【正文】 。計劃管理是我們公司的特色，每個員工，都有非常明確的管理環(huán)節(jié)。在公司架構上，也有區(qū)域管理概念。最近還和著名管理公司合作，改善企業(yè)業(yè)績管理辦法。并和國際著名品牌公司揚特、TBWA合作，共同整合金地品牌。隨著公司規(guī)模的不斷擴展，項目不斷推進，矩陣式管理的實施穩(wěn)定了企業(yè)的發(fā)展。我們的知識管理體系也正在和微軟合作。金地做了這么長時間，其實做每個項目都是如履薄冰的感覺。我們把每個項目都看成是希望，致力于創(chuàng)造和項目、客戶，以及競爭環(huán)境能完全匹配的項目。所以，產(chǎn)品和服務是金地的特點。我們在深圳做了一些典型的項目，包括金海灣花園，是一個時代的產(chǎn)品，也獲得建設部特別大賽金獎第一名。公司2003年上半年股東大會審議通過的長期激勵制度中包括了股權增值權。長期激勵方案中凈資產(chǎn)增值的比例約10%。目前公司管理層認為此激勵方案有些不妥，已決定放棄實施股權增值權，并將遞交給近期的董事會審議，以進一步完善長期激勵制度。這也表明金地管理層的胸懷和姿態(tài)。管理趨向國際化 　　提金地不能不提金地的管理，曾前去觀摩過金地深圳樓盤的一位北京開發(fā)商曾感嘆，在現(xiàn)代管理層面，北京開發(fā)商尚難有與其比肩者。嚴謹而有序的管理模式為金地贏得了“理科金地”的稱號，“金地模式”曾得到過業(yè)內專家一致的好評，而如今金地的管理已經(jīng)開始走向國際化。 組織結構組織架構中海中海地產(chǎn)各項目指標均處于前列，綜合實力很強，一直是國內最優(yōu)秀的房地產(chǎn)商之一，旗下?lián)碛腥珖畲笪飿I(yè)管理公司，良好的物業(yè)服務進一步提升其品牌的含金量。國企和上市公司的背景擁有很強的資本運作能力，業(yè)績保持穩(wěn)定上升趨勢，建筑商的背景使其在項目的經(jīng)營運作上更加完善，規(guī)范的管理體系保障了其運營的高效，預計在未來依然會保持穩(wěn)定的增長趨勢。在品牌力的提升方面仍有較大的上升空間，這對于產(chǎn)品附加值的延展將起到重要的推動作用。文化價值觀念 “建世間精品，筑幸福人生”，“在競爭中求生存，在競爭中求發(fā)展”，“追求利潤是經(jīng)營企業(yè)永恒的主旋律”經(jīng)營思想“認識市場，開拓市場，占領市場，服務市場”，“質量第一，信譽第一”管理哲學“以人為本，凝聚百戰(zhàn)不殆的團聚力量”“科學管理，制度面前人人平等”企業(yè)精神“真誠團結，艱苦奮斗，積極進取，嚴格苛求，自覺奉獻”道德規(guī)范“遵紀守法，廉潔奉公”“守約，保質，薄利，重義”設計178。 中海在設計的架構探索方面走得最早，管理體系也最為成熟，在設計中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業(yè)未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說：如何將設計、策劃、營銷融為一體，只有中海能夠做到，對于概念策劃，中海甚至總結出了一整套的教程，只是，它在學院里的課程表上無法見到。178。 中海設計的管理：做優(yōu)秀產(chǎn)品 不做有爭議的作品發(fā)布時間:2004729 11:50:00 文章來源:中國樓市 作者:中國樓市首席記者 王紅月 報道 強化企業(yè)執(zhí)行力必須完善管理架構業(yè)界有一種共識：中海的執(zhí)行力很強，所有對于產(chǎn)品理念的溝通，會立馬轉化為操作。中海在設計的管理架構探索方面走得最早，管理體系相當成熟，因此在設計總監(jiān)話題中，未設立設計總監(jiān)的中海卻對這一現(xiàn)象有著無可置疑的發(fā)言權。中海地產(chǎn)股份有限公司總建筑師羅亮把中海的規(guī)劃設計工作總結為幾個特色：一是推動了設計、市場與營銷的結合，設置了以概念策劃為主導的產(chǎn)品策劃流程；二是注重項目規(guī)劃設計管理；三是采取兩級評審矩陣管理的決策制度；四是重視產(chǎn)品自主研發(fā)能力。設計、市場、營銷三位一體羅亮認為，中海規(guī)劃設計獨具特色，首先它是策劃的一環(huán)。策劃涵蓋了幾個領域，一是市場領域的策劃，即把樓賣給誰；二是產(chǎn)品的策劃，即賣什么；三是銷售的策劃，即解決怎么賣。