【正文】 76現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率＝年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入/年末流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率＝（所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債）/（固定資產(chǎn)+長(zhǎng)期投資）經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率＝經(jīng)營(yíng)虧損掛賬/年末所有者權(quán)益總額總資產(chǎn)增長(zhǎng)率＝年末總資產(chǎn)增長(zhǎng)額/年初資產(chǎn)總額三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率＝（年末利潤(rùn)總額/三年前年末利潤(rùn)總額） 1/31三年資本平均增長(zhǎng)率＝（年末所有者權(quán)益總額/三年前年末所有者權(quán)益總額） 1/31*其中：平均＝（年初+年末）/2；資產(chǎn)＝負(fù)債+ 所有者權(quán)益；凈利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅；息稅前利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額+利息支出；利潤(rùn)總額包括企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額和所得稅；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－折扣與折讓；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－成本費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅金及附加——不包括其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收支等。3）評(píng)議指標(biāo)——定性經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)、服務(wù)滿意度、基礎(chǔ)管理水平、在崗員工素質(zhì)、服務(wù)硬環(huán)境、發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略、綜合社會(huì)貢獻(xiàn) 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)——了解 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與報(bào)告——了解43 / 76四、績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法——了解 功效系數(shù)法——定量根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃管理，把所要評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)照各自的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)，通過(guò)功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，再對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)進(jìn)行加總，求得綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)。 礎(chǔ) 分 ）（ 上 檔 基 礎(chǔ) 分 － 本 檔 基值上 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn)實(shí) 際 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值單 項(xiàng) 指 標(biāo) 得 分 ＝ 基 礎(chǔ) 分 ??值上 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值指 標(biāo) 實(shí) 際 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn)功 效 系 數(shù) ＝ 綜合分析判斷法——定性專家排序、打分、評(píng)級(jí)，再加權(quán)平均 定量和定性相結(jié)合計(jì)分法定量和定性結(jié)合評(píng)價(jià)得分＝定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)五、物業(yè)管理報(bào)告 報(bào)告類型向業(yè)主和租戶、高層管理者、投資者或董事會(huì)提交月度、季度、半年度、年度物業(yè)管理報(bào)告 構(gòu)成和內(nèi)容：工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告、工作計(jì)劃44 / 76第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理一、寫(xiě)字樓及寫(xiě)字樓物業(yè)管理 特點(diǎn)：區(qū)位好、規(guī)模大；現(xiàn)代化高層建筑；功能齊全、配套設(shè)施完善；由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；產(chǎn)權(quán)完整有助于保值增值。 寫(xiě)字樓分類所考慮的因素：位置、交通；聲望或形象；建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置；為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平；租戶類型。 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1）宏觀目標(biāo)：通過(guò)物業(yè)管理充分發(fā)揮寫(xiě)字樓的形象性作用。2）微觀目標(biāo)：各部門崗位目標(biāo)。3）常規(guī)目標(biāo)：收益部分使用率最大化——經(jīng)營(yíng)目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)保值和升值率最大化——管理目標(biāo)物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化——服務(wù)目標(biāo) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作模式：p310 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容——了解 寫(xiě)字樓管理中的策略二、寫(xiě)字樓租賃管理 租戶選擇 租金的確定與調(diào)整——重要1）基礎(chǔ)租金（根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最45 / 76低租金水平來(lái)確定）（由市場(chǎng)和物業(yè)自身確定的一般水平）2）租金調(diào)整：消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)等指數(shù)化調(diào)整 租約的制定：租金調(diào)整、毛租和凈租、優(yōu)惠。三、寫(xiě)字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理 寫(xiě)字樓安全：工程安全、消防安全、治安安全。 