【正文】 貸方收回貸款之后，可能因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂官J方所收回的本金無(wú)法購(gòu)買到借貸之前的物品，為了彌補(bǔ)購(gòu)買力的損失，貸方會(huì)要求相當(dāng)于通貨膨脹率的補(bǔ)償。實(shí)質(zhì)利率加上通貨膨脹率，一般稱為名義利率，是購(gòu)買政府公債的報(bào)酬率，這一部分可以認(rèn)為是不含風(fēng)險(xiǎn)的。第三項(xiàng)f是風(fēng)險(xiǎn)貼水，是對(duì)貸方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，這些風(fēng)險(xiǎn)包括：①違約風(fēng)險(xiǎn)。因違約后求償?shù)姆沙绦驈?fù)雜，抵押品往往無(wú)法完全補(bǔ)償貸方的損失，從而違約風(fēng)險(xiǎn)也就無(wú)法完全避免，但是卻可以采取技術(shù)手段將其控制在一定范圍之內(nèi)，用一定的附加利率予以彌補(bǔ)。②利率風(fēng)險(xiǎn)。即因未來(lái)市場(chǎng)利率水平波動(dòng)而使投資者蒙受損失的可能性。資金市場(chǎng)上的利率不是一成不變的，例如通貨膨脹率上升后市場(chǎng)利率就會(huì)相應(yīng)上升。而房地產(chǎn)貸款通常都是長(zhǎng)期的，如果貸款利率是固定的，其他利率因通貨膨脹率上升而上升，則其所發(fā)放的房地產(chǎn)貸款會(huì)受損失。③流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。即貸方有時(shí)會(huì)因遭遇財(cái)務(wù)困難而必須出售其所持有的貸款合約。為了在市場(chǎng)上及時(shí)出手有時(shí)必須降價(jià)銷售，可能受到損失。我國(guó)現(xiàn)行的商業(yè)銀行住房抵押貸款期限為30年以下，貸款利率以5年為界，分為兩檔，1至5年為4．77%，5年以上至30年為5．04%。住房貸款利率可以按照央行規(guī)定在年初進(jìn)行調(diào)整。二、住房抵押貸款的首付款首付款為房屋總價(jià)和抵押貸款的差額，也稱為借款人在抵押房地產(chǎn)上的凈資產(chǎn)權(quán)益。為了減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行發(fā)放的住房貸款額總是要小于抵押物的市場(chǎng)價(jià)格，因此，購(gòu)房者需要一次性支付一定比例的首付款。首付款是衡量住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)，首付款比例的高低取決于房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性、市場(chǎng)的發(fā)育程度、變現(xiàn)成本的高低和借款人的資信等級(jí)等因素。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)育程度不夠和相關(guān)法律法規(guī)保證不完善的情況下，銀行處置抵押房的變現(xiàn)成本很高，所以首付款不能太低，要保證在扣除抵押房變現(xiàn)成本后仍能償付貸款余額。因?yàn)殂y行放貸目的不是要取得受押的房產(chǎn)，而是要安全地收回本金并獲得利息。當(dāng)然，首付款也不能太高，若門檻太高，即束縛了住房的有效需求，也不利于擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)。根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)[2001]195號(hào)）和《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)），我國(guó)目前嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。三、住房抵押貸款的還款方式住房抵押貸款的還款方式對(duì)居民的購(gòu)房能力有重大影響。目前我國(guó)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，主要采用的是固定還本法和固定付款法。為了能吸引更多的客戶，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行正在大膽借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出符合我國(guó)國(guó)情、形式多樣的、滿足于各檔次家庭收入的住房消費(fèi)者需要的住房抵押貸款還款方式。1．固定還本法（CAM）固定還本法在國(guó)內(nèi)被稱“等額本金還款法”，其主要特色是定期、定額還本，也就是在貸款后，每期借方除了繳貸款利息外，還需要定額攤還本金。由于固定還本貸款每月還本額固定，所以其貸款余額以定額逐漸減少。因此每月付款及每月貸款余額也定額減少。固定還本貸款并不很流行，主要是每月償付的本息總額并不固定，造成混亂不便；同時(shí)每月總付款逐月減少，這對(duì)初次購(gòu)屋的人不利。這是由于初次購(gòu)屋的人，家庭經(jīng)濟(jì)情況才開(kāi)始改善，可能無(wú)法支付高額本息，但是隨著時(shí)間的延續(xù)大多能夠逐漸增加所得，改進(jìn)付款能力。