【正文】 涌大道分別墅區(qū)和9—12層住宅區(qū)住客會(huì)所桌球室游泳池高爾夫球練習(xí)場(chǎng)雅—香港1小時(shí)雅—廣州2小時(shí)報(bào)紙電視別墅274—港幣5649港幣5649訂金港幣10，000元1）一次性付款93折現(xiàn)樓綠草如茵的優(yōu)美湖景堂皇瑰麗卓見(jiàn)顯赫成就碧桂園廣珠公路旁占地2000畝千座歐陸式典雅別墅學(xué)校中西食肆娛樂(lè)中心高爾夫球練習(xí)場(chǎng)游泳池桑拿浴商務(wù)中心附設(shè)度假村購(gòu)物中心報(bào)紙電視別墅218~36多層洋房61~781）一次性付款2）分期付款現(xiàn)樓碧桂園給你一個(gè)五星級(jí)的家六、“珠江三角”地區(qū)樓盤(pán)銷售不成功項(xiàng)目一覽表（略）七、市場(chǎng)定位（一） 項(xiàng)目市場(chǎng)定位如上所述，針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際之優(yōu)缺點(diǎn)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是：高層次的度假小區(qū)，擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，青蔥怡雅的綠化園林，新穎別致的東大門(mén)廣場(chǎng)和江濱公園，極富特色的室內(nèi)外住客會(huì)所及康樂(lè)設(shè)施。１、 銷售市場(chǎng)定位根據(jù)以上分析，認(rèn)為銷售對(duì)象主要為：（1） 境外買(mǎi)家：以香港買(mǎi)家為主，外國(guó)企業(yè)家為輔；（2） 廣州買(mǎi)家：是一部分手頭寬裕，追求寧?kù)o高品位的郊外生活的中產(chǎn)家庭。（3） 順德（以北滘?yàn)橹鳎┵I(mǎi)家：是一部分成功人士，包括企業(yè)家、高級(jí)管理人員。（4） 美的內(nèi)部：美的內(nèi)部的中高層管理人員。２、 銷售對(duì)象各占比例預(yù)測(cè)銷售對(duì)象廣州市美的內(nèi)部順德市（以北滘?yàn)橹鳎┚惩馄渌壤?0%20%35%15%10%八、規(guī)劃要求（一） 本項(xiàng)目按全部低密度別墅加設(shè)少量洋房進(jìn)行建設(shè)。整個(gè)小區(qū)按高檔、度假、休閑、功能齊全的概念進(jìn)行規(guī)劃。內(nèi)設(shè)管理處、會(huì)所設(shè)施包括游泳池（成人、小孩）、托兒所、幼兒園、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、健身室、特色展覽場(chǎng)所、銀行等設(shè)施。托兒所、幼兒園按高檔設(shè)計(jì)，設(shè)置寄宿服務(wù)。（二） 主入口設(shè)在廣珠公路邊，要求具有特色，符合順德市作為廣珠路“綠色窗口”的要求。入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)需富有特色、美觀。次入口放在三樂(lè)公路邊。交通方面考慮以私家小轎車(chē)為主要交通工具。內(nèi)設(shè)校巴、區(qū)內(nèi)巴士（電瓶車(chē)）為輔助交通工具。（三） 區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力（擬設(shè)在水閘邊）。設(shè)天然氣集中供應(yīng)站。（四） 小區(qū)內(nèi)原有兩條河涌需保留排水功能，可以改道或覆蓋。（五） 區(qū)內(nèi)圍墻在東、西、北面設(shè)置，東、北面圍墻（即近廣珠、三樂(lè)公路處）為透視式，在公路邊設(shè)2米寬綠化帶再設(shè)圍墻，圍墻內(nèi)設(shè)5米寬高樹(shù)綠化帶再設(shè)道路，以防塵土并隔音。（六） 區(qū)內(nèi)河堤作為小區(qū)內(nèi)一部分進(jìn)行加高、美化和利用。（七） 河堤外不設(shè)住宅，故原則上將會(huì)所等公共設(shè)施放在河堤外。需設(shè)小堤對(duì)堤外設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，并對(duì)河邊進(jìn)行美化。九、整體項(xiàng)目策劃（一） 策劃包裝的重要性自1994年上半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，擺脫了1991993年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢(shì)發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)變，使市場(chǎng)的形勢(shì)也變得嚴(yán)峻起來(lái)，已再不是“有貨便能賣(mài)出去”的形勢(shì)，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，因而策劃包裝在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了舉足輕重的地位。策劃包裝是針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過(guò)整套的銷售材料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹(shù)立起良好的形象，在市場(chǎng)中的同類型產(chǎn)品中脫穎而出，同時(shí)利用已取得的知名度，產(chǎn)生名牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。