【正文】 可比實(shí)例個(gè)別因素保利拉菲公館三期恒大名都九晟商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模相同稍大稍小通過對(duì)個(gè)別情況比較，估價(jià)對(duì)象為100，則保利拉菲公館三期為100，恒大名都為101，九晟商務(wù)廣場(chǎng)攬勝苑為99。 可比實(shí)例各因素修正系數(shù)計(jì)算表 可比實(shí)例比較因素保利拉菲公館三期恒大名都九晟商務(wù)廣場(chǎng)區(qū)位因素100/103100/101100/100個(gè)別因素100/100100/101100/99交易情況100/101100/101100/100交易日期100/100100/99101/100修正系數(shù)（4）權(quán)重的確定各案例的權(quán)重確定如下：保利拉菲公館三期：4 恒大名都：3 九晟商務(wù)廣場(chǎng)：3（5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，各可比案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下：保利拉菲公館三期：16000 ＝ 16640 元/m2恒大名都： 12500 ＝ 12750元/m2九晟商務(wù)廣場(chǎng)： 10000 ＝9000 元/m2（6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ＝（166404＋127503＋90003）/（4+3+3）＝13181元/m2綜合考慮商鋪?zhàn)罱K定價(jià)為13181元/m2本項(xiàng)目的車位共有1100個(gè)，該項(xiàng)目擬建地下停車場(chǎng)兩層，建安造價(jià)比較高，取120000元/個(gè)。 營(yíng)銷方式內(nèi)蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司有自己的營(yíng)銷隊(duì)伍，采取自行銷售的方式進(jìn)行銷售。 項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備 文件準(zhǔn)備本項(xiàng)目為兩期滾動(dòng)開發(fā)，需要進(jìn)行預(yù)售。因此應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。 銷售資料的準(zhǔn)備本項(xiàng)目需要有相關(guān)法律文件，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、預(yù)售許可證等。制作宣傳資料，突出賣點(diǎn)、更具吸引力，符合項(xiàng)目定位，進(jìn)行美案設(shè)計(jì)，有渲染力度?？刹捎霉δ軜菚⑿蜗髽菚蛦雾摻Y(jié)合的方案。 人員準(zhǔn)備選擇綜合素質(zhì)較強(qiáng)的銷售人員，同時(shí)要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)，包括物業(yè)詳情、銷售技巧、簽訂買賣合同等程序等。 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。最好在迎著主干道（或主要人流）的方向，人車都能方便到達(dá)，周圍環(huán)境和實(shí)現(xiàn)較好，也能方便到達(dá)樣板房。保證路線盡可能短，有充足的采光、照明。選擇主力戶型兩室室兩廳兩衛(wèi)作為樣板房，設(shè)在朝向、視野、環(huán)境最好的位置。 營(yíng)銷策略本項(xiàng)目規(guī)模巨大，按項(xiàng)目銷售時(shí)間及進(jìn)度，可將房地產(chǎn)銷售分為以下幾個(gè)階段：開盤銷售期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、清盤期。各階段有不同的銷售策略。 導(dǎo)入期的銷售策略在項(xiàng)目開盤前1~2個(gè)月，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化、景觀等沒有展現(xiàn)出來，因此首要任務(wù)是提高消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的知曉程度。本項(xiàng)目的正式銷售還未開始，為使開盤時(shí)能達(dá)到開門紅，在此期間可以對(duì)下一期的銷售提前進(jìn)行準(zhǔn)備。具體做法如下：。項(xiàng)目雖然不具備銷售條件，但提前發(fā)布將要銷售的信息可以吸引客戶等待。在項(xiàng)目周邊以及包頭市主要繁華的路口、人流集中的公共場(chǎng)所以簡(jiǎn)單的文字描述項(xiàng)目，必要時(shí)輔以鳥瞰圖以醒目，使其在消費(fèi)者心中留下初步印象。本項(xiàng)目開發(fā)單位大成房地產(chǎn)公司的品牌象征著高品質(zhì)的生活，通過介紹該房地產(chǎn)的情況，使更多的人了解本公司，并對(duì)其建造的樓盤產(chǎn)生充分的信任。，出本項(xiàng)目與其他樓盤的差異，提高企業(yè)的知名度。 項(xiàng)目強(qiáng)銷期策略1．舉辦樓盤推出盛典儀式作為一個(gè)大型的居住小區(qū)成功開盤，開發(fā)商可以舉行盛大開盤儀式，安排電視臺(tái)進(jìn)行專題采訪，借助新聞媒體和顧客的宣傳，對(duì)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行報(bào)道，同時(shí)邀請(qǐng)他們參觀樓盤及在建工程的施工。2．