【正文】 。（三）、收益預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)依據(jù)在銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，我們對(duì)該項(xiàng)目的收益進(jìn)行了預(yù)測(cè)。=。土地拍賣收益預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬元。根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目的各類房屋銷售單位價(jià)格預(yù)測(cè)：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價(jià)格出售）本項(xiàng)目銷售收入總額為325050萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬元，居住辦公用房銷售收入為35500萬元。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。其余CC（），用于拍賣。一、項(xiàng)目收入估算（一）、銷售收入預(yù)測(cè)“XX院”。五、還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款50000萬元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財(cái)務(wù)費(fèi)用=50000%（1+20%）2=銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計(jì)取。不可預(yù)見費(fèi)用=（6410+67375+800）3%=（萬元）期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用=（6410+67375+800）2%=（萬元）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的1%計(jì)取。10000=開發(fā)前期稅費(fèi)按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見評(píng)估表2前期報(bào)建費(fèi)用評(píng)估表2序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)文物勘探發(fā)掘費(fèi)工程定額測(cè)定費(fèi)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金5元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米小計(jì)（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計(jì)（萬元）4487按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)算出開發(fā)前期稅費(fèi)總額4487萬元。前期建設(shè)費(fèi)（1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按75元/m2計(jì)算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)=75=（2）場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=100=3205萬元項(xiàng)目前期總費(fèi)用=+3205=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，綜合200元/平方米計(jì)，即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=200=6410萬元建安裝飾費(fèi)（含設(shè)備購置）：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見評(píng)估表1。（二）、投資估算說明土地費(fèi)用根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“XX院”項(xiàng)目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場(chǎng)　　　　　該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C616合計(jì)——　272000　　　1846個(gè)停車位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。其余CC（），用于拍賣。二、項(xiàng)目概況概括的“XX院”建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料，本項(xiàng)目概況如下：“XX院”。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：XX院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對(duì)比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，XX院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。其余CC（），用于拍賣。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“XX院”。通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為XX院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。同時(shí)，XX院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與XX院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于XX院。這兩個(gè)片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了XX院的巨大潛力，改造之后的XX院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴Ｖ袊某鞘信f城改造中，還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。XX院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬余方米。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給XX院，因此又名“空林堂”。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為XX菩薩化身。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。（三）自身文化底蘊(yùn)成都的XX院在宗教界有較高的地位，古有“上有XX、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，XX院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。據(jù)調(diào)查顯示，XX院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。三、項(xiàng)目自身因素分析（一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長(zhǎng)。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。XX院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。院內(nèi)300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的XX院在宗教界有較高的地位，古有“上有XX、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，XX院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。針對(duì)XX院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善成都市