【正文】 ）通過系列活動組織和宣傳配合，進(jìn)一步擴(kuò)大受眾類型，使項目信息和渠道滲透至項目所有的目標(biāo)受眾，推廣進(jìn)入強(qiáng)勢階段，項目進(jìn)入強(qiáng)銷期，大量消化銷售單位和釋放成交能量。2）鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)和鎮(zhèn)區(qū)外圍部分戶外廣告和條幅更新內(nèi)容。備注：美食周與海報結(jié)合，本次派發(fā)至各村和企業(yè)的海報單張有特殊印記，憑單張到售樓處換取特供美食，以吸取人氣。（3）籌辦各方：遵信、廣告公司、禮儀公司等相關(guān)合作單位。4）節(jié)目表演備注：開盤活動內(nèi)容及流程可參照2005年1月的東區(qū)一期解籌活動。2）戶外廣告配合：全部據(jù)點發(fā)布，現(xiàn)場若形象進(jìn)度能跟進(jìn)，可發(fā)布樓體廣告。3）項目形象的正面樹立和提升，前期的預(yù)熱造勢宣傳的基本定型。（6）效果預(yù)估1）強(qiáng)力傳播項目銷售信息，拓寬客戶層面（鎮(zhèn)內(nèi)：企業(yè)和各村為主），項目知名度與上門量大增。（5） 宣傳配合1）海報派發(fā)和DM直郵（路演），《今日章丘》發(fā)布開盤平面廣告。（3） 籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關(guān)合作單位、各相關(guān)媒體。時間安排：《今日章丘》作為常用報紙媒體，項目重要節(jié)點、節(jié)日和事件活動時作發(fā)布載體；《濟(jì)南日報》作備選，2006年5月1日和5月13日分別發(fā)布住宅和商業(yè)解籌廣告。報紙：《今日章丘》、《濟(jì)南日報》操作理由：傳統(tǒng)大型傳播媒體，覆蓋面廣，作為項目重要節(jié)點信息的宣傳和發(fā)布陣地。（2）插播廣告：項目形象展示和重要信息傳播宣傳內(nèi)容：傳達(dá)項目主題概念，項目品牌形象展示，銷售電話。宣傳內(nèi)容：傳達(dá)項目主題概念，具體賣點，傳播銷售信息、銷售電話和開盤信息。（2）、電視和報紙傳統(tǒng)媒體和項目現(xiàn)場宣傳推廣電視：地方臺專題片和插播廣告操作理由：區(qū)外客戶和本地客戶針對性強(qiáng)、成本不高，滾動播放，效果較好。啟動時間：2006年5月1日開始實行，主要以商業(yè)物業(yè)銷售為主要目的，此時住宅解籌，商業(yè)可在黃金周作一個認(rèn)籌小高潮，同時為西區(qū)住宅認(rèn)籌登記作咨詢，分展場或展點實行時間13個月。操作方式：在以上場所利用設(shè)置資料取閱點或新增小型展位，放置本項目樓書、海報，便于消費人群觀看、取閱、攜帶。負(fù)責(zé)單位：冠宇、相關(guān)公司。（5）2006年5月20日東區(qū)商業(yè)公開開盤，派發(fā)商業(yè)海報，范圍：明水、鎮(zhèn)內(nèi)（鎮(zhèn)內(nèi)、企業(yè)及工業(yè)園、各村鎮(zhèn)）；內(nèi)容：項目銷售信息和價值體系展示。（3）、2006年4月底，派發(fā)住宅和商業(yè)海報，范圍：明水、鎮(zhèn)內(nèi)（鎮(zhèn)內(nèi)、企業(yè)及工業(yè)園、各村鎮(zhèn)）；內(nèi)容：住宅——項目銷售信息和價值；商業(yè)——投資分析傳播、成功投資案例引導(dǎo)、。