【正文】 位在兩房為主、適當考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過 140 平米的大戶型） ，由于未來可能市場產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質(zhì)c 價格定位現(xiàn)狀價格：結(jié)合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500 元/平米區(qū)位溢價分析.欽州北路 243 街坊地塊項目開發(fā)可行性研究報告根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等） ，項目區(qū)位溢價的價格百分比為 9%項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比規(guī)劃方案 3% 規(guī)劃交通 2%人口結(jié)構(gòu)的變化 2%區(qū)位溢價因素配套設(shè)施 2%9%? 江灣五角場城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的上海城市副中心） ，與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動某周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)艽溯椛溆绊?，周邊物業(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為 3%左右? “知識某”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為 2%? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。因此，一橋(某大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為 2%左右? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為 2%左右項目溢價分析綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為 10%左右項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比戶型 2% 品質(zhì) 2%綠化景觀 2%物業(yè)管理 2%項目溢價因素開發(fā)商品牌信譽 2%10%價格定位我們根據(jù)某內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及區(qū)位溢價因素和項目溢價因素，綜合上述因素，預測 2022 年項目住宅銷售穩(wěn)健價格為 1300014000 元/ 平米，住宅樂觀銷售均價為 15000 元/ 平方米左右.欽州北路 243 街坊地塊項目開發(fā)可行性研究報告（由現(xiàn)狀價格加上區(qū)位及項目的溢價百分比 19%左右） 。項目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價為 20220 元/ 平方米。因此，我們以住宅銷售均價為 13500 元/平方米，商業(yè) 20220 元/ 平方米、進行項目的經(jīng)濟測算。d 銷售率預測根據(jù)項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競爭因素，按照銷售價格住宅 13500 元/平方米、商業(yè) 20220 元/平方米預測，預計本項目的合理銷售期約為 1 年（以 2022 年 1 季度至 2022 年 4 季度） ，在測算期內(nèi)項目住宅、商業(yè)能達到的合理銷售率分別為 100%、90%。銷售率具體詳見附表 ：項目銷售計劃與銷售收入測算表。項目評估分析結(jié)論本項目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標客戶主要面向某區(qū)五角場周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場需求。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。..五 項目開發(fā)建設(shè)進度安排1 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力，我們假設(shè)確定本項目開發(fā)進度計劃如下：項目前期規(guī)劃從2022 年 1 季度起，項目開工計劃時間為 2022 年 2 季度，竣工時間預計為 2022 年 3 季度， 2022 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。2 施工橫道圖詳見附表 ..六 投資估算與資金籌措1．項目總投資估算根據(jù)測算，項目未含土地成本的總投資為 萬元，詳見下表：表 17： 項 目 總 投 資 估 算 表 （ 不 含 土 地 成 本 ）序號 項目名稱 總額（萬元） 單價(元/ ㎡) 占總投資比例111 前期工程費 %2 建安工程 2320 %3 管理費 %4 不可預見費 %5 其他費用 %6 財務(wù)費用 %7 銷售費用 2, %8 銷售稅金 10, %9 公用設(shè)施專用基金 4, %10 合 計 20, 3, %注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。2．總投資估算說明（1）土地成本未知，為本次測算的目標（2）前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費等，費用確定主要參考近期《上海市建筑工程價格信息》 、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。項目前期費用為 萬元。（3）建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。項目建安工程費用為 萬元。（4）管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按上海市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費按前述 3 項之和的 3%計取。不可預見費由于項目地塊地勢平坦，同時開發(fā)商控制項目成本能力較強，不可預見費按前述 4 項之和的 %計取較為合理。..其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。項目其他費用為 萬元。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)總投資 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥 ”。經(jīng)估算為 萬元。財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本項目共向銀行融資 5300 萬元貸款 1 年，自 2022 年至 2022 年，貸款利率為 %，發(fā)生財務(wù)費用 萬元。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前上海市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%。項目穩(wěn)健方案銷售費用為 萬元。1 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。按照土地穩(wěn)健取得價格測算，項目總投資為 萬元，其中自有資金 35, 萬元， 銀行融資 5300 萬元，銷售回款 13, 萬元。