物業(yè)服務(wù)市場ppt課件-資料下載頁
2025-04-29 02:54本頁面
【正文】 務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出（ X1）。其構(gòu)成一般包括以下部分：（ 1）管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；（ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（ 6）辦公費用；（ 7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；（ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 2．物業(yè)服務(wù)成本（ X1）的具體測算 ? 物業(yè)服務(wù)成本的測算可用一個簡單公式來進行： ? （ i=1， 2， 3… ， 9） ? 式中： X—— 物業(yè)服務(wù)收費，單位為：元／月 ?平方米； ? x—— 各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為：元／月 ?平方米； ? i—— 分項項數(shù)； ? ∑—— 對各分項費用算術(shù)求和。 ??? 91i1ixX 3．法定的稅費（ X2） 法定稅費指按現(xiàn)行稅法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)交納的稅費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)交納的稅費主要是營業(yè)稅及附加，即兩稅一費。 4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（ X3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體，也應(yīng)獲得一定的利潤 X3。利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定的比率計算。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般不高于社會平均利潤率。將 X1與 X2之和乘以利潤率即得到每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟睦麧欘~。 5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金（ X4） ? 實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，酬金的提取通常有兩種計算方式，即固定提取比例和固定提取數(shù)額。 ? 固定提取比例是指雙方事先約定酬金提取的比例，如 8％， 10％。此時要明確的是以實際年終決算的物業(yè)服務(wù)支出為計取基數(shù)，還是按事先約定的預(yù)收資金為計取基數(shù)。 ? 固定提取數(shù)額，是指雙方事先約定不管年終決算物業(yè)服務(wù)支出的多少，每年或每月提取固定數(shù)額的酬金。 本章小結(jié) ? 1．物業(yè)服務(wù)市場，是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的服務(wù)而進行的各種交易活動的總和。物業(yè)服務(wù)市場具有交換服務(wù)的非所有權(quán)性、生產(chǎn)與消費的同步性、服務(wù)品質(zhì)的差異性和服務(wù)的綜合性和連鎖性等特點。一個完善的物業(yè)服務(wù)市場應(yīng)由市場主體、市場客體以及市場機制三部分組成。 ? 2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)是國家鼓勵的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移形式。物業(yè)服務(wù)中引入招投標(biāo)是物業(yè)服務(wù)市場化的一種表現(xiàn)。為達(dá)到物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的目的，必須在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中引入“公開、公平、公正、合理”的原則。物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的程序一般包括準(zhǔn)備、實施和結(jié)束三個階段。 ? 3．物業(yè)服務(wù)合同是房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的合同，它是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)，因此應(yīng)該把握好物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容，依法訂立。 ? 4．在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)服務(wù)價格應(yīng)由市場來確定。在中國，物業(yè)服務(wù)價格表現(xiàn)為政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種形式。在實踐中，物業(yè)服務(wù)價格通過物業(yè)服務(wù)收費來實現(xiàn)。 ? 5．物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)、合法競爭和政府監(jiān)管原則。在中國，物業(yè)服務(wù)收費可采用包干制或酬金制。在包干制下，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤構(gòu)成；在酬金制下，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金構(gòu)成。
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