【正文】 ） 宣傳形式：平面廣告、軟文、新聞。（4） 宣傳主題：銷售信息和項(xiàng)目信息展示。（5） 宣傳內(nèi)容：傳達(dá)項(xiàng)目信息，主要宣傳居住概念、社區(qū)價(jià)值及活動(dòng)和促銷信息，引爆項(xiàng)目階段銷售進(jìn)程。電視臺(tái)(1) 操作理由：深化項(xiàng)目概念，有效傳播促銷信息。(2) 宣傳內(nèi)容：傳播活動(dòng)及銷售信息、促銷信息、銷售電話。直郵（繼續(xù)進(jìn)行）。各宣傳點(diǎn)資料欄（，本時(shí)段運(yùn)用本銷售手段，主要發(fā)布項(xiàng)目商業(yè)銷售信息）。F、營(yíng)銷活動(dòng)【8月瑞祥名城品質(zhì)生活鑒賞月】利用本周期的周末節(jié)點(diǎn)，可多次邀請(qǐng)新老業(yè)主、媒體嘉賓等，前來(lái)舉辦以“園林鑒賞、佳績(jī)分享、品質(zhì)生活、再創(chuàng)新高”為主題的瑞祥名城生活鑒賞活動(dòng)，安排小型茶話會(huì)，以業(yè)主座談、會(huì)同媒體對(duì)話的形式，鑒賞已有形象進(jìn)度的東區(qū)、西區(qū)現(xiàn)樓和園林實(shí)景，分享生活感悟，借此提高開(kāi)發(fā)商品牌與口碑，推進(jìn)客戶營(yíng)銷。（1）時(shí)間：2006年8月（2）地點(diǎn)：咨詢現(xiàn)場(chǎng)（3）籌辦各方：冠宇、禮儀公司和相關(guān)單位。（4）活動(dòng)內(nèi)容：A、鑒賞月重要活動(dòng)——瑞祥名城業(yè)主專屬開(kāi)放日：預(yù)定2006年8月26日舉行，向前期積累的客戶、新老業(yè)主集中開(kāi)放最后的經(jīng)典廣場(chǎng)園林和小區(qū)園林，以專屬客觀、鑒賞的形式展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，給予客戶尊貴、專屬的感覺(jué)，培養(yǎng)新客戶和意向?qū)?xiàng)目的高度認(rèn)同和忠誠(chéng)度，激發(fā)購(gòu)買欲望。B、品質(zhì)生活鑒賞月：安排現(xiàn)場(chǎng)小表演、小型茶話會(huì)、“我愛(ài)瑞祥名城征文活動(dòng)”、“我愛(ài)瑞祥名城的十大理由評(píng)選活動(dòng)”，以業(yè)主參與和座談、征文和征集、會(huì)同媒體對(duì)話的形式，鑒賞已有形象進(jìn)度的東區(qū)現(xiàn)樓和園林實(shí)景，分享生活感悟，借此提高開(kāi)發(fā)商品牌與口碑，推進(jìn)客戶營(yíng)銷。（5）活動(dòng)流程鑒賞月每天定量送出紀(jì)念品，每周末售樓處常設(shè)食品品嘗。開(kāi)放日活動(dòng)：售樓員提前7天通知登記客戶和新老業(yè)主前來(lái)參觀專向他們首先開(kāi)放的廣場(chǎng)園林。開(kāi)放日當(dāng)天，登記客戶持有效證件、VIP卡進(jìn)行參觀，并領(lǐng)取禮品袋（宣傳資料和小禮品）。征文活動(dòng)和十大理由評(píng)選活動(dòng)在本月末公開(kāi)發(fā)布。（6）宣傳配合現(xiàn)場(chǎng)增加相關(guān)內(nèi)容條幅。東區(qū)樓體增加短期條幅，如：“8月26日廣場(chǎng)園林專屬開(kāi)放，二期認(rèn)籌中，尊貴鑒賞先人一步。”宣傳物料派發(fā)。征文和理由張榜宣傳。（7）效果預(yù)估細(xì)分、清理前期登記客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，深入挖掘客戶，西區(qū)住宅形成口碑，客戶營(yíng)銷開(kāi)始逐漸啟動(dòng)，利于后期客戶資源再積累，同時(shí)為開(kāi)盤(pán)銷售作準(zhǔn)備。加強(qiáng)本區(qū)域客戶宣傳，增強(qiáng)口碑傳播，擴(kuò)大知名度和影響力。增強(qiáng)客戶榮譽(yù)感和忠誠(chéng)度，口碑更佳。（8）其他現(xiàn)場(chǎng)增加部分包裝，如空飄等昭示性強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)包裝物品。開(kāi)放日時(shí)現(xiàn)場(chǎng)另外提供飲料、冷餐、點(diǎn)心區(qū)，便于客戶蒞臨享用。開(kāi)放日時(shí)現(xiàn)場(chǎng)聘請(qǐng)樂(lè)隊(duì)作背景表演，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)和形象檔次。