某某房地產(chǎn)項目投資分析(參考版)
2025-06-30 10:14本頁面
【正文】 (全文完)41 / 41。項目建議和開發(fā)模式項目面臨的問題項目規(guī)劃難以定位整體全盤規(guī)劃難以界定，地塊過?。宦?lián)體開發(fā)是否能夠很好的協(xié)調(diào)如果不能夠聯(lián)體開發(fā)，我司則認為其風險太大不適宜開發(fā)；停車位的解決方案最好能夠變相的解決，不然項目規(guī)劃將存在很多的問題；（一）假設條件滿足，關鍵問題能夠得到解決的情況下結(jié)合項目本身的各種優(yōu)劣勢情況，提出以下建議：綜上所述，結(jié)合長沙實情和項目自身狀況，我們認為關于如果能夠很好的解決以上的問題，則項目可以定位為“精品小戶型公寓＋寫字樓”的公寓式寫字樓?。ǘ┘僭O條件不能滿足，結(jié)合長沙整體經(jīng)濟狀況、項目自身的條件，我們提出以資本運營為基礎的開發(fā)模式項目整體進行資本運營：A、對項目地塊進行整體的包裝，通過一些特定的渠道尋找投資商、地產(chǎn)開發(fā)商等泛合作運營模式；B、將項目地塊整體轉(zhuǎn)讓，迅速獲取回籠資金，將風險轉(zhuǎn)讓給受讓者；土地＋資金模式合作開發(fā)：A、資金充足，有擴張需求，并且有相應地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商合作共同開發(fā)；B、貴方以土地作價入股，對方以資金投入開發(fā)，雙方按投入比例，利益共享，風險共擔；C、合作開發(fā)企業(yè)資金實力最好要求不低于5000萬，前期應接洽兩家以上的企業(yè)，以便選擇。三、樓盤亮點設計樓盤的內(nèi)在品質(zhì)◆ 一個性價比較優(yōu)秀的物業(yè) ◆ 一個可以看得到升值空間的物業(yè)◆ 一個交通便捷、周邊配套完善的物業(yè) ◆ 一個有著良好的環(huán)境，各項功能完善檔次較高的物業(yè)酒店式服務體系管家式物業(yè)管理服務，配置24小時安全保障體系及公共設施管理服務，使業(yè)主體驗到身在家中，就可享受星級賓館的舒心和安逸；開放式空間◆ 獨立成套、多套組合——有不同居住需求的人在此都能找到不同的適合自己的空間。其居住功能體現(xiàn)在作為高級員工公寓（小戶型）；辦公功能體現(xiàn)為公司提供寫字樓；產(chǎn)品價值“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓是有別于普通的公寓式寫字樓，有別于普通的公寓、寫字樓，在市場上是一種創(chuàng)新，是一個較新的物業(yè)形式，其有特定的消費群體和相當可觀的消費容量?！套≈饩?，天地間，大隱之所，醉心于事業(yè)，陶然于生活。商務、國際化、金錢、地位信息大廈八一路446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠鈴整體浴室等3618400030%7臺電梯、中央空調(diào)、多功能會議廳（大中?。┢眲罩行?、食堂、商務中心、健身房等省軍區(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等續(xù)表:名稱地點總建筑面積（㎡）總套數(shù)戶型面積（㎡）裝修情況價格公攤率物業(yè)管理費（元/㎡）配套設施周邊環(huán)境起價均價青年公寓蔡鍔路東牌樓尚得街168套45—60高級木地板、海爾分體式空調(diào)、遠鈴整體浴室、海爾整體櫥柜、海爾抽油煙機、電熱水器、電磁爐等3580398025%兩臺電梯、多功能大家庭自助式服務廳、洗衣房、健身房、休閑茶座等平和堂、黃興路步行街、金色年華、人民醫(yī)院、新華圖書城等BOBO國際解放西路與太平街交匯處538套40—80提供個性化、菜單式裝修服務VIP會所、文化會所賈誼故居、坡子街、金色年華、沃爾馬、黃興路商業(yè)步行街幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30—120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都對于商業(yè)用房而言 隨著長沙的發(fā)展，城市可開發(fā)空間逐漸減少，處于芙蓉路中央商務區(qū)地域的商業(yè)用房還將維持較長一段時間的繁榮。