【正文】 的顯赫經(jīng)歷。但過去的輝煌并不能取代今日的彷徨，要在房地產(chǎn)界重振雄風(fēng)，它需要一種時尚新穎的產(chǎn)品類型，而奧園就是符合社會潮流需要的品種。華新利用自身專業(yè)人力資源優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)，介入奧龍計劃實(shí)施過程，必將進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。（2） 從外環(huán)境來看全國各地房地產(chǎn)開發(fā)水平差距的日益縮短，開發(fā)商的普遍成熟，競爭的日益劇烈，泛地產(chǎn)、主題地產(chǎn)理論的日漸普及及開發(fā)商對運(yùn)動健康主題的普遍覺醒與運(yùn)用，奧園連鎖開發(fā)已箭在弦上。單就奧林匹克這個名稱而言，現(xiàn)在很多的地方體委都覺得他們也能用這個牌子的。他們認(rèn)為這是體育界人人可以得而用之物。他們也多欲仿效廣州奧園，拿這塊似乎萬應(yīng)萬靈的大牌子來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而一旦此種完全外行的逐利者肆無忌憚的抬出他們隨意炮制的所謂奧園到市場上叫賣，必定立刻混淆視聽，大砸牌子，將令奧龍計劃無端地遇上許多節(jié)外生枝的麻煩和困難。雖然中體已經(jīng)主動申請了奧林匹克名稱的專用權(quán)，但也不能保證全國各地萬無一失。所以，兵貴神速，奧龍計劃的成功與否或成功的大小多少，都將與計劃的推進(jìn)速度密切相關(guān)。所以必須充分認(rèn)識到奧龍計劃的緊迫性，切勿貽誤戰(zhàn)機(jī)貽笑世人。艱巨性必須充分認(rèn)識到奧龍計劃的艱巨性。不可掉以輕心，以為在廣州已經(jīng)成功，就可以在其他地方輕松取勝。事實(shí)上，奧園的開發(fā)經(jīng)營是具有非常大的難度的。就奧園產(chǎn)品自身的特性來說，是典型的復(fù)合型概念地產(chǎn)，其操作難度是不言而喻的。奧園作為復(fù)合地產(chǎn)，是一部交響曲，而不是獨(dú)奏曲，也不是二重奏或三重奏。要有系統(tǒng)的思路，要長袖善舞，進(jìn)行大量的資源整合運(yùn)作；奧園作為概念地產(chǎn)，重在理念設(shè)計，并要將理念設(shè)計層層落實(shí)到產(chǎn)品、服務(wù)的開發(fā)與經(jīng)營之中，即“市場定位——理念設(shè)計——規(guī)劃與建設(shè)設(shè)計原則思路——操作規(guī)范”層層滲透。既要看到有形方面的難度，比如規(guī)劃與建設(shè)設(shè)計不斷推陳出新，體育項(xiàng)目與社區(qū)規(guī)劃的融合，建筑裝飾裝修材料的革新等；也要看到無形方面的難度，如品牌的推廣、維護(hù)與延伸，包括體育在內(nèi)的各種社會資源的整合與利用、項(xiàng)目的策劃與實(shí)施、工程的管理、大型高層公關(guān)活動的運(yùn)作與組織，營銷和廣告的策劃與統(tǒng)籌，社區(qū)文化與生活方式的營造等。就整個房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境來看，從總體上來說，目前中國房地產(chǎn)市場仍處于克隆階段。奧園的成功，必然引來大量的克隆者跟進(jìn)。所以奧園必須不斷創(chuàng)新，超越自我，不能躺在昨天的成績上睡大覺。奧園模式與奧龍計劃艱巨性對運(yùn)作它的企業(yè)提出了很高的要求：——要有較強(qiáng)的大勢把握能力。對日新月異的中國房地產(chǎn)市場及各種房地產(chǎn)開發(fā)模式有敏感而深刻的洞察，不斷調(diào)整、完善奧園模式和奧龍計劃的總體戰(zhàn)略?！泻軓?qiáng)的理念創(chuàng)新能力。要根據(jù)時代、時尚、人群、區(qū)域、區(qū)位、地塊、環(huán)境、競爭等的變化，因時因地因人制宜，以不斷創(chuàng)新的理念，適度超前地推出領(lǐng)導(dǎo)市場潮流、超越同質(zhì)化競爭的產(chǎn)品來?！谐瑥?qiáng)的資源整合能力。不僅需要兢兢業(yè)業(yè)的專業(yè)化管理能力，更需要長袖善舞的資源整合能力。所謂資源整合，包括企業(yè)資源整合，也包括項(xiàng)目資源整合（多個奧園項(xiàng)目之間的整合聯(lián)動）；包括企業(yè)內(nèi)部資源整合，也包括企業(yè)外部資源整合；包括房地產(chǎn)行業(yè)資源整合，也包括體育、健康、旅游、教育、網(wǎng)絡(luò)等其行業(yè)的資源整合；包括行業(yè)內(nèi)橫向的資源整合，也包括行業(yè)內(nèi)縱向的資源整合；包括產(chǎn)品資源整合，也包括營銷資源整合（整合營銷，IMC）……從某種意義上來說，房地產(chǎn)業(yè)就是“資源整合業(yè)”，是一個綜合性的行業(yè)，是一個立體、多元、復(fù)合的行業(yè)，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而奧園尤甚。