【正文】 綜上所述，項(xiàng) 目在財(cái)務(wù)上。 四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論 通過(guò)上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn) 萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金 萬(wàn)元。其具體分析見(jiàn)下表： 單因素敏感性分析表 （總投資利稅率） 投資收益率 變動(dòng)率 10% 5% 0 +5% +10% 不確定因素 銷售單價(jià) % % % % % 開發(fā)成本 % % % % % 對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷售單價(jià) 和開發(fā)成本都是敏感性因素。該方案 的最低銷售均價(jià)為 元 /㎡。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價(jià) 開發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 %% m???? ?? ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為 320500 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的 %， 項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。 預(yù)測(cè)結(jié)果 預(yù)測(cè)結(jié)果表明（見(jiàn)《損益表》），本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 325050萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn) 萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金 萬(wàn)元。根據(jù)本項(xiàng)目的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng) 付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。 （二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè) 按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的 3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的 1‰。 C C C7三宗的的招、 拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為 600 萬(wàn)元 /畝，則該部分的收益為 600=29520 萬(wàn)元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá) 33368萬(wàn)元。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià)格出售，車位按成本價(jià)出售。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 12021 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 272021 1846個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C 地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 ，地上商業(yè)建筑面積為 萬(wàn)平方米（其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑 面積）；地下建筑面積 。 第五章 財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方 法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測(cè)算。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò) 億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中向銀行融資 億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。 銷售費(fèi)用 =299468 6%=（萬(wàn)元） 該項(xiàng)目期間費(fèi)用 =+=（萬(wàn)元） （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表 3） 項(xiàng)目總投資估算表 評(píng)估表 3 單位：萬(wàn) 元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 (%) 單價(jià) (元 /平方米 ) 估算說(shuō)明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期建設(shè)費(fèi) 5, % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6, % 建筑安裝工程費(fèi) 67375 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 開發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) 4487 % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 2 期間費(fèi)用 24, % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, % 銷售費(fèi)用 17, % 3 經(jīng)營(yíng)資金 4 項(xiàng)目總投資 % 注：按上述方法同理測(cè)算出車位的成本 為 2280 元 /平方米。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。 其他費(fèi)用 =（ 6410+67375+800） 1%=（萬(wàn)元） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期較短，本次評(píng)估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 3%計(jì)取。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的 2%計(jì)取。 建安裝飾費(fèi)用 評(píng)估表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價(jià)格 備 注 （萬(wàn)元） （萬(wàn) ㎡ ） （元） 一 地上建筑 60100 —— —— 1 商業(yè)用房 48250 2500 平均價(jià)格 2 商住用房 11850 1500 平均價(jià)格 二 地下建筑 7275 1500 平均價(jià)格 三 合 計(jì) 67375 —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 10000 平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按 800 元 /平方米計(jì)，即 10000 800247。宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬(wàn)元 /畝。 （二）、投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡 表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位 850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 12021 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位 536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 272021 1846個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。 二、項(xiàng)目概況 概括的“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料，本項(xiàng)目概況如下： “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。由此，我 們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。這兩個(gè)片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營(yíng)造出讓旅游者能夠“留下來(lái)”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營(yíng)造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性 質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴? 中國(guó)的城市舊城改造中，還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。全院共 有房舍 190余間，建筑面積 2萬(wàn)余方米。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。 （三）自身文化底蘊(yùn) 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。 道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街 通過(guò)，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。 三、 項(xiàng)目自身因素分析 （一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位 本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國(guó)游外客并以每年 13%增長(zhǎng)。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。 城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪， 門泊東吳萬(wàn)里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如 云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天開出一成都，千戶萬(wàn)戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛(ài)道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。 文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó) 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。院內(nèi) 300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。成都唯禪宗獨(dú)霸 ,成都的文殊院在宗教 界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。