【正文】 通過中。，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資7億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。其他費(fèi)用為：X%==不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，我們以3%為計(jì)算基數(shù)。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款7億元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:700000000（1+%）2 700000000=融資費(fèi)用為：966010%=96萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用為：9660+96=（及拍賣費(fèi)用）銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)取。表1建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備 注（萬元）（㎡）（元）一地上建筑————1商業(yè)用房59683000全木結(jié)構(gòu)2商業(yè)用房1600框架結(jié)構(gòu)二地下建筑330001500——三合 計(jì)————公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按2000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按700元/平方米計(jì)，即2000700=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，即自來水、雨水、污水設(shè)施費(fèi)：50*=天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi)：65*=道路、綠化、室外照明費(fèi)用：250*32000（實(shí)際面積估計(jì)）=干線、干道、干管接口費(fèi)用：30*=房屋開發(fā)費(fèi)總計(jì)為：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按總投資的2%計(jì)取。前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的2%左右計(jì)算，為：2%=；%，為：X%=；%左右，一般取10元/平方米計(jì)算，為10=；按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米50元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=50=前期工程費(fèi)為：+ ++=房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中CC、C7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：*= 。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算）。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。加上CC*=，+=。n 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；n 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性n 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機(jī)構(gòu)或企業(yè)n 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū)n 戰(zhàn)略定位——土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者n 戰(zhàn)略目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益；n 經(jīng)營的范圍——以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；n 主要職能——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣；七、投資估算及資金籌措（一）、總投資估算內(nèi)容一期項(xiàng)目用地平衡表項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。 城市運(yùn)營商職能政府與市場(chǎng)之間的承上啟下者n 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。作為中國西部門戶的成都，80年代即被列入中國歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問題。詳見下表。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號(hào)業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝162酒樓123小吃店94火鍋店55辦公用品(文具)46茶坊47美容美發(fā)48市政配套49中餐館410茶葉店311副食干雜312汽車專賣店313體育用品314銀行315賓館216沖印彩擴(kuò)店217商場(chǎng)218水果店219五金220煙草專賣221藥品222娛樂場(chǎng)所223浴足保健224布藝125超市126車輛維修127房屋中介128古玩市場(chǎng)129旅行社130燒烤131書店132網(wǎng)吧133診所1合 計(jì)105很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（%）、特色小吃店（%）、火鍋店（%）、賓館（%）、茶坊（%）、銀行（%）、娛樂場(chǎng)所（%）、古玩市場(chǎng)（1%）、各種生活配套等。相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目（一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析本章從成都旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí)與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開