【正文】 1600 1600 　私人度假別墅群80000 　8000 24000 32000 16000 　商務(wù)度假會(huì)所4800 　　　2400 2400 銷售費(fèi)用3584 0 320 1024 1440 800 營業(yè)稅及附加4973 0 444 1421 1998 1110 增值稅4787 0 160 512 720 3395 建設(shè)成本43277 0 3864 12365 17388 9660 稅前利潤32979 0 3212 10278 14454 5035 　利潤率%%%%%所得稅8245 0 803 2570 3613 1259 稅后利潤24734 0 2409 7709 10840 3776 　稅后利潤率%%%%%%。銷售費(fèi)用按4%計(jì)算。增值稅按增值額的30%計(jì)算。（2）酒店收入：濱湖度假酒店總建筑面積約20000平米，房間數(shù)約300間，平均入住率率按40－50%計(jì)算，房價(jià)按500元/天計(jì)算，達(dá)到建設(shè)規(guī)模的營業(yè)收入為3285萬元。表112 酒店收入及稅費(fèi)預(yù)測表序號(hào)項(xiàng)目初期（第13年）成熟期（3年以后）備注一物業(yè)類型濱湖度假酒店　二經(jīng)營面積（平米）20000 　三總投入（萬元）15728 　四年收益預(yù)估　　　1年總收入（萬元）2102 3285 　　客房年總收入（萬元）1752 2738 　　客房均價(jià)(元/間天)400500　　客房數(shù)量（間）300300　　年均入住率40%50%　　其它收入（萬元）350 548 會(huì)議休閑等2年純收入892 1394 　　年經(jīng)營管理費(fèi)841 1314 40%　年經(jīng)營稅費(fèi)369 577 %3年折舊449 平均按35年計(jì)提4年利潤443 945 　5利潤率%%　6年投資回報(bào)率%%　五物業(yè)價(jià)值預(yù)估11156 17431 按8%資本化率計(jì)（3）旅游收入：項(xiàng)目年接待人數(shù)按36萬人預(yù)測，季節(jié)率按80%計(jì)算，人均消費(fèi)按150－200元計(jì)算，達(dá)到建設(shè)規(guī)模的營業(yè)收入為7000萬元。表113 旅游收入及稅費(fèi)預(yù)測表序號(hào)項(xiàng)目初期（第13年）成熟期（3年以后）備注一物業(yè)類型其它旅游、運(yùn)動(dòng)、休閑等　二經(jīng)營面積（平米）59000 　三總投入（萬元）31298 　四年收益預(yù)估　　　1年總收入（萬元）4380 7300 　　人均消費(fèi)(元/人天)150200　　接待能力（人/天）20002000　　年均接待率40%50%　2年純收入1859 3099 　　年經(jīng)營管理費(fèi)1752 2920 40%　年經(jīng)營稅費(fèi)769 1281 %3年折舊894 平均按35年計(jì)提4年利潤965 2205 　5利潤率%%　6年投資回報(bào)率%%　五物業(yè)價(jià)值預(yù)估23241 38736 按8%資本化率計(jì)算 財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）總投資收益率與項(xiàng)目資本金凈利潤率年均息稅前利潤建設(shè)投資+流動(dòng)資金總投資收益率 = 100%= [14143/（96153+1000）] 100%年均凈利潤=%項(xiàng)目資本金流動(dòng)產(chǎn)+流動(dòng)資金項(xiàng)目資本金凈利潤率= 100%=100%=%（2）融資前項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%，所得稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%，稅前）為6152萬元。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。項(xiàng)目投資回收期。（3）融資后項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析%。項(xiàng)目行業(yè)考核指標(biāo)（項(xiàng)目評(píng)價(jià)參數(shù)），財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前）為12%，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（項(xiàng)目資本金稅后）為13%，本項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率與項(xiàng)目資本金稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率評(píng)價(jià)指標(biāo)均優(yōu)于考核指標(biāo)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于銀行貸款利率，說明本項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。 清償能力分析本項(xiàng)目計(jì)劃貸款22000萬元，%，建設(shè)期利息5694萬元計(jì)入建設(shè)投資中資本化。還本付息的資金來源為息稅前利潤。項(xiàng)目達(dá)到銷售能力后能償還本金與利息，有較強(qiáng)的清償能力。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過財(cái)務(wù)盈利能力分析、清償能力分析等表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。根據(jù)國家規(guī)定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)參數(shù)，經(jīng)測算，當(dāng)I= 12%時(shí)，累計(jì)凈現(xiàn)值大于零，%，高于基準(zhǔn)收益率和銀行貸款利率，%，%，以上指標(biāo)均優(yōu)于該行業(yè)評(píng)價(jià)參數(shù)及指標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，望抓緊建設(shè)，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。