【正文】 碧桂園為這次可轉(zhuǎn)債實際支付的年利率為 %。22 / 29而以 2022 年 12 月 31 日之市價計算，該股份掉期的公允價值損失約為人民幣 億元，造成 08 年凈利率下跌 %至 %。此外，該可轉(zhuǎn)債以人民幣計價美元結(jié)算，若不能按債券的條款及細則贖回、轉(zhuǎn)換或購買及注銷，公司將于 2022 年 2 月 20 日贖回各債券，贖回價相等于債券的人民幣計值的美元等值乘以 %。若計算上人民幣升值因素，此次碧桂園融資成本遠高于 20%。無奈之下，碧桂園 2022 年分別以利率 %和 %兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，贖回此次對賭協(xié)議中的可轉(zhuǎn)債。雖然目前已贖回 %,基本鎖定賭局，但代價慘重。 此外，2022 年碧桂園的財務(wù)費用由 2022 年度的 億元增加近 5 億元至 億元，部分原因是 2022 年上半年公司發(fā)行了 6 億美元（約等于人民幣 億元）的可換股債券，債券利息費用采用實際利率法計算，負債部分的實際年利率為 %，2022 年實際利息費用為人民幣 億元；而當(dāng)年公司借款的加權(quán)平均年利率為 %。此外，在 2022 年上半年，人民幣兌換港元和美元的匯率一直上升。公司在將境外融資所得款項匯入中國并兌換成人民幣時，由于中國的外匯政策收緊，令兌換過程較預(yù)期長，導(dǎo)致出現(xiàn)人民幣 億元的匯兌損失。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)企業(yè)與外資對賭，輸者占到 80%以上。房地產(chǎn)公司應(yīng)警惕對賭協(xié)議的巨大風(fēng)險，債券利息以實際利率計時的利率風(fēng)險及發(fā)行人民幣計值美元償付債券時的人民幣升值風(fēng)險。碧桂園在資本市場的運作能力還有待進一步加強。? 2022 年 9 月 2 日，公司發(fā)行了總額為 3 億美元的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)的年利率為%，年內(nèi)利息以實際利率約為 %。? 2022 年 9 月 16 日，公司再次發(fā)行了總額為 75 百萬美元的優(yōu)先票據(jù)（統(tǒng)稱「2022 票據(jù)」），票據(jù)的年利率為 %，年內(nèi)利息以實際利率約為 %。? 2022 年 4 月，公司成功發(fā)行 億美元 7 年期 %優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息開支采用實際利率法計算，實際利率為 %，為 2022 年到期的 6 億美元可換股債券提前贖回進行再融資。? 2022 年 8 月，公司成功發(fā)行 4 億美元 5 年期 %優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息開支采用實際利率法計算，實際利率為 %，為未購回可換股債券提前贖回進行再融資及用于新項目發(fā)展。? 2022 年 2 月，公司成功發(fā)行 9 億美元于 2022 年到期的 %優(yōu)先票據(jù)。公司計劃將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用作為現(xiàn)有與新增房地產(chǎn)項目（包括建筑費及土地款）提供資金并作一般公司用途。此外，碧桂園旗下有一家農(nóng)村信用合作聯(lián)社，為順德農(nóng)村信用合作聯(lián)社，現(xiàn)已改制為佛山順德農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。