【正文】 東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。規(guī)劃建筑面積達460萬平方米。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結構與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。成都市堅持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎設施建設，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產總值超過200億元的百強城市達到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。（4）在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！“3+1”的中國區(qū)域城市經濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部?。?）這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進入“3+1”格局的入場券。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長江流域經濟帶西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？？（3）要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。（五）項目開發(fā)價值及銷售預測據(jù)市場調查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對比例下降了50%左右；而就口岸效應，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。項目所處歷史文化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。（四）項目最高最佳使用用途定位本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。目前，成都市區(qū)范圍內可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。同時，值得一提的是，目前成都已經開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當?shù)闹燃肮潭ㄏM群體。關于這三大片區(qū)中啟動方式及經營模式的探討已經很多，總結起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經營、特色化營銷。（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產經濟萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經營。房舍為木石結構，雕飾精美。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸Ｎ氖庠菏冀ㄓ谔拼?，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。：公共交通狀況：項目所在區(qū)域內有1967305373等多路公交車通過，、對內對外交通十分方便。屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業(yè)二級地段。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。（3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風光”三大特色。美食之都成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點，在風和日麗中體驗蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。另外，文殊片區(qū)內還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。曾經出了四位世界著名高僧。中國第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。珍貴文物、佛經、文獻上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。護法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風度。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。（1）、宗教文化佛教傳入中國后，經過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。中房集團成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標，以二十年的開發(fā)經驗和超前的開發(fā)理念，擔當起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設施建設、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務。重視文化保護與可持續(xù)發(fā)展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應該是對保護片區(qū)內建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標。舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經營”方針，擬定相關政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產開發(fā)建設。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設，區(qū)域內的基礎實施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內的地塊已經成為成都市房地產開發(fā)的絕版地塊。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達、信息通暢。全區(qū)2000年社會商品零售總額達到77億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。中國第一個華僑經濟技術開發(fā)區(qū)成都華僑經濟技術開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。一期詳細規(guī)劃用地指標如下表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率（一） 項目所處區(qū)域因素分析、經濟特征、經濟發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。公共配套設施建筑面積2000平方米。依托省級重點文物保護單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。綜上所述，項目在市場和財務上是可行的,但風險較大。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價格）汽車停車位：2800元/㎡（按市場價格出售或經營）通過對該項目的主要財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，（包括商業(yè)用房均價銷售100%，車庫市場價格銷售30%，土地拍賣）；產生凈利潤(稅后利潤)；、。通過對該區(qū)域內房地產市場狀況以及房地產市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。旅游產業(yè)作為四川的支柱產業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎。政府的相關政策、房地產市場、經濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動；委托方提供的資料合法、真實可靠。一期詳細規(guī)劃用地指標如下表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計拍賣土地面積合計地上建筑部分面積合計一期平均容積率（一）投資可行性研究依據(jù)中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司對“文殊院”項目一期進行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國房地產管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《成都市城市總體規(guī)劃》；《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》、《房地產估價規(guī)范》；成都市有關房地產開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預算額四川省估價表》及相應的取費標準；國家及地方關于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例；委托方提供的相關資料：成都市2001年至2004年《統(tǒng)計年鑒》；1其他相關資料。公共配套設施建筑面積2000平方米。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK%W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%MzFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!