【導讀】“文殊院”一期建設項目規(guī)劃用地面積約合畝。規(guī)劃總建筑面積為平。米，地下建筑面積萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合畝，用于拍賣。及相應的取費標準；部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用;在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。稅億元，共計上交稅金億元。成都市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。

　　

【正文】 人民幣，預計一期土地總拆遷成本 將達到 億元，一期總投資 億元，擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資 7 億元人民幣，其余的開發(fā)建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。 （五）還款計劃 根據(jù)初步預測表明，本項目有較好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通過中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實施的幾個項目的銷售款中對銀行貸款進行償還。（ 詳細見下表： ） 八、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目 未來價值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結論，詳見附件一。 本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調整。 本項目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項目可行性研究的相關規(guī)定指標而選定。 九、項目經(jīng)濟效益評價 （一）經(jīng)濟評價指標 本章從投資資本金方面對反映項目經(jīng)濟效益的 財務內部收益率 、 財務凈現(xiàn)值 進行分析測算，以研究項目的可行性。 本項目的投資資本金的目標收益率假設為 20%計算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 ：（如下） 項目一期現(xiàn)金流量表 1） 求 NPV。因為 I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 因為 I1=33%時， NPV1= 億元 I2=34%時， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結論：因為 NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。 （二）、財務評價報表的編制 損益表 項目 金額（億元） 總開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價值 =商業(yè)房銷售均價建筑面積 +車庫市 場價格建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動態(tài)投資回收期的測算 動態(tài)投資回收期（ P），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。在財務評價中，動態(tài)投資回收期與基準回收期 (P1)相比較，如果 PP1,則開發(fā)項目在財務上就是可以接受的。 計算公式： P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值） /（當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因為 2，所以項目在財務上是可以接受的。 （四）財務分析指標計算 運用《損益表》的有關數(shù)值可計算計算期內的各項指標 項目成本利潤率＝開發(fā)利潤247?？傞_發(fā)成本； 項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。（總開發(fā)成本 投資利息 銷售費用） 項目銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價值 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風險分析 盈虧保本點銷售量分析 由于本項目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價格為 19000 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 商業(yè)開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項目設計開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達到設計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 項目銷售價格的保本點分析 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米，即在本次測算基礎（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。且車庫的銷售量不低 于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進行分析，即項目關于銷售價格的盈虧平衡分析。 ? 項目要達到盈虧臨界點情況存在： 最低商業(yè)售價 +車庫銷售凈收入（ 30%） +土地拍賣凈收入 =總開發(fā)成本 亦即： 最低商業(yè)售價 （ ） ++= 可求出： 最低商業(yè)售價 = 元 /平方米 ? 根據(jù)以上分析，若項目需 收回全部投資，其最低商業(yè)售價約為 元 /平方米；在本次測算基礎上約降低 19％左右，此時的售價為項目最低銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 ? 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較小，因此項目銷售價格產(chǎn)生的風險較大。 十一、可行性研究的結論 通過上述各章內容的分析研究，可得出以下結論： 總結論：項目可行，但風險較大。 ： 項目總投資 項目總價值 毛利潤 稅前利潤 稅后利潤 凈利潤比例 億元 億元 億元 億元 億元 % 務內部收益率 、 財務凈現(xiàn)值的測算研究項目的可行： 求 NPV。因為 I=20%，故 NPV== 億元 求 IRR。 