【正文】 碧桂園為這次可轉債實際支付的年利率為 %。22 / 29而以 2022 年 12 月 31 日之市價計算，該股份掉期的公允價值損失約為人民幣 億元，造成 08 年凈利率下跌 %至 %。此外，該可轉債以人民幣計價美元結算，若不能按債券的條款及細則贖回、轉換或購買及注銷，公司將于 2022 年 2 月 20 日贖回各債券，贖回價相等于債券的人民幣計值的美元等值乘以 %。若計算上人民幣升值因素，此次碧桂園融資成本遠高于 20%。無奈之下，碧桂園 2022 年分別以利率 %和 %兩次發(fā)行優(yōu)先票據，贖回此次對賭協(xié)議中的可轉債。雖然目前已贖回 %,基本鎖定賭局，但代價慘重。 此外，2022 年碧桂園的財務費用由 2022 年度的 億元增加近 5 億元至 億元，部分原因是 2022 年上半年公司發(fā)行了 6 億美元（約等于人民幣 億元）的可換股債券，債券利息費用采用實際利率法計算，負債部分的實際年利率為 %，2022 年實際利息費用為人民幣 億元；而當年公司借款的加權平均年利率為 %。此外，在 2022 年上半年，人民幣兌換港元和美元的匯率一直上升。公司在將境外融資所得款項匯入中國并兌換成人民幣時，由于中國的外匯政策收緊，令兌換過程較預期長，導致出現人民幣 億元的匯兌損失。據統(tǒng)計，國內企業(yè)與外資對賭，輸者占到 80%以上。房地產公司應警惕對賭協(xié)議的巨大風險，債券利息以實際利率計時的利率風險及發(fā)行人民幣計值美元償付債券時的人民幣升值風險。碧桂園在資本市場的運作能力還有待進一步加強。? 2022 年 9 月 2 日，公司發(fā)行了總額為 3 億美元的優(yōu)先票據，票據的年利率為%，年內利息以實際利率約為 %。? 2022 年 9 月 16 日，公司再次發(fā)行了總額為 75 百萬美元的優(yōu)先票據（統(tǒng)稱「2022 票據」），票據的年利率為 %，年內利息以實際利率約為 %。? 2022 年 4 月，公司成功發(fā)行 億美元 7 年期 %優(yōu)先票據，票據利息開支采用實際利率法計算，實際利率為 %，為 2022 年到期的 6 億美元可換股債券提前贖回進行再融資。? 2022 年 8 月，公司成功發(fā)行 4 億美元 5 年期 %優(yōu)先票據，票據利息開支采用實際利率法計算，實際利率為 %，為未購回可換股債券提前贖回進行再融資及用于新項目發(fā)展。? 2022 年 2 月，公司成功發(fā)行 9 億美元于 2022 年到期的 %優(yōu)先票據。公司計劃將票據發(fā)行所得款項凈額用作為現有與新增房地產項目（包括建筑費及土地款）提供資金并作一般公司用途。此外，碧桂園旗下有一家農村信用合作聯社，為順德農村信用合作聯社，現已改制為佛山順德農村商業(yè)銀行股份有限公司。該公司原為碧桂園全資附屬公司佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司持有，后因公司改制需要，授予博意建筑持有，而博意建筑為公司董事楊惠妍女士、楊貳珠先生、蘇汝波先生、區(qū)學銘先生及張耀垣先生 52%、12%、12% 、12%及 12%權益持有，基本是左手換右手。23 / 29五、產品及產品線代表性產品作為一個深耕地產十四年，在全國擁有逾 80 個項目，超 25 萬業(yè)主的大型房地產上市開發(fā)企業(yè)，碧桂園創(chuàng)造了一個個經典項目。公司產品線豐富，以中檔及普通產品為主，面向廣闊的大眾市場，產品以“高性價比”著稱。09 年公司將產品線向高端調整后，推出了以鉆石墅為代表的高端產品，使產品線更為完善。此外，碧桂園根據產品配套或區(qū)域位置，在教育地產和度假地產方面也有較好表現。? 順德碧桂園—— 給你一個五星級的家楊國強操盤的第一個房地產項目——順德碧桂園位于順德碧江、桂山之間，有山水題材，卻曾是個賣不動的郊區(qū)大盤。順德碧桂園后來主打“教育牌 ”，亮相后吸引了眾多省港買家。早期碧桂園的業(yè)主除了珠三角先富裕起來的工廠主外，更主流的消費群體來自香港。順德碧桂園項目做起來以后，碧桂園在香港的電視頻道上打廣告，“給您一個五星級的家”讓很多香港人就這么認識了碧桂園。他們用在香港只能買一兩間居室的錢買了碧桂園別墅。