【正文】 該項目招 25 標過程中形成良好的競爭氛圍，有效 降低設(shè)備的投標報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。 招投標文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標項目成功的關(guān)鍵。 采購業(yè)主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標機構(gòu)的參數(shù)過于簡略。 招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。 近年來，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設(shè)備也給予了 一定的政策扶植。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關(guān)招標投標的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標管理規(guī)定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目標，從而給規(guī)范操作的招標機構(gòu)帶來巨大的沖擊。 招投標機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。 招標從業(yè)人員在招標項目中應(yīng)樹立 “服務(wù) ”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主 的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標機構(gòu)在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構(gòu)成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關(guān)招標管理 26 的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。 項目財務(wù)經(jīng)濟分析 一、投資估算 投資估算的依據(jù) ①、 2021 年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額計價表》工程急促定額 ②、 2021《酒泉市市政工程預算定額》 ③、 2021《酒泉市建設(shè)工程費用定額》 ④、 2021《酒泉市安裝工程單位基價表》 ⑤、 2021《酒泉市安裝工程費用定額》 ⑥、建設(shè)工程費用的相關(guān)配套文件 ⑦、其他相關(guān)資料 投資估算的內(nèi)容 本報告投資估算范圍包括土地費，項目的建安工程費、設(shè)備購置費、建設(shè)項目配套的道路、環(huán)境、綠化、給排水、電氣、通訊等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的費用以及相關(guān)的稅費規(guī)費等。 項目投資估算結(jié)果 按每畝 萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為 8, 萬元（出讓金總額 8, 萬元，契稅 248萬元），項目開發(fā)總投資為 31, 萬元。 二 、資金籌措 資金來源的構(gòu) 成 本項目資金來源主要有三個渠道：自有資金投入約為 23410 萬元，占項目總投資的 %，商品房預售收入再投入 10103 萬元，占項目總投資的 12,8%，擬向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款 45367 萬元，占項目總投資的 %。 27 三、項目經(jīng)濟效益分析 利潤估算表（見附表 5） 本項目凈利潤 2, 萬元，凈利率 %。 預測前提： 土地 萬元 /畝； 營業(yè)收入 33, 萬元； 平均銷售單價 3, 元 /平方米； 營業(yè)成本 26, 萬元； 單位成本 2, 元 /平方米 ； 稅金 3, 萬元； 費用 1, 萬元； 貸款利息 1, 萬元。 現(xiàn)金流量估算表（見附表 6） 本項目稅后現(xiàn)金凈流量 2, 萬元。測算前提同上。 盈利能力分析 （ 1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后） =項目凈利潤 /項目投資支出總額 =2, =%。（數(shù)據(jù)見附表 5） （ 2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于 0，項目可行（計算見附表 6）。 經(jīng)計算，本項目的內(nèi) 部收益率為 %，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率 8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。 28 銷售面積盈虧平衡點 =成本費用合計 /平均銷售單價（ 1稅費率） =27，*10,000/3， (%)=84， 平方米 占計劃銷售量的 % 銷售單價盈虧平衡點 =成本費用合計 /房屋銷售量（ 1稅費率）=27,*10,000/90， 860(%)=3, 元 /平方米占計劃銷售單價的% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達 到 84, 平方米或平均銷售價格達到 3, 元 /平方米時，項目保本，安全余度 %。 通過盈虧平衡點（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設(shè)項目銷售率為 100%。 (1).基于市場的幾點假定 ① .當住宅銷售面積為 100％時，商業(yè)和車庫銷售率為 0％；則銷售額為 15000萬元，而建設(shè)項目總投資為 16265 萬元，利稅總額為 921 萬元。（極端情況） ② .當商業(yè)銷售面積為 40％時，住宅銷售面積和銷售價格 的盈虧平衡點分別為多少？（非常可能的情況） ③ .我們不考慮物業(yè)型態(tài)的價差，用總收入除以總面積得出項目總的均價為1465 元 /m2，以此均價來計算銷售面積和銷售價格的盈虧平衡點。（為了便于評價，我們以此假定作為風險評價之一盈虧平衡分析評定的依據(jù)） （ 3） 敏感性分析 影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售收入、土地成本和建設(shè)投資。對這三個變量進行單因素敏感性分析，考察它們對財務(wù)利潤率、全部投資凈現(xiàn)值等指標的影響程度。敏感性分析表明：當建設(shè)投資增加 10%或當銷售收入減少 10%時， 29 項目盈利相對減少；當建設(shè)投資減少 10%或銷 售收入上漲 10%時，項目盈利能力大大提高。從敏感性分析圖我們可以看出，土地成本對項目盈利能力影響相對較小，也就是說，土地總價格在 2700－ 3300 萬元 /畝之間變動，項目都值得開發(fā)。總投資和銷售收入在 177。5 ％之間變動時，項目盈利能力都十分的可觀。當銷售收入下降 5％時，凈現(xiàn)值為 685 萬元，此時仍有利潤可賺，所以本項目抗風險能力非常強。 風險分析 一 、 風險因素識別 本項目風險因素主要有市場風險、資金風險、經(jīng)營管理風險、政策風險、工程風險、外部協(xié)作條件風險。其中市場風險、資金風險、經(jīng)營管理風險方面存在較大風險，政策 風險、工程風險、外部協(xié)作條件存在一般風險。 二 、 風險程度分析 （ 2）資金風險 本項目總投資 13265 萬元全是自籌資金具有一定的風險，一方面由于國家實施適度從緊的貨幣政策，項目融資能力可能會受到一定的限制，資金供應(yīng)不足或來源中斷導致項目工期拖延甚至中止。 （ 4）政策風險 房地產(chǎn)業(yè)與國家政策密切相關(guān)，在我國，房地產(chǎn)業(yè)本身就因為住房制度改革而啟動，土地的一級市場完全由政府壟斷，近段時間土地政策限制別墅、高檔住宅項目，央行出臺了 121 號文，嚴格控制房地產(chǎn)信貸，而隨后國務(wù)院出臺 18號文，重申限制別墅、高檔住宅項目，堅 持市場化原則。 30 三 、 風險防范對策 針對上面四個方面存在的風險，可采取以下措施，將風險因素降低到最小程度： （ 2）資金風險對策 從自有資金使用和開發(fā)資金回收考慮，減少資金回收風險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：①一次付款方式；②分期付款方式；③全部按揭限期付款等付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務(wù)風險。 （ 3）經(jīng)營管理風險對策 引進優(yōu)秀工程技術(shù)人才，特別是優(yōu)秀的項目經(jīng)理，對一般員工，加強培訓，加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項 目市場銷售風險。 研究結(jié)論與建議 一 、 研究結(jié)論 1．市場分析結(jié)論 通過對當前宏觀經(jīng)濟形式、酒泉市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。 2．經(jīng)濟分析結(jié)論 通過財務(wù)評價分析得出：項目可提供 15000 平方米住宅（約 120 套住宅）。該項目市場潛力巨大，工程方案成熟可靠。投資效益分析表明，項目投入 萬元，產(chǎn)出 21000 萬元，投資利潤率 ％，投資利稅率 33％，總體上項目市可行的。 31 項目全部投資 財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于基準收益率 10%；財務(wù)凈現(xiàn)值為 3, 萬元，大于 0；靜態(tài)投資收回期為 年，動態(tài)投資回期為 年，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。 綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。 二 、 建議 ，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關(guān)注市場變化，加強市場調(diào)研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形 象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 ，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設(shè)，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。 “以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境空間為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理，功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生活小區(qū)。 經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā) 展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證 西峰 房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從 酒泉市白交公園 規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格 萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。 32 綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。