【正文】 料 表 明 ， 泰 安 2022 年 至 2022年 空 置 商 品 住 宅 面 積 為 12 萬 平 方 米 、 22 萬 平 方 米 、 15 萬 平 方 米 ，“有 房 無 人 住 ， 有 人 無 房 住 ”的 現(xiàn) 象 并 非 少 數(shù) 。 房 地 產(chǎn) 市 場 的 信 息 不 對 稱 。 一 是 政 府 把 國 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓給 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 的 過 程 中 存 在 著 明 顯 的 信 息 不 對 稱 問 題 。 政 府 掌 握著 要 出 讓 國 有 土 地 的 信 息 ， 而 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 對 政 府 出 讓 的 國 有 土 地的 信 息 了 解 很 不 充 分 ， 以 至 于 出 現(xiàn) 了 “有 錢 的 找 不 到 合 適 的 地 ， 有地 的 找 不 到 合 適 的 人 ”的 情 況 。 二 是 消 費(fèi) 者 購 房 時 的 信 息 不 對 稱 問題 。 由 于 房 地 產(chǎn) 商 品 本 身 具 有 顯 著 的 差 別 性 、 復(fù) 雜 性 ， 而 購 房 者 往往 又 不 是 房 地 產(chǎn) 方 面 的 專 家 ， 很 難 憑 自 己 的 個 人 經(jīng) 驗(yàn) 對 房 地 產(chǎn) 商 品的 性 能 、 質(zhì) 量 、 建 筑 材 料 、 配 套 設(shè) 施 等 進(jìn) 行 客 觀 準(zhǔn) 確 的 判 斷 。 特 別是 購 買 期 房 時 ， 購 房 者 更 是 難 以 把 握 未 來 所 建 房 產(chǎn) 的 狀 況 ， 加 大 了購 房 者 與 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 之 間 的 信 息 不 對 稱 。 物 業(yè) 管 理 不 配 套 、 服 務(wù) 質(zhì) 量 差 、 收 費(fèi) 難 。 物 業(yè) 管 理 是 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 鏈 中 最 后 一 個 項(xiàng) 目 ， 是 房 地 產(chǎn) 銷 售 過 程 的 延 伸 ， 近 幾 年 房 地 產(chǎn)升 溫 使 許 多 投 資 者 一 哄 而 上 ， 樓 房 平 地 聳 立 后 ， 物 業(yè) 管 理 卻 沒 有 跟上 ， 有 的 雖 成 立 了 物 業(yè) 管 理 委 員 會 ， 但 服 務(wù) 不 如 人 意 。 泰 安 市 物 管行 業(yè) 起 步 晚 ， 服 務(wù) 管 理 水 平 普 遍 不 高 ， 缺 少 物 管 方 面 的 專 業(yè) 人 才 ，許 多 人 認(rèn) 為 物 業(yè) 管 理 人 員 只 要 能 掃 掃 地 、 站 站 崗 就 行 。 當(dāng) 前 ， 一 方面 是 物 業(yè) 管 理 的 服 務(wù) 質(zhì) 量 跟 不 上 ， 企 業(yè) 行 為 不 規(guī) 范 引 起 業(yè) 主 的 不 滿 ；25 / 98另 一 方 面 ， 由 于 宣 傳 不 到 位 ， 居 民 的 物 管 意 識 不 強(qiáng) ， 許 多 業(yè) 主 仍 然把 物 管 作 為 一 個 政 府 福 利 ， 或 者 是 開 發(fā) 商 應(yīng) 該 提 供 的 服 務(wù) ， 不 愿 交納 物 業(yè) 管 理 費(fèi) ， 從 而 引 起 糾 紛 。 居 民 消 費(fèi) 觀 念 滯 后 ， 銀 行 個 人 貸 款 力 度 欠 佳 。 住 房 作 為 大 宗消 費(fèi) 品 ， 其 價 格 動 則 幾 萬 元 、 十 幾 萬 元 、 甚 至 幾 十 萬 元 ， 對 于 收 入水 平 不 高 且 社 會 保 障 制 度 不 完 善 的 我 國 居 民 來 講 ， 購 買 一 套 住 房 需要 傾 其 一 生 積 蓄 ， 關(guān) 系 到 一 個 家 庭 的 生 計 問 題 ， 國 家 雖 幾 次 降 息 ，刺 激 消 費(fèi) 需 求 ， 但 貸 款 時 限 短 、 額 度 低 ， 條 款 限 制 多 ， 加 之 國 家 連續(xù) 出 臺 的 教 育 、 醫(yī) 療 、 住 房 ， 保 障 等 改 革 措 施 ， 使 個 人 支 出 預(yù) 期 增大 ， 從 一 定 程 度 上 減 弱 了 居 民 貸 款 消 費(fèi) 的 信 心 。 另 外 ， 部 分 居 民 沿襲 幾 十 年 的 保 守 消 費(fèi) 習(xí) 慣 ， 接 受 不 了 “超 前 、 負(fù) 債 消 費(fèi) 觀 念 ”， 這 也在 一 定 程 度 上 制 約 了 居 民 購 房 愿 望 。四 、 泰 安 市 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 預(yù) 測 泰 安 市 房 地 產(chǎn) 市 場 具 有 很 大 的 發(fā) 展 潛 力目 前 泰 城 城 區(qū) 人 均 住 宅 建 筑 面 積 為 平 方 米 ， 人 均 擁 有 居室 間 ， 成 套 住 宅 平 均 建 筑 面 積 為 平 方 米 /套 。 2022 年 泰 安市 人 均 GDP 突破兩千美元。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標(biāo)》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 超過一千美元、住房面積達(dá)到 30 至 35 平方米之前，會保持較旺盛的住房需求” ，同時考慮到建設(shè)部《全面小康社會的居住目標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”26 / 98的總體目標(biāo)，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，每套住宅平均面積 120 平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測泰安市今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆Ｖ懈呤杖胝叩淖》肯M(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于 25—30 平方米時，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。根據(jù)泰安市城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) 平方米，近年來相繼建成的龍澤花苑、國華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋” ，進(jìn)到 “居者有其屋”，再進(jìn)到“ 居者優(yōu)其屋 ”。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施條件等，住房開始變成實(shí)現(xiàn)自我價值、豐富居住生活和進(jìn)行社交活動的場所，并構(gòu)成家庭財富的重要組成部分。第二節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位及價格分析一、項(xiàng)目目標(biāo)群體根據(jù)《泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》 （泰政發(fā)[2022]89 號）和《泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》 （泰安市政府令[第 135 號] ）的規(guī)定，項(xiàng)目是解決泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低收27 / 98入家庭住房困難戶的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房以售為主、廉租住房以租為主。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房適用目標(biāo)群體為：在泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人） ；無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭；家庭人均年實(shí)際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計算人均住房面積的人口計算家庭收入） ；具體分配方案可由泰安市住房保障中心制定具體實(shí)施方案，報市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。二、價格分析根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中扣除免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，綜合核算經(jīng)濟(jì)適用住房的成本以及開發(fā)商不高于 3%的利潤，確定銷售價格為 1940 元/平方米。