對于上世紀 90 年代初的香港中低收入市民階層來說，他們并不介意農村還是城市，香港中低收入階層圖得就是“ 便宜的大屋”。圖表 20：順德碧桂園順德碧桂園位于廣州與佛山重要交界點，是連接廣佛都市圈商業(yè)長廊地帶的大型成熟生活社區(qū)，東靠青山綿綿的桂山，西臨清澈粼粼的碧江。1992 年，隨著廣告語給您一個五星級的家的美譽傳播，順德碧桂園以驚人的發(fā)展速度，先后開發(fā)了碧桂花園、碧桂豪園、碧桂園度假村、碧桂東苑、碧桂西苑、碧海名軒、映翠灣、藍城，產品類型多樣。1998 年在香港市場的成功開拓，成為三萬港人的共同選擇，因此，順德碧桂園也有繽紛小香港 的美譽。順德碧桂園率先構建大型高尚社區(qū)＋優(yōu)美環(huán)境＋優(yōu)質產品＋五星級管理服務＋超級配套體系＋合理定價為內涵的碧桂園家園模式。誕生出的碧桂園五星級鳳凰酒店連鎖集團 和教育連鎖體系，打造了南中國高品質的生活社區(qū)。國際文化拉幕廣場的落成、碧桂園大橋的正式通車、國內首個社區(qū)家庭醫(yī)療保健服務 先行者順德碧桂園醫(yī)院的全面升級，三大工程的啟動令住戶生活日趨便利。24 / 29數據來源：公司數據，高通智庫? 華南碧桂園—— 開啟華南板塊樓市神話如果說順德碧桂園以“給您一個五星級的家”打動了“ 先富起來的” 成功人士，而華南碧桂園的使命就是讓在市區(qū)內上班的金領一族天天可以住在碧桂園，日日可以享受到令人羨慕的五星級生活，實現真正的“在市區(qū)工作，”在市郊生活的理想生活模式。圖表 21：華南碧桂園華南碧桂園位于廣州市番禺區(qū)番禺大道（原迎賓路）旁，占地約 2200 畝。2022 年 5 月1 日成功開盤，憑借卓越的建筑品質和五星級的社區(qū)服務管理，山語 、6 米陽光等多個組團組團創(chuàng)下持續(xù)熱銷的輝煌業(yè)績。 目前華南碧桂園已經成功開發(fā)：紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)、翠宏臺空中花園等 8 個洋房小區(qū)，以及怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰翠庭、翡翠苑 A 區(qū)、錦翠苑 A 區(qū)、映翠桃園等多個別墅組團。至今，社區(qū)入住戶數逾 8000 戶，入住人口超 2 萬人。2022 年 8 月華碧推出最后一期全山景洋房組團十年華南 ，洋房面積從 87200㎡二房至四房，戶型豐富，有帶精裝修與毛坯的選擇。作為華碧收官之作，在入戶電梯大堂、交樓裝修標準及組團園林綠化等都全面升級。其園林景觀設有 5 層立體綠化景觀、親水平臺、林蔭生態(tài)停車場、廊景等眾多主題功能景區(qū)，更配置了兒童老人康體娛樂設施等。 此外，華南碧桂園后山將打造成南村鎮(zhèn)森林公園，可供晨運、養(yǎng)生等休閑運動。該山海拔約 146 米，占地約 1420 畝，政府現正在邀標設計中。建成后，華南碧桂園業(yè)主將是首批直接受益者。25 / 29數據來源：公司數據，高通智庫? 碧桂園鳳凰城—— 經典中的經典鳳凰城誕生于 2022 年，是碧桂園開發(fā)史上的里程碑，至今已經成熟運營了 9 年，是一個成熟繽紛的美麗大城。開盤一年內，星級廣州鳳凰城酒店（600 間客房）、大型商業(yè)廣場、大型交通中心、中英文學校、大型水廠（日供水量達 8 萬立方米）等配套設施已陸續(xù)啟動運營；至今已有逾三萬人入住其中。項目位于廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，對此增城市委書記曾這樣回應：“如果沒有碧桂園開發(fā)的鳳凰城，就沒有今天的新增城。鳳凰城的落戶和發(fā)展為我們帶來了發(fā)展商機，引來本田汽車、五羊摩托車落戶增城?！眻D表 22：碧桂園鳳凰城鳳凰城交通便捷，緊鄰廣深高速、廣園快速路、廣惠高速、107 國道，到廣州天河中央商務區(qū)僅 30 分鐘車程，并可到達東部各地區(qū)。另外，規(guī)劃建設當中的地鐵十三號線、地鐵十六號線、穗莞深輕軌、廈深鐵路支線及廣深鐵路第四線也將交匯于鳳凰城附近。城內建設大型交通中心，每天超 300 班次往返廣州、深圳、香港等地，至廣州中心巴士線每 30 分鐘一班，節(jié)假日可達到 1015 分鐘每班次，甚至更加密集。