對于商務公寓而言 在黃金地段稀缺的長沙市，擁有位于中央商務區(qū)的商務公寓即可成為CBD地帶“最后的貴族”。對于住而言 小戶型公寓將受追捧，大戶型公寓可能有所萎縮?，F(xiàn)階段商務公寓市場狀況比較穩(wěn)定，銷售市場比較活躍，租賃市場較為紅火。F、 含糊的概念目前，長沙市的商務公寓大多數(shù)不能從外立面馬上判斷出是商是住，開發(fā)商為了降低成本，提高利潤空間，而鎖住了商、住兩類群體，想做到企業(yè)、住宅兩不誤，以擴大市場覆蓋面，但實際上卻混淆了市場對項目的印象，造成了概念上的模糊和使用的困擾。而這正是投資者喜愛的氣息。所以，此區(qū)間成為了眾多開發(fā)商投資建設的首選。D、 基本集中在芙蓉路沿線從北站到候家塘僅4公里長的道路上，密密地排布著近20個商務項目。C、 業(yè)主評價較差現(xiàn)階段，長沙的商務公寓因為配套設施不齊全，專業(yè)服務意識淡薄，住宅功能不完善，商務形象不突出而飽受業(yè)主及業(yè)內(nèi)人士的批評。在芙蓉路沿線的商務公寓中，面積最小的僅50多平方米，大的也不過90來平方米，每一個戶型的設計正向著實用性和人性化方向發(fā)展及完善。商務公寓是成長型企業(yè)的溫床，從外立面上看，既不是寫字樓，又接近寫字樓，從配置上講遜色于專業(yè)寫字樓卻高于住宅，從功能上看既可舒適的生活又可氣派地商務辦公。 商務公寓的特征A、 商務公寓是介于住宅與寫字樓之間的過渡性產(chǎn)品。他們是城市中的精英。投資型客戶主要是指擁有雄厚實力的企業(yè)集團和投資商，商務公寓之所以能吸引住眾多投資商們的眼光，其原因主要是商務公寓的投資具有收益穩(wěn)定、風險小和投資回報率高等特點。商務型客戶主要是指發(fā)展中的中、小型企業(yè)，他們既不愿意躋身于混雜的住宅公寓中辦公，又難以逾越專業(yè)寫字樓的價格門檻。二、 長沙市商務公寓市場現(xiàn)狀 代表性項目在長沙市中央商務區(qū)中，具有代表性的項目分別為亞大時代廣場、君臨天廈、湖南國際金融大廈、順天城、銀海大廈、名匯達、元盛大廈、中欣大廈、華天新城、順天國際財富中心、新世紀城、頤美現(xiàn)代城、唐朝碧閣、湖南財富中心、和府酒店公寓和錦繡華天等?，F(xiàn)代意義上的中央商務區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介機構(gòu)，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政、交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務活動的場所。這類公寓式寫字樓是一種屬于中檔或者中檔偏下的寫字樓，與甲級寫字樓有一定的差距，但不難發(fā)現(xiàn)這一形態(tài)的寫字樓在長沙還具有很大一部分的發(fā)展空間，這種具有公寓居家氛圍的辦公空間，這一種物業(yè)在相當一段時期將滿足長沙公司對辦公環(huán)境的需求。首先，是實用率的提高，由于公寓式寫字樓是由住宅改建而成，因此在實用率方面比正規(guī)的寫字樓高出近20個百分點。經(jīng)過一系列的論證，我公司最終建議本案塔樓部分定位為“公寓式寫字樓”(暫命名)。塔樓部分根據(jù)我司對長沙城市公寓、寫字樓市場的
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