該公司原為碧桂園全資附屬公司佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司持有，后因公司改制需要，授予博意建筑持有，而博意建筑為公司董事楊惠妍女士、楊貳珠先生、蘇汝波先生、區(qū)學(xué)銘先生及張耀垣先生 52%、12%、12% 、12%及 12%權(quán)益持有，基本是左手換右手。23 / 29五、產(chǎn)品及產(chǎn)品線代表性產(chǎn)品作為一個深耕地產(chǎn)十四年，在全國擁有逾 80 個項目，超 25 萬業(yè)主的大型房地產(chǎn)上市開發(fā)企業(yè)，碧桂園創(chuàng)造了一個個經(jīng)典項目。公司產(chǎn)品線豐富，以中檔及普通產(chǎn)品為主，面向廣闊的大眾市場，產(chǎn)品以“高性價比”著稱。09 年公司將產(chǎn)品線向高端調(diào)整后，推出了以鉆石墅為代表的高端產(chǎn)品，使產(chǎn)品線更為完善。此外，碧桂園根據(jù)產(chǎn)品配套或區(qū)域位置，在教育地產(chǎn)和度假地產(chǎn)方面也有較好表現(xiàn)。? 順德碧桂園—— 給你一個五星級的家楊國強操盤的第一個房地產(chǎn)項目——順德碧桂園位于順德碧江、桂山之間，有山水題材，卻曾是個賣不動的郊區(qū)大盤。順德碧桂園后來主打“教育牌 ”，亮相后吸引了眾多省港買家。早期碧桂園的業(yè)主除了珠三角先富裕起來的工廠主外，更主流的消費群體來自香港。順德碧桂園項目做起來以后，碧桂園在香港的電視頻道上打廣告，“給您一個五星級的家”讓很多香港人就這么認識了碧桂園。他們用在香港只能買一兩間居室的錢買了碧桂園別墅。對于上世紀 90 年代初的香港中低收入市民階層來說，他們并不介意農(nóng)村還是城市，香港中低收入階層圖得就是“ 便宜的大屋”。圖表 20：順德碧桂園順德碧桂園位于廣州與佛山重要交界點，是連接廣佛都市圈商業(yè)長廊地帶的大型成熟生活社區(qū)，東靠青山綿綿的桂山，西臨清澈粼粼的碧江。1992 年，隨著廣告語給您一個五星級的家的美譽傳播，順德碧桂園以驚人的發(fā)展速度，先后開發(fā)了碧桂花園、碧桂豪園、碧桂園度假村、碧桂東苑、碧桂西苑、碧海名軒、映翠灣、藍城，產(chǎn)品類型多樣。1998 年在香港市場的成功開拓，成為三萬港人的共同選擇，因此，順德碧桂園也有繽紛小香港 的美譽。順德碧桂園率先構(gòu)建大型高尚社區(qū)＋優(yōu)美環(huán)境＋優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品＋五星級管理服務(wù)＋超級配套體系＋合理定價為內(nèi)涵的碧桂園家園模式。誕生出的碧桂園五星級鳳凰酒店連鎖集團 和教育連鎖體系，打造了南中國高品質(zhì)的生活社區(qū)。國際文化拉幕廣場的落成、碧桂園大橋的正式通車、國內(nèi)首個社區(qū)家庭醫(yī)療保健服務(wù) 先行者順德碧桂園醫(yī)院的全面升級，三大工程的啟動令住戶生活日趨便利。24 / 29數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫? 華南碧桂園—— 開啟華南板塊樓市神話如果說順德碧桂園以“給您一個五星級的家”打動了“ 先富起來的” 成功人士，而華南碧桂園的使命就是讓在市區(qū)內(nèi)上班的金領(lǐng)一族天天可以住在碧桂園，日日可以享受到令人羨慕的五星級生活，實現(xiàn)真正的“在市區(qū)工作，”在市郊生活的理想生活模式。圖表 21：華南碧桂園華南碧桂園位于廣州市番禺區(qū)番禺大道（原迎賓路）旁，占地約 2200 畝。2022 年 5 月1 日成功開盤，憑借卓越的建筑品質(zhì)和五星級的社區(qū)服務(wù)管理，山語 、6 米陽光等多個組團組團創(chuàng)下持續(xù)熱銷的輝煌業(yè)績。 目前華南碧桂園已經(jīng)成功開發(fā)：紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)、翠宏臺空中花園等 8 個洋房小區(qū)，以及怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰翠庭、翡翠苑 A 區(qū)、錦翠苑 A 區(qū)、映翠桃園等多個別墅組團。