因此，固定還本貸款的多少正好與借方的經(jīng)濟(jì)能力呈現(xiàn)反方向變動(dòng)。其計(jì)算公式為：每月還款額=貸款本金/還款期限+（貸款本金－累計(jì)已還本金）月利率以貸款20萬(wàn)元為例，貸10年，年利率為5．04%。則還款期限為120個(gè)月，月利率為0．42%，每月歸還本金1666．67元，每月還款額見(jiàn)下表2－1。表2－1 單位：元期限月利率每月歸還本金累計(jì)歸還本金每月歸還利息累計(jì)歸還利息每月還款額累計(jì)歸還本息10．42%166716678408402507250720．42%1667333483316732500500730．42%1667500182624992493750040．42%1667666881933182486998650．42%16678335812413024791246560．42%166710002805493524721493770．42%166711669798573324651740280．42%166713336791652424581986090．42%1667150037847308245122311100．42%1667166707778085244424755……………………1110．42%1667185037705049617372355331120．42%1667186704635055917302372631130．42%1667188371565061517232389861140．42%1667190038495066417162407021150．42%1667191705425070617092424111160．42%1667193372355074117022441131170．42%1667195039285076816952458071180．42%1667196706215078916882474951190．42%1667198373145080316812491761200．42%1627－2000007508101634250810－由20萬(wàn)減去已歸還本金所得余額2．固定付款法（CPM）固定付款法在國(guó)內(nèi)被稱為“等額本息還款法”，其主要特色就是每期支付貸款本金與利息的總和都相同。因此我們可將這些每期相同的付款看成年金，這些付給貸方的年金，其現(xiàn)值總和必等于貸款的現(xiàn)值。在貸款初期，所支付的貸款本息大部分是利息支出。隨著還本的增加，每期所欠貸款逐月減少，因而所支付的利息也隨著減少。同樣的條件下，在貸款初期固定還本貸款的支付額大于固定付款法的每月支付總額，在末期則反之。如果貸方的所得是逐漸增加的，貸方的償債能力也會(huì)逐漸增加，那么固定付款法的付款方式比固定還本法的付款方式更能配合貸方的經(jīng)濟(jì)能力變動(dòng)情況，尤其在期初時(shí)固定還款法的付款遠(yuǎn)低于固定還本法，更能吸引一些目前收入較低而以后收入增長(zhǎng)潛力大的購(gòu)房人。其計(jì)算公式為：每月還款額= [貸款本金月利率（1+月利率）還款期限]/ [（1+月利率）還款期限 － 1]以貸款20萬(wàn)元為例，貸10年，年利率為5．04%。則還款期限為120個(gè)月，月利率為0．42%，則根據(jù)公式計(jì)算得每月還款額為2125元，每月歸還本金和利息見(jiàn)下表2－2。表2－2 單位：元期限月利率每月歸還本金累計(jì)歸還本金每月歸還利息累計(jì)歸還利息每月還款額累計(jì)歸還本息10．42%1285 1285 840 840 2125 2125 20．42%1290 2575 835 1675 2125 4250 30．42%1296 3871 829 2504 2125 6375 40．42%1301 5172 824 3328 2125 8500 50．42%1307 6479 818 4146 2125 10625 60．42%1312 7791 813 4959 2125 12750 70．42%1318 9109 807 5766 2125 14875 80．42%1323 10432 802 6568 2125 17000 90．42%1329 11761 796 7364 2125 19125 100．42%1334 13096 791 8154 2125 21250 ……………………1110．42%2038 181237 87 54638 2125 235875 1120．42%2046 183283 79 54717 2125 238000 1130．42%2055 185338 70 54787 2125 240125 1140．42%2063 187402 62 54848 2125 242250 1150．42%2072 189474 53 54901 2125 244375 1160．42%2081 191554 44 54946 2125 246500 1170．42%2090 193644 35 54981 2125 248625 1180．42%2098 195742 27 55008 2125 250750 1190．42%2107 197849 18 55026 2125 252875 1200．42%2151－ 200000 9 55035 2160 255035 －由20萬(wàn)減去已歸還本金所得余額，相對(duì)應(yīng)地，最后一期還款額為2160元比較以上兩種還款方式，可以發(fā)現(xiàn)：①我們從每月支付的本息來(lái)看，CPM是固定的，而CAM在開(kāi)始時(shí)比CPM高，然后逐月遞減，這意味著，初借錢購(gòu)買房屋時(shí)，CAM的負(fù)擔(dān)比CPM重。