增加保安、保潔人員，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)治安管理、清潔工作。征文和理由評(píng)選邀請(qǐng)鎮(zhèn)內(nèi)或明水教育部門評(píng)選，擴(kuò)大影響。【】?jī)?nèi)容及流程參照相關(guān)解籌和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。（調(diào)整和可能變化：由于市場(chǎng)原因。）【】?jī)?nèi)容及流程參照相關(guān)解籌和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。（調(diào)整和可能變化：視認(rèn)籌和銷售情況，商業(yè)與住宅統(tǒng)一開(kāi)盤(pán)，整體推出。）【瑞祥名城西區(qū)商業(yè)投資峰會(huì)】（參照東區(qū)商業(yè)投資峰會(huì)內(nèi)容和流程）（1） 時(shí)間：2006年10月5日（周四）（2） 地點(diǎn)：明水或濟(jì)南（3） 籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關(guān)單位。（4） 活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)新老客戶、濟(jì)南和明水地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)人士、媒體、記者進(jìn)行瑞祥名城項(xiàng)目投資研討，邀請(qǐng)冠宇和業(yè)內(nèi)權(quán)威蒞臨演講，從專業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷人員的角度進(jìn)行闡釋演講，本次活動(dòng)與報(bào)紙軟文、新聞配合，以達(dá)到增值項(xiàng)目形象和價(jià)值，塑造優(yōu)異的投資型商業(yè)物業(yè)形象的目的。（5）宣傳配合1）報(bào)紙廣告有特別活動(dòng)宣傳。2）主要由業(yè)務(wù)員通知新老客戶參加，并以手機(jī)信息的形式邀請(qǐng)?jiān)M(jìn)行來(lái)訪登記的客戶參加。3）邀請(qǐng)報(bào)社記者，報(bào)紙刊登相關(guān)新聞以配合宣傳。4）現(xiàn)場(chǎng)增加活動(dòng)條幅。（6）效果預(yù)估1）傳播西區(qū)商業(yè)更高的投資價(jià)值和章丘北“商業(yè)鋪王”地位。2）延續(xù)熱度、造勢(shì)宣傳。3）展開(kāi)口碑傳播，有利于積累新客戶、特別是片區(qū)及關(guān)注該區(qū)域的投資客?！尽?jī)?nèi)容及流程參照相關(guān)解籌和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。第五時(shí)段：西區(qū)商業(yè)銷售期和尾盤(pán)期（2006年10月21日2007年1月30日）（一）、任務(wù)：西區(qū)商業(yè)開(kāi)盤(pán)，主力完成商業(yè)銷售和前期西區(qū)住宅二期消化，此一時(shí)段整個(gè)項(xiàng)目東西區(qū)的單位已全部面市銷售過(guò)，預(yù)計(jì)進(jìn)入12月上旬（）本時(shí)段的主力銷售任務(wù)（西區(qū)商業(yè)和西區(qū)住宅二期）基本完成，隨后進(jìn)入瑞祥名城整個(gè)項(xiàng)目的銷售尾盤(pán)期，項(xiàng)目的所有剩余單位（包括商業(yè)和住宅）通過(guò)促銷活動(dòng)和尾盤(pán)促銷優(yōu)惠進(jìn)行消化，達(dá)至項(xiàng)目的全部銷售目標(biāo)。（二）、階段營(yíng)銷策略本階段工作重點(diǎn)：利用上一時(shí)段十一黃金周住宅開(kāi)盤(pán)等系列活動(dòng)，加強(qiáng)節(jié)日銷售及客戶營(yíng)銷，強(qiáng)勢(shì)促成商業(yè)銷售和住宅消化。10月14日至預(yù)定的11月底為商業(yè)強(qiáng)勢(shì)促銷期，工作重點(diǎn)以此為主，尾盤(pán)消化為輔，區(qū)外客戶的挖掘和區(qū)內(nèi)客戶的一對(duì)一營(yíng)銷應(yīng)充分進(jìn)行，明水、濟(jì)南、繡惠分展場(chǎng)的繼續(xù)設(shè)置和看樓車十分重要，配合傳統(tǒng)媒體和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，立體化推廣完成銷售目標(biāo)。