第三部分 企業(yè)建設(shè)原則一、奧龍計劃的總體目標(biāo)、理念與思路目標(biāo)——中國房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營第一品牌——中國社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)的市場領(lǐng)導(dǎo)者和第一品牌——建設(shè)以房地產(chǎn)為支柱和基礎(chǔ)，以社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)為龍頭，以資本運(yùn)營為主要手段拉動住宅產(chǎn)業(yè)新技術(shù)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全國性、綜合性實(shí)業(yè)投資及開發(fā)企業(yè)?！鳛橹袊叭窠∩砉こ獭鄙鐓^(qū)化的原創(chuàng)者和領(lǐng)導(dǎo)者，引起國際奧委會和國家有關(guān)部門的關(guān)注和支持 理念與思路項(xiàng)目運(yùn)作——企業(yè)運(yùn)作——集團(tuán)化運(yùn)作產(chǎn)品經(jīng)營——品牌經(jīng)營——資本經(jīng)營項(xiàng)目品牌——企業(yè)品牌地區(qū)性品牌——全國性品牌專業(yè)化——產(chǎn)業(yè)化——相關(guān)多元化市場優(yōu)勢——市場領(lǐng)導(dǎo)者——行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者二、企業(yè)建設(shè)的基本原則組建企業(yè)的意義是什么？這是創(chuàng)建怎樣企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)。我們知道市場發(fā)展的不均衡性必然造成激烈的競爭，而競爭的本質(zhì)就在與對資源的占有上。中國十幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展已使房地產(chǎn)業(yè)這個地域性、專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)跨出原有的區(qū)域和行業(yè)障礙，走向更為廣闊的市場競爭。萬科集團(tuán)的全國性擴(kuò)張、中房產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的建立、碧桂園的本地瘋狂擴(kuò)張都預(yù)示著中國房地產(chǎn)業(yè)已拉開全國性競爭的序幕。這樣種擴(kuò)張不外乎對資本資源、土地資源、市場資源、生產(chǎn)資料市場、信息資源和人才資源的最大化占有，最終達(dá)到壟斷的目的。奧龍企業(yè)計劃也正是面臨這種市場挑戰(zhàn)而產(chǎn)生的。創(chuàng)立企業(yè)的目的在于最大效率的發(fā)揮資金、人力、技術(shù)和信息資源、社會資源的作用，以實(shí)現(xiàn)各個投資者利益最大化的共同目的。因此，無論是企業(yè)形式還是管理模式只是作為提高資本效率的手段，不是企業(yè)的目的。所以無論是企業(yè)結(jié)構(gòu)還是運(yùn)營機(jī)制不應(yīng)是束縛自己的拌索，更不能是限制股東利益的緊箍咒。否則就失去了組建聯(lián)合企業(yè)的意義?；谶@樣的考慮，我們提出奧園計劃企業(yè)建設(shè)以下基本原則：“四個一”原則奧龍企業(yè)計劃可以概括為“四個一”，即：“一個企業(yè)，一個品牌，一支隊伍，一套軟件”。l 一個企業(yè)：有足夠的戰(zhàn)略管理能力、投資能力、資源整合能力和品牌管理能力和資本運(yùn)營能力的集團(tuán)公司總公司或一個獨(dú)立企業(yè)，有統(tǒng)一的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想和價值觀體系，統(tǒng)一的企業(yè)文化、理念、目標(biāo)、宗旨；l 一個品牌：有一個強(qiáng)有力的全國性房地產(chǎn)品牌及社區(qū)產(chǎn)業(yè)品牌；l 一支隊伍：中國一流的企業(yè)黃埔軍校孵化一流的職業(yè)經(jīng)理人隊伍；l 一套軟件：為奧龍計劃量身定做一套制度、原則、規(guī)范、管理模式?！肮蓶|利益最大化”原則“股東利益最大化”——是指無論是企業(yè)運(yùn)營機(jī)制、產(chǎn)權(quán)分配機(jī)制還是企業(yè)組織形式都應(yīng)在確保各股東對企業(yè)資源的公平共享的前提下，為創(chuàng)造企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)效益而給各股東有者足夠的營利空間。為此，必須在企業(yè)建設(shè)中高度重視為實(shí)現(xiàn)股東利益最大化確立必要的機(jī)制：l 企業(yè)定位：應(yīng)定位在實(shí)業(yè)投資有限公司層面，主營內(nèi)容是資本運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資、新產(chǎn)品研發(fā)、信息和企業(yè)資產(chǎn)管理和品牌管理。