使用時間： （1）、2006年3月18日，配合開盤派發(fā)住宅和商業(yè)海報，范圍：鎮(zhèn)內(nèi)；內(nèi)容：住宅——項目銷售信息和形象，商業(yè)——商業(yè)價值體系傳播。傳播對象：鎮(zhèn)內(nèi)各居民小區(qū)、商業(yè)街、工業(yè)園區(qū)和各大企業(yè)，機(jī)關(guān)事業(yè)單位，各村。（五）、媒體宣傳路演：海報夾送和DM直郵、手機(jī)短信操作理由：針對性極強(qiáng)的傳播途徑，鎖定目標(biāo)客戶，效果顯著。（3）宣傳內(nèi)容：公開發(fā)售信息、形象宣傳、項目價值點展示。（1）發(fā)布載體：鎮(zhèn)內(nèi)重要大道和路口據(jù)點大型廣告牌，中心大街導(dǎo)示牌，五一黃金周商業(yè)解籌前加設(shè)明刁公路大型立柱廣告，制作剖面商業(yè)沙盤。利用大型路演和五一黃金周等重大節(jié)日節(jié)點，以及項目的住宅解籌、開盤重要事件，乘勢推廣，加強(qiáng)人氣累積，加強(qiáng)商業(yè)價值體系引導(dǎo)（經(jīng)營假想、投資分析、置業(yè)風(fēng)險規(guī)避）。商業(yè)：本階段商業(yè)認(rèn)籌3%折扣。新老客戶可參加開盤大抽獎，享受當(dāng)日驚喜禮品。推廣語：“一鋪在手，三代無憂”、“一鋪養(yǎng)三代”。（二）、推廣主題：住宅推廣主題——提升“都市生活”概念，強(qiáng)調(diào)園林生態(tài)健康生活、城市人文生活，以項目價值（十大賣點）概念進(jìn)行全面展示為主。推廣策略：，方式立體化、全方位，迅速提高在區(qū)外區(qū)內(nèi)的市場熱度和知名度，使項目銷售進(jìn)入強(qiáng)銷期。（2）重點完成東區(qū)住宅二期認(rèn)籌：二期認(rèn)籌從2月份開始，、四次路演和傳統(tǒng)媒體組合推廣，將項目迅速提升至強(qiáng)銷熱度，迅速促成主力客戶認(rèn)籌，五一黃金周利用長假強(qiáng)勢解籌，完成東區(qū)二期主體銷售。推廣重點：項目全面啟動對外公開宣傳，項目價值展示，完成東區(qū)住宅二期主體銷售和東區(qū)商業(yè)的主體認(rèn)籌。（3）2006年3月18日，配合開盤派發(fā)住宅和商業(yè)海報，范圍：鎮(zhèn)內(nèi)；內(nèi)容：住宅——項目銷售信息和形象，商業(yè)——商業(yè)價值體系傳播。（六）、營銷活動（前期已執(zhí)行，有詳細(xì)執(zhí)行方案）【項目推介會】：前期12次定點推介【客戶維系和忠誠度培養(yǎng)系列活動】【一期解籌活動】（七）、二期認(rèn)籌宣傳推廣戶外信息發(fā)布現(xiàn)場包裝傳統(tǒng)媒體?。?）報紙：今日章丘和濟(jì)南日報軟文、專欄和專題報道（濟(jì)南日報備選）（2）電視：地方臺專題片路演：安排三場路演（1）2006年2月中旬，派發(fā)住宅海報，范圍：鎮(zhèn)內(nèi)集市、圣泉集團(tuán)等企業(yè)及刁鎮(zhèn)各工業(yè)園、各村鎮(zhèn)；內(nèi)容：項目銷售信息和形象展示。（五）、銷售物料準(zhǔn)備（1）準(zhǔn)備項目：折頁樓書、海報、戶型單張等?，F(xiàn)場包裝（1）包裝項目：外部展示系列項目（售樓處內(nèi)外）、售樓處廣場入口形象建造及前廣場打造。（四）、包裝宣傳戶外信息發(fā)布(1) 發(fā)布載體：瑞祥名城工地圍墻，大道、路口導(dǎo)示牌，中心大街路桿旗，明刁公路與濟(jì)青高速立柱廣告，鎮(zhèn)內(nèi)大型廣告牌。