【正文】 位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過(guò) 140 平米的大戶型） ，由于未來(lái)可能市場(chǎng)產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項(xiàng)目整體的市場(chǎng)品質(zhì)c 價(jià)格定位現(xiàn)狀價(jià)格：結(jié)合項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的價(jià)格分析，本項(xiàng)目的現(xiàn)狀價(jià)格定位為12500 元/平米區(qū)位溢價(jià)分析.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價(jià)的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等） ，項(xiàng)目區(qū)位溢價(jià)的價(jià)格百分比為 9%項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比規(guī)劃方案 3% 規(guī)劃交通 2%人口結(jié)構(gòu)的變化 2%區(qū)位溢價(jià)因素配套設(shè)施 2%9%? 江灣五角場(chǎng)城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂(lè)為一體、具有教育科技特色的上海城市副中心） ，與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)某周邊市場(chǎng)的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)?huì)受此輻射影響，周邊物業(yè)價(jià)值有可能得到提升，此溢價(jià)百分比為 3%左右? “知識(shí)某”將會(huì)帶來(lái)一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟(jì)能力、對(duì)住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費(fèi)需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價(jià)百分比為 2%? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過(guò)黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。因此，一橋(某大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號(hào)線與八號(hào)線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動(dòng)此區(qū)域周邊物業(yè)價(jià)值提升，此溢價(jià)百分比為 2%左右? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會(huì)一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價(jià)值，溢價(jià)百分比為 2%左右項(xiàng)目溢價(jià)分析綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商品牌等項(xiàng)目溢價(jià)因素，項(xiàng)目溢價(jià)的價(jià)格百分比為 10%左右項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比戶型 2% 品質(zhì) 2%綠化景觀 2%物業(yè)管理 2%項(xiàng)目溢價(jià)因素開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù) 2%10%價(jià)格定位我們根據(jù)某內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及區(qū)位溢價(jià)因素和項(xiàng)目溢價(jià)因素，綜合上述因素，預(yù)測(cè) 2022 年項(xiàng)目住宅銷售穩(wěn)健價(jià)格為 1300014000 元/ 平米，住宅樂(lè)觀銷售均價(jià)為 15000 元/ 平方米左右.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（由現(xiàn)狀價(jià)格加上區(qū)位及項(xiàng)目的溢價(jià)百分比 19%左右） 。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級(jí)配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價(jià)為 20220 元/ 平方米。因此，我們以住宅銷售均價(jià)為 13500 元/平方米，商業(yè) 20220 元/ 平方米、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。d 銷售率預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類樓盤(pán)的一般銷售狀況及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)因素，按照銷售價(jià)格住宅 13500 元/平方米、商業(yè) 20220 元/平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期約為 1 年（以 2022 年 1 季度至 2022 年 4 季度） ，在測(cè)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷售率分別為 100%、90%。銷售率具體詳見(jiàn)附表 ：項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售收入測(cè)算表。項(xiàng)目評(píng)估分析結(jié)論本項(xiàng)目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶主要面向某區(qū)五角場(chǎng)周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場(chǎng)需求。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。..五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力，我們假設(shè)確定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期規(guī)劃從2022 年 1 季度起，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃時(shí)間為 2022 年 2 季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2022 年 3 季度， 2022 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。2 施工橫道圖詳見(jiàn)附表 ..六 投資估算與資金籌措1．項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目未含土地成本的總投資為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：表 17： 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 表 （ 不 含 土 地 成 本 ）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 單價(jià)(元/ ㎡) 占總投資比例111 前期工程費(fèi) %2 建安工程 2320 %3 管理費(fèi) %4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) %5 其他費(fèi)用 %6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 %7 銷售費(fèi)用 2, %8 銷售稅金 10, %9 公用設(shè)施專用基金 4, %10 合 計(jì) 20, 3, %注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。 測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。2．總投資估算說(shuō)明（1）土地成本未知，為本次測(cè)算的目標(biāo)（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《上海市建筑工程價(jià)格信息》 、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。（3）建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為 萬(wàn)元。（4）管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按上海市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 4 項(xiàng)之和的 %計(jì)取較為合理。..其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬(wàn)元。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資 2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥 ”。經(jīng)估算為 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目共向銀行融資 5300 萬(wàn)元貸款 1 年，自 2022 年至 2022 年，貸款利率為 %，發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前上海市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%。項(xiàng)目穩(wěn)健方案銷售費(fèi)用為 萬(wàn)元。1 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。按照土地穩(wěn)健取得價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中自有資金 35, 萬(wàn)元， 銀行融資 5300 萬(wàn)元，銷售回款 13, 萬(wàn)元。