【導(dǎo)讀】“文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合畝。規(guī)劃總建筑面積為平。米，地下建筑面積萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合畝，用于拍賣。及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用;在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測。稅億元，共計(jì)上交稅金億元。成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。

　　

【正文】 人民幣，預(yù)計(jì)一期土地總拆遷成本 將達(dá)到 億元，一期總投資 億元，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資 7 億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。 （五）還款計(jì)劃 根據(jù)初步預(yù)測表明，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通過中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實(shí)施的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售款中對(duì)銀行貸款進(jìn)行償還。（ 詳細(xì)見下表： ） 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本項(xiàng)目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢(shì)法等評(píng)估方法對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值做了分析測算，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目 未來價(jià)值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。 本項(xiàng)目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對(duì)項(xiàng)目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價(jià)值的提升回影響土地價(jià)值，故對(duì)本項(xiàng)目的土地拍賣價(jià)格作出了客觀的上浮調(diào)整。 本項(xiàng)目中各種計(jì)算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 本章從投資資本金方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 進(jìn)行分析測算，以研究項(xiàng)目的可行性。 本項(xiàng)目的投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為 20%計(jì)算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 ：（如下） 項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表 1） 求 NPV。因?yàn)?I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 因?yàn)? I1=33%時(shí)， NPV1= 億元 I2=34%時(shí)， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結(jié)論：因?yàn)?NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。 （二）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制 損益表 項(xiàng)目 金額（億元） 總開發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價(jià)值 =商業(yè)房銷售均價(jià)建筑面積 +車庫市 場價(jià)格建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動(dòng)態(tài)投資回收期的測算 動(dòng)態(tài)投資回收期（ P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益折抵全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期 (P1)相比較，如果 PP1,則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。 計(jì)算公式： P=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+[（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值） /（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因?yàn)?2，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 （四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) 項(xiàng)目成本利潤率＝開發(fā)利潤247?？傞_發(fā)成本； 項(xiàng)目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。（總開發(fā)成本 投資利息 銷售費(fèi)用） 項(xiàng)目銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價(jià)值 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧保本點(diǎn)銷售量分析 由于本項(xiàng)目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價(jià)格為 19000 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價(jià) 商業(yè)開發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬 /畝。 項(xiàng)目銷售價(jià)格的保本點(diǎn)分析 本項(xiàng)目的銷售最低價(jià)約為 元 /平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。且車庫的銷售量不低 于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬 /畝。 在其他條件均不變的前提下，對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)進(jìn)行分析，即項(xiàng)目關(guān)于銷售價(jià)格的盈虧平衡分析。 ? 項(xiàng)目要達(dá)到盈虧臨界點(diǎn)情況存在： 最低商業(yè)售價(jià) +車庫銷售凈收入（ 30%） +土地拍賣凈收入 =總開發(fā)成本 亦即： 最低商業(yè)售價(jià) （ ） ++= 可求出： 最低商業(yè)售價(jià) = 元 /平方米 ? 根據(jù)以上分析，若項(xiàng)目需 收回全部投資，其最低商業(yè)售價(jià)約為 元 /平方米；在本次測算基礎(chǔ)上約降低 19％左右，此時(shí)的售價(jià)為項(xiàng)目最低銷售價(jià)格。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá) 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬 /畝。 ? 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的情況下，項(xiàng)目未來預(yù)期的銷售價(jià)格能實(shí)現(xiàn)的可能性較小，因此項(xiàng)目銷售價(jià)格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較大。 十一、可行性研究的結(jié)論 通過上述各章內(nèi)容的分析研究，可得出以下結(jié)論： 總結(jié)論：項(xiàng)目可行，但風(fēng)險(xiǎn)較大。 ： 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總價(jià)值 毛利潤 稅前利潤 稅后利潤 凈利潤比例 億元 億元 億元 億元 億元 % 務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測算研究項(xiàng)目的可行： 求 NPV。