表114 現(xiàn)金流量預(yù)測表　合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年一、資金使用計(jì)劃959972934823068253181771854600001建設(shè)投資9030329348213522360216002000002還貸款利息569401716171617165460000二、資金來源計(jì)劃資本金投入21518193481857314000000　資本金投入累計(jì)21518408664272243037430374303743037430374303743037銀行貸款2200010000120000000000　銀行貸款累計(jì)22000100002200022000220002200022000220002200022000其它借款6096021352360160000000　其它借款累計(jì)6096021354495609660966096609660966096銷售回收款76232070762264331842146710000　銷售回收款累計(jì)762320707629719615617623276232762327623276232經(jīng)營回收款622320000275227524493449347742　經(jīng)營回收款累計(jì)6223200002752550499971449062232項(xiàng)目經(jīng)營回收款14490000027522752449344930項(xiàng)目轉(zhuǎn)售回收款477420000000047742三、還款付息3379001716171616716125461096000還貸款本金220000001500070000000還貸款利息569401716171617165460000還其它借款00005000000四、項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量42468 19348 1857 314 724 4877 1656 4493 4493 47742 　累計(jì)凈現(xiàn)金流量42468 19348 21204 21518 20794 15917 14261 9767 5274 42468 五、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）6152 24270 2079 314 647 3888 1179 2856 2550 24187 六、項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）%七、項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率（IRR）　%　　?。?）加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展隨著XX水庫景區(qū)的開發(fā)，將完善XX縣旅游產(chǎn)品體系，加快旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大規(guī)模旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使社會(huì)信息得到充分的交流，有利于打破目前相對(duì)閉塞、落后狀況，促進(jìn)本地文化與外來文化的交流和融合，各種社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)、進(jìn)步和推動(dòng)農(nóng)牧區(qū)觀念的更新。從而加速少數(shù)民族地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)牧民群眾脫貧致富，提高人民生活水平和質(zhì)量。（2）提高地區(qū)知名度隨著旅游宣傳促銷活動(dòng)的開展，旅游人數(shù)的增多，有利于增進(jìn)外地游客對(duì)本地區(qū)的了解，提高本地知名度。同時(shí)，旅游業(yè)的發(fā)展將促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，提高XX縣的可進(jìn)入性和綜合服務(wù)功能，為其的進(jìn)一步招商引資創(chuàng)造良好的條件。（3）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)發(fā)展旅游業(yè)，需要開發(fā)旅游資源，進(jìn)行景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，要求配套發(fā)展交通運(yùn)輸、郵電通訊和接待基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)，這無疑拓展了就業(yè)門路，擴(kuò)大了就業(yè)需求容量，增加了就業(yè)崗位和機(jī)會(huì)，從而為當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力就業(yè)安置，尤其為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力非農(nóng)就業(yè)轉(zhuǎn)移和城鎮(zhèn)閑置勞動(dòng)力就業(yè)創(chuàng)造了條件。伴隨旅游業(yè)的發(fā)展，旅游經(jīng)營企業(yè)增加，旅游經(jīng)營管理和服務(wù)人員需求擴(kuò)容增大，加上旅游業(yè)帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一批生產(chǎn)與服務(wù)企業(yè)的興辦，其從業(yè)人員需求容量增加。（4）推動(dòng)和催化第三產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)是一項(xiàng)消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益產(chǎn)業(yè)，與環(huán)境協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展需求的多樣性和綜合性以及高水準(zhǔn)特點(diǎn)，對(duì)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步與文明提出新的高要求，必然促進(jìn)其加快發(fā)展。發(fā)展旅游業(yè)具有帶動(dòng)諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，尤其與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系更為密切。發(fā)展旅游業(yè)可帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出成倍增長，從而促進(jìn)縣域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化。