廣告宣傳（1）媒體。通過包頭市的給大媒體，例如電視臺(tái)、廣播臺(tái)等，進(jìn)行廣告宣傳。（2）報(bào)刊。當(dāng)一期主體完工后項(xiàng)目開始預(yù)售，這時(shí)就可以在報(bào)刊上發(fā)布廣告，告知人們項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，有購房意向者可到項(xiàng)目所在地參觀。此時(shí)推出項(xiàng)目理念、廣告主題，并在價(jià)格上給以優(yōu)惠?？前腠摰牟薯搹V告，標(biāo)明項(xiàng)目的特色及賣點(diǎn)。住宅部分突出本項(xiàng)目的生活品質(zhì)，商鋪部分突出投資價(jià)值。（3）網(wǎng)站。在包頭搜房網(wǎng)、中國(guó)房產(chǎn)超市等相關(guān)網(wǎng)上發(fā)布信息，適時(shí)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。因?yàn)橄喈?dāng)一部分購房者主要通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房產(chǎn)信息。 （4）精美售樓書、宣傳海報(bào)。開盤日在樓盤周邊區(qū)域派出大批人員派發(fā)海報(bào)，吸引顧客上門看樓，要求設(shè)定固定攤點(diǎn)，人員統(tǒng)一著裝，附送氣球等小禮品。制作的售樓書和海報(bào)應(yīng)當(dāng)注重品質(zhì)，因?yàn)樗粌H傳遞著本項(xiàng)目的各種信息，而且傳遞著項(xiàng)目開發(fā)單位的品牌。通過它可以進(jìn)一步提高其知名度。3．適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整價(jià)格調(diào)整一般每次不應(yīng)超過1％，在客戶可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式價(jià)格調(diào)整（即提價(jià)可多次，每次較少） 銷售持續(xù)期策略項(xiàng)目經(jīng)過大規(guī)模的廣告及促銷后，進(jìn)入平穩(wěn)的銷售期。此期間上門客戶數(shù)量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告量也不如前一階段那么大，因此在此階段應(yīng)多根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和所剩房源挖掘個(gè)性進(jìn)行銷售。如果中小戶型暢銷，可以將面積過大的戶型進(jìn)行分割出售。把銷售表填充的滿一些，讓前來購買的潛在客戶感覺樓盤的銷售勢(shì)頭仍很強(qiáng)。 清盤期的銷售策略項(xiàng)目進(jìn)入清盤期，銷售速度明顯減緩。 此時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題有：（1）既要考慮售價(jià)，也要考慮時(shí)間，即尾盤不能追求高價(jià)格，否則不能變現(xiàn)反而加大風(fēng)險(xiǎn)。（2）這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上，同時(shí)為了企業(yè)將來的品牌也應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者的大力支持表示感謝。（3）廣告頻率也應(yīng)減小，從而降低宣傳開支。（4）以工程形象、人脈關(guān)系進(jìn)行尾盤促銷。 項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度安排本項(xiàng)目在不同時(shí)期有不同的營(yíng)銷目標(biāo)，具體安排詳見下表 分期銷售安排表時(shí)間銷售階段銷售目標(biāo)銷售方法—一期開盤銷售10%概念引入—一期強(qiáng)銷20%強(qiáng)勢(shì)推廣—一期集中推廣20%集中推廣—一期尾盤清理5%穩(wěn)定銷售—二期開盤銷售10%穩(wěn)定銷售—二期強(qiáng)銷20%穩(wěn)定銷售—二期集中推廣10%穩(wěn)定銷售—二期尾盤清理5% 人脈促銷 項(xiàng)目銷售計(jì)劃為實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，本項(xiàng)目住宅與商鋪都實(shí)現(xiàn)銷售。其中住宅和商鋪的價(jià)格由市場(chǎng)比較法得出。 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃資金回籠計(jì)劃按照銷售計(jì)劃表來做，銷售從一期主體主封頂后開始。 住宅類本項(xiàng)目擬定預(yù)售期間資金回籠按全部房?jī)r(jià)的10%收取訂金，項(xiàng)目開盤后回收30%的房款，本期竣工后再回收60%。開盤后12季度銷售部分按全部房?jī)r(jià)的30%回收，竣工后回收70%,且以后的銷售擬定一次性回收。 在對(duì)銷售價(jià)格的調(diào)整后，使得最終銷售價(jià)格與初步所定價(jià)格有差異，高層住宅的最終銷售價(jià)格為6627元/m2， 商鋪的最終銷售價(jià)格為13181萬元/m2，地下車庫的最終銷售價(jià)格為120000元/個(gè)。 商鋪類商鋪擬定各期主體竣工后銷售。 車位本項(xiàng)目車位均為既有地下車位也有地面車位，其中地下停車位有兩層，總共1100個(gè) 。地下車位價(jià)格按120000元/個(gè)計(jì)算。 