中海一直認為策劃工作是三位一體的，設計與市場、營銷一起構成了大的策劃系統(tǒng)。因此在管理上，中海將營銷策劃中心與規(guī)劃設計中心結合起來，這與許多公司的做法都不同。在別的房地產(chǎn)公司，設計總監(jiān)不用解決定位、推廣等問題，中海的總建筑師則要兼顧到營銷策劃與規(guī)劃設計管理。雖然現(xiàn)在也有一些房地產(chǎn)公司逐漸把策劃與規(guī)劃設計結合起來了，但如果談結合的歷史，中?？隙ㄊ亲咴谧钋懊娴?，早在五年前，中海就提出了一個具體的操作過程，叫“概念策劃”，對設計、市場、營銷進行整合。中海的概念策劃與業(yè)界所流行的概念、包裝是兩碼事，這個概念指的是產(chǎn)品開發(fā)時的理念。如陽光棕櫚園，針對白領階層，中海提出的概念是“都市的、休閑的”。為使這一概念變成產(chǎn)品的開發(fā)理念，他們選擇了地中海式風格，這是都市文明的發(fā)源地，既有都市特征，又是世界上最有名的休閑勝地。從布局上，采取非常松散的方式去布置組團，并設計了一條休閑味道濃郁的商業(yè)街。同時陽光棕櫚園在住宅中首家引進了入戶花園，使得居住的休閑味道更加強烈。在整體色彩的處理上，充滿了小資浪漫情調，進一步強化了休閑的感覺。陽光棕櫚園案名與這一概念也非常契合，在宣傳推廣方面，陽光棕櫚園首次用漫畫的形式在晚報上進行連載，休閑與都市的感覺充斥了整個項目過程。概念策劃帶來的影響是：它會非常貼切的去吻合認定的那類客戶，也會非常貼切的達到預想的售價和速度，是提高住宅產(chǎn)品性價比的有力手段。建筑師要做優(yōu)質產(chǎn)品而不是有爭議的作品在中海，建筑師的主要工作不是做作品，而是做產(chǎn)品。作品與產(chǎn)品如同時裝與成衣的關系，設計師要轉變的觀念就是，你做的不是時裝，是成衣，地產(chǎn)公司的建筑師要做的是優(yōu)質的產(chǎn)品而不是有爭議的作品，這就是典型的中海理念。這會給一些沒有市場意識的建筑師一個打擊，特別是剛從學院出來有著許多理想的設計師。歷史上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。因此，中海創(chuàng)造的是一種不失文化水準的商品。中海做文化，是為了照顧人們的文化需求，并不把它作為價格的一部分。中海追求的是要找到人們對居住的真正需求，來設計他們需要的住宅。重視設計的全程掌控和標準研究許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設計、再做營銷，這種操作很難實現(xiàn)產(chǎn)品設計與推廣理念的形神合一。中海地產(chǎn)除具備獨特的管理體系外，還擁有自己的設計單位———華藝設計顧問有限公司。此外每個地區(qū)都有一個設計部，集團有規(guī)劃設計管理中心，僅建筑師加起來就有100多人，他們都是行業(yè)的精英，其中許多還是博士或教授出身。中海的設計師工作有兩大塊，一是產(chǎn)品策劃，包括產(chǎn)品的自主開發(fā)。如中海有專門的人去研究市面上新型的住宅，并提出一個產(chǎn)品模型，這種模型會用于以后的戶型設計中。再比如針對住宅里一些不適合社會發(fā)展的標準，中海有一部分專門的人員來制定新標準，并將這一新標準提供給設計單位。二是設計的管理工作，這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實，這也是目前的設計院所缺乏的。比如價位在5000元的房子，用什么檔次的欄桿，如何在這個檔次里做得最安全、最漂亮、最實用？項目設計管理就是整合，中海要把建筑、景觀、園林、室內等設計單位整合起來，這是一般設計單位難以實現(xiàn)的。中海一直在搞標準化設計，但這個標準化設計與其他公司相比有其獨有的特色，中海稱其為住宅的標準化模塊設計，通過模塊配置與組合，一方面保證基準質量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個性的需要，從而實現(xiàn)中?！白龈鳈n次的精品”的產(chǎn)品理念。資金中國海外集團已明確投資戰(zhàn)略重點移向內地。中國海外發(fā)展有限公司市值約120億港元。中國海外集團總資產(chǎn)約200億元人民幣。再考慮融資支持，中海地產(chǎn)的資金實力驚人。