首先提議取消期房 預(yù)售制度 。 建設(shè)部認為期房預(yù)售制度是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 確立的一項制度 , 世界上有 許多國家和地區(qū)也都有類似制度。房地產(chǎn)市場的管理非常復雜 , 涉及城建、 土地、發(fā)改委、銀行、工商、稅務(wù)等多個部門 , 任何一個部門不能單獨出臺一 項政策來取消房屋預(yù)售，從十多年的實踐看 , 這一制度與我國國情是適應(yīng)的 , 目 前還不能取消。 國家建設(shè)部的主張 房地產(chǎn)開發(fā)商的反應(yīng) 北京華遠集團總裁任志強認為 《 2022 年中國房地產(chǎn)金 融報告 》 在技術(shù)上存在房地產(chǎn)概念不準確和統(tǒng)計方法缺陷 等問題 , 報告撰寫人只熟悉信貸而不熟悉房地產(chǎn)。 SOHO 中國總裁潘石屹認為中央銀行取消期房預(yù)售的建議會讓房 地產(chǎn)市場大起大落 , 該建議是沒有價值的。 提高了資金使用效率 , 降低了資金使用成本 適應(yīng)了成片開發(fā)的要求 發(fā)揮了融資作用 具有一定的價格優(yōu)勢 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)， 加快了住房供應(yīng) 利端 弊端 憑借一張圖紙、一個沙盤乃至一種描述就可以把還沒有影子的房子賣出 ….. 房屋質(zhì)量問題，面積縮水、樓盤濫尾、假按揭、一房多賣、房價虛高等現(xiàn)象 的背后，都有預(yù)售制度推波助瀾的身影 …… 2022年 6 月 27 日清晨 5 時 30 分左右，上海閔行區(qū)一棟在建的 13 層住宅樓連根 拔起、整體傾覆，造成一名裝修工人死亡。近 400 名倒塌大樓的準業(yè)主提出 賠償?shù)纫?，開發(fā)商暫未露面。于購房者而言，一天還未入住，房子便沒了。 弊端實例 從市場經(jīng)濟國家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 在我國融資 工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡單取消預(yù)售制度，將帶來較 大的負面影響。 市場供應(yīng)規(guī)模將較大 程度地萎縮，影響 房價穩(wěn)定。 受建設(shè)資金的制約， 建設(shè)規(guī)模縮減， 造成供求關(guān)系失衡， 引起房價的快速上漲。 開發(fā)資金鏈可能 出現(xiàn)斷裂，帶來一 系列社會問題和 金融風險。 外資將可能大量進入 房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域， 增加新的不確定性因 素。 從社會福利的角度論述取消房屋預(yù)售制度的弊端 A G B F C D H E E’ d s’ s p Q O 當政府未取消房屋預(yù)售制度時 ,市場供求在 E點均衡 ,生產(chǎn)者剩余可以由圖中 字母 F + G+ H 代表的面積表示 ,消費者剩余由 A + B + C + D 表示 , A + B + C + D + F + G+ H 即為未取消房屋預(yù)售制度時市場中生產(chǎn)者 和消費者獲得的總福利。一旦房屋預(yù)售制度被取消 ,那么 ,市場供給將減少 , 假定供給曲線秱至 S′,那么市場供求將在 E′點均衡 ,此時生產(chǎn)者剩余為 B + F 所代表的區(qū)域 ,消費者剩余為 A。對比可知取消房屋預(yù)售制度將帶杢 C + D + G+H 的凈損失。 小結(jié) 政府干預(yù)商品房銷售制度同時會引起干預(yù)的費用和效益 , 只有當取消期房預(yù)售制度的預(yù)計邊際受益等于王權(quán)推行 現(xiàn)房銷售制度的邊際成本時 , 政府才有動力取消期房 預(yù)售制度。 世界人均住房面積達到 30～ 35 平 方米， 2022 年底全國人均住房面積為 28 平方米。我國在未來 15 年里需要 200 億平方米 , 而現(xiàn)在每年供應(yīng)僅為 4 億～ 5 億平方米 , 因此當前房地產(chǎn)業(yè)的主要 問題就是供需不平衡，在賣方市場下， 預(yù)售制度還將繼續(xù)影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 。 房產(chǎn)預(yù)售制度 目前不能取消 房產(chǎn)稅、物業(yè)稅 思考二： LOGO 謝謝大家 ! 祝大家中秋節(jié)快樂！
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