【正文】 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 。我們對(duì)商家的優(yōu)惠政策建議如下：①凡入駐項(xiàng)目新注冊(cè)登記且單獨(dú)建帳核算、單獨(dú)納稅的企業(yè)及經(jīng)營(yíng)戶，從該項(xiàng)目正式投入營(yíng)業(yè)之日起，三年內(nèi)所繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級(jí)財(cái)政分成收入70%的政府扶持政策；②凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)，且購(gòu)買該項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)款在50萬(wàn)以上的，可由開發(fā)商給予購(gòu)房契稅全額的政府扶持；③凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶給予半年租金的優(yōu)惠政策等。如果我們以30%、50%、70%、全免為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出：30%50%70%全免單價(jià)19000不變，成本利潤(rùn)率為%%%%%不變，單價(jià)為18470元/平方米18140元/平方米17810元/平方米17350元/平方米③C3C5C7的土地出讓金優(yōu)惠——由估算表中可看出，三快土地如果以700萬(wàn)/畝的價(jià)格全部拍賣，土地出讓金（按20%計(jì)算），如果以全免和減半為計(jì)算基數(shù)，我們可以看出：減半全免單價(jià)19000不變，成本利潤(rùn)率為%%%不變，單價(jià)為18200元/平方米17400元/平方米④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠——如果開發(fā)商能夠爭(zhēng)取到所得稅的減免，%，%下，則銷售單價(jià)可下降到18150元/平方米。②銷售稅金的優(yōu)惠——由于本項(xiàng)目是政府重點(diǎn)工程，但風(fēng)險(xiǎn)較大，如開發(fā)商能夠通過政府部門支持將銷售稅金減免，則可大大減小風(fēng)險(xiǎn)率。但注意在加快工程進(jìn)度的同時(shí)要保證工程的質(zhì)量。如果在現(xiàn)有設(shè)定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計(jì)算可知道，%。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時(shí)間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進(jìn)度。但由于土地費(fèi)用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費(fèi)用中盡量控制成本。在加強(qiáng)管理上建議實(shí)行項(xiàng)目管理責(zé)任制，成立管理辦公室，（如下表），由專人領(lǐng)頭對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。且車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。：（1） ㎡，銷售均價(jià)為19000元/平方米，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。因?yàn)镮=20%，故NPV==求IRR。十一、可行性研究的結(jié)論通過上述各章內(nèi)容的分析研究，可得出以下結(jié)論：總結(jié)論：項(xiàng)目可行，但風(fēng)險(xiǎn)較大。且車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。l 項(xiàng)目要達(dá)到盈虧臨界點(diǎn)情況存在：最低商業(yè)售價(jià)+車庫(kù)銷售凈收入（30%）+土地拍賣凈收入=總開發(fā)成本亦即： 最低商業(yè)售價(jià)（）++=可求出： 最低商業(yè)售價(jià)=l 根據(jù)以上分析，若項(xiàng)目需收回全部投資，；在本次測(cè)算基礎(chǔ)上約降低19％左右，此時(shí)的售價(jià)為項(xiàng)目最低銷售價(jià)格。且車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。㎡，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。（總開發(fā)成本投資利息銷售費(fèi)用）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)247。（四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)247。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期(P1)相比較，如果PP1,則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。因?yàn)? I1=33%時(shí)，NPV1=I2=34%時(shí)，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因?yàn)镹PV=＞0，IRR=%＞33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。：（如下）項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表1） 求NPV。九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)本章從投資資本金方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行分析測(cè)算，以研究項(xiàng)目的可行性。本項(xiàng)目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目做了分析測(cè)算，再考慮到本區(qū)域未來(lái)商業(yè)價(jià)值的提升回影響土地價(jià)值，故對(duì)本項(xiàng)目的土地拍賣價(jià)格作出了客觀的上浮調(diào)整。通過中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實(shí)施的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售款中對(duì)銀行貸款進(jìn)行償還。，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資7億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。其他費(fèi)用為：X%==不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，我們以3%為計(jì)算基數(shù)。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款7億元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:700000000（1+%）2 700000000=融資費(fèi)用為：966010%=96萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用為：9660+96=（及拍賣費(fèi)用）銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)取。表1建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備 注（萬(wàn)元）（㎡）（元）一地上建筑————1商業(yè)用房59683000全木結(jié)構(gòu)2商業(yè)用房1600框架結(jié)構(gòu)二地下建筑330001500——三合 計(jì)————公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按2000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按700元/平方米計(jì)，即2000700=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，即自來(lái)水、雨水、污水設(shè)施費(fèi)：50*=天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi)：65*=道路、綠化、室外照明費(fèi)用：250*32000（實(shí)際面積估計(jì)）=干線、干道、干管接口費(fèi)用：30*=房屋開發(fā)費(fèi)總計(jì)為：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按總投資的2%計(jì)取。前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的2%左右計(jì)算，為：2%=；%，為：X%=；%左右，一般取10元/平方米計(jì)算，為10=；按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米50元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=50=前期工程費(fèi)為：+ ++=房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中CC、C7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：*= 。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算）。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。加上CC*=，+=。n 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；n 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營(yíng)商特性n 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或企業(yè)n 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū)n 戰(zhàn)略定位——土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者n 戰(zhàn)略目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益；n 經(jīng)營(yíng)的范圍——以土地位依托和載體，經(jīng)營(yíng)片區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；n 主要職能——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為、整體推廣；七、投資估算及資金籌措（一）、總投資估算內(nèi)容一期項(xiàng)目用地平衡表項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。 城市運(yùn)營(yíng)商職能政府與市場(chǎng)之間的承上啟下者n 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。作為中國(guó)西部門戶的成都，80年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。隨著被稱為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩(shī)。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。成都，尚無(wú)一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問題。詳見下表。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來(lái)自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無(wú)疑與旅行社追