至今，社區(qū)入住戶數(shù)逾 8000 戶，入住人口超 2 萬人。2022 年 8 月華碧推出最后一期全山景洋房組團十年華南 ，洋房面積從 87200㎡二房至四房，戶型豐富，有帶精裝修與毛坯的選擇。作為華碧收官之作，在入戶電梯大堂、交樓裝修標準及組團園林綠化等都全面升級。其園林景觀設(shè)有 5 層立體綠化景觀、親水平臺、林蔭生態(tài)停車場、廊景等眾多主題功能景區(qū)，更配置了兒童老人康體娛樂設(shè)施等。 此外，華南碧桂園后山將打造成南村鎮(zhèn)森林公園，可供晨運、養(yǎng)生等休閑運動。該山海拔約 146 米，占地約 1420 畝，政府現(xiàn)正在邀標設(shè)計中。建成后，華南碧桂園業(yè)主將是首批直接受益者。25 / 29數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫? 碧桂園鳳凰城—— 經(jīng)典中的經(jīng)典鳳凰城誕生于 2022 年，是碧桂園開發(fā)史上的里程碑，至今已經(jīng)成熟運營了 9 年，是一個成熟繽紛的美麗大城。開盤一年內(nèi)，星級廣州鳳凰城酒店（600 間客房）、大型商業(yè)廣場、大型交通中心、中英文學(xué)校、大型水廠（日供水量達 8 萬立方米）等配套設(shè)施已陸續(xù)啟動運營；至今已有逾三萬人入住其中。項目位于廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，對此增城市委書記曾這樣回應(yīng)：“如果沒有碧桂園開發(fā)的鳳凰城，就沒有今天的新增城。鳳凰城的落戶和發(fā)展為我們帶來了發(fā)展商機，引來本田汽車、五羊摩托車落戶增城?！眻D表 22：碧桂園鳳凰城鳳凰城交通便捷，緊鄰廣深高速、廣園快速路、廣惠高速、107 國道，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 30 分鐘車程，并可到達東部各地區(qū)。另外，規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中的地鐵十三號線、地鐵十六號線、穗莞深輕軌、廈深鐵路支線及廣深鐵路第四線也將交匯于鳳凰城附近。城內(nèi)建設(shè)大型交通中心，每天超 300 班次往返廣州、深圳、香港等地，至廣州中心巴士線每 30 分鐘一班，節(jié)假日可達到 1015 分鐘每班次，甚至更加密集。區(qū)內(nèi)穿梭巴可以說是鳳凰城交通的又一大特色。從交通中心出發(fā)，多條路線貫穿多個苑區(qū)，從早上 6：05 到夜晚 24：05，每隔 520 分鐘不等發(fā)往各個苑區(qū)。碧桂園堅持 配套先行 ,一次成型 的理念。除了大型交通中心，五星級鳳凰城酒店、康體中心、商業(yè)中心、大型超市、超一級標準的鳳凰城中英文學(xué)校、擁有幾十種機動游戲的荔枝文化村等配套設(shè)施一次成型 ，麥當(dāng)勞得來速餐廳等都市配套不斷完善。 2022 年 5 月 31 日，鳳凰城更是成功引入世界級百貨巨頭吉之島，這同時也開創(chuàng)了廣州社區(qū)與國際商業(yè)品牌合作的一個先河。2022 年 4 月 8 日，鳳凰城又迎來了國內(nèi)著名健身連鎖機構(gòu)力美健的進駐，為居民的健康生活再添時尚色彩。鳳凰城現(xiàn)有近 5 萬業(yè)主，已規(guī)劃建成各具特色的 17 個獨立苑區(qū)，包括：超豪別墅區(qū)，獨26 / 29立別墅區(qū)，聯(lián)體別墅區(qū)，優(yōu)雅洋房區(qū)。數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫? 碧桂園假日半島—— 平過自己建屋的別墅隨著度假地產(chǎn)的興起，碧桂園也推出類似的產(chǎn)品——假日半島。