風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)四、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià) 選擇標(biāo)準(zhǔn)：能否令業(yè)主滿意專業(yè)服務(wù)的水平向業(yè)主提供信息的能力管理計(jì)劃 評(píng)價(jià)因素：與租戶有良好的溝通及時(shí)收取租金及時(shí)處理租戶的投訴達(dá)到出租率目標(biāo)物業(yè)維修狀況良好控制經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算及時(shí)提供物業(yè)報(bào)告為業(yè)主利益主動(dòng)提出建議46 / 76對(duì)業(yè)主的批評(píng)和建議迅速反應(yīng) 績(jī)效評(píng)價(jià)1）服務(wù)滿意度：快慢、冷熱、好壞、全缺、有無(wú)、明暗。2）物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：租金價(jià)格水平、出租經(jīng)營(yíng)成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫(xiě)字樓物業(yè)投資收益率；出租率、租金拖欠和壞賬、租約簽訂。47 / 76第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容：招商及承租戶組合、零售技術(shù)、物業(yè)維護(hù)、營(yíng)銷、保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理。 類型：策略與運(yùn)行管理（核心內(nèi)容、較高層次）二、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 選址與規(guī)劃：市場(chǎng)容量、交通、地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施。 經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作1）中心地理論：肯定了交通和時(shí)間成本在購(gòu)物行為中的作用，解釋了不同類型零售物業(yè)聚集的原因。2）同類零售店聚集理論：價(jià)格差異小于非價(jià)格差異+需求多樣化+降低不確定性，解釋了同類型零售物業(yè)聚集的原因。3）需求的外部效應(yīng)理論：?jiǎn)畏较颍瑥闹髁Φ炅飨蚱胀ㄉ痰辍?）上述理論的應(yīng)用：租戶多樣化、引入主力店、空間設(shè)置技巧。三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 租戶選擇：聲譽(yù)、財(cái)務(wù)能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務(wù)。 租金確定與調(diào)整——計(jì)算題48 / 761）基礎(chǔ)租金：與租戶營(yíng)業(yè)額不相關(guān)。2）百分比租金：營(yíng)業(yè)額的一定比率。3）代收代繳費(fèi)用和凈租約4）租金的調(diào)整 租約制定：除租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、時(shí)間以外，還必須考慮若干特殊問(wèn)題。具體包括：每一獨(dú)立承租單元的用途；限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶（增大互補(bǔ)，降低競(jìng)爭(zhēng)） ；限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店（增強(qiáng)壟斷性） ；協(xié)調(diào)不同租戶的營(yíng)業(yè)時(shí)間；公用面積的維護(hù)；廣告、標(biāo)志和圖形；折讓優(yōu)惠（租金折讓是下策） ；其他條款。四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理 管理目標(biāo)：統(tǒng)一的店面、店面形象、員工、安全、承接租賃、物價(jià)質(zhì)檢管理，簡(jiǎn)稱“六統(tǒng)一” 。 零售物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)種類：管理模式風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)、墊款風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)。49 / 76第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展一、房地產(chǎn)組合投資管理 組合投資管理：降低風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)容與步驟：制定投資方針與政策投資分析構(gòu)建組合組合的調(diào)整績(jī)效評(píng)估二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理——略三、設(shè)施管理 含義：物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，目標(biāo)是提高辦公效率，使建筑物保值增值。 主要問(wèn)題1）所有權(quán)的費(fèi)用2）生命周期內(nèi)的花費(fèi)：初始費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3）服務(wù)的融洽4）運(yùn)作和維護(hù)的設(shè)計(jì)5）委托的責(zé)任6）費(fèi)用的時(shí)效性50 / 767）提高工作效率8）生活質(zhì)量9）設(shè)施的冗余和靈活性10）作為資產(chǎn)的設(shè)施11）設(shè)施管理的商業(yè)職能12）設(shè)施管理是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)13）服務(wù) 生命周期成本與設(shè)施管理：LCC 涵蓋整個(gè)生命周期；受到折現(xiàn)率的影響；科學(xué)的管理可以有效降低 LCC。四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理 物業(yè)不良資產(chǎn)形成原因1）經(jīng)濟(jì)周期變化——起始原因2）房地產(chǎn)虛假泡沫——推動(dòng)器3）銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷——根本原因 不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則1）目標(biāo)：損失最小化2）原則 p377378 不良物業(yè)資產(chǎn)處置1）以資抵債，轉(zhuǎn)售或租賃2）債轉(zhuǎn)股3）法律訴訟、減讓清收51 / 764）重組5）出售五、可持續(xù)的物業(yè)管理 可持續(xù)的基本原則：不損害后代、不損害他人。 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度2）加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用3）垃圾分類處理4）控制噪聲5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化居住環(huán)境6）采用新材料和自然能源7）提高物業(yè)管理的信息化水平。課堂練習(xí)：?jiǎn)雾?xiàng)選擇，這反映了影響寫(xiě)字樓物業(yè)分類的（　　）因素。 ，購(gòu)買寫(xiě)字樓物業(yè)保險(xiǎn)屬于何種風(fēng)險(xiǎn)管理方式？（　?。?。 ，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，通常是基于（　　）進(jìn)行調(diào)整的。 