【正文】 工程√√√工程監(jiān)理√√√其它√第十章 投資估算與資金籌措：本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)估算采用單位建筑工程投資估算法，單位工程造價(jià)采用本地周期結(jié)構(gòu)建筑單位工程平均造介，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，并查閱尋烏縣建設(shè)局網(wǎng)站公布的相關(guān)造價(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)，得出2005年6月尋烏縣六層框架建筑的單位工程平均造價(jià)約為500元/平方米，由此估算該項(xiàng)目建筑工程費(fèi)：6萬(wàn)平方米500元/平方米=3000萬(wàn)元，首期投資費(fèi)1000萬(wàn)元?；绢A(yù)備費(fèi)是指在項(xiàng)目實(shí)施中可以發(fā)生但在項(xiàng)目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，一般由下列三項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是在批準(zhǔn)設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中所增加的工程費(fèi)用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費(fèi)用；二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用；三是竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用；其估算公式為：基本預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）基本預(yù)備費(fèi)率。根據(jù)引用公式，費(fèi)率取3%，估算尋烏縣長(zhǎng)安商城及配套設(shè)備項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)為：30003%=90（萬(wàn)元）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)據(jù)公式PC=ΣIt[(l+f)tl]估算。式中PC漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；It第t年的工程費(fèi)用；f項(xiàng)目建設(shè)期物價(jià)上漲指數(shù)；根據(jù)國(guó)家公布的CPI上漲指數(shù)，%。t年份。由為簡(jiǎn)化估算，設(shè)土建工程在兩年中是按均衡投資的，依公式估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)110萬(wàn)元；因本項(xiàng)目資金來(lái)源均為自籌資金，據(jù)相關(guān)規(guī)定，在本項(xiàng)目中不做建設(shè)期利息估算。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為6000萬(wàn)元，其投資構(gòu)成見(jiàn)表102。101 項(xiàng)目總投資估算匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目總投資的比例（%）1建筑工程費(fèi)3000502征地費(fèi)1800303工程建設(shè)其他費(fèi)704基本預(yù)備費(fèi)905漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1106報(bào)建辦證費(fèi)5307配套設(shè)施費(fèi)4008項(xiàng)目總投資6000100根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用分期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)資金通過(guò)兩種方式獲得：①自籌資金：本項(xiàng)目投資商籌取2000萬(wàn)元用于本項(xiàng)目征地及動(dòng)工建設(shè)前期費(fèi)用。②本項(xiàng)目銷售資金：在本項(xiàng)目預(yù)售開(kāi)始后（具體時(shí)間以房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)）部分銷售款再回投入本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中。第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià)。、文化造成的損害。項(xiàng)目的建設(shè)，有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高。能有效的解決住房緊問(wèn)題，對(duì)提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量有很大的促進(jìn)作用。但應(yīng)指出的是項(xiàng)目施工期間由于施工人員、材料、機(jī)械等會(huì)對(duì)施工周圍環(huán)境造成一定負(fù)面影響，如噪音、灰塵等；項(xiàng)目完成后，對(duì)改善城市交通及城市面貌有一定的積極作用。項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)提高從事該項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運(yùn)輸行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等的收入。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)老人、婦女、兒童、殘疾人員等群體的利益不會(huì)造成負(fù)面影響。就城市規(guī)劃來(lái)看，不會(huì)產(chǎn)生較大的影響，該項(xiàng)目的建設(shè)符合尋烏縣總體規(guī)劃，加快創(chuàng)建現(xiàn)代化城市的步伐。對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。本項(xiàng)目的建設(shè)將嚴(yán)格執(zhí)行民族、宗教政策，尊重民族習(xí)慣。項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)各民族文化、民俗交流，利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民族團(tuán)結(jié)，促進(jìn)社會(huì)安定。社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍程度可能出現(xiàn)的結(jié)果措施建議1對(duì)居民收入的影響百分之百不同程度影響增加旅游等方面的消費(fèi)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定。2對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響百分之百不同程度提高提高文化素養(yǎng)，促進(jìn)精神文明建設(shè)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)注意引導(dǎo)。3對(duì)居民就業(yè)的影響可創(chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)，應(yīng)由當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T(mén)安排。提高個(gè)人收入水平，利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)注意就業(yè)前的培訓(xùn)、指導(dǎo)工作。4對(duì)不同利益群體的影響建設(shè)時(shí)期由于施工等問(wèn)題會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦牟槐恪?huì)不同程度地影響建設(shè)工期和施工環(huán)境等。有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)有關(guān)事宜做好講解說(shuō)服工作，以求得其配合與支持。建成后可提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，改善市容市貌。促進(jìn)衛(wèi)生、環(huán)保及經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。有關(guān)部門(mén)應(yīng)加大宣傳力度，合理引導(dǎo)。5尋脆弱群體的影響（婦女、兒童、殘疾人員）百分之百不同程度受益提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，改善交通條件。有關(guān)部門(mén)應(yīng)注意扶持。6對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市進(jìn)程的影響促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進(jìn)程促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，利于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)注意發(fā)展的規(guī)劃、管理和指導(dǎo)。綜上所述，項(xiàng)目建成后，所取得的社會(huì)效益是非常顯著的，將在社會(huì)各方面間接體現(xiàn)，一般難于量化。本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，滿足社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民生活水平具有推進(jìn)作用，社會(huì)效益顯著，基本不存在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)有利于弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)文化，促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，不會(huì)產(chǎn)生或者引發(fā)民族矛盾、宗教矛盾。但應(yīng)做好項(xiàng)目施工和運(yùn)營(yíng)期的管理工作，盡量減少對(duì)周遍居民日常生活的影響，處理好由此產(chǎn)生的各種矛盾，以避免由此產(chǎn)生的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析、項(xiàng)目所在地區(qū)互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析，可以看出，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的社會(huì)效益，必定備受多方關(guān)注和支持。綜合多方面的調(diào)查研究和客觀分析得出結(jié)論，本項(xiàng)目具有較好的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)可行。第十二章 研究結(jié)論與建議。隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。，土地成本1800萬(wàn)是個(gè)固定因素，其土地成本適中。影響本項(xiàng)目最終利潤(rùn)的最主要可變因素為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用和銷售價(jià)格，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用已依照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價(jià)格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)督和土地市場(chǎng)化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步凝聚，其銷售價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后發(fā)商完全有能力進(jìn)行二、三期開(kāi)發(fā)。因此就本項(xiàng)目而言，作為開(kāi)發(fā)商，由于土地?cái)傁杀具m中，其開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)相對(duì)較好。因此其項(xiàng)目進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)是可行的。，在一定程度上影響到人氣的延伸。，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，總體開(kāi)發(fā)體量較大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。作為本項(xiàng)目，在住宅部分決策時(shí)，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化戶型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場(chǎng)認(rèn)同。“左岸香桂”比較高檔，因此在本項(xiàng)目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來(lái)提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來(lái)提高銷售價(jià)格。34