【正文】 可比實例個別因素保利拉菲公館三期恒大名都九晟商務廣場項目規(guī)模相同稍大稍小通過對個別情況比較，估價對象為100，則保利拉菲公館三期為100，恒大名都為101，九晟商務廣場攬勝苑為99。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 可比實例比較因素保利拉菲公館三期恒大名都九晟商務廣場區(qū)位因素100/103100/101100/100個別因素100/100100/101100/99交易情況100/101100/101100/100交易日期100/100100/99101/100修正系數(shù)（4）權重的確定各案例的權重確定如下：保利拉菲公館三期：4 恒大名都：3 九晟商務廣場：3（5）比準價格的確定根據(jù)以上結果，各可比案例的比準價格確定如下：保利拉菲公館三期：16000 ＝ 16640 元/m2恒大名都： 12500 ＝ 12750元/m2九晟商務廣場： 10000 ＝9000 元/m2（6）項目最終合理比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：項目價格 ＝（166404＋127503＋90003）/（4+3+3）＝13181元/m2綜合考慮商鋪最終定價為13181元/m2本項目的車位共有1100個，該項目擬建地下停車場兩層，建安造價比較高，取120000元/個。 營銷方式內蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司有自己的營銷隊伍，采取自行銷售的方式進行銷售。 項目銷售準備 文件準備本項目為兩期滾動開發(fā)，需要進行預售。因此應當按規(guī)定辦理商品房預售許可證。 銷售資料的準備本項目需要有相關法律文件，包括建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、預售許可證等。制作宣傳資料，突出賣點、更具吸引力，符合項目定位，進行美案設計，有渲染力度?？刹捎霉δ軜菚?、形象樓書和單頁結合的方案。 人員準備選擇綜合素質較強的銷售人員，同時要對他們進行培訓，包括物業(yè)詳情、銷售技巧、簽訂買賣合同等程序等。 現(xiàn)場準備。最好在迎著主干道（或主要人流）的方向，人車都能方便到達，周圍環(huán)境和實現(xiàn)較好，也能方便到達樣板房。保證路線盡可能短，有充足的采光、照明。選擇主力戶型兩室室兩廳兩衛(wèi)作為樣板房，設在朝向、視野、環(huán)境最好的位置。 營銷策略本項目規(guī)模巨大，按項目銷售時間及進度，可將房地產(chǎn)銷售分為以下幾個階段：開盤銷售期、強銷期、持續(xù)銷售期、清盤期。各階段有不同的銷售策略。 導入期的銷售策略在項目開盤前1~2個月，小區(qū)內的配套設施、綠化、景觀等沒有展現(xiàn)出來，因此首要任務是提高消費者對本項目的知曉程度。本項目的正式銷售還未開始，為使開盤時能達到開門紅，在此期間可以對下一期的銷售提前進行準備。具體做法如下：。項目雖然不具備銷售條件，但提前發(fā)布將要銷售的信息可以吸引客戶等待。在項目周邊以及包頭市主要繁華的路口、人流集中的公共場所以簡單的文字描述項目，必要時輔以鳥瞰圖以醒目，使其在消費者心中留下初步印象。本項目開發(fā)單位大成房地產(chǎn)公司的品牌象征著高品質的生活，通過介紹該房地產(chǎn)的情況，使更多的人了解本公司，并對其建造的樓盤產(chǎn)生充分的信任。，出本項目與其他樓盤的差異，提高企業(yè)的知名度。 項目強銷期策略1．舉辦樓盤推出盛典儀式作為一個大型的居住小區(qū)成功開盤，開發(fā)商可以舉行盛大開盤儀式，安排電視臺進行專題采訪，借助新聞媒體和顧客的宣傳，對項目推向市場進行報道，同時邀請他們參觀樓盤及在建工程的施工。2．廣告宣傳（1）媒體。通過包頭市的給大媒體，例如電視臺、廣播臺等，進行廣告宣傳。（2）報刊。當一期主體完工后項目開始預售，這時就可以在報刊上發(fā)布廣告，告知人們項目進入銷售階段，有購房意向者可到項目所在地參觀。此時推出項目理念、廣告主題，并在價格上給以優(yōu)惠?？前腠摰牟薯搹V告，標明項目的特色及賣點。住宅部分突出本項目的生活品質，商鋪部分突出投資價值。（3）網(wǎng)站。在包頭搜房網(wǎng)、中國房產(chǎn)超市等相關網(wǎng)上發(fā)布信息，適時開展網(wǎng)絡營銷。