【正文】 76現(xiàn)金流動負債比率＝年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入/年末流動負債長期資產(chǎn)適合率＝（所有者權益+長期負債）/（固定資產(chǎn)+長期投資）經(jīng)營虧損掛賬比率＝經(jīng)營虧損掛賬/年末所有者權益總額總資產(chǎn)增長率＝年末總資產(chǎn)增長額/年初資產(chǎn)總額三年利潤平均增長率＝（年末利潤總額/三年前年末利潤總額） 1/31三年資本平均增長率＝（年末所有者權益總額/三年前年末所有者權益總額） 1/31*其中：平均＝（年初+年末）/2；資產(chǎn)＝負債+ 所有者權益；凈利潤＝利潤總額－所得稅；息稅前利潤＝利潤總額+利息支出；利潤總額包括企業(yè)當年營業(yè)利潤、投資收益、營業(yè)外收支凈額和所得稅；主營業(yè)務收入凈額＝主營業(yè)務收入－折扣與折讓；主營業(yè)務利潤＝主營業(yè)務收入－成本費用－營業(yè)稅金及附加——不包括其他業(yè)務利潤、投資收益、營業(yè)外收支等。3）評議指標——定性經(jīng)營者基本素質(zhì)、服務滿意度、基礎管理水平、在崗員工素質(zhì)、服務硬環(huán)境、發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營發(fā)展策略、綜合社會貢獻 評價標準——了解 物業(yè)管理績效評價結(jié)果與報告——了解43 / 76四、績效評價的主要方法——了解 功效系數(shù)法——定量根據(jù)多目標規(guī)劃管理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，結(jié)合各項指標對應的權數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)。 礎 分 ）（ 上 檔 基 礎 分 － 本 檔 基值上 檔 標 準 值 － 本 檔 標 準實 際 值 － 本 檔 標 準 值單 項 指 標 得 分 ＝ 基 礎 分 ??值上 檔 標 準 值 － 本 檔 標 準 值指 標 實 際 值 － 本 檔 標 準功 效 系 數(shù) ＝ 綜合分析判斷法——定性專家排序、打分、評級，再加權平均 定量和定性相結(jié)合計分法定量和定性結(jié)合評價得分＝定量指標分數(shù)+定性指標分數(shù)五、物業(yè)管理報告 報告類型向業(yè)主和租戶、高層管理者、投資者或董事會提交月度、季度、半年度、年度物業(yè)管理報告 構(gòu)成和內(nèi)容：工作總結(jié)、財務報告、工作計劃44 / 76第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理一、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理 特點：區(qū)位好、規(guī)模大；現(xiàn)代化高層建筑；功能齊全、配套設施完善；由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；產(chǎn)權完整有助于保值增值。 寫字樓分類所考慮的因素：位置、交通；聲望或形象；建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置；為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平；租戶類型。 寫字樓物業(yè)管理的目標1）宏觀目標：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用。2）微觀目標：各部門崗位目標。3）常規(guī)目標：收益部分使用率最大化——經(jīng)營目標物業(yè)資產(chǎn)保值和升值率最大化——管理目標物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化——服務目標 寫字樓物業(yè)管理的工作模式：p310 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容——了解 寫字樓管理中的策略二、寫字樓租賃管理 租戶選擇 租金的確定與調(diào)整——重要1）基礎租金（根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最45 / 76低租金水平來確定）（由市場和物業(yè)自身確定的一般水平）2）租金調(diào)整：消費者物價指數(shù)、零售物價指數(shù)等指數(shù)化調(diào)整 租約的制定：租金調(diào)整、毛租和凈租、優(yōu)惠。三、寫字樓安全與風險管理 寫字樓安全：工程安全、消防安全、治安安全。 風險管理與保險四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價 選擇標準：能否令業(yè)主滿意專業(yè)服務的水平向業(yè)主提供信息的能力管理計劃 評價因素：與租戶有良好的溝通及時收取租金及時處理租戶的投訴達到出租率目標物業(yè)維修狀況良好控制經(jīng)營費用預算及時提供物業(yè)報告為業(yè)主利益主動提出建議46 / 76對業(yè)主的批評和建議迅速反應 績效評價1）服務滿意度：快慢、冷熱、好壞、全缺、有無、明暗。2）物業(yè)經(jīng)濟指標：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率；出租率、租金拖欠和壞賬、租約簽訂。47 / 76第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容：招商及承租戶組合、零售技術、物業(yè)維護、營銷、保險及風險管理、財務管理。 