不參與項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作管理，但對所投資的項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督。l 股東權(quán)益：作為企業(yè)創(chuàng)建人的股東各方，對企業(yè)資產(chǎn)享有平等的經(jīng)營決策權(quán)，股東有對其擁有的部分企業(yè)資產(chǎn)有自由使用和處置權(quán)（包括：有形和無形資產(chǎn)）；l 決策層與管理層分離：決策層與管理層要涇渭分明，不能混在一起。董事會作為最高決策層，董事會成員不能同時在管理層兼任管理職務(wù)。決策層人員是相對固定的。管理層的人員是相對流動的。從公司法的角度來說，只有董事會的決策才有法律效應(yīng)。l 法人治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化：企業(yè)一切經(jīng)營決策權(quán)在董事會，并實(shí)施董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制。l 實(shí)行總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制：總經(jīng)理由董事會聘任并直接對董事會負(fù)責(zé)。董事會按照經(jīng)營目標(biāo)對總經(jīng)理進(jìn)行年度考核，并根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行任免和獎罰。l 經(jīng)營決策程序科學(xué)化：決策過程需要有一套科學(xué)的立項(xiàng)、研究、論證、評議到?jīng)Q策的程序。l 投資形式多樣化l 建立科學(xué)、公平、合理的人才任用機(jī)制。l 總公司對項(xiàng)目不進(jìn)行完全投資，而是與各股東原創(chuàng)公司合股投資經(jīng)營，除總公司外那家公司出資比重大由那家公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。利益與風(fēng)險按股本比重分擔(dān)?？偣矩?fù)責(zé)派駐財務(wù)監(jiān)督人員參與管理。l 按現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)建立健全企業(yè)管理制度。品牌共管原則品牌所有權(quán)歸屬于總公司（中體奧林匹克股份有限公司）。品牌由總公司直接控制和統(tǒng)一管理。應(yīng)盡快進(jìn)行品牌注冊、品牌保護(hù)?！按蠹?，小分散”原則１）按資產(chǎn)關(guān)系的緊密程度，奧園在其擴(kuò)張過程中將出現(xiàn)三種形態(tài)：l 緊密型：總公司直接投資，直接管理。l 半緊密型：總公司不直接投資，不直接管理，但至少有三大股東之一直接投資、管理。l 松散型：總公司與三大股東都不直接投資、管理，只輸出品牌和軟件。由總公司和三大股東之外的其他開發(fā)商投資、管理。品牌管理與軟件支持直接投資與管理緊密型 半緊密型 松散型 √ √√√xx松 散 層 半緊密層 （三大股東企業(yè)）緊密層總公司２）按城市（市場）的等級層次，奧園的空間擴(kuò)張可分為三個等級：l 一級城市（一級市場）：包括北京、上海、廣州3個城市。l 二級城市（二級市場）：包括以下四個類型，約17個城市：——三大一級城市以外的其他直轄市——天津、重慶；——三大一級城市以外的幾大經(jīng)濟(jì)板塊的中心城市——成都、武漢、沈陽、西安等；——重要的省會城市——哈爾濱、鄭州、濟(jì)南、南京、杭州、福州等；——重要的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市——深圳、大連、珠海、廈門、青島等。l 三級城市（三級市場）：一級城市與二級城市以外的數(shù)以百計的其他城市。其骨干主要包括兩大類型，約35個左右：——一、二級城市以外的其他省會級城市——長春、呼和浩特、石家莊、太原、蘭州、合肥、長沙、南昌、南寧、貴陽、昆明、?？诘?；——鄰近一級城市的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的中小城市。主要是長三角洲和珠江三角洲城市群的中小城市——蘇州、無錫、常州、連云港、蕭山、紹興、寧波、溫州，以及南海、番禺、順德、中山、東莞等。３）奧林匹克花園全國性擴(kuò)張的“大集中，小分散”的原則其具體解釋是：l 在三大一級城市的第一個項(xiàng)目，一定要由總公司獨(dú)資且直接投資，即實(shí)行緊密型投資方式。其目的是占領(lǐng)全國性的市場至高點(diǎn)，把握住源頭，確保產(chǎn)品不走形，確立品牌地位。l 在三大一級城市的第一個項(xiàng)目之后的其他項(xiàng)目，實(shí)行緊密型或半緊密型的方式。總公司可以繼續(xù)直接投資，也可以不直接投資，但至少要有三大股東之一的開發(fā)商直接投資。其目的是占領(lǐng)市場份額，