表 18：項目資金來源表序號 項 目 資金(萬元) 比例1 自有資金 35, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 13, %4 總投資 54, %2 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表 ：《項目投資計劃表》 。經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的預計開發(fā)情況，項目前期規(guī)劃從2022 年 1 季度起，項目開工計劃時間為 2022 年 2 季度，竣工時間預計為 2022 年 3 季度， 2022 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。..七 銷售及經(jīng)營收入測定1 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算根據(jù)前面的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，至 2022 年初項目開盤時，區(qū)域同類項目售價可達 1300014000 元/平方米，考慮招商地產(chǎn)的項目操作能力，預計可使項目實現(xiàn) 10％的溢價，即銷售均價 1400015000 元/ 平方米。由此我們確定項目以穩(wěn)健售價 13500 元/平方米，樂觀售價14500 元/平方米分別進行測算。 穩(wěn)健方案可實現(xiàn)銷售收入 萬元。樂觀方案可實現(xiàn)銷售收入 萬元。表 19：項目銷售收入測算表（穩(wěn)健）項目 可售面積 （㎡） 銷售單價（元/㎡） 銷售率 銷售收入（萬元）住宅 50,289 13500 100% 67,商業(yè) 2647 20220 90% 4,合計 52936 72,表 20：項目銷售收入測算表（樂觀）項目 可售面積 （㎡） 銷售單價（元/㎡） 銷售率 銷售收入（萬元）住宅 50,289 14500 100% 72,商業(yè) 2647 20220 90% 4,合計 52936 77,銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，上海市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %） ，城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的 1%） ，教育費附加（營業(yè)稅的 3%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計為銷售額的 %，穩(wěn)健方案項目銷售稅金及附加合計為 萬元，樂觀方案的銷售稅金及附加合計為 萬元。根據(jù)上海住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》..（附表 ） 。2 項目銷售回款計劃根據(jù)上海住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，根據(jù)預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。2022 年 1 季度年正式進入項目的銷售期，銷售期至 2022 年4 季度結(jié)束。項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。..八 土地競投價格測算1 土地價格測算原理假設(shè)開發(fā)法是測算土地取得價格最為科學的方法? 假設(shè)開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場銷售價格。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。? 計算公式：地 價＝開發(fā)完成以后的銷售收入－開發(fā)費用－利息－利潤－銷售稅費－所得稅－購買土地需要繳納的稅費 考慮資金的時間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進行測算。2 測算前提? 貼現(xiàn)率確定采用安全利率加風險調(diào)整值法。所謂安全利率是指無風險的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，考慮一定的風險因素。本次測算貼現(xiàn)率取 7%；? 以季度為測算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按季度進行測算；? 開發(fā)成本及銷售收入依據(jù)前面章節(jié)的測算；? 根據(jù)溝通，委托方的目標內(nèi)部收益率不低于 18％，成本凈利潤率為 15%，以此目標收益率為基本方案測算土地價格，再根據(jù)售價和收益率的變化確定土地競投價格區(qū)間3 土地價格基本方案測算根據(jù)內(nèi)部收益率不低于 18％，凈成本利潤率不低于 15%，在實現(xiàn)穩(wěn)健售價 13500 元/平方米和樂觀售價 14500 元/平方米兩種方案下，推算出土地的價格分別為 萬元/ 畝和 萬元/畝，經(jīng)濟指標如下：表 21 經(jīng)濟指標方案選擇靜態(tài)經(jīng)濟指標 動態(tài)經(jīng)濟指標售價銷售收入(萬元)總投資(萬元)總地價(萬元)樓面地價(元/m 2)內(nèi)部收益率凈成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)..穩(wěn)健方案 13500 72,655 54,159 30,862 5,830 % % 7,781 樂觀方案 14500 77,684 57,815 33,826 6,390 % % 8,3164 敏感性分析我們在目標凈成本收益率為 15%，對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算，經(jīng)濟指標變化如下：表 22： 項 目 敏 感 性 分 析經(jīng)濟指標方案選擇靜態(tài)經(jīng)濟指標 動態(tài)經(jīng)濟指標變化銷售收入(萬元)總投資(萬元)總地價(萬元)樓面地價(元/m 2)內(nèi)部收益率凈成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)售價+5％ 76,049 56,638 32,873 6,210 % % 8,134 售價 5％ 69,260 52,687 29,777 5,625 % % 6,736 成本+5％ 72,655 54,177 30,491 5,760 % % 7,790 穩(wěn)健方案成本 5％ 72,655 54,141 31,232 5,900 % % 7,772 售價+5％ 81,330 60,459 35,970 6,795 % % 8,708 售價 5％ 74,038 55,170 31,682 5,985 % % 7,924 成本+5％ 77,684 57,832 33,456 6,320 % % 8,325 樂觀方案成本 5％ 77,684 57,768 34,170 6,455 % % 8,326 經(jīng)測算可知：? 本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大。 ? 項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目仍有較大贏利空間，說明項目具較強的抗風險能力。保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。Comment [微微微微1]: ..5 土地競投價格區(qū)間確定根據(jù) 在實現(xiàn)委托方目標凈成本利潤率的條件下，我們建議取地價格區(qū)間如下：保守出價區(qū)間為：56255760 元/平