因為 I1=33%時， NPV1= 億元 I2=34%時， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結論：因為 NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%， 故該項目從資本金投資角度看是可行的。 ： （ 1） 本項目設計開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，銷售均價為 19000 元 /平方米，故銷售規(guī)模只要達到設計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 （ 2） 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米 ，即在本次測算基礎（ 19000 元/平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業(yè)銷售率達 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 ： 、控制成本 本項目風險來至于高銷售單價（ 19000 元 /平方米），而高售價是因為項目成本過高，所以為了減小項目風險，必須加強項目管理、控制成本。 在加強管理上建議實行 項目管理責任制 ，成立管理辦公室，（如下表），由專人領頭對項目各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控。 總負責人 規(guī)劃設計部 工程部 管理部 財務部 銷售部 在控制成本上，我們由投資估算表 中可看出：本項目的成本過高主要在 土地費用 、 建安費用 和 貸款利息 三個方面。但由于土地費用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費用中盡量控制成本?，F(xiàn)在的建安成本單價是：車庫 1500 元 /平方米、全木結構 3000 元 /平方米、框架結構 1600 元 /平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項控制 100 元 /平方米為計算基數(shù)，我們可從下表中看出： 100 200 300 400 500 單價19000 不變，成本利潤率為 % % % % % 成本利潤率 %不變，單價為 18780 元 /平方米 18550 元 /平方米 18330 元 /平方米 18110 元 /平方米 17880 元 /平方米 、保證質量 本項目的土地費用為 億元，加上兩年多的資金利息，共計達到了 億元，是成本過高的主要原因之一。所以在后期的建設過程中，為了減少資金時間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進度。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。如果在現(xiàn)有設定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計算可知道，每月的貸款利息為 萬元，半年就是 萬元，這樣一 來稅后利潤達到 億元，成本利潤率達到 %。如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎 %下，則銷售單價可下降到 18200 元 /平方米。但注意在加快工程進度的同時要保證工程的質量。如果以每提前一個月為計算基數(shù)，由下表我們可看出： 1 2 3 4 5 6 7 8 利息 805 1610 2415 3220 單價19000不變，成本利潤率為 % % % % % % % % 成本利潤率%不變，單價為 18870元 / 平方米 18740元 / 平方米 18610元 / 平方米 18470元 / 平方米 18340元 / 平方米 18210元 / 平方米 18080元 / 平方米 17950元 / 平方米 （ 1）爭取開發(fā)商本身的政策優(yōu)惠 ①前期開發(fā)稅費（報建費）的優(yōu)惠 —— 現(xiàn)在的費用由投資估算表中可看到是 萬元，如果開發(fā)商能爭取到相關部門的優(yōu)惠，將稅費比例減半，可節(jié)約 359 萬元。 ②銷售稅金的優(yōu)惠 —— 由于本項目是政府重點工程，但風險較大，如開發(fā)商能夠通過政府部門支持將 銷售稅金減免，則可大大減小風險率。在匯總表中看到銷售稅金有 億元，如果能夠得到減免，稅后利潤可達到 億元，成本利潤率可達到 %，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎 %下，則銷售單價可下降到 17350 元 /平方米。如果我們以 30%、 50%、 70%、全免為計算基數(shù)，我們可從下表中看出： 30% 50% 70% 全免 單價 19000 不變，成本利潤率為 % % % % 成本利潤率%不變，單價為 18470元 /平方米 18140元 /平方米 17810元 /平方米 17350元 /平方米 ③ C3C5C7 的土地出讓金優(yōu)惠 —— 由估算表中可看出，三快土地如果以 700 萬 /畝的價格全部拍賣，土地出讓金（按 20%計算）共計有 億元，如果以全免和減半為計算基數(shù)，我們可以看出： 減半 全免 單價 19000 不變，成本利潤率為 % % 成本利潤率 %不變，單價為 18200 元 /平方米 17400 元 /平方米 ④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠 —— 如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，則凈利潤可達到 億元，成本利潤率可達到 %，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎 %下，則銷售單價可下降到 18150 元 /平方米。 （ 2）爭取前期招商的政策優(yōu)惠 在項目前期招商中如果能爭取到對商家的政策優(yōu)惠，則有利于商家踴躍入駐，對培育市場和提升項目價值有很多益處。我們對商家的優(yōu)惠政策建議如下： ①凡入駐項目新注冊登記且單獨建帳核算、單獨納稅的企業(yè)及經(jīng)營戶，從該項目正式投入營業(yè)之日起，三年內所繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級財政分成收入 70%的政府扶持政策； ②凡入駐項目的企業(yè)，且購買該項目房產(chǎn)價款在 50 萬以上的，可由開發(fā)商給予購 房契稅全額的政府扶持； ③凡入駐項目的企業(yè)、經(jīng)營戶給予半年租金的優(yōu)惠政策等。 ： 的政策優(yōu)惠（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時 幾項組合 的情況下，項目的銷售單價將會大浮下降 ，減小項目的風險率； ，對前期的市場培育、提升價值會起到關鍵的作用，有利于項目的銷售。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司