【正文】 沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時采取適當(dāng)措施（如修剪和放置警示標(biāo)志等）故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任第九章1 王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，子啊電梯里被歹徒用磚頭砸傷，王先生向物業(yè)管理公司提出索賠要求，王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)。因此，物業(yè)管理公司就要對業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任，在幾次索賠未果的情況下，王先生向人民法院起訴：狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)管理公司就此向王某賠償人民幣2萬元，請問王先生的起訴能否得到人民法院的支持，并說明理由答：王先生的訴請不能得到人民法院的支持，根據(jù)法律法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的要求，物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)為24小時值守、日常巡視及對人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違反《物業(yè)服務(wù)合同》，因此，向物業(yè)管理公司索賠沒有法律和合同依據(jù)。同時，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出2 一天，物業(yè)管理公司的執(zhí)勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號發(fā)出的住戶家門口，執(zhí)勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但敲門卻沒有回答。于是值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。接下來業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償?shù)囊?。請問在本案所述情形下，物業(yè)管理公司接到住戶家中報(bào)警信號后是否可以破門而入？在什么情況下，物業(yè)管理公司在接到住戶家中報(bào)警信號后可以破門而入？請你評判在這件事的處理上，該物業(yè)管理公司做法是否妥當(dāng)，還有什么不足？答：（1）在本案例所述的情形下，物業(yè)管理公司不可以直接破門而入，物業(yè)管理公司對報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé)，對報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失，物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任，本案中因報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)管理公司沒有調(diào)查清楚報(bào)警原因，就擅自破門而入，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)（2） 若接到住戶家報(bào)警，有明顯的跡象表明住戶家中存在危險，因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進(jìn)入，屬于法律規(guī)定的緊急避險情形的，為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大，保安可以破門而入（3）值得肯定的是，物業(yè)管理公司對報(bào)警反映迅速，在發(fā)現(xiàn)錯誤后，主動賠禮道歉，態(tài)度積極，避免了與業(yè)主間的矛盾激化。不足在于，物業(yè)管理公司對報(bào)警系統(tǒng)管理不善，檢查不及時，致使保安員不得已破門而入，給住戶造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害3 趙先生和太太住在某花園小區(qū)內(nèi)已有兩年。一天，深夜的風(fēng)吹開了趙先生和趙太太睡覺前未鎖好的戶門，此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發(fā)現(xiàn)了。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況下，小郝認(rèn)為，肯定有歹徒進(jìn)入了房間，于是進(jìn)屋查看。小郝的腳步聲吵醒了趙氏夫婦，趙氏夫婦慌忙起身下床，臥室的門被小郝打開了，身著睡衣、驚慌失措的趙氏夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。趙氏夫婦一直認(rèn)為睡前門是鎖好的，保安員進(jìn)入房間是另有企圖，所以要求物業(yè)管理公司就員工管理、培訓(xùn)不到位險些造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失和生命危險，以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣，請問趙氏夫婦的要求是否合理，為什么？你是公司負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)的經(jīng)理，為杜絕類似的事情發(fā)生，請你作出對此案的培訓(xùn)方案（培訓(xùn)要點(diǎn)）答：（1）趙先生夫婦的要求不完全正確。根據(jù)我國民法關(guān)于侵權(quán)責(zé)任等規(guī)定，趙先生夫婦的主張得以實(shí)現(xiàn)至少具備兩個前提：一是物業(yè)管理公司存在過錯，二是具有損害后果。