52 / 76 物價(jià)平減指數(shù) 物價(jià)折算數(shù)，如果所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，這種出租方式稱為（　　） 。 ，通常在寫(xiě)字樓品質(zhì)評(píng)價(jià)中，對(duì)評(píng)價(jià)電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是（　　） 。 ，租金的調(diào)整通常是按（　C/D?。┻M(jìn)行的。 7 .對(duì)于寫(xiě)字樓公共活動(dòng)空間可能造成不特定人群傷害的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)（　B?。﹣?lái)解決。 8 .對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)方面績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)包括（　DAB?。?。 ，如果租金中已經(jīng)包括了應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)的稅費(fèi)時(shí)，這種出租方式稱為（　BA?。?。 ，對(duì)市場(chǎng)容量的分析和判斷是首要的步驟，其中市場(chǎng)容量是指（　D?。?。？（　A?。? ，消費(fèi)者在一次購(gòu)物活動(dòng)中可以購(gòu)買到多種商品，從而使消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間和購(gòu)物成本大大降低。這種現(xiàn)象是下述哪種零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的運(yùn)用？（　BA?。? ，其中某租戶基礎(chǔ)租金為 15 萬(wàn)元/月，以營(yíng)業(yè)額的 3%作為百分比租金，同時(shí)只有當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò) 200 萬(wàn)元時(shí)，才對(duì)超過(guò)部分的營(yíng)53 / 76業(yè)額收取百分比租金。該租戶 2022 年 4 月?tīng)I(yíng)業(yè)額為 220 萬(wàn)元，則要支付的租金為（　C?。?。 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來(lái)，但同時(shí)又光顧了其他零售的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象是下述哪種店零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的反映？（　D?。? （　B?。?。 （　A ?。?。，設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和，稱為（　C?。?。 （　A ?。?。，減少損失（　B?。?。 （　D 　） 。 BBABC CBA DA BCDB ACABD多項(xiàng)選擇題，寫(xiě)字樓物業(yè)具有下述特點(diǎn)：（　?。?。，規(guī)模大、配套設(shè)施完善54 / 76，可以將寫(xiě)字樓分為（　?。?。 ：（　?。?。，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)通常要考慮如下幾方面的因素：（　?。?。（　?。?。 　?。ā　。┑纫蛩亍? ，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡，主要包括（　　） 。 ，詳細(xì)的投資分析必不可少，主要包括（　?。?。 ，主要包括（　?。?。，不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因與邏輯過(guò)程，主要是由于（　?。?。55 / 76，往往需要對(duì)不良物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行處置，處置的主要方法有（　?。?。，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入以下幾個(gè)要求，包括（　?。?。，提高大氣潔凈度，美化住區(qū)環(huán)境、污水排放、處理和再利用ABCD ACD BDE CDE ABCD ABCD ABCD AC ABCD ADE ABDE ABCE56 / 76大綱第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述（一）考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。 熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。 了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 1．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象 2．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo) 3．管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別 4．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類別 5．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)57 / 76險(xiǎn)等內(nèi)容的熟悉程度。 （二）考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。 孰悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。 了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 1．房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容 2．房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的內(nèi)容 4．房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式 5．房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊 6．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別 7．狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) （一）考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的熟悉程度，以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際問(wèn)題的能力和知識(shí)水平。58 / 76 （二）考試基本要求 掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。 了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 1．現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 2．資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定 3．設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn) 4．投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別 5．盈利能力指標(biāo)的分類 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估（一）考試目的