第七章 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的依據(jù)（2003）；；；；、低檔建造水平計(jì)算；；；。 投資估算的原則，盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；，形成有利于資源最優(yōu)配置和效益達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；；。 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 1. 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)估算表名稱面積（平方米）單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)總計(jì)費(fèi)用（萬元）高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅1580元∕m2 高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商鋪100001800元∕m21800 雙層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)會(huì)所40001600元∕m2640雙層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下車庫1800元∕m2 合計(jì)：總的建筑安裝工程費(fèi)：+1800+640+=（萬元）其中三通一平的費(fèi)用，按建筑面積每平米12元計(jì)取，則：12元/㎡22000=（萬元）即房屋建筑工程費(fèi)為：。（1）室外道路、停車場(chǎng)等，按每平方米140元計(jì)取，140元/㎡㎡=（萬元）（2）室外綠化，按每平方米50元計(jì)取，50元/㎡㎡=（萬元）（3）給排水（含供水、排水管網(wǎng)、加壓設(shè)備等），按建筑面積每平米15元計(jì)取，則：15元/㎡㎡2=（萬元）（4）供熱（含熱力管網(wǎng)、加壓設(shè)備等），按建筑面積每平米36元計(jì)取，則： 36元/㎡㎡=（萬元）（5）供電（含高低壓電纜鋪設(shè)、變電室、變壓器設(shè)備、通訊、網(wǎng)絡(luò)等），按建筑面積每平米42元計(jì)取，則：42元/㎡㎡=（萬元）（6）消防工程，按建筑面積每平米10元計(jì)取，則：10元/㎡㎡=（萬元）（7）圍墻、大門等：70萬元 室外工程費(fèi)序號(hào)名稱費(fèi)用（萬元）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1室外道路、停車場(chǎng)140元/㎡2室外綠化50元/㎡3給排水工程15元/㎡4供熱36元/㎡5供電42元/㎡6消防工程10元/㎡7圍墻、大門等70由上表可知，室外工程費(fèi)總計(jì)為（1+7）項(xiàng)之和： 萬元。 3. 項(xiàng)目前期費(fèi)用前期工程準(zhǔn)備費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、其他基建費(fèi)用。（1）土地征用費(fèi)按每畝146萬元（2190元/平方米）計(jì)算 2190元/㎡㎡=（萬元）（2）規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等：按建筑面積每平米25元計(jì)取， 25元/㎡㎡=（萬元）（3）其他基建費(fèi)用： 萬元其中：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：按建筑面積每方米60元計(jì)取，60元/㎡㎡=（萬元） 招標(biāo)代理費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）工程交易費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）標(biāo)底編制費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）審計(jì)費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）工程監(jiān)理費(fèi)：％計(jì)取，％=（萬元）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）施工圖審查費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）人防費(fèi)：配套公建、商業(yè)用房按20元/平方米建筑面積計(jì)取，（10000+4000）㎡20元/㎡=28（萬元）防雷審查費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）消防審圖費(fèi)：‰計(jì)取，‰=（萬元）抗震審查費(fèi)，則： ㎡㎡=（萬元） 項(xiàng)目前期費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單位金額1土地征用費(fèi)萬元2規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬元3其他基建費(fèi)用萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬元招標(biāo)代理費(fèi)萬元工程交易費(fèi)萬元標(biāo)底編制費(fèi)萬元審計(jì)費(fèi)萬元工程監(jiān)理費(fèi)萬元工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元施工圖審查費(fèi)萬元人防費(fèi)萬元28防雷審查費(fèi)萬元消防審圖費(fèi)萬元抗震審查費(fèi)萬元 綜上所述，項(xiàng)目前期費(fèi)用共計(jì)為： 萬元。