表 18：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金(萬(wàn)元) 比例1 自有資金 35, %2 銀行融資 5, %3 銷售收入 13, %4 總投資 54, %2 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 ：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》 。經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)情況，項(xiàng)目前期規(guī)劃從2022 年 1 季度起，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃時(shí)間為 2022 年 2 季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2022 年 3 季度， 2022 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。..七 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定1 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算根據(jù)前面的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，至 2022 年初項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，區(qū)域同類項(xiàng)目售價(jià)可達(dá) 1300014000 元/平方米，考慮招商地產(chǎn)的項(xiàng)目操作能力，預(yù)計(jì)可使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 10％的溢價(jià)，即銷售均價(jià) 1400015000 元/ 平方米。由此我們確定項(xiàng)目以穩(wěn)健售價(jià) 13500 元/平方米，樂(lè)觀售價(jià)14500 元/平方米分別進(jìn)行測(cè)算。 穩(wěn)健方案可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。樂(lè)觀方案可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。表 19：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表（穩(wěn)?。╉?xiàng)目 可售面積 （㎡） 銷售單價(jià)（元/㎡） 銷售率 銷售收入（萬(wàn)元）住宅 50,289 13500 100% 67,商業(yè) 2647 20220 90% 4,合計(jì) 52936 72,表 20：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表（樂(lè)觀）項(xiàng)目 可售面積 （㎡） 銷售單價(jià)（元/㎡） 銷售率 銷售收入（萬(wàn)元）住宅 50,289 14500 100% 72,商業(yè) 2647 20220 90% 4,合計(jì) 52936 77,銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，上海市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的 %） ，城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 1%） ，教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 3%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計(jì)為銷售額的 %，穩(wěn)健方案項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元，樂(lè)觀方案的銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元。根據(jù)上海住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測(cè)算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》..（附表 ） 。2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)上海住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。2022 年 1 季度年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至 2022 年4 季度結(jié)束。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表 ） 。..八 土地競(jìng)投價(jià)格測(cè)算1 土地價(jià)格測(cè)算原理假設(shè)開(kāi)發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理：開(kāi)發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格。也就是說(shuō)，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法或者剩余法。? 計(jì)算公式：地 價(jià)＝開(kāi)發(fā)完成以后的銷售收入－開(kāi)發(fā)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)－所得稅－購(gòu)買(mǎi)土地需要繳納的稅費(fèi) 考慮資金的時(shí)間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算。2 測(cè)算前提? 貼現(xiàn)率確定采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。所謂安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。本次測(cè)算貼現(xiàn)率取 7%；? 以季度為測(cè)算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按季度進(jìn)行測(cè)算；? 開(kāi)發(fā)成本及銷售收入依據(jù)前面章節(jié)的測(cè)算；? 根據(jù)溝通，委托方的目標(biāo)內(nèi)部收益率不低于 18％，成本凈利潤(rùn)率為 15%，以此目標(biāo)收益率為基本方案測(cè)算土地價(jià)格，再根據(jù)售價(jià)和收益率的變化確定土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間3 土地價(jià)格基本方案測(cè)算根據(jù)內(nèi)部收益率不低于 18％，凈成本利潤(rùn)率不低于 15%，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健售價(jià) 13500 元/平方米和樂(lè)觀售價(jià) 14500 元/平方米兩種方案下，推算出土地的價(jià)格分別為 萬(wàn)元/ 畝和 萬(wàn)元/畝，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：表 21 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案選擇靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)售價(jià)銷售收入(萬(wàn)元)總投資(萬(wàn)元)總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/m 2)內(nèi)部收益率凈成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)..穩(wěn)健方案 13500 72,655 54,159 30,862 5,830 % % 7,781 樂(lè)觀方案 14500 77,684 57,815 33,826 6,390 % % 8,3164 敏感性分析我們?cè)谀繕?biāo)凈成本收益率為 15%，對(duì)銷售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：表 22： 項(xiàng) 目 敏 感 性 分 析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案選擇靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化銷售收入(萬(wàn)元)總投資(萬(wàn)元)總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/m 2)內(nèi)部收益率凈成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)售價(jià)+5％ 76,049 56,638 32,873 6,210 % % 8,134 售價(jià) 5％ 69,260 52,687 29,777 5,625 % % 6,736 成本+5％ 72,655 54,177 30,491 5,760 % % 7,790 穩(wěn)健方案成本 5％ 72,655 54,141 31,232 5,900 % % 7,772 售價(jià)+5％ 81,330 60,459 35,970 6,795 % % 8,708 售價(jià) 5％ 74,038 55,170 31,682 5,985 % % 7,924 成本+5％ 77,684 57,832 33,456 6,320 % % 8,325 樂(lè)觀方案成本 5％ 77,684 57,768 34,170 6,455 % % 8,326 經(jīng)測(cè)算可知：? 本項(xiàng)目的銷售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大。 ? 項(xiàng)目銷售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目仍有較大贏利空間，說(shuō)明項(xiàng)目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。Comment [微微微微1]: ..5 土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間確定根據(jù) 在實(shí)現(xiàn)委托方目標(biāo)凈成本利潤(rùn)率的條件下，我們建議取地價(jià)格區(qū)間如下：保守出價(jià)區(qū)間為：56255760 元/平