酬金制物業(yè)管理項(xiàng)目案例分析-資料下載頁(yè)
2024-09-10 11:38本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。《辦法》第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等。目前，全國(guó)市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費(fèi)方式為包干制。到一些問題，本律師在此通過四則案例對(duì)酬金制實(shí)際操作遇到的一些問題提出自己的淺見，理方面存在一定瑕疵，物業(yè)公司被判決承擔(dān)部分車價(jià)5萬(wàn)元的賠償。該小區(qū)實(shí)際酬金制收。的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。責(zé)任，在物業(yè)管理服務(wù)合同無明確約定的情況下，是不能得到法院的支持。的部分所得稅，業(yè)委會(huì)提出異議，認(rèn)為這筆費(fèi)用不能由小區(qū)來分?jǐn)偅瑧?yīng)由物業(yè)公司自行承擔(dān)，業(yè)盈利，但在酬金制下稱之為業(yè)主的資產(chǎn)，所以該盈利要交的稅也是應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。商務(wù)樓進(jìn)行管理，實(shí)際酬金制收費(fèi)，但在合同簽訂過程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭(zhēng)議，專業(yè)服務(wù)另計(jì)酬金或報(bào)酬是講的通的。
【正文】 》的規(guī)定，物業(yè)管理公司支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有些情況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過錯(cuò)造成的，比如說物業(yè)公司無故終止與員工的合同、不提供勞動(dòng)保護(hù)條件致員工提出解除合同的，有些是基于法律的規(guī)定引起的，比如說合同到期未簽的。對(duì)于第一種需要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過錯(cuò)造成，應(yīng)由物業(yè)公司收取的酬金中支付，對(duì)于第二種情況，由應(yīng)列入物業(yè)管理的成本。物業(yè)管理公司自己管理不善造成要向業(yè)主支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，從其根源上講，是物業(yè)公司 “節(jié)省 ”小區(qū)人力資源管理成本的體現(xiàn)，如果物業(yè)公司嚴(yán)格按照《勞動(dòng)合同法》來用工，物業(yè)管理成本會(huì)大幅增大，物業(yè)公司或多或少都會(huì)通過某種方式規(guī)避《勞動(dòng)合同法》的一些規(guī)定，減少企業(yè)用工成本，同時(shí)，在酬金制收費(fèi)下也是減少業(yè)主的成本。所以，即使是物業(yè)用工的過錯(cuò)造成經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，物業(yè)公司也可以從這一角度，就是否應(yīng)管理成本中支付來與業(yè)委會(huì)進(jìn)行溝通。 對(duì)于加班費(fèi)用，屬于本應(yīng)支付員工的報(bào)酬，本應(yīng)列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。對(duì)于綜合保險(xiǎn)費(fèi)用，屬于法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，是屬于小區(qū)管理的人員成本，應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)理 所當(dāng)然。 最后，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式，各有其長(zhǎng)，也各有其短。從上述案例分析看，酬金制目前存在的問題是由于其不成熟，包括理論研究上的單薄和實(shí)踐中未被認(rèn)可，造成具體操作中遇到一些問題。理論上的單薄表現(xiàn)在法律、法規(guī)上對(duì)其沒有可操作性的規(guī)定，理論研究根本沒有深入展開。本律師舉一例子說明， 2020 年 11 月，國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對(duì)酬金制收費(fèi)作出明確規(guī)定，并明確收費(fèi)為全體業(yè)主所有，物業(yè)公司屬于代管性質(zhì)，但國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2020年 9月 20日《物業(yè)服務(wù)定 價(jià)成本監(jiān)審辦法》（試行）對(duì)物業(yè)公司的基本財(cái)務(wù)操作規(guī)定仍然是包干制，酬金制只字未提。實(shí)踐中未被認(rèn)可表現(xiàn)在：物業(yè)管理費(fèi)不能隨著物業(yè)管理公司成本的增減而增減，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司根本無法按照真正酬金制來進(jìn)行公司帳務(wù)處理，物業(yè)管理收費(fèi)案件在司法實(shí)踐中的毫無差別。由于這些原因，造成酬金制收費(fèi)在具體實(shí)施時(shí)，遇到一些問題，產(chǎn)生一些糾紛，本律師認(rèn)為也是正常的，但關(guān)鍵是要從理論上、法律上破解這些問題和糾紛，讓酬金制走向其應(yīng)然的軌道。
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