認(rèn)籌期間的客戶憑VIP卡享受優(yōu)惠（包括禮品和額外折扣）。關(guān)鍵詞：咨詢 認(rèn)籌 解籌（二）、推廣主題——圍繞“新都市生活典范”主題生活和“城市精品居宅”主題概念展開，實在宣傳為主、形象宣傳為輔。（4）、以認(rèn)籌的形式進(jìn)行客戶認(rèn)購登記，誠意客戶申請認(rèn)籌，以咨詢期另獲優(yōu)惠的措施加強(qiáng)客戶積累（一期均價1400元/平方米，認(rèn)籌客戶解籌時優(yōu)惠10%，實現(xiàn)均價1200元/平方米；二期均價1450元/平方米，認(rèn)籌客戶解籌時優(yōu)惠6%，實現(xiàn)均價1363元/平方米）。（2）、炒作區(qū)域內(nèi)獨一無二的特殊地位，打“都市生活”牌，章丘北城市精品高尚居宅和新都市生活概念，樹立項目高品質(zhì)形象。工作重點：1）項目VI與各項平面的設(shè)計與制作2）施工圍墻、售樓中心與樣板房的設(shè)計與施工3）輔銷工具（樓書、戶型平面集、海報、派夾單張等）之設(shè)計與制作4）重要戶外據(jù)點承租與設(shè)計5）模型、透視圖發(fā)包、制作6）平面廣告計劃與前期制作7）人員培訓(xùn)認(rèn)籌階段：任 務(wù)：東區(qū)住宅一期認(rèn)籌和解籌（2006年1月下旬完成），住宅二期認(rèn)籌（2006年2月初至2006年5月1日），2006年5月1日東區(qū)住宅二期解籌。⑤現(xiàn)樓開放體驗日等活動行動要點：①完成一期尾盤消化，重點實現(xiàn)二期的有效認(rèn)籌和進(jìn)行商業(yè)的咨詢、認(rèn)籌。③ 西區(qū)認(rèn)籌和登記，東區(qū)未成交客戶轉(zhuǎn)換④ 項目規(guī)劃展示，新都市生活典范生活模式體驗，挖掘區(qū)內(nèi)客戶，拓展區(qū)外客戶⑤ 明水及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)分展點、樓車、路演活動及事件：①②6月商業(yè)投資峰會③6月夏日狂歡節(jié)④7月仲夏嘉年華會⑤7月29日西區(qū)一期解籌活動活動及事件：①開盤典禮②③④⑤行動要點：① 銷售中心、模型展示② 宣傳啟動，形象亮相炒作③ 銷售引導(dǎo)、客戶渠道開拓，客戶積累和登記④ 承接前期宣傳銷售攻勢，利用五一節(jié)點添火提升至強(qiáng)銷熱度，實現(xiàn)快速的較大體量的單位消化。第一時段：東區(qū)住宅認(rèn)籌和解籌（2005年12月2006年3月17日）第二時段：東區(qū)住宅開盤強(qiáng)銷和持銷期，商業(yè)認(rèn)籌期時間：2006年3月18日2006年5月19日　　約2個月第三時段：東區(qū)商業(yè)銷售期和西區(qū)認(rèn)籌期時間：2006年5月20日2006年8月4日　　第四時段：西區(qū)住宅開盤強(qiáng)銷和持銷期，商業(yè)認(rèn)籌期時間：2006年8月5日2006年10月20日　　第五時段：西區(qū)商業(yè)銷售期和住宅尾盤期時間：2006年10月21日2007年1月30日　　約3個月(二)、各時段行動綱要（時間若延遲則作順延）39 / 39營銷時段劃分及營銷綱要2005年12月　　　　　　　　　　　2006年3月18日 　　 　　2006年5月20日 　 2006年8月5日第一時段　東區(qū)住宅認(rèn)籌和解籌 第二階段 東區(qū)住宅開盤強(qiáng)銷期和商業(yè)認(rèn)籌期 　　