【正文】 。 （二）內容 1．總則 2．物業(yè)服務事項 3．物業(yè)服務質量 4．物業(yè)服務費用 5．雙方當事人的權利義務 6．專項維修資金的管理和使用 7．物業(yè)管理用房 8．合同期限 9．違約責任 10．附則 四、物業(yè)服務合同的變更與解除 （一）物業(yè)服務合同的變更 ? 物業(yè)服務合同的變更是指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對原合同內容進行的修改或補充。利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定的比率計算。在中國，物業(yè)服務價格表現(xiàn)為政府指導價和市場調節(jié)價兩種形式。為達到物業(yè)服務招投標的目的，必須在物業(yè)服務招投標中引入“公開、公平、公正、合理”的原則。 2．物業(yè)服務成本（ X1）的具體測算 ? 物業(yè)服務成本的測算可用一個簡單公式來進行： ? （ i=1， 2， 3… ， 9） ? 式中： X—— 物業(yè)服務收費，單位為：元／月 ?平方米； ? x—— 各分項費用收費標準，單位為：元／月 ?平方米； ? i—— 分項項數(shù)； ? ∑—— 對各分項費用算術求和。 ? 物業(yè)服務合同的其中一方當事人是物業(yè)服務企業(yè)，這是毋庸置疑的。報價高不利競爭，低了未必取勝且無利可圖，甚至虧損，只有低而適度的價格才能既中標又獲利。 ? 物業(yè)服務投標是指物業(yè)服務企業(yè)為了開拓業(yè)務，根據(jù)物業(yè)服務招標文件中確定的服務要求和標準，組織編制投標文件，并向招標單位遞交應聘申請書和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過物業(yè)服務市場競爭獲得物業(yè)管理權的過程。 第二，市場交換關系的主體是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)。具體來說物業(yè)服務企業(yè)提供的常規(guī)性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務三大類型。當業(yè)主共同決定設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會時，在業(yè)主大會成立以后，業(yè)主大會就成為物業(yè)服務招投標的主體。 （二）特點 ?首先，物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物。 ? 物業(yè)服務合同變更后，應到行政主管部門備案。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般不高于社會平均利潤率。在實踐中，物業(yè)服務價格通過物業(yè)服務收費來實現(xiàn)。物業(yè)服務中引入招投標是物業(yè)服務市場化的一種表現(xiàn)。其構成一般包括以下部分：（ 1）管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（ 2）物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用；（ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（ 6）辦公費用；（ 7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設施及公眾責任保險費用；（ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 三、物業(yè)服務合同的主體和內容 （一）主體 ? 在物業(yè)管理活動中存在多級委托代理關系，因此物業(yè)服務合同的訂立涉及到開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等多方。 2．編制投標文件應注意的事項 （ 1）確保填寫無遺漏，無空缺 （ 2）不得任意修改填寫內容 （ 3）填寫方式規(guī)范 （ 4）不得改變標書格式 （ 5）計算數(shù)字必須準確無誤 （ 6）報價合理 （ 7）包裝整潔美觀 3．投標報價及技巧 投標報價是整個投標過程的核心，具有很強的政策性、技術性和專業(yè)性。 第二節(jié) 物業(yè)服務招標投標