另外，良好的策劃還能為大型項(xiàng)目的分期推出作預(yù)先的部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售?，F(xiàn)時(shí)珠三角房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場(chǎng)回報(bào)。（二） 項(xiàng)目色調(diào)以淡黃色為主，瓦面為淡黃色稍偏紅，墻體淡黃，路邊綠草要寬，圍墻周邊要綠樹(shù)圍繞。（三） 廣告牌 廣告的創(chuàng)造應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱，盡早為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)如三洪奇橋頭，利于過(guò)往人流加深印象；二是顯要的路口，如廣州大橋下橋處等顯眼位置，務(wù)求將接觸面拓寬，吸引往來(lái)的人流注意，以提高項(xiàng)目前期的知名度。另外，可在各處路口設(shè)置醒目的地點(diǎn)指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。（四） 售樓部售樓部應(yīng)設(shè)置在105國(guó)道旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門(mén)墻，售樓部門(mén)前設(shè)置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。（五） 樣板房及樣板樓可參考祈福新村、碧桂園、新世界花園等樣板房?jī)?nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿時(shí)代氣氛又典雅親切，激發(fā)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望。一方面可以展示別致的外型設(shè)計(jì)，另一方面又可以給買(mǎi)家一個(gè)“定心丸”，讓買(mǎi)家看得到摸得著。（六） 項(xiàng)目功能的策劃１、 住客會(huì)所縱觀現(xiàn)時(shí)成功的度假小區(qū)項(xiàng)目，其住客會(huì)所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說(shuō)是其成功的一大決定因素，如祈福新村、碧桂園等均極為標(biāo)榜其會(huì)所的優(yōu)越性，所以應(yīng)在會(huì)所方面有所突破，除了多數(shù)小區(qū)會(huì)所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類等活動(dòng)場(chǎng)所之外，可考慮加設(shè)股票咨詢及以下項(xiàng)目?jī)?nèi)容：（1）文化藝術(shù)區(qū) （3）寵物酒店（2）模型館 （4）親子植物園２、 綠化設(shè)計(jì)園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現(xiàn)時(shí)一般較為標(biāo)榜“歐陸式園林風(fēng)格”、“地中海風(fēng)情”、“凡爾賽風(fēng)格”等，其代表作有嘉仕花園?！胺矤栙愶L(fēng)格”的街心花園絕對(duì)令人耳目一新。由于西式園林相對(duì)獨(dú)立，可塑性大，見(jiàn)效快且明顯，所以本項(xiàng)目早期可采用西式園林設(shè)計(jì)，而中式園林由于占地較大，且與建筑外觀風(fēng)格關(guān)聯(lián)不強(qiáng)，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分為以下兩方面：（1） 歐陸風(fēng)格花園前期綠化應(yīng)注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設(shè)計(jì)可與街心花園風(fēng)格相呼應(yīng)，融合時(shí)尚美感渾然一體。（2）堤邊綠化項(xiàng)目的南邊為北江河堤，堤岸筑高后可修建一列花圃，主要亦是以歐陸風(fēng)格為主，注重花藝的造型及修剪，另外可間插一列“花籃路燈”（可參照廣州環(huán)市路、東風(fēng)路沿途路燈）令景致此起彼落，富于變化。在區(qū)內(nèi)的幾段水道兩邊栽上極富江南氣息的垂柳，鐵鑄雕花的休閑座椅，兩邊再栽上月季、杜鵑，點(diǎn)綴鄰近建成的花棚式長(zhǎng)廊，翠荷綠柳，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，一派南國(guó)好景色。 （3）增設(shè)多種家居服務(wù) 針對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)，小區(qū)可以提供多種家居服務(wù)，如：鐘點(diǎn)清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)等，方便住客在區(qū)內(nèi)及家中使用，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理令住客度假無(wú)憂，同時(shí)又可提高本項(xiàng)目的服務(wù)檔次。（七） 項(xiàng)目后期策劃１、 裝修套餐鑒于本項(xiàng)目是度假式小區(qū)，住客難以在當(dāng)?shù)卦倩〞r(shí)間花力氣去搞裝修等問(wèn)題，他們當(dāng)然希望可以在收樓后稍加裝飾即可入住，所以在裝修方面可提供二至三種不同裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足買(mǎi)家的選擇，另外可以配置一些廚具用品、浴室設(shè)備及一些必要的家電，買(mǎi)家可以視自己需要作選擇。