首先，物業(yè)管理公司是否存在過錯？小郝發(fā)現(xiàn)異常進(jìn)屋查看的主觀意圖是好的，但行為是錯的，我國憲法規(guī)定，公民的住宅不受侵犯，刑法規(guī)定對于非法侵入他人住宅行為構(gòu)成非法侵入住宅罪，但公安、檢察機(jī)關(guān)履行職務(wù)持合法手續(xù)進(jìn)入，和因緊急避險而進(jìn)入他人住宅，則不構(gòu)成違法，本案中，小郝敲門和按門鈴沒有得到回答，不足以表明屋里正在發(fā)生危險或可能發(fā)生危險，故其冒昧進(jìn)入屋內(nèi)，行為確有不當(dāng)，小郝的行為雖是在履行職務(wù)過程中，但他在無法確認(rèn)屋內(nèi)是否存在危險的情況下擅自進(jìn)入他人住宅顯然處理不當(dāng)，超出了保安員的職責(zé)范圍。故對于小郝擅自進(jìn)入他人住宅的責(zé)任，應(yīng)主要由保安員小郝承擔(dān)，物業(yè)管理公司只應(yīng)對于保安員管理、培訓(xùn)不到位承擔(dān)部分責(zé)任。其次，關(guān)于損害后果。根據(jù)我國民法規(guī)定，趙氏夫婦主張侵權(quán)損害賠償，應(yīng)舉出其所受損失的證據(jù)，而精神損害的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，只有對于造成嚴(yán)重后果的（需趙先生夫婦對嚴(yán)重后果舉證）才賠償精神損失撫慰金。因此，本案中小郝和物業(yè)管理公司應(yīng)向趙氏夫婦陪禮道歉，但趙氏夫婦若不能舉出確實(shí)的證據(jù)證明其所受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和嚴(yán)重的精神損害后果，則他們要求物業(yè)管理公司支付賠償金的請求無法得到法院支持（2）培訓(xùn)要點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)可疑情況在不侵害他人權(quán)益的前提下，設(shè)法弄清楚狀況同時通知業(yè)主，通知領(lǐng)導(dǎo)和同事并加強(qiáng)警戒，防止犯罪分子脫逃，如必須進(jìn)入房間時應(yīng)由其他人員陪同，必要時報(bào)警，關(guān)鍵在于弄清楚實(shí)際情況，不能僅憑主關(guān)猜測魯莽行事，同時，保證自己的行為不侵犯他人權(quán)益第十章1 某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過程中，由于升降機(jī)運(yùn)動時該職工未站穩(wěn)，不行墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。住院期間，醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收入損失，造成公司損失共計(jì)人民幣3萬余元，請問根據(jù)此情況，你認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險？答：（1）在日常管理和服務(wù)過程中，物業(yè)管理公司必然要聘請一定數(shù)量的員工，而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇傭合同的約定，雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任，所以發(fā)生上述案例中的事故，雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險，要想避免這類風(fēng)險，就應(yīng)購買雇主責(zé)任保險，將此類風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于保險公司（2）物業(yè)管理公司還應(yīng)加強(qiáng)安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購買保險，雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無從轉(zhuǎn)嫁的。因此，從源頭管理也是非常重要的2 作為物業(yè)管理公司的管理人員，你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么答：緊急事件的處理要求如下：（1）盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延，把因事件造成的損失減少到最低限度，在最短的時間內(nèi)恢復(fù)正常。（2）管理人員不能以消極、推脫甚至是回避的態(tài)度來對待，應(yīng)主動出擊，直面矛盾，及時處理（3）隨事件的不斷發(fā)展、變化，對原定的預(yù)防措施和應(yīng)對方案要能靈活運(yùn)用，要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對性地提出有效的處理措施和方法。（4）緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”造成混亂。（5）處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提，不能因急于處理，而不夠后果，造成更大損失3 李小姐在某小區(qū)五樓，六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日，李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始漏水，而且墻壁也出現(xiàn)滲水，意識到六樓鄰居家可能漏水了，他想管理該樓的物業(yè)管理公司反映情況，但該物業(yè)管理公司卻稱：六樓住戶不在家，不能入室檢修，眼看情況越來越嚴(yán)重，非常著急，在萬辦無奈的情況下，李小姐只能求助派出所，在派出所民警的監(jiān)督下，29 / 29