因為相當一部分購房者主要通過網(wǎng)絡來獲取房產(chǎn)信息。 （4）精美售樓書、宣傳海報。開盤日在樓盤周邊區(qū)域派出大批人員派發(fā)海報，吸引顧客上門看樓，要求設定固定攤點，人員統(tǒng)一著裝，附送氣球等小禮品。制作的售樓書和海報應當注重品質，因為它不僅傳遞著本項目的各種信息，而且傳遞著項目開發(fā)單位的品牌。通過它可以進一步提高其知名度。3．適當?shù)膬r格調整價格調整一般每次不應超過1％，在客戶可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式價格調整（即提價可多次，每次較少） 銷售持續(xù)期策略項目經(jīng)過大規(guī)模的廣告及促銷后，進入平穩(wěn)的銷售期。此期間上門客戶數(shù)量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告量也不如前一階段那么大，因此在此階段應多根據(jù)項目特點和所剩房源挖掘個性進行銷售。如果中小戶型暢銷，可以將面積過大的戶型進行分割出售。把銷售表填充的滿一些，讓前來購買的潛在客戶感覺樓盤的銷售勢頭仍很強。 清盤期的銷售策略項目進入清盤期，銷售速度明顯減緩。 此時應當注意的問題有：（1）既要考慮售價，也要考慮時間，即尾盤不能追求高價格，否則不能變現(xiàn)反而加大風險。（2）這時的宣傳應重點放在優(yōu)惠促銷上，同時為了企業(yè)將來的品牌也應體現(xiàn)出對消費者的大力支持表示感謝。（3）廣告頻率也應減小，從而降低宣傳開支。（4）以工程形象、人脈關系進行尾盤促銷。 項目營銷進度安排本項目在不同時期有不同的營銷目標，具體安排詳見下表 分期銷售安排表時間銷售階段銷售目標銷售方法—一期開盤銷售10%概念引入—一期強銷20%強勢推廣—一期集中推廣20%集中推廣—一期尾盤清理5%穩(wěn)定銷售—二期開盤銷售10%穩(wěn)定銷售—二期強銷20%穩(wěn)定銷售—二期集中推廣10%穩(wěn)定銷售—二期尾盤清理5% 人脈促銷 項目銷售計劃為實現(xiàn)資金的快速回籠，本項目住宅與商鋪都實現(xiàn)銷售。其中住宅和商鋪的價格由市場比較法得出。 項目資金回籠計劃資金回籠計劃按照銷售計劃表來做，銷售從一期主體主封頂后開始。 住宅類本項目擬定預售期間資金回籠按全部房價的10%收取訂金，項目開盤后回收30%的房款，本期竣工后再回收60%。開盤后12季度銷售部分按全部房價的30%回收，竣工后回收70%,且以后的銷售擬定一次性回收。 在對銷售價格的調整后，使得最終銷售價格與初步所定價格有差異，高層住宅的最終銷售價格為6627元/m2， 商鋪的最終銷售價格為13181萬元/m2，地下車庫的最終銷售價格為120000元/個。 商鋪類商鋪擬定各期主體竣工后銷售。 車位本項目車位均為既有地下車位也有地面車位，其中地下停車位有兩層，總共1100個 。地下車位價格按120000元/個計算。 第七章 項目總投資估算及資金籌措 項目投資估算的依據(jù)（2003）；；；；、低檔建造水平計算；；；。 投資估算的原則，盡可能反映項目的實際情況；，形成有利于資源最優(yōu)配置和效益達到最高的經(jīng)濟運行機制；；。 項目建設的投資估算 項目建設的投資估算 1. 建筑安裝工程費 建筑安裝工程費估算表名稱面積（平方米）單位價格標準總計費用（萬元）高層鋼筋混凝土結構住宅1580元∕m2 高層鋼筋混凝土結構商鋪100001800元∕m21800 雙層鋼筋混凝土結構會所40001600元∕m2640雙層鋼筋混凝土結構地下車庫1800元∕m2 合計：總的建筑安裝工程費：+1800+640+=（萬元）其中三通一平的費用，按建筑面積每平米12元計取，則：12元/㎡22000=（萬元）即房屋建筑工程費為：。（1）室外道路、停車場等，按每平方米140元計取，140元/㎡㎡=（萬元）（2）室外綠化，按每平方米50元計取，50元/㎡㎡=（萬元）（3）給排水（含供水、排水管網(wǎng)、加壓設備等），按建筑面積每平米15元計取，則：15元/㎡㎡2=（萬元）（4）供熱（含熱力管網(wǎng)、加壓設備等），按建筑面積每平米36元計取，則： 36元/㎡㎡=（萬元）（5）供電（含高低壓電纜鋪設、變電室、變壓器設備、通訊、網(wǎng)絡等），按建筑面積每平米42元計取，則：42元/㎡㎡=（萬元）（6）消防工程，按建筑面積每平米10元計取，則：10元/㎡㎡=（萬元）（7）圍墻、大門等：70萬元 室外工程費序號名稱費用（萬元）費用標準1室外道路、停車場140元/㎡2室外綠化50元/㎡3給排水工程15元/㎡4供熱36元/㎡5供電42元/㎡6消防工程10元/㎡7圍墻、大門等70由上表可知，室外工程費總計為（1+7）項之和： 萬元。 