第三階段 東區(qū)商業(yè)銷售期和西區(qū)住宅咨詢期前期籌備，一期認(rèn)籌解籌，東區(qū)二期路演，認(rèn)籌　宣傳啟動，形象亮相炒作 路演和傳統(tǒng)媒體結(jié)合　　，西區(qū)住宅開始認(rèn)籌，項目公開亮相　　　　　模型展示，項目內(nèi)容、銷售信息在區(qū)域范圍全放送　立體轟炸、加強(qiáng)造勢、引發(fā)市場聚集二期乘勢繼續(xù)推廣、路演和認(rèn)籌　　　　　　　　約二個月的東區(qū)住宅和商業(yè)咨詢及認(rèn)籌　 　項目價值點的全面展示、商業(yè)投資和居住品質(zhì)訴求開盤典禮后東區(qū)商業(yè)同期咨詢認(rèn)籌　　　 ， 挖掘未成交客戶資源、住宅銷控、區(qū)外輻射宣傳行動要點：① 緊接前期東區(qū)住宅銷售樹立的項目形象，進(jìn)行商業(yè)投資炒作，提升商業(yè)物業(yè)的市場熱度?；诖?，在總結(jié)前期2個多月運(yùn)作的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場把控的判斷和驗證，制定本項目的整體開發(fā)和營銷執(zhí)行計劃，根據(jù)操盤思路，整個銷售期將細(xì)分成5個時段，項目從開盤銷售至尾盤消化完畢初步預(yù)計約12個月。如：進(jìn)入西區(qū)銷售階段后，在明水中心和繡惠設(shè)置項目展示分展場，增加現(xiàn)場客戶量，另外，聯(lián)系明水及濟(jì)南、繡惠如銀座百貨等大型商業(yè)場所，設(shè)置資料取閱欄，利用其人流量大、密集的優(yōu)勢，傳播項目信息，同時設(shè)置定期看樓專車。在項目銷售的重大節(jié)點如內(nèi)部認(rèn)購、開盤、節(jié)日促銷等時段穿插使用，性價比較高。建議在銷售全程中使用。內(nèi)容包括現(xiàn)場包裝、廣告牌、立柱廣告及展銷位、分展場。（3）【戶外廣告】：發(fā)布時間長，視覺沖擊力強(qiáng)，從整個銷售周期看平均成本低，在房地產(chǎn)項目前期形象導(dǎo)入與后續(xù)銷售的整個過程中作用重大。（2）【活動營銷】：考慮項目的區(qū)位和區(qū)域特殊地位，以戶外廣告為主已足夠?qū)⑿畔⒂行Ц采w至刁鎮(zhèn)及章丘其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在深度挖掘上，以活動營銷為主進(jìn)行客戶培養(yǎng)、項目形象提升、促成交易、帶動客戶營銷，對本項目來說是更佳更經(jīng)濟(jì)的組合方式。（1）【總思路】：從一期營銷執(zhí)行和市場把控的分析，項目的營銷方案盡量考慮活動營銷和戶外廣告，媒體選擇則以傳統(tǒng)主流媒體為主。因此，我們建議，在東區(qū)商業(yè)開始預(yù)售認(rèn)籌之后即同步進(jìn)行西區(qū)住宅的咨詢登記（參見第三節(jié)營銷執(zhí)行方案），視市場反應(yīng)的程度（咨詢登記情況）決定西區(qū)住宅開發(fā)的數(shù)量和棟數(shù)，以轉(zhuǎn)化成認(rèn)籌客戶的數(shù)量對應(yīng)開發(fā)住宅單元，這樣的操作會更為經(jīng)濟(jì)和安全。此外，瑞祥名城項目的開發(fā)銷售具有政策上的極大優(yōu)勢，我們?nèi)骈_展項目的營銷活動之前不需取得相關(guān)預(yù)售許可，這可以令我們不必先行建設(shè)西區(qū)即可進(jìn)行項