進(jìn)入尾盤(pán)期，利用前期宣傳的市場(chǎng)熱度和客戶資源，制訂各種優(yōu)惠措施和促銷手法，極力促進(jìn)銷售。推廣重點(diǎn)：商業(yè)銷售；針對(duì)剩余單位的各種優(yōu)惠措施和促銷手法的宣傳。銷售方面：1)利用前期宣傳的市場(chǎng)熱度和客戶資源，借助開(kāi)盤(pán)典禮系列活動(dòng)和立體化推廣強(qiáng)勢(shì)完成商業(yè)銷售。2）尾盤(pán)期大力發(fā)動(dòng)老客戶，使用老客戶帶新客戶送管理費(fèi)、送家電、老客戶介紹紅包連環(huán)送等促銷措施，利用客戶營(yíng)銷推進(jìn)最后單位的銷售。3)利用“品質(zhì)生態(tài)精品概念+促銷手段”制造氣氛，直接促銷。（二）、推廣主題商業(yè)——實(shí)力體現(xiàn)、投資價(jià)值體系、發(fā)展前景、搶購(gòu)信息尾盤(pán)——延續(xù)以往賣點(diǎn)傳達(dá)的同時(shí)，增加項(xiàng)目品牌宣傳（現(xiàn)樓實(shí)力），推廣主題更實(shí)銷，如“章丘北生態(tài)精品最后傾情奉獻(xiàn)”；結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)及生活方式的各類促銷信息。（三）、銷售手段商業(yè)：公開(kāi)發(fā)售時(shí)商業(yè)價(jià)格調(diào)整至掛牌價(jià)格，總體價(jià)格提升。尾盤(pán)：送家電、大抽獎(jiǎng)。啟動(dòng)老客戶資源，客戶營(yíng)銷的帶動(dòng)及相應(yīng)優(yōu)惠措施的推行（如：老客戶介紹紅包連環(huán)送、送管理費(fèi)、送家電等）。贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)用或以禮金的形式返還。本階段后期采用付款方式方面的形式調(diào)整折扣、加大促銷力度（如：促銷優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤(pán)）。（四）、包裝宣傳——更換戶外展示內(nèi)容為商業(yè)內(nèi)容。（五）、媒體宣傳本時(shí)段前期（商業(yè)銷售期）： 分展場(chǎng)繼續(xù)發(fā)布，增加看樓車班次 海報(bào)大量派發(fā)和適量直郵 考慮手機(jī)短信，覆蓋范圍為明水、繡惠和濟(jì)南 《今日章丘》發(fā)布專欄廣告（軟文、平面廣告）（時(shí)間安排：2006年10月21開(kāi)盤(pán)平面廣告，10月27日、11月3日、11月10三次系列專欄廣告，其中10月27日系列專欄廣告附發(fā)“瑞祥名城九九重陽(yáng)誠(chéng)信行”活動(dòng)信息，11月23日1次平面廣告） 在地方電視臺(tái)滾動(dòng)播放項(xiàng)目專題片（時(shí)間安排：2006年10月1日開(kāi)始，一個(gè)月）。本時(shí)段后期（尾盤(pán)銷售期）： 促銷海報(bào)派發(fā) 手機(jī)促銷短信，覆蓋范圍為刁鎮(zhèn)、明水、濟(jì)南和繡惠 12月、1月各發(fā)布2次報(bào)紙廣告（《今日章丘》，平面廣告和軟文各一次/月） 新年斷續(xù)在地方電視臺(tái)滾動(dòng)播放項(xiàng)目專題片（時(shí)間安排：2006年12月28日開(kāi)始，1周）。（六）、營(yíng)銷活動(dòng)【】?jī)?nèi)容及流程參照相關(guān)解籌和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。（調(diào)整和可能變化：視認(rèn)籌和銷售情況，商業(yè)與住宅統(tǒng)一開(kāi)盤(pán)， 。）【】（1）時(shí)間：2006年10月30日（周一）（2）籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關(guān)單位。（3）活動(dòng)內(nèi)容：利用重陽(yáng)節(jié)節(jié)日，挖掘刁鎮(zhèn)的城市精神——誠(chéng)信的文化積淀，以“誠(chéng)信行”為活動(dòng)口號(hào)，組織新老業(yè)主游覽孟洛川故鄉(xiāng)、章丘市，將“誠(chéng)信”的文化暗示與項(xiàng)目結(jié)合，展示瑞祥名城的“誠(chéng)信”符號(hào)。