3. 項目前期費用前期工程準備費用包括土地征用費、規(guī)劃勘察設計費、其他基建費用。（1）土地征用費按每畝146萬元（2190元/平方米）計算 2190元/㎡㎡=（萬元）（2）規(guī)劃勘察設計費等：按建筑面積每平米25元計取， 25元/㎡㎡=（萬元）（3）其他基建費用： 萬元其中：城市基礎設施配套費：按建筑面積每方米60元計取，60元/㎡㎡=（萬元） 招標代理費：‰計取，‰=（萬元）工程交易費：‰計取，‰=（萬元）標底編制費：‰計取，‰=（萬元）審計費：‰計取，‰=（萬元）工程監(jiān)理費：％計取，％=（萬元）工程質量監(jiān)督費：‰計取，‰=（萬元）施工圖審查費：‰計取，‰=（萬元）人防費：配套公建、商業(yè)用房按20元/平方米建筑面積計取，（10000+4000）㎡20元/㎡=28（萬元）防雷審查費：‰計取，‰=（萬元）消防審圖費：‰計取，‰=（萬元）抗震審查費，則： ㎡㎡=（萬元） 項目前期費序號項目單位金額1土地征用費萬元2規(guī)劃勘察設計費萬元3其他基建費用萬元 城市基礎設施配套費萬元招標代理費萬元工程交易費萬元標底編制費萬元審計費萬元工程監(jiān)理費萬元工程質量監(jiān)督費萬元施工圖審查費萬元人防費萬元28防雷審查費萬元消防審圖費萬元抗震審查費萬元 綜上所述，項目前期費用共計為： 萬元。這里主要指開發(fā)建設單位在項目建設期間從事工程管理所要的費用，包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費等，按以上1至3項總和的2%計取。2%= 建設單位管理費序號項目計算標準1管理人員工資按1至3項總和的2%計取2職工福利費3辦公費4折舊費5修理費6職工教育經(jīng)費7勞動保險費8待業(yè)保險費（預備費）基本預備費 =（建筑安裝工程費+工程建設其他費用）基本預備費率= 3% =（萬元）漲價預備費=5%= （萬元）預備費共計：。： 萬元 建設期的第一年，一次性向銀行貸款24800萬元，項目計算期四年內還清。建設期貸款利息率為現(xiàn)行3—%。 則建設期貸款利息計算如下：第一年：24800% =（萬元）即建設期貸款利息為：。 ：60萬元 項目總投資估算表序號項目費用名稱造價或費用(萬元)備注1房屋建筑工程費　2室外工程費　3項目前期費　4建設單位管理費按1至3的2%計取5預備費　6建設期貸款利息　利率：%7流動資金60總計項目總投資 項目資金籌措、來源及使用計劃本項目的建設開發(fā)總面積為近29萬平方米。本項目計劃向銀行申請24800萬元的貸款，占總投資的31%，占總投資的69%。全部建設投資按實際情況投入項目建設。詳見，附表一《項目總投資估算表》、附表二《資金來源與使用表》。第八章 項目財務評價建設期貸款利息率為現(xiàn)行3—%。%，作為本可研項目的基準收益率更符合本地房地產(chǎn)開發(fā)市場收益的實際情況。 依據(jù)本地房地產(chǎn)市場行情和本項目所定的中低價位售房的原則確定以四年作為本項目的計算期，以該項目開始建設的當年2012年作為基準年，到2015年售完房為止，即2012年至2015年，四年作為計算期。 項目建成以后，其主要的經(jīng)營收入來源就是所開發(fā)項目的售房款。本項目將按照擬定的價位售房的原則分為期房預售和現(xiàn)房銷售兩種形式，對各類房屋的預售價格將適當予以優(yōu)惠。各類銷售收入情況具體計算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》 銷售稅金含營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加，各年的具體計算詳見附表四：《銷售收入與銷售稅金及其附加估算表》。本項目竣工驗收以后，每年所需的主要運營費用為所開發(fā)出房屋的銷售費用和經(jīng)營期間的開發(fā)單位管理費，銷售費用即銷售推廣費，包括銷售人員工資、資金、福利費、差旅費、物料消耗、折舊費、廣告宣傳費、銷售服務費及預售許可證申領費等。各年的具體計算詳見附表四：《銷售收入與