【正文】 5三、投資環(huán)境研究 11四、市場研究 15五、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 17六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 21七、投資估算及資金籌措 22八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 28九、項目經(jīng)濟(jì)效益評價 28十、風(fēng)險分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32十二、附件部分 一、項目總說明“文殊院”。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行?！拔氖庠骸薄Ｒ越鹑跈C構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長。成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價格）汽車停車位：2800元/平方米（按市場價出售或經(jīng)營）三、投資環(huán)境研究（一）成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境（1）在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝162酒樓123小吃店94火鍋店55辦公用品(文具)46茶坊47美容美發(fā)48市政配套49中餐館410茶葉店311副食干雜312汽車專賣店313體育用品314銀行315賓館216沖印彩擴店217商場218水果店219五金220煙草專賣221藥品222娛樂場所223浴足保健224布藝125超市126車輛維修127房屋中介128古玩市場129旅行社130燒烤131書店132網(wǎng)吧133診所1合 計105很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。詳見下表。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。唐代鼎盛時期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 城市運營商職能政府與市場之間的承上啟下者n 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項工作。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計計算）。業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款7億元，計劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:700000000（1+%）2 700000000=融資費用為：966010%=96萬元財務(wù)費用為：9660+96=（及拍賣費用）銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，可按房地產(chǎn)銷售收入的3%計取。通過中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實施的幾個項目的銷售款中對銀行貸款進(jìn)行償還。因為 I1=33%時，NPV1=I2=34%時，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因為NPV=＞0，IRR=%＞33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。㎡，%，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。在此種條件下項目能保證收回全部投資。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進(jìn)度。如果我們以30%、50%、70%、全免為計算基數(shù)，我們可從下表中看出：30%50%70%全免單價19000不變，成本利潤率為%%%%%不變，單價為18470元/平方米18140元/平方米17810元/平方米17350元/平方米③C3C5C7的土地出讓金優(yōu)惠——由估算表中可看出，三快土地如果以700萬/畝的價格全部拍賣，土地出讓金（按20%計算），如果以全免和減半為計算基數(shù)，我們可以看出：減半全免單價19000不變，成本利潤率為%%%不變，單價為18200元/平方米17400元/平方米④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠——如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，%，%下，則銷售單價可下降到18150元/平方米。我們對商家的優(yōu)惠政策建議如下：①凡入駐項目新注冊登記且單獨建帳核算、單獨納稅的企業(yè)及經(jīng)營戶，從該項目正式投入營業(yè)之日起，三年內(nèi)所繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級財政分成收入70%的政府扶持政策；②凡入駐項目的企業(yè)，且購買該項目房產(chǎn)價款在50萬以上的，可由開發(fā)商給予購房契稅全額的政府扶持；③凡入駐項目的企業(yè)、經(jīng)營戶給予半年租金的優(yōu)惠政策等。如果在現(xiàn)有設(shè)定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計算可知道，%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。十一、可行性研究的結(jié)論通過上述各章內(nèi)容的分析研究，可得出以下結(jié)論：總結(jié)論：項目可行，但風(fēng)險較大。在此種條件下項目能保證收回全部投資。在財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期(P1)相比較，如果PP1,則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調(diào)整。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。其中CC、C7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：*= 。n 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；n 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴大市場，并從創(chuàng)造市場、擴大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性n 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機構(gòu)或企業(yè)n 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點項目或片區(qū)n 戰(zhàn)略定位——土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實施者n 戰(zhàn)略目標(biāo)——實現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益；n 經(jīng)營的范圍——以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機會、土地歷史文化價值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；n 主要職能——項目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣；七、投資估算及資金籌措（一）、總投資估算內(nèi)容一期項目用地平衡表項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用及不可預(yù)見費用等。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最