這對(duì)一般經(jīng)濟(jì)尚未穩(wěn)定，而初借錢購(gòu)買房屋的人不利。所以，CPM的方法能夠使更多經(jīng)濟(jì)不好的初購(gòu)買房屋者拿到貸款，這對(duì)房?jī)r(jià)剛剛起步的中國(guó)相當(dāng)合適。②從貸方的角度來(lái)看，CAM的還本速度較快，風(fēng)險(xiǎn)比CPM小。但是只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，借方的收入保持相應(yīng)增長(zhǎng)，則隨著時(shí)間延續(xù)，違約的風(fēng)險(xiǎn)反而減小。而且，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)都上漲得很快，所以貸方手上持久有的抵押物也越來(lái)越值錢，因此在違約的情況下也較有保障。3．漸進(jìn)加付法（GPM）漸進(jìn)加付法是國(guó)際上十分通行的消費(fèi)信貸形式，但目前在國(guó)內(nèi)還較少被銀行所采用。漸進(jìn)加付法的發(fā)明主要是用來(lái)降低通貨膨脹對(duì)借方付款能力的沖擊。這是由于在預(yù)期物價(jià)上升時(shí)，貸方會(huì)把預(yù)期通貨膨脹率算在利率里，從而使得貸款利率和預(yù)期通貨膨脹率以同一幅度上升。貸款利率上升不但帶來(lái)每期貸款支付的增加，更會(huì)改變借方的貸款負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)。通貨膨脹使得每期支付增加，從而對(duì)貸款初期的借方造成較大的財(cái)務(wù)壓力。這是因?yàn)檎嬲绊懡璺截?cái)務(wù)壓力的是所支付貸款的購(gòu)買力，而非貸款本身。由于通貨膨脹使同樣的本息支出在貸款末期的購(gòu)買力減少，因此貸方必須在初期收到巨額的貸款增多購(gòu)買力，這樣貸方所收到的總貸款本息的真實(shí)購(gòu)買力才能維持其原來(lái)計(jì)劃的水平。因?yàn)榻璺皆谫J款初期通常經(jīng)濟(jì)狀況不好，如果真實(shí)負(fù)擔(dān)增加，那么能借到貸款者就會(huì)減少。漸進(jìn)加付法就是提出來(lái)彌補(bǔ)這個(gè)缺陷的，其主要特征在于減輕期初的本息支付，然后逐漸增加支付，其計(jì)算方法較為復(fù)雜。漸進(jìn)加付法具體又可分為等比累進(jìn)還款法和等額累進(jìn)還款法。前者是指借款人在貸款發(fā)放一定時(shí)間內(nèi)，每月等額還款，以后在每期還款額基礎(chǔ)上增加一定比例的還款額，而后者則在上期還款額的基礎(chǔ)上增加一定額度的還款額。漸進(jìn)加付法的好處主要在于減輕貸款者的期初負(fù)擔(dān)。許多有意購(gòu)買房屋的人可能在考慮購(gòu)買房屋時(shí)，收入較低無(wú)法支付貸款。此時(shí)，若貸款能改變還款的結(jié)構(gòu)，使借方在貸款初期負(fù)擔(dān)較低的貸款支付，然后逐漸調(diào)高貸款支付，則可以吸引更多的有購(gòu)買房屋意愿的投資者。而且如果借方所購(gòu)買的房屋很有升值潛力的話，則更為理想，因?yàn)榧词菇璺降慕?jīng)濟(jì)能力未獲得改善，而不能償還貸款，貸方也因有價(jià)值逐年上升的抵押物做保障而不至于損失過(guò)重?，F(xiàn)在我國(guó)的情況與漸進(jìn)加付法成功的條件不謀而合。例如上海地區(qū)，房?jī)r(jià)已高，許多人無(wú)法負(fù)擔(dān)每期的貸款支出，因而不能購(gòu)買房屋。但是這些人的未來(lái)收入將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)而大幅度提高。漸進(jìn)加付法能將貸款支付結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，減輕貸款初期的負(fù)擔(dān)，使貸款負(fù)擔(dān)和借款者的能力配合。另外，房地產(chǎn)價(jià)值上升的機(jī)會(huì)較大，在房地產(chǎn)價(jià)格上升后，即使借方的經(jīng)濟(jì)能力無(wú)法支付貸款本息，作為抵押品的房地產(chǎn)也能有足夠的價(jià)值保護(hù)貸方的本息。四、國(guó)外住房抵押貸款工具國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)為了能吸引更多的客戶，設(shè)計(jì)了各種各樣的抵押貸款類型以滿足不同經(jīng)濟(jì)水平、社會(huì)背景家庭的需要。下面將簡(jiǎn)單介紹幾種比較常見(jiàn)的住房抵押貸款工具。1．可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款是美國(guó)的一種新型復(fù)雜的抵押方式，其利率可隨標(biāo)準(zhǔn)金融指數(shù)變動(dòng)。利率的變動(dòng)可對(duì)每月付款數(shù)量、貸款期限、未償貸款余額或上述幾方面情況的綜合產(chǎn)生影響。在抵押條款中，可對(duì)定期的或累計(jì)的利息額或付款的允許變動(dòng)數(shù)量加以限制，又稱可變利率抵押貸款。這一信貸工具