產(chǎn)品特點延續(xù)碧桂園一貫風(fēng)格，高品質(zhì)但價格相對平價。2022 年剛推出的時候，假日半島就打出“平過自己起屋” 的營銷理念，最新推出的“瓏灣” 也是 68 萬元起就可以購買。這和同樣是一線城市的北京、上海動輒萬元以上的均價相比，留下很大升值空間。假日半島在開盤的時候吸引了超過 10 萬的，來自珠三角、香港等地客戶的追捧，也是碧桂園目前度假發(fā)展史上最成功的一個項目。目前，假日半島現(xiàn)已擁有上萬業(yè)主，共同享受著頂級別墅配套、假日半島的高級會所。圖表 23：碧桂園假日半島假日半島位于廣州新國際機場板塊休閑度假生態(tài)區(qū)，是有碧桂園傾情打造的大型山水度假之城，擁有五星級酒店、27 洞高爾夫球場、故鄉(xiāng)里國家 4A 風(fēng)景區(qū)、大型濱水公園等配套。倚靠 8000 畝天然湖泊，連綿數(shù)十里王子山脈生態(tài)圈，碧桂園保護性開發(fā)碧波萬里的“假日灣”，先后建成了“湖光翠色”“半島花園”“翠林水岸”“瀾花語岸”“鳥語花香”“水云天”“綠茵翠嶺”“翠山湖畔”“果嶺山”“映翠苑”“香頌苑”“瓏灣”等苑區(qū)。迄今假日半島已經(jīng)擁有 4500 戶別墅人家，19 個美墅苑區(qū)。27 / 29數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫? 鉆石墅——進軍高端產(chǎn)品鉆石墅是碧桂園提出向高端產(chǎn)品調(diào)整后的最新設(shè)計，號稱“碧桂園史上最好的別墅產(chǎn)品”。2022 年 9 月，率先在順德碧桂園豪庭項目開盤時推出后，廣州鳳凰城和碧桂園山水桃園成為鉆石墅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場。2022 年 11 月底，鳳凰城項目中的“ 鉆石墅” 產(chǎn)品售價在 3000040000 元/平方米，相比于 2022 年碧桂園的產(chǎn)品單價 5480 元/平方米，著實高出不少。鉆石墅的推出，使得碧桂園完善了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。多元化的產(chǎn)品線組合，大大增強了碧桂園的發(fā)展?jié)摿?，穩(wěn)定利潤率將有一定的幫助。此外，碧桂園相關(guān)負責(zé)人稱：鉆石墅是碧桂園進軍高端產(chǎn)品的一個嘗試。如果做得好的話，2022 年，碧桂園將在全國選取一部分項目來推廣鉆石墅產(chǎn)品。圖表 24：碧桂園鉆石墅碧桂園鉆石墅皆由頂級設(shè)計團隊以領(lǐng)先國內(nèi)的經(jīng)典裝飾手法，從各自特性構(gòu)造出發(fā)，配合美輪美奐的園林景致設(shè)計修飾出不同特色的主題風(fēng)格。各型鉆石墅各有主題，如法國貴族城堡、西班牙宮廷等。精心設(shè)計與國際品牌裝修盡顯尊貴奢華。質(zhì)地厚實的原木墻體、原味盡顯的異國家私及雍容華貴的真絲地毯，細節(jié)之處如椅角的線條、窗欄的造型、桌子的細微處、精致的描金花紋圖案等等都顯示出鉆石墅的與眾不同?！≡诋a(chǎn)品升級的同時，鉆石墅的服務(wù)也在升級。2022 年年 1 月，碧桂園鳳凰城鉆石墅成功引入全球性物業(yè)管理公司世邦魏理仕，成為碧桂園首個由全球五大房產(chǎn)顧問之一的物業(yè)管理公司參與顧問管理的高端項目。隨著世邦魏理仕的進駐，碧桂園五星級社區(qū)服務(wù)水平再上一個新臺階。28 / 29 數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫雖然碧桂園已走出廣東省布局全國，但目前為止，其最經(jīng)典的還是其廣東省內(nèi)的項目。而公司也一般會將它的創(chuàng)新首先運用于廣東省內(nèi)，成功后再復(fù)制到其他省份29 / 29