因?yàn)?I=20%，故 NPV== 億元 求 IRR。 因?yàn)? I1=33%時(shí)， NPV1= 億元 I2=34%時(shí)， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結(jié)論：因?yàn)?NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%， 故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。 ： （ 1） 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，銷售均價(jià)為 19000 元 /平方米，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬 /畝。 （ 2） 本項(xiàng)目的銷售最低價(jià)約為 元 /平方米 ，即在本次測算基礎(chǔ)（ 19000 元/平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá) 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬 /畝。 ： 、控制成本 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來至于高銷售單價(jià)（ 19000 元 /平方米），而高售價(jià)是因?yàn)轫?xiàng)目成本過高，所以為了減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理、控制成本。 在加強(qiáng)管理上建議實(shí)行 項(xiàng)目管理責(zé)任制 ，成立管理辦公室，（如下表），由專人領(lǐng)頭對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。 總負(fù)責(zé)人 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 工程部 管理部 財(cái)務(wù)部 銷售部 在控制成本上，我們由投資估算表 中可看出：本項(xiàng)目的成本過高主要在 土地費(fèi)用 、 建安費(fèi)用 和 貸款利息 三個(gè)方面。但由于土地費(fèi)用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費(fèi)用中盡量控制成本?，F(xiàn)在的建安成本單價(jià)是：車庫 1500 元 /平方米、全木結(jié)構(gòu) 3000 元 /平方米、框架結(jié)構(gòu) 1600 元 /平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項(xiàng)控制 100 元 /平方米為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出： 100 200 300 400 500 單價(jià)19000 不變，成本利潤率為 % % % % % 成本利潤率 %不變，單價(jià)為 18780 元 /平方米 18550 元 /平方米 18330 元 /平方米 18110 元 /平方米 17880 元 /平方米 、保證質(zhì)量 本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為 億元，加上兩年多的資金利息，共計(jì)達(dá)到了 億元，是成本過高的主要原因之一。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時(shí)間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進(jìn)度。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。如果在現(xiàn)有設(shè)定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計(jì)算可知道，每月的貸款利息為 萬元，半年就是 萬元，這樣一 來稅后利潤達(dá)到 億元，成本利潤率達(dá)到 %。如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ) %下，則銷售單價(jià)可下降到 18200 元 /平方米。但注意在加快工程進(jìn)度的同時(shí)要保證工程的質(zhì)量。如果以每提前一個(gè)月為計(jì)算基數(shù)，由下表我們可看出： 1 2 3 4 5 6 7 8 利息 805 1610 2415 3220 單價(jià)19000不變，成本利潤率為 % % % % % % % % 成本利潤率%不變，單價(jià)為 18870元 / 平方米 18740元 / 平方米 18610元 / 平方米 18470元 / 平方米 18340元 / 平方米 18210元 / 平方米 18080元 / 平方米 17950元 / 平方米 （ 1）爭取開發(fā)商本身的政策優(yōu)惠 ①前期開發(fā)稅費(fèi)（報(bào)建費(fèi)）的優(yōu)惠 —— 現(xiàn)在的費(fèi)用由投資估算表中可看到是 萬元，如果開發(fā)商能爭取到相關(guān)部門的優(yōu)惠，將稅費(fèi)比例減半，可節(jié)約 359 萬元。 ②銷售稅金的優(yōu)惠 —— 由于本項(xiàng)目是政府重點(diǎn)工程，但風(fēng)險(xiǎn)較大，如開發(fā)商能夠通過政府部門支持將 銷售稅金減免，則可大大減小風(fēng)險(xiǎn)率。在匯總表中看到銷售稅金有 億元，如果能夠得到減免，稅后利潤可達(dá)到 億元，成本利潤率可達(dá)到 %，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ) %下，則銷售單價(jià)可下降到 17350 元 /平方米。如果我們以 30%、 50%、 70%、全免為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出： 30% 50% 70% 全免 單價(jià) 19000 不變，成本利潤率為 % % % % 成本利潤率%不變，單價(jià)為 18470元 /平方米 18140元 /平方米 17810元 /平方米 17350元 /平方米 ③ C3C5C7 的土地出讓金優(yōu)惠 —— 由估算表中可看出，三快土地如果以 700 萬 /畝的價(jià)格全部拍賣，土地出讓金（按 20%計(jì)算）共計(jì)有 億元，如果以全免和減半為計(jì)算基數(shù)，我們可以看出： 減半 全免 單價(jià) 19000 不變，成本利潤率為 % % 成本利潤率 %不變，單價(jià)為 18200 元 /平方米 17400 元 /平方米 ④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠 —— 如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，則凈利潤可達(dá)到 億元，成本利潤率可達(dá)到 %，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ) %下，則銷售單價(jià)可下降到 18150 元 /平方米。 （ 2）爭取前期招商的政策優(yōu)惠 在項(xiàng)目前期招商中如果能爭取到對(duì)商家的政策優(yōu)惠，則有利于商家踴躍入駐，對(duì)培育市場和提升項(xiàng)目價(jià)值有很多益處。我們對(duì)商家的優(yōu)惠政策建議如下： ①凡入駐項(xiàng)目新注冊(cè)登記且單獨(dú)建帳核算、單獨(dú)納稅的企業(yè)及經(jīng)營戶，從該項(xiàng)目正式投入營業(yè)之日起，三年內(nèi)所繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級(jí)財(cái)政分成收入 70%的政府扶持政策； ②凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)，且購買該項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)款在 50 萬以上的，可由開發(fā)商給予購 房契稅全額的政府扶持； ③凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)、經(jīng)營戶給予半年租金的優(yōu)惠政策等。 ： 的政策優(yōu)惠（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時(shí) 幾項(xiàng)組合 的情況下，項(xiàng)目的銷售單價(jià)將會(huì)大浮下降 ，減小項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率； ，對(duì)前期的市場培育、提升價(jià)值會(huì)起到關(guān)鍵的作用，有利于項(xiàng)目的銷售。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司