這種方式只須付款后便可享用，無(wú)須為裝修、購(gòu)買(mǎi)而費(fèi)神，買(mǎi)家可以輕輕松松入住新居。２、 付款方式多種付款方式的選擇可以減輕買(mǎi)家的負(fù)擔(dān)，參看現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的眾多樓盤(pán)的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”、“優(yōu)惠免息分期”這幾種，亦有部分發(fā)展商為減輕買(mǎi)家負(fù)擔(dān)，將原來(lái)的七成按揭，改為九成按揭（即除銀行提供的七成按揭外，再由發(fā)展商提供二成按揭）。此舉實(shí)乃高招，一方面從實(shí)際上令買(mǎi)家受惠；另一方面又可以減輕買(mǎi)家對(duì)供樓的憂慮。３、 累積折扣優(yōu)惠此方法目的是為了讓業(yè)主可自動(dòng)成為本累積折扣計(jì)劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。運(yùn)作目標(biāo)當(dāng)然是希望以連帶關(guān)系吸引更多買(mǎi)家，此等計(jì)劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產(chǎn)生連動(dòng)性的銷售效應(yīng)，惠及項(xiàng)目后期銷售。（八） 促銷推廣策劃１、 擴(kuò)大軟性宣傳的影響力現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，無(wú)論是電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙、雜志都有?？?、專欄介紹現(xiàn)今房地產(chǎn)的最新動(dòng)向。通過(guò)早期的軟性宣傳，先建立其市場(chǎng)形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。２、 安排適當(dāng)?shù)墓P(guān)宣傳活動(dòng) 當(dāng)軟性宣傳達(dá)到一定成效，施工現(xiàn)場(chǎng)漸成氣候后，便可適當(dāng)安排一些現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，如一些電臺(tái)的現(xiàn)場(chǎng)“歡樂(lè)SHOW”，由電臺(tái)著名主持人親臨主持節(jié)目，組游藝和抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引買(mǎi)家前來(lái)參觀。此外也可搞一些類似菊展、中秋晚會(huì)的節(jié)目，可讓他們親身參與，增加小區(qū)的溫馨氣氛，這樣既可達(dá)到宣傳之效，又可帶動(dòng)銷售。十、銷售形式部署及調(diào)整因素 軟性宣傳 預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 公關(guān)展銷跟進(jìn)促銷售樓書(shū)、透視圖及項(xiàng)目模型錄影帶及相片銀行及付款策略廣告運(yùn)作安排電視及電臺(tái)廣告地盤(pán)/路牌廣告報(bào)章廣告廣告詞十一、結(jié)論總之，在本基礎(chǔ)上隨著強(qiáng)勁的市場(chǎng)促銷活動(dòng)，雖然機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，但前景還是樂(lè)觀的。第二節(jié) 美的海岸花園工程可行性報(bào)告一、建設(shè)的目標(biāo)與土地的基本使用計(jì)劃（一）商品別墅區(qū)143692平方米（） 每套占地：225平方米，共208套，合計(jì)46800平方米 每套占地：250平方米，共67套，合計(jì)16750平方米３、 每套占地：300平方米，共181套，合計(jì)54300平方米４、 每套占地：438平方米，共59單位，合計(jì)25842平方米（二）商品洋房區(qū)11340平方米（17畝）（三）其他，如下表項(xiàng)目面積（平方米）單位換算（畝）入口4850售樓部400銀行400公共綠化區(qū)15800高爾夫球練習(xí)場(chǎng)51700公共設(shè)施173910①電房800②排水系統(tǒng)20500③天然氣站120④道路96900⑤邊界綠化帶17190⑥會(huì)所22400⑦托兒所、幼兒園1600024(四)預(yù)留廣珠路與三樂(lè)路立體交叉征用地：27000平方米（畝）合計(jì)總用地：43460平方米()實(shí)際用地：407640平方米（）總建筑面積：170100平方米二、總體規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)在綜合考慮項(xiàng)目所在位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，工程規(guī)模，基本特性，自然環(huán)境，城市規(guī)劃法規(guī)，市鎮(zhèn)規(guī)劃要求等因素的前提下，本項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本構(gòu)思是：舒適、高檔、環(huán)保、功能齊全，具有一定的投資價(jià)值。具體設(shè)想歸納如下：（一） 目前高程廣珠公路修建完成后路中心為+，堤圍程+。堤外會(huì)所設(shè)施區(qū)+，堤外擬建成高爾夫球練習(xí)場(chǎng)+。