【正文】 　、雨水、污水設(shè)施費(fèi)　　　50256761供電、電信設(shè)施費(fèi)　　　6綠化、室外照明費(fèi)　　實(shí)際面積320002508000000、干道、干管接口費(fèi)　　　30四、管理費(fèi)X*2%　　　五、財(cái)務(wù)費(fèi)　　　　97566000700000000　　96600000利息*1%　　　966000六、營銷費(fèi)用　　　　62643576　銷售收入*3%　　　　銷售收入*3%　　　拍賣傭金*1%　　　七、開發(fā)期稅費(fèi)　　140八、其它費(fèi)用X*%　　　九、不可預(yù)見費(fèi)用上述各項(xiàng)*3%　　　十、總投資（不含CCC7）　　　　811350687十一、總投資（一期全部）　　　　　1011777785（四）、資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。，，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資7億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。（五）還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測表明，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通過中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實(shí)施的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售款中對(duì)銀行貸款進(jìn)行償還。（詳細(xì)見下表：）八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本項(xiàng)目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評(píng)估方法對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值做了分析測算，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目未來價(jià)值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。本項(xiàng)目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對(duì)項(xiàng)目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價(jià)值的提升回影響土地價(jià)值，故對(duì)本項(xiàng)目的土地拍賣價(jià)格作出了客觀的上浮調(diào)整。本項(xiàng)目中各種計(jì)算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)本章從投資資本金方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行分析測算，以研究項(xiàng)目的可行性。本項(xiàng)目的投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為20%計(jì)算，開發(fā)周期為3年，其中第1年銷售部分為B4B42,CCC用于拍賣（拍賣收入見附件1）；第2年銷售部分為B BBC6。：（如下）項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表1） 求NPV。因?yàn)镮=20%，故NPV==2）求IRR。因?yàn)? I1=33%時(shí)，NPV1=I2=34%時(shí)，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因?yàn)镹PV=＞0，IRR=%＞33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。（二）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制 損益表項(xiàng)目金額（億元）總開發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總投資銷售稅金及附加土地出讓金稅前利潤總額所得稅稅后利潤說明：總開發(fā)價(jià)值=商業(yè)房銷售均價(jià)建筑面積+車庫市場價(jià)格建筑面積+土地拍賣收入=（三）動(dòng)態(tài)投資回收期的測算動(dòng)態(tài)投資回收期（P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益折抵全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期(P1)相比較，如果PP1,則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。計(jì)算公式：P=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1]+[（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值）/（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）] P=[21]+[（）/]=2，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)目成本利潤率＝開發(fā)利潤247。總開發(fā)成本；項(xiàng)目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。（總開發(fā)成本投資利息銷售費(fèi)用）項(xiàng)目銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價(jià)值成本利潤率：%投資利潤率：%銷售利潤率：%十、風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧保本點(diǎn)銷售量分析，故平均銷售價(jià)格為19000元/平方米。㎡，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。項(xiàng)目銷售價(jià)格的保本點(diǎn)分析，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。在其他條件均不變的前提下，對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)進(jìn)行分析，即項(xiàng)目關(guān)于銷售價(jià)格的盈虧平衡分析。l 項(xiàng)目要達(dá)到盈虧臨界點(diǎn)情況存在：最低商業(yè)售價(jià)+車庫銷售凈收入（30%）+土地拍賣凈收入=總開發(fā)成本亦即： 最低商業(yè)售價(jià)（）++=可求出： 最低商業(yè)售價(jià)=l 根據(jù)以上分析，若項(xiàng)目需收回全部投資，；在本次測算基礎(chǔ)上約降低19％左右，此時(shí)的售價(jià)為項(xiàng)目最低銷售價(jià)格。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。l 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項(xiàng)目未來預(yù)期的銷售價(jià)格能實(shí)現(xiàn)的可能性較小，因此項(xiàng)目銷售價(jià)格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較大。