土地根據(jù)公開的數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)目前在建項目18個，土地儲備項目22個，發(fā)展中和短期待發(fā)展項目建筑面積超過930萬平方米。2004年中海地產(chǎn)的拿地500多萬平方米（按可發(fā)展建筑面積計算）可以得到證實。規(guī)劃設計中海是中國地產(chǎn)界最早實行規(guī)劃設計專業(yè)化管理的企業(yè)之一。迄今，公司已有各類設計師九十人左右，人數(shù)上已經(jīng)超出了當時貝聿銘領導的七十五人設計部的規(guī)模。其中不乏來自學術界、設計界、地產(chǎn)界的佼佼者，尤其是在各類型住宅規(guī)劃與設計領域，我們的理論基礎、實踐經(jīng)驗及相關專業(yè)化研究都達到了業(yè)界認可的前列水平，從被動起步到自覺自為，個中彷徨與艱辛，公司每一位建筑師都自知甘苦。公司致力于成為中國房地產(chǎn)的先行者和領跑者，而我們從事地產(chǎn)的建筑師，定位也日益清晰，那就是集團領導要求的“創(chuàng)新、創(chuàng)新、再創(chuàng)新；精細、精細、再精細；溝通、溝通、再溝通”，在特定的投資回報與文化理念中尋求完美的平衡，永不停歇地去擔當起建筑師的經(jīng)濟與社會責任。創(chuàng)新做產(chǎn)品概念的策劃師。概念，指的是產(chǎn)品唯一性的客觀優(yōu)勢和主觀主題，概念的差異決定了產(chǎn)品的獨特氣質和個性，反映了開發(fā)商對地塊價值的深度理解，浸淫著建筑師對美好生活情境的熱烈向往，勾畫出社會經(jīng)濟與文化條件下對理想居住場景的無限憧憬。通過產(chǎn)品的概念策劃，迅速把差異化設計與潛在的市場需求和發(fā)展趨勢結合起來，才會不斷推陳出新，引領市場潮流。精細做產(chǎn)品標準的制定者。標準是產(chǎn)品必須滿足的基本條件。應該看到，我國建筑設計，特別是住宅設計的標準還十分粗放，以住宅大堂為例，究竟多大面積合適，門禁對講的尺碼是否符合人體工學要求，照度、光色及照明角度怎樣才能滿足視覺舒適……我們掌握大量客戶反饋的直接信息，可以大規(guī)模反復研究成型，在總結、研究的基礎上建立中海產(chǎn)品的精細化設計標準，不僅可以超越地域、突破時間限制，每一個細節(jié)都保障我們產(chǎn)品的基本質量和獨特性能，正所謂“武裝到牙齒”，長此以往，還將成為行業(yè)標準的先行者和制定者。溝通做設計管理的經(jīng)理人。溝通是有效整合內外資源的必備條件，公司正處于大規(guī)?？焖侔l(fā)展時期，設計品質、設計周期及事前成本控制已經(jīng)成為高速增長過程中的突出滯礙，訓練一支高效率的設計經(jīng)理人隊伍，通過有效溝通，有針對性地整合社會及內部的設計資源，建立大規(guī)模協(xié)同工作的平臺和流程，才能掃清障礙、突破瓶頸，鑄就常人不可為之的超強執(zhí)行力。建筑施工在中海，一個新樓盤開工之前，地盤就要編制施工組織總策劃，分析施工的重點和難點，制定詳細的實施步驟，明確提出高起點的質量管理目標，詳細制定實現(xiàn)目標的方法、步驟和措施。以至于常有施工單位這樣感嘆：干完中海的工程，技術和管理水平都提高了。據(jù)了解，中海選擇供應商時，也執(zhí)行嚴格的招標程序，并利用集團的資源整合優(yōu)勢建立“合格供應商供應庫”，對合格供應商進行評估，有效杜絕無名無實的劣質供應商的加盟。質量因素在選擇施工單位時具有一票否決權。承建合同完成后，相關部門要對施工單位的履約情況進行如實評價，若質量方面有任何不良記錄，都會被列為不合格承建商，不再啟用。售后服務“中海模式”的構建 （一）管理模式 ：由以下幾部分構成：自我約束機制、整合管理機制、全天候現(xiàn)場駐扎管理機制、“一拖N”管理、獨具特色的“氛圍化管理”、導入酒店管理技術、激勵機制、電腦化管理系統(tǒng)。 （二）服務模式 ：由以下幾部分構成：CRM（客戶關系管理）、檢查、監(jiān)督體系、ISO9002質量保證模式、實施新的環(huán)境管理認證體系、信息反饋機制。 （三）十大優(yōu)勢由以下幾部分構成：高科技企業(yè)的“好”管家、擁有獨立知識產(chǎn)權產(chǎn)品、開發(fā)物業(yè)管理軟件、成立“中海物業(yè)藝術團”、興建“中?；ㄔ贰?、由專業(yè)設計師進行形象包裝、涉足家庭裝修領域。 （一）“中海模式”保證了企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略差異化 中海物業(yè)仔細分析了物管市場，進行了市場細分，并從中找到了自己的市場地位，即致身于高檔物業(yè)管理者和高科技企業(yè)“好”管家的位子上，形成了獨具特色的“氛圍化管理”（用中華民族傳統(tǒng)美德感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們，展示了一種“無為而治”的物業(yè)管理至高境界）、“酒店式管理”（將酒店技術有機地融入物業(yè)管理中）和恪守“四種低品質樓盤我不接”的原則，進而形成了接來優(yōu)良物業(yè)為優(yōu)質管理奠定基礎、實現(xiàn)優(yōu)質管理為再接優(yōu)良物業(yè)創(chuàng)造條件的良性循環(huán)。 （二）“中海模式”實現(xiàn)了企業(yè)總成本領先 中海物業(yè)著名的“1拖N”管理架構（即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對周邊小區(qū)新管理處實行“4統(tǒng)4分”的管理運作。）、整合管理機制（每一個管理項目都“整合”于中海嚴謹?shù)南到y(tǒng)分工體系之中，公司整合為一個有機的整體）和電腦化管理系統(tǒng)等模式都使得公司管理趨于規(guī)范化和高效化，極大地降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。 中海物業(yè)積極地實行實施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場的同時，又利用其自身優(yōu)勢，開展本行業(yè)內的多元化經(jīng)營，加強內部造血機能。公司成功開發(fā)出具有獨立知識產(chǎn)權的W、D、 K、T 等四個系列的專用清潔劑，又自己設計開發(fā)物業(yè)管理軟件、涉足家庭裝璜領域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場化浪潮中立于不敗之地。 在管理的規(guī)范性方面，中海嚴格按照ISO9000質量標準執(zhí)行，每一次的月檢就相當于執(zhí)行一次國際質量體系的內部審核。其次，中海物業(yè)的機電設備管理水平處于全國領先地位，在延長電機使用壽命、降低設備維修率、節(jié)省成本費用方面發(fā)揮著重大的作用，而這些實際上都是在為業(yè)主節(jié)省維修基金的支出；另外，中海在電梯安裝保養(yǎng)、二次供水設施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設計、集成、施工、調試及維修等方面的專業(yè)經(jīng)營的優(yōu)勢。正在開發(fā)的時候，中海就已經(jīng)介入，并參與了小區(qū)設計、設備選型、綠化布置和設備安裝等一系列的工作，從節(jié)省能源、環(huán)境保護等各個方面，站在小區(qū)的使用者，即天下城業(yè)主的立場上，以物業(yè)管理的專業(yè)角度提出建議和指導，為小區(qū)的開發(fā)做了許多切實的工作。（鄭州天下城物業(yè)經(jīng)理方談）質量中海系統(tǒng)內建筑類專業(yè)的人員占絕大多數(shù)，尤以哈建工、同濟、重建工、西安建筑等所謂“建（筑類）八（所）校（大學）”畢業(yè)生為眾。在內部有所謂“建筑類專業(yè)出身的員工是中海嫡系”的說法。當然，這和中海的出身有關（中建總公司的獨資子公司，搞建筑起家，轉而做地產(chǎn)），這條路也是房地產(chǎn)行業(yè)深具中國特色的現(xiàn)象。這樣的背景下，中海奉行的“產(chǎn)品主義”就不足為奇了。中海產(chǎn)品做得不錯，但營銷手法一般，品牌形象落后，甚至不如某些后起之秀。在中海，一個新樓盤開工之前，地盤就要編制施工組織總策劃，分析施工的重點和難點，制定詳細的實施步驟，明確提出高起點的質量管理目標，詳細制定實現(xiàn)目標的方法、步驟和措施。以至于常有施工單位這樣感嘆：干完中海的工程，技術和管理水平都提高了。據(jù)了解，中海選擇供應商時，也執(zhí)行嚴格的招標程序，并利用集團的資源整合優(yōu)勢建立“合格供應商供應庫”，對合格供應商進行評估，有效杜絕無名無實的劣質供應商的加盟。質量因素在選擇施工單位時具有一票否決權。承建合同完成后，相關部門要