本項(xiàng)目建設(shè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括前期投資決策風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)期的融資風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營期的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。（1）前期風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目前期工作的推進(jìn)中最重要的是XX縣城市規(guī)劃、XX縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃以及土地利用規(guī)劃的銜接與確認(rèn)，規(guī)劃銜接與確定具有一定的不確定性，將最終影響項(xiàng)目的規(guī)模和投資決策。項(xiàng)目前期，可通過及時(shí)掌握國家相關(guān)政策，加強(qiáng)溝通，爭取地方政府和投資主管部門的大力支持，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)擬通過爭取自治區(qū)專項(xiàng)資金、招商引資等渠道籌措，具有一定的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)概率中等，潛在損失大，風(fēng)險(xiǎn)中等。項(xiàng)目建設(shè)期，充分利用國家和地區(qū)對(duì)旅游業(yè)的優(yōu)惠政策，完善服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)其在同行業(yè)中的競爭力；企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，節(jié)約經(jīng)營成本，開展多樣化旅游項(xiàng)目，吸引游客，并增加其逗留時(shí)間；多角籌資，把它的風(fēng)險(xiǎn)不同程度地分散給它地股東、債權(quán)人和供應(yīng)商。（3）市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營期市場風(fēng)險(xiǎn)主要指景區(qū)旅游產(chǎn)品、接待游客量達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)模，造成資源浪費(fèi)和投資損失。本項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性論證較充分，旅游市場定位明確，建設(shè)規(guī)模合理，因此市場風(fēng)險(xiǎn)概率很小，潛在損失中等，可通過加強(qiáng)前期市場調(diào)查和分析，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。（4）政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目運(yùn)營期政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國家宏觀政策的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的影響。目前，國家對(duì)西部地區(qū)和旅游業(yè)發(fā)展大力支持，相關(guān)政策在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生較大的變化。因此，本項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)概率很小，可及時(shí)學(xué)習(xí)國家各項(xiàng)有旅游開發(fā)的宏觀政策，相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營策略。（5）管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目運(yùn)營期管理風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，如職工素質(zhì)不高、管理人員水平低、缺乏應(yīng)變能力等。通過加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，合理制定管理制度，可顯著降低管理風(fēng)險(xiǎn)。第十二章 結(jié)論與建議XX水庫景區(qū)是XX縣蓄水量最大的一座水庫，區(qū)域旅游資源開發(fā)利用潛力較大，市場前景良好、客源充足。本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅能為XX縣提供直接的經(jīng)濟(jì)效益，帶動(dòng)縣域第三產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，增加財(cái)政收入，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時(shí)，還為當(dāng)?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并有利于資源和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，社會(huì)效益和生態(tài)效益顯著，建議有關(guān)部門大力支持，加快建設(shè)。（1）加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的論證工作，做好與當(dāng)?shù)芈糜慰傮w規(guī)劃的銜接，按照規(guī)劃的要求進(jìn)行項(xiàng)目的詳規(guī)設(shè)計(jì)。（2）加強(qiáng)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量。（3）本項(xiàng)目建設(shè)資金較大，要多渠道籌集，并且在建設(shè)過程中健全建設(shè)資金管理制度，用好管好資金，真正為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)揮作用。（4）XX水庫景區(qū)具有成為目的地景區(qū)的資源條件和區(qū)位優(yōu)勢，在完善基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，要做好旅游宣傳促銷工作。（5）景區(qū)的建設(shè)活動(dòng)要以環(huán)境保護(hù)為前提，走旅游發(fā)展和生態(tài)保護(hù)并重的道路，嚴(yán)格按照國家“三同時(shí)”的要求來組織實(shí)施。（6）XX縣為邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，地方財(cái)力非常困難，建議地區(qū)在旅游項(xiàng)目建設(shè)中，能在資金上給予大力扶持。