類型：策略與運行管理（核心內(nèi)容、較高層次）二、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理 選址與規(guī)劃：市場容量、交通、地點、規(guī)模、內(nèi)部設施。 經(jīng)營與運作1）中心地理論：肯定了交通和時間成本在購物行為中的作用，解釋了不同類型零售物業(yè)聚集的原因。2）同類零售店聚集理論：價格差異小于非價格差異+需求多樣化+降低不確定性，解釋了同類型零售物業(yè)聚集的原因。3）需求的外部效應理論：單方向，從主力店流向普通商店。4）上述理論的應用：租戶多樣化、引入主力店、空間設置技巧。三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 租戶選擇：聲譽、財務能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務。 租金確定與調(diào)整——計算題48 / 761）基礎租金：與租戶營業(yè)額不相關。2）百分比租金：營業(yè)額的一定比率。3）代收代繳費用和凈租約4）租金的調(diào)整 租約制定：除租金及其他費用的數(shù)量和支付方式、時間以外，還必須考慮若干特殊問題。具體包括：每一獨立承租單元的用途；限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶（增大互補，降低競爭） ；限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復設店（增強壟斷性） ；協(xié)調(diào)不同租戶的營業(yè)時間；公用面積的維護；廣告、標志和圖形；折讓優(yōu)惠（租金折讓是下策） ；其他條款。四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理、風險與安全管理 管理目標：統(tǒng)一的店面、店面形象、員工、安全、承接租賃、物價質(zhì)檢管理，簡稱“六統(tǒng)一” 。 零售物業(yè)風險種類：管理模式風險、產(chǎn)權與管理權相分離風險、管理范圍不確定風險、墊款風險、突發(fā)事件風險。49 / 76第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展一、房地產(chǎn)組合投資管理 組合投資管理：降低風險 內(nèi)容與步驟：制定投資方針與政策投資分析構(gòu)建組合組合的調(diào)整績效評估二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理——略三、設施管理 含義：物業(yè)設施管理的服務對象是人，目標是提高辦公效率，使建筑物保值增值。 主要問題1）所有權的費用2）生命周期內(nèi)的花費：初始費用和運營費用3）服務的融洽4）運作和維護的設計5）委托的責任6）費用的時效性50 / 767）提高工作效率8）生活質(zhì)量9）設施的冗余和靈活性10）作為資產(chǎn)的設施11）設施管理的商業(yè)職能12）設施管理是一個連續(xù)的系統(tǒng)13）服務 生命周期成本與設施管理：LCC 涵蓋整個生命周期；受到折現(xiàn)率的影響；科學的管理可以有效降低 LCC。四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)不良資產(chǎn)形成原因1）經(jīng)濟周期變化——起始原因2）房地產(chǎn)虛假泡沫——推動器3）銀行貨幣資金運動的中斷——根本原因 不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標和原則1）目標：損失最小化2）原則 p377378 不良物業(yè)資產(chǎn)處置1）以資抵債，轉(zhuǎn)售或租賃2）債轉(zhuǎn)股3）法律訴訟、減讓清收51 / 764）重組5）出售五、可持續(xù)的物業(yè)管理 可持續(xù)的基本原則：不損害后代、不損害他人。 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度2）加強雨水、污水的排放、處理和再利用3）垃圾分類處理4）控制噪聲5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化居住環(huán)境6）采用新材料和自然能源7）提高物業(yè)管理的信息化水平。課堂練習：單項選擇，這反映了影響寫字樓物業(yè)分類的（　?。┮蛩亍? ，購買寫字樓物業(yè)保險屬于何種風險管理方式？（　?。?。 ，為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，通常是基于（　?。┻M行調(diào)整的。 52 / 76 物價平減指數(shù) 物價折算數(shù)，如果所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔時，這種出租方式稱為（　　） 。 ，通常在寫字樓品質(zhì)評價中，對評價電梯服務最重要的標準是（　?。?。 ，租金的調(diào)整通常是按（　C/D?。┻M行的。 7 .對于寫字樓公共活動空間可能造成不特定人群傷害的風險，物業(yè)管理企業(yè)可以通過（　B　）來解決。 8 .對寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效進行評價的主要指標包括（　DAB　） 。 ，如果租金中已經(jīng)包括了應當由出租人承擔的稅費時，這種出租方式稱為（　BA　） 。 ，對市場容量的分析和判斷是首要的步驟，其中市場容量是指（　D?。?。？（　A?。? ，消費者在一次購物活動中可以購買到多種商品，從而使消費者的購物時間和購物成本大大降低。這種現(xiàn)象是下述哪種零售商業(yè)物業(yè)運作相關理論的運用？（　BA?。? ，其中某租戶基礎租金為 15 萬元/月，以營業(yè)額的 3%作為百分比租金，同時只有當月營業(yè)額超過 200 萬元時，才對超過部分的營53 / 76業(yè)額收取百分比租金。