區(qū)內穿梭巴可以說是鳳凰城交通的又一大特色。從交通中心出發(fā)，多條路線貫穿多個苑區(qū)，從早上 6：05 到夜晚 24：05，每隔 520 分鐘不等發(fā)往各個苑區(qū)。碧桂園堅持 配套先行 ,一次成型 的理念。除了大型交通中心，五星級鳳凰城酒店、康體中心、商業(yè)中心、大型超市、超一級標準的鳳凰城中英文學校、擁有幾十種機動游戲的荔枝文化村等配套設施一次成型 ，麥當勞得來速餐廳等都市配套不斷完善。 2022 年 5 月 31 日，鳳凰城更是成功引入世界級百貨巨頭吉之島，這同時也開創(chuàng)了廣州社區(qū)與國際商業(yè)品牌合作的一個先河。2022 年 4 月 8 日，鳳凰城又迎來了國內著名健身連鎖機構力美健的進駐，為居民的健康生活再添時尚色彩。鳳凰城現有近 5 萬業(yè)主，已規(guī)劃建成各具特色的 17 個獨立苑區(qū)，包括：超豪別墅區(qū)，獨26 / 29立別墅區(qū)，聯體別墅區(qū)，優(yōu)雅洋房區(qū)。數據來源：公司數據，高通智庫? 碧桂園假日半島—— 平過自己建屋的別墅隨著度假地產的興起，碧桂園也推出類似的產品——假日半島。產品特點延續(xù)碧桂園一貫風格，高品質但價格相對平價。2022 年剛推出的時候，假日半島就打出“平過自己起屋” 的營銷理念，最新推出的“瓏灣” 也是 68 萬元起就可以購買。這和同樣是一線城市的北京、上海動輒萬元以上的均價相比，留下很大升值空間。假日半島在開盤的時候吸引了超過 10 萬的，來自珠三角、香港等地客戶的追捧，也是碧桂園目前度假發(fā)展史上最成功的一個項目。目前，假日半島現已擁有上萬業(yè)主，共同享受著頂級別墅配套、假日半島的高級會所。圖表 23：碧桂園假日半島假日半島位于廣州新國際機場板塊休閑度假生態(tài)區(qū)，是有碧桂園傾情打造的大型山水度假之城，擁有五星級酒店、27 洞高爾夫球場、故鄉(xiāng)里國家 4A 風景區(qū)、大型濱水公園等配套。倚靠 8000 畝天然湖泊，連綿數十里王子山脈生態(tài)圈，碧桂園保護性開發(fā)碧波萬里的“假日灣”，先后建成了“湖光翠色”“半島花園”“翠林水岸”“瀾花語岸”“鳥語花香”“水云天”“綠茵翠嶺”“翠山湖畔”“果嶺山”“映翠苑”“香頌苑”“瓏灣”等苑區(qū)。迄今假日半島已經擁有 4500 戶別墅人家，19 個美墅苑區(qū)。27 / 29數據來源：公司數據，高通智庫? 鉆石墅——進軍高端產品鉆石墅是碧桂園提出向高端產品調整后的最新設計，號稱“碧桂園史上最好的別墅產品”。2022 年 9 月，率先在順德碧桂園豪庭項目開盤時推出后，廣州鳳凰城和碧桂園山水桃園成為鉆石墅產品的主戰(zhàn)場。2022 年 11 月底，鳳凰城項目中的“ 鉆石墅” 產品售價在 3000040000 元/平方米，相比于 2022 年碧桂園的產品單價 5480 元/平方米，著實高出不少。鉆石墅的推出，使得碧桂園完善了產品結構。多元化的產品線組合，大大增強了碧桂園的發(fā)展?jié)摿Γ€(wěn)定利潤率將有一定的幫助。此外，碧桂園相關負責人稱：鉆石墅是碧桂園進軍高端產品的一個嘗試。如果做得好的話，2022 年，碧桂園將在全國選取一部分項目來推廣鉆石墅產品。圖表 24：碧桂園鉆石墅碧桂園鉆石墅皆由頂級設計團隊以領先國內的經典裝飾手法，從各自特性構造出發(fā)，配合美輪美奐的園林景致設計修飾出不同特色的主題風格。各型鉆石墅各有主題，如法國貴族城堡、西班牙宮廷等。精心設計與國際品牌裝修盡顯尊貴奢華。質地厚實的原木墻體、原味盡顯的異國家私及雍容華貴的真絲地毯，細節(jié)之處如椅角的線條、窗欄的造型、桌子的細微處、精致的描金花紋圖案等等都顯示出鉆石墅的與眾不同。　在產品升級的同時，鉆石墅的服務也在升級。2022 年年 1 月，碧桂園鳳凰城鉆石墅成功引入全球性物業(yè)管理公司世邦魏理仕，成為碧桂園首個由全球五大房產顧問之一的物業(yè)管理公司參與顧問管理的高端項目。隨著世邦魏理仕的進駐，碧桂園五星級社區(qū)服務水平再上一個新臺階。28 / 29 數據來源：公司數據，高通智庫雖然碧桂園已走出廣東省布局全國，但目前為止，其最經典的還是其廣東省內的項目。而公司也一般會將它的創(chuàng)新首先運用于廣東省內，成功后再復制到其他省份29 / 29