（4）活動(dòng)程序：新老客戶和登記客戶參加，早9：00在售樓處前廣場(chǎng)集合，發(fā)放水和項(xiàng)目宣傳資料袋，先游覽孟洛川故居，然后游覽明水市政廣場(chǎng)、城市建設(shè)等，中午工作餐，下午返回售樓處。（5）宣傳配合1）預(yù)先在10月27日《今日章丘》的系列專欄廣告中附發(fā)本次活動(dòng)的信息；2）通知新老客戶參加，并以手機(jī)信息的形式邀請(qǐng)?jiān)M(jìn)行來(lái)訪登記的客戶參加。3）隨車邀請(qǐng)報(bào)社記者參與，報(bào)紙刊登相關(guān)新聞以配合宣傳。4）現(xiàn)場(chǎng)和樓體增加相關(guān)內(nèi)容條幅。（6）效果預(yù)估1）利用活動(dòng)凝聚新老客戶和媒體，擴(kuò)大影響，展示“誠(chéng)信”的開(kāi)發(fā)理念和實(shí)力，形成更高認(rèn)同感，客戶內(nèi)心真實(shí)感受項(xiàng)目實(shí)力，口碑營(yíng)銷升級(jí)。2）開(kāi)拓客戶資源，消化部分尾盤(pán)。 （7）其他1）車輛組織、人員組織、線路安排；2）水和紀(jì)念品、資料袋發(fā)放；3）現(xiàn)場(chǎng)條幅?！臼辉轮苣┗顒?dòng)營(yíng)銷——瑞祥名城十一月周周有獎(jiǎng)活動(dòng)】（1）時(shí)間：2006年11月周末（2）地點(diǎn)：售樓處、前廣場(chǎng)。（3）籌辦各方：冠宇、禮儀公司。（4）活動(dòng)內(nèi)容：每周成交客戶累積至周末參與抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)可只設(shè)一個(gè)，獎(jiǎng)品以電器或廚衛(wèi)用具為主，價(jià)格可控制在300元以內(nèi)。（5）宣傳配合1）海報(bào)派發(fā)；2）通知新老客戶活動(dòng)內(nèi)容，電話通知未成交的來(lái)訪登記客戶盡速落定，參加十一月周周有獎(jiǎng)活動(dòng)。3）現(xiàn)場(chǎng)和樓體增加相關(guān)內(nèi)容條幅。（6）效果預(yù)估1）促成未成交客戶落定，挖掘潛在客戶；2）利用活動(dòng)激發(fā)老客戶介紹新客戶；3）發(fā)展商實(shí)力表現(xiàn)；4）形成回饋客戶的良好口碑?！救鹣槊堑箧?zhèn)同樂(lè)圣誕晚會(huì)】（視銷售情況機(jī)動(dòng)安排，可與住宅入伙節(jié)點(diǎn)結(jié)合進(jìn)行）（1）時(shí)間：2006年12月24日晚（周日）（2）地點(diǎn)：售樓處、前廣場(chǎng)。（3）籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關(guān)單位。（4）活動(dòng)內(nèi)容：慶圣誕晚會(huì)，表演型歌舞、業(yè)主節(jié)目、刁鎮(zhèn)幼兒園、小學(xué)和中學(xué)學(xué)生表演，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行來(lái)賓大抽獎(jiǎng)。（5）宣傳配合1）通知新老客戶參加，并以手機(jī)信息的形式邀請(qǐng)?jiān)M(jìn)行來(lái)訪登記的客戶參加。2）邀請(qǐng)報(bào)社記者參與，報(bào)紙刊登相關(guān)新聞以配合宣傳。3）現(xiàn)場(chǎng)和樓體增加相關(guān)內(nèi)容條幅。（6）效果預(yù)估1）利用活動(dòng)凝聚新老客戶，在區(qū)域內(nèi)再一次形成尊貴品牌，客戶榮譽(yù)感和自豪感強(qiáng)烈，客戶營(yíng)銷更順暢，形成老客戶帶新客戶小高潮。2）配合本階段尾盤(pán)促銷措施，吸引最后未消化客戶資源，促進(jìn)最大后一批單位成交。（7）其他1）售樓處、前廣場(chǎng)、展點(diǎn)增加大量圣誕節(jié)裝飾品（圣誕樹(shù)、雪人等、圣誕字樣的POP、節(jié)日祝福簽名板等）；舞會(huì)音樂(lè)、音響等。2）前廣場(chǎng)搭建舞臺(tái)，布置圣誕節(jié)主題的背景板，供歌舞演出、抽獎(jiǎng)。3）抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品建議為電器；蒞臨者送圣誕小禮物一份（可準(zhǔn)備打火機(jī)或充氣玩具）。4）增加保安、保潔人員，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)治安管理、清潔工作。END