物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-04-29 02:54本頁(yè)面
【正文】 務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出（ X1）。其構(gòu)成一般包括以下部分：（ 1）管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（ 6）辦公費(fèi)用；（ 7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 2．物業(yè)服務(wù)成本（ X1）的具體測(cè)算 ? 物業(yè)服務(wù)成本的測(cè)算可用一個(gè)簡(jiǎn)單公式來(lái)進(jìn)行： ? （ i=1， 2， 3… ， 9） ? 式中： X—— 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，單位為：元／月 ?平方米； ? x—— 各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為：元／月 ?平方米； ? i—— 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)； ? ∑—— 對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。 ??? 91i1ixX 3．法定的稅費(fèi)（ X2） 法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)交納的稅費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)交納的稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅及附加，即兩稅一費(fèi)。 4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)（ X3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn) X3。利潤(rùn)率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定的比率計(jì)算。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤(rùn)率一般不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。將 X1與 X2之和乘以利潤(rùn)率即得到每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟睦麧?rùn)額。 5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金（ X4） ? 實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，酬金的提取通常有兩種計(jì)算方式，即固定提取比例和固定提取數(shù)額。 ? 固定提取比例是指雙方事先約定酬金提取的比例，如 8％， 10％。此時(shí)要明確的是以實(shí)際年終決算的物業(yè)服務(wù)支出為計(jì)取基數(shù)，還是按事先約定的預(yù)收資金為計(jì)取基數(shù)。 ? 固定提取數(shù)額，是指雙方事先約定不管年終決算物業(yè)服務(wù)支出的多少，每年或每月提取固定數(shù)額的酬金。 本章小結(jié) ? 1．物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，是指圍繞出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì)象的服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)具有交換服務(wù)的非所有權(quán)性、生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性、服務(wù)品質(zhì)的差異性和服務(wù)的綜合性和連鎖性等特點(diǎn)。一個(gè)完善的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)應(yīng)由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體以及市場(chǎng)機(jī)制三部分組成。 ? 2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)是國(guó)家鼓勵(lì)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移形式。物業(yè)服務(wù)中引入招投標(biāo)是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的一種表現(xiàn)。為達(dá)到物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的目的，必須在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中引入“公開(kāi)、公平、公正、合理”的原則。物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的程序一般包括準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)束三個(gè)階段。 ? 3．物業(yè)服務(wù)合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的合同，它是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)，因此應(yīng)該把握好物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容，依法訂立。 ? 4．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)確定。在中國(guó)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格表現(xiàn)為政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種形式。在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)價(jià)格通過(guò)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)。 ? 5．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)、合法競(jìng)爭(zhēng)和政府監(jiān)管原則。在中國(guó)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采用包干制或酬金制。在包干制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成；在酬金制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金構(gòu)成。
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