（二） 擬建設(shè)高程堤外會(huì)所區(qū)填沙至+，完成后的路面標(biāo)高+，室外標(biāo)高為+ （填沙高度+）。堤外擬建高爾夫練習(xí)場(chǎng)區(qū)域填沙至+，完成后路面標(biāo)高+，地坪標(biāo)高為+，（填沙高度為+）。堤圍立面完成路面工程后高程為+。堤內(nèi)別墅區(qū)填沙至+，完成后路面高程+，室外高程+（填沙高度為+）（三） 別墅區(qū)為體現(xiàn)舒適，區(qū)內(nèi)一草一木均認(rèn)真編排，結(jié)合區(qū)內(nèi)小品給人以舒適的居家氛圍。三樂(lè)路入口后的中心廣場(chǎng)，東門(mén)后背景綠化，給住戶美觀的感受。對(duì)整個(gè)別墅區(qū)設(shè)置先進(jìn)的紅外線監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，保安人員定點(diǎn)設(shè)置、巡邏，以達(dá)到安全的要求。物業(yè)管理上提供酒店式服務(wù)，以滿足住戶衣、食、住、玩、行的需要，定義為高檔但非超豪華。三、道路和交通本項(xiàng)目作為高檔住宅區(qū)，考慮以家庭小車(chē)作為主要交通工具，項(xiàng)目道路由入口21米大道，各小區(qū)由15米干道連接，居住區(qū)由6米路構(gòu)成。入口大道服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，路面寬度為21米，其中包括各6米寬的雙向機(jī)動(dòng)車(chē)道，中間4米寬的綠化造型， 米寬綠化人行道。機(jī)動(dòng)車(chē)與人行道之間用樹(shù)木作為分隔帶。不僅使交通更為安全，而且還能美化周?chē)h(huán)境。15米寬的干道連接入口大道與其他區(qū)域（如會(huì)所、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、各住宅區(qū)等）的通道。住宅區(qū)內(nèi)路面寬6米，主要服務(wù)于居住區(qū)居民，采用有規(guī)律地單行控制，以避免交通事故，并與干道相連。交通擁擠地帶布置環(huán)道，以使內(nèi)部交通流暢。路燈將沿街間隔布置。其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水管道以及電線、弱電線路將在施工時(shí)分別安裝。四、防洪、水電系統(tǒng)（一） 防洪措施本項(xiàng)目位于順德水道邊，順德水道歷史記載最高水位為+，堤外地坪高程為+，足以抵御。堤內(nèi)水位超過(guò)+，北滘水利會(huì)水閘將開(kāi)動(dòng)排水泵進(jìn)行排洪，因此項(xiàng)目防洪措施是足夠的。（二） 排水系統(tǒng)本項(xiàng)目區(qū)域各建筑排放的污水，經(jīng)處理后通過(guò)地下管道流入路側(cè)集水坑內(nèi)，暴雨徑流將直接通過(guò)間距20米的路側(cè)排水溝及連接天面下水管的管道排入集水坑。（三） 水處理系統(tǒng)１、 別墅區(qū)每一幢別墅將配備獨(dú)立的三級(jí)化糞池，對(duì)廁所和廚房污水進(jìn)行處理后才排放。２、 多層洋房區(qū)每五套住宅將配備獨(dú)立的三級(jí)化糞池，對(duì)廁所和廚房污水進(jìn)行處理，經(jīng)處理后才排放。３、 會(huì)所、托兒所、幼兒園每一場(chǎng)所將分別配備獨(dú)立的三級(jí)化糞池，處理其生活污水和其他廢水，經(jīng)處理后才排放。但各處餐廳排放的污物油脂性較高，必須進(jìn)行特殊處理。（四） 供水系統(tǒng)本項(xiàng)目的供水系統(tǒng)分為民用水和各綠化場(chǎng)地養(yǎng)護(hù)用水。１、 民用水的供給民用水由北滘鎮(zhèn)自來(lái)水廠供給，因在堤圍邊自來(lái)水廠設(shè)有800毫米水管，而且我公司參與了該工程建設(shè)，故民用水的供給是有絕對(duì)保障的。 各區(qū)域用水量情況區(qū)域用水量（升/天）單位每單位人數(shù)需水量（立方）別墅區(qū)１、 住宅２、 花園500/人1000/單位5155155多層洋房300/人2644會(huì)所１、 活動(dòng)者２、 餐廳200/人100/人11200100托兒所200/人180幼兒園200/人180，不計(jì)花園假定1700立方米/天。本項(xiàng)目從自來(lái)水公司主管處設(shè)兩個(gè)駁口，分別安裝直徑150毫米水表用于民用水，直徑50毫米水表用于商業(yè)用水。綠化場(chǎng)地養(yǎng)護(hù)用水針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，擬在閘口邊設(shè)一自動(dòng)加壓泵站，從涌里取水，通過(guò)水井式過(guò)濾后，用PVC管輸送至各綠化場(chǎng)地，水作養(yǎng)護(hù)用水。以節(jié)約綠化場(chǎng)地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（五） 電力系統(tǒng)１、 電力供應(yīng)目前順德發(fā)電量充裕，足以滿足未來(lái)的生產(chǎn)發(fā)展和日常生活用電消耗。電力供求估算如下表：別墅10KW/戶515戶5150KW洋房5KW/戶264戶1320KW會(huì)所150W/平方米4600平方米690KW托兒所、幼兒園120W/平方米1750平方米210KW售樓部125W/平方米800平方米100KW路燈25W/支1500支38KW泳池、球場(chǎng)設(shè)施50KW50KW合計(jì)7558KW考慮同時(shí)率及損耗后擬安裝