該租戶 2022 年 4 月營業(yè)額為 220 萬元，則要支付的租金為（　C　） 。 萬元 萬元 萬元 萬元、信譽好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象是下述哪種店零售商業(yè)物業(yè)運作相關理論的反映？（　D?。? （　B　） 。 （　A ?。?。，設備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和，稱為（　C?。?。 （　A 　） 。，減少損失（　B?。?。 （　D ?。?。 BBABC CBA DA BCDB ACABD多項選擇題，寫字樓物業(yè)具有下述特點：（　?。?。，規(guī)模大、配套設施完善54 / 76，可以將寫字樓分為（　?。?。 ：（　?。?。，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)通常要考慮如下幾方面的因素：（　　） 。（　　） 。 　?。ā　。┑纫蛩?。 ，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進行權衡，主要包括（　?。?。 ，詳細的投資分析必不可少，主要包括（　　） 。 ，主要包括（　?。?。，不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因與邏輯過程，主要是由于（　?。?。55 / 76，往往需要對不良物業(yè)資產(chǎn)進行處置，處置的主要方法有（　?。?。，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應融入以下幾個要求，包括（　?。?。，提高大氣潔凈度，美化住區(qū)環(huán)境、污水排放、處理和再利用ABCD ACD BDE CDE ABCD ABCD ABCD AC ABCD ADE ABDE ABCE56 / 76大綱第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述（一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關系。 熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。 了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關系。 （三）要點說明 1．物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象 2．物業(yè)經(jīng)營管理的目標 3．管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別 4．物業(yè)經(jīng)營管理的類別 5．物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風57 / 76險等內(nèi)容的熟悉程度。 （二）考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。 孰悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。 了解：不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。 （三）要點說明 1．房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容 2．房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 3．房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容 4．房地產(chǎn)投資信托基金運作方式 5．房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊 6．房地產(chǎn)投資市場風險和非市場風險的區(qū)別 7．狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術 （一）考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對資金時間價值、復利計算公式、設備更新經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務評價指標的熟悉程度，以及運用復利系數(shù)、設備更新經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務評價方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實際問題的能力和知識水平。58 / 76 （二）考試基本要求 掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復利計息的計算方法；設備更新經(jīng)濟分析方法。 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應用；投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標的計算方法。 了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標和清償能力指標的計算方法。 （三）要點說明 1．現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 2．資金時間價值與資金等值的判定 3．設備更新的內(nèi)容與特點 4．投資回收與投資回報的區(qū)別 5．盈利能力指標的分類 第四章 收益性物業(yè)價值評估（一）考試目的