廉租房的價格根據(jù)《泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》 （泰安市政府令[ 第 135 號] ）規(guī)定，由泰安市物價局根據(jù)國家和省有關(guān)文件規(guī)定及成本調(diào)查隊(duì)審核的建安造價成本，并參照外地市價格水平進(jìn)行制定，目前惠普家園西區(qū)廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，為每建筑平方米每月 元，最低生活保障家庭免收保障面積內(nèi)的租金。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2 人以下( 含 2 人)家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 30 平方米，328 / 98人以上(含 3 人) 家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 50 平方米。第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，根據(jù)泰政發(fā)〔2022〕95 號文《解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》 ，并充分結(jié)合上述市場情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：本 項(xiàng) 目 總占地面積居住區(qū)用地 hm2（合 畝） ，總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中：住宅部分總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù) 1029 套。公建部分總建筑面積為 平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。總居住戶數(shù)為 1775 戶，總居住人口為 5680 人。29 / 98第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)擬建的“泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目”位于泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村，總占地面積 112600 平方米（合 畝） 。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn) 確定,建設(shè)用地由泰安市土地收購儲備中心儲備,因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)：場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，區(qū)內(nèi)無影響建設(shè)障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。屬城市規(guī)劃的居住用地，龍?zhí)堵费鼐€市政、商業(yè)、金融、文化等公共設(shè)施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進(jìn)一步得到改善。同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。第二節(jié) 建設(shè)條件30 / 98一、氣象泰安市地處東經(jīng) 116176。20′～ 117176。59′， 北 緯 35176。38′～ 36176。28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下：氣溫極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃年平均氣溫 ℃降水年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 年日照時間 小時風(fēng)向及風(fēng)速夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)平均風(fēng)速： 凍深最大凍土深度 420mm二、配套條件給排水項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)，萬官路中心線下設(shè)有31 / 98城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水；萬官路人行道和非機(jī)動車道下均有雨、污干管，可就近排入。供電項(xiàng)目最大用電負(fù)荷 ，泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。電源線引自龍?zhí)堵返叵码娎|，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。燃?xì)夂凸猃執(zhí)堵芬粋?cè)人行道下均敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。通訊泰安市通迅網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通迅需要。交通泰安市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保杏騼?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級公路達(dá)100 余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為萬官路，與泰安市城市主干道龍?zhí)堵废噙B，出入交通十分便捷。三、工程地質(zhì)條件地形、地貌泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現(xiàn)為北高、南低。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構(gòu)）筑物等障礙，項(xiàng)目所選場地地形高差不大，地形平坦。32 / 98工程地質(zhì)該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項(xiàng)目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設(shè)計提供依據(jù)。33 / 98第五章 規(guī)劃設(shè)計方案第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 ； 《民用建筑設(shè)計通則》 ； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 ； 《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 ； 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》 ； 《泰安市城市總體規(guī)劃》 ； 《泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》 ； 《泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》泰安市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件；規(guī)劃用地紅線圖；1目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計理念在規(guī)劃設(shè)計中，本項(xiàng)目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，34 / 98最大限度地滿足人們的各種需求?！靶鲁切律睢彼珜?dǎo)的“社區(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。力求在規(guī)劃中將本項(xiàng)目設(shè)計成標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。設(shè)計中應(yīng)注意以下理念：城市公共綠地的延續(xù)建筑作為場所與空間的載體，是一個與基地環(huán)境相互認(rèn)可、吸收并整合的結(jié)果。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達(dá)到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。強(qiáng)烈的文化氛圍和生活氣氛泰山是人類文化的發(fā)源地，聚集地之一，是一個城市的發(fā)展線。她面前的建筑應(yīng)該體現(xiàn)出簡潔、大氣、典雅，所營造的空間氛圍包含著文化交流和時代發(fā)展所必需的某種超逸情懷，切忌跟風(fēng)和浮躁。新建筑應(yīng)體現(xiàn)理性和浪漫的交織全面提升整個區(qū)域的文化品質(zhì)和格調(diào)，理性體現(xiàn)了追求科學(xué)的基本態(tài)度，浪漫表達(dá)泰安市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速發(fā)展的 21 世紀(jì)，其建筑空間和環(huán)境應(yīng)具有更大的包容性、開