十一、可行性研究的結(jié)論通過上述各章內(nèi)容的分析研究，可得出以下結(jié)論：總結(jié)論：項(xiàng)目可行，但風(fēng)險(xiǎn)較大。：項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總價(jià)值毛利潤稅前利潤稅后利潤凈利潤比例%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測算研究項(xiàng)目的可行：求NPV。因?yàn)镮=20%，故NPV==求IRR。因?yàn)? I1=33%時(shí)，NPV1=I2=34%時(shí)，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因?yàn)镹PV=＞0，IRR=%＞33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。：（1） ㎡，銷售均價(jià)為19000元/平方米，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。（2） ，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。：、控制成本本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來至于高銷售單價(jià)（19000元/平方米），而高售價(jià)是因?yàn)轫?xiàng)目成本過高，所以為了減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理、控制成本。在加強(qiáng)管理上建議實(shí)行項(xiàng)目管理責(zé)任制，成立管理辦公室，（如下表），由專人領(lǐng)頭對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。 總負(fù)責(zé)人規(guī)劃設(shè)計(jì)部 工程部 管理部 財(cái)務(wù)部 銷售部在控制成本上，我們由投資估算表中可看出：本項(xiàng)目的成本過高主要在土地費(fèi)用、建安費(fèi)用和貸款利息三個(gè)方面。但由于土地費(fèi)用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費(fèi)用中盡量控制成本?，F(xiàn)在的建安成本單價(jià)是：車庫1500元/平方米、全木結(jié)構(gòu)3000元/平方米、框架結(jié)構(gòu)1600元/平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項(xiàng)控制100元/平方米為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出：100200300400500單價(jià)19000不變，成本利潤率為%%%%%%不變，單價(jià)為18780元/平方米18550元/平方米18330元/平方米18110元/平方米17880元/平方米、保證質(zhì)量，加上兩年多的資金利息，是成本過高的主要原因之一。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時(shí)間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進(jìn)度。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。如果在現(xiàn)有設(shè)定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計(jì)算可知道，，%。%下，則銷售單價(jià)可下降到18200元/平方米。但注意在加快工程進(jìn)度的同時(shí)要保證工程的質(zhì)量。如果以每提前一個(gè)月為計(jì)算基數(shù)，由下表我們可看出：12345678利息805161024153220單價(jià)19000不變，成本利潤率為%%%%%%%%%不變，單價(jià)為18870元/平方米18740元/平方米18610元/平方米18470元/平方米18340元/平方米18210元/平方米18080元/平方米17950元/平方米（1）爭取開發(fā)商本身的政策優(yōu)惠①前期開發(fā)稅費(fèi)（報(bào)建費(fèi)）的優(yōu)惠——，如果開發(fā)商能爭取到相關(guān)部門的優(yōu)惠，將稅費(fèi)比例減半，可節(jié)約359萬元。②銷售稅金的優(yōu)惠——由于本項(xiàng)目是政府重點(diǎn)工程，但風(fēng)險(xiǎn)較大，如開發(fā)商能夠通過政府部門支持將銷售稅金減免，則可大大減小風(fēng)險(xiǎn)率。，如果能夠得到減免，%，%下，則銷售單價(jià)可下降到17350元/平方米。如果我們以30%、50%、70%、全免為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出：30%50%70%全免單價(jià)19000不變，成本利潤率為%%%%%不變，單價(jià)為18470元/平方米18140元/平方米17810元/平方米17350元/平方米③C3C5C7的土地出讓金優(yōu)惠——由估算表中可看出，三快土地如果以700萬/畝的價(jià)格全部拍賣，土地出讓金（按20%計(jì)算），如果以全免和減半為計(jì)算基數(shù)，我們可以看出：減半全免單價(jià)19000不變，成本利潤率為%%%不變，單價(jià)為18200元/平方米17400元/平方米④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠——如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，%，%下，則銷售單價(jià)可下降到18150元/平方米。（2）爭取前期招商的政策優(yōu)惠在項(xiàng)目前期招商中如果能爭取到對(duì)商家的政策優(yōu)惠，則有利于商家踴躍入駐，對(duì)培育市場和提升項(xiàng)目價(jià)值有很多益處。我們對(duì)商家的優(yōu)惠政策建議如下：①凡入駐項(xiàng)目新注冊(cè)登記且單獨(dú)建帳核算、單獨(dú)納稅的企業(yè)及經(jīng)營戶，從該項(xiàng)目正式投入營業(yè)之日起，三年內(nèi)所繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級(jí)財(cái)政分成收入70%的政府扶持政策；②凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)，且購買該項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)款在50萬以上的，可由開發(fā)商給予購房契稅全額的政府扶持；③凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)、經(jīng)營戶給予半年租金的優(yōu)惠政策等。：（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時(shí)幾項(xiàng)組合的情況下，項(xiàng)目的銷售單價(jià)將會(huì)大浮下降，減小項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率；，對(duì)前期的市場培育、提升價(jià)值會(huì)起到關(guān)鍵的作用，有利于項(xiàng)目的銷售。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司