這里主要指開發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)期間從事工程管理所要的費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等，按以上1至3項(xiàng)總和的2%計(jì)取。2%= 建設(shè)單位管理費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1管理人員工資按1至3項(xiàng)總和的2%計(jì)取2職工福利費(fèi)3辦公費(fèi)4折舊費(fèi)5修理費(fèi)6職工教育經(jīng)費(fèi)7勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)8待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)（預(yù)備費(fèi)）基本預(yù)備費(fèi) =（建筑安裝工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)用）基本預(yù)備費(fèi)率= 3% =（萬元）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)=5%= （萬元）預(yù)備費(fèi)共計(jì)：。： 萬元 建設(shè)期的第一年，一次性向銀行貸款24800萬元，項(xiàng)目計(jì)算期四年內(nèi)還清。建設(shè)期貸款利息率為現(xiàn)行3—%。 則建設(shè)期貸款利息計(jì)算如下：第一年：24800% =（萬元）即建設(shè)期貸款利息為：。 ：60萬元 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱造價(jià)或費(fèi)用(萬元)備注1房屋建筑工程費(fèi)　2室外工程費(fèi)　3項(xiàng)目前期費(fèi)　4建設(shè)單位管理費(fèi)按1至3的2%計(jì)取5預(yù)備費(fèi)　6建設(shè)期貸款利息　利率：%7流動(dòng)資金60總計(jì)項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目資金籌措、來源及使用計(jì)劃本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)總面積為近29萬平方米。本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行申請(qǐng)24800萬元的貸款，占總投資的31%，占總投資的69%。全部建設(shè)投資按實(shí)際情況投入項(xiàng)目建設(shè)。詳見，附表一《項(xiàng)目總投資估算表》、附表二《資金來源與使用表》。第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)期貸款利息率為現(xiàn)行3—%。%，作為本可研項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率更符合本地房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)收益的實(shí)際情況。 依據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和本項(xiàng)目所定的中低價(jià)位售房的原則確定以四年作為本項(xiàng)目的計(jì)算期，以該項(xiàng)目開始建設(shè)的當(dāng)年2012年作為基準(zhǔn)年，到2015年售完房為止，即2012年至2015年，四年作為計(jì)算期。 項(xiàng)目建成以后，其主要的經(jīng)營(yíng)收入來源就是所開發(fā)項(xiàng)目的售房款。本項(xiàng)目將按照擬定的價(jià)位售房的原則分為期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種形式，對(duì)各類房屋的預(yù)售價(jià)格將適當(dāng)予以優(yōu)惠。各類銷售收入情況具體計(jì)算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》 銷售稅金含營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加，各年的具體計(jì)算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》。本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后，每年所需的主要運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為所開發(fā)出房屋的銷售費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)期間的開發(fā)單位管理費(fèi)，銷售費(fèi)用即銷售推廣費(fèi)，包括銷售人員工資、資金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消耗、折舊費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。各年的具體計(jì)算詳見附表四：《銷售收入與