【正文】 規(guī)范景區(qū)旅游市場秩序，實施對旅游經(jīng)營者的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，并為旅游經(jīng)營者提供政策咨詢與服務(wù)。l 保護(hù)投資者、經(jīng)營者、勞動者和旅游消費者四方的合法權(quán)益，調(diào)節(jié)旅游經(jīng)營者與旅游消費者之間或經(jīng)營者與勞動者之間的利益關(guān)系。l 負(fù)責(zé)景區(qū)社會治安綜合治理，制定旅游安全細(xì)則和保證措施，為游人創(chuàng)造一個安全的旅游環(huán)境。（1）建設(shè)業(yè)主組織機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)構(gòu)由開發(fā)商負(fù)責(zé)成立，其部門機(jī)構(gòu)可根據(jù)需要進(jìn)行設(shè)置和調(diào)整，負(fù)責(zé)景區(qū)開發(fā)、經(jīng)營和日常事務(wù)管理。圖81 XX水庫景區(qū)經(jīng)營機(jī)構(gòu)圖（2）主要職責(zé)XX水庫景區(qū)投資開發(fā)有限公司履行如下主要職責(zé)：216。216。216。216。216。216。216。216。216。本項目嚴(yán)格按照國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部以及XX維吾爾自治區(qū)有關(guān)工程建設(shè)管理部門有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行工程建設(shè)管理，并接受國家、地方有關(guān)部門的監(jiān)督、審計、稽查等。管理辦法中應(yīng)充分體現(xiàn)法人責(zé)任制，管理辦法對項目的計劃、準(zhǔn)備、項目的執(zhí)行與管理、項目的監(jiān)督檢查、項目的總結(jié)方面評價等方面做出明確的規(guī)定，以保證項目工作規(guī)范化、正規(guī)化，順利完成項目建設(shè)任務(wù)。（3）工程監(jiān)理按國家有關(guān)要求，實行工程監(jiān)理。在項目實施中，建設(shè)單位派出監(jiān)理代表，與工程監(jiān)理一道，作好各子項基建工程進(jìn)度、質(zhì)量和費用控制。（1）招標(biāo)范圍本項目招標(biāo)范圍包括：勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備和材料采購。（3）招標(biāo)方式根據(jù)有關(guān)規(guī)定及項目實際情況，本項目應(yīng)委托具有甲級以上資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)，采取公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)相結(jié)合的方式。（5）工程評標(biāo)由依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)工程的評標(biāo)事宜。本項目規(guī)劃建設(shè)期為4年，從2013年至2016年。2013年首先完成項目前期的可行性研究報告編制、施工圖設(shè)計工作及審批，同時完成各項報批手續(xù)，取得開工報告；2014和2015年完成基礎(chǔ)設(shè)施工程，游覽及服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工程，形成良好的旅游接待環(huán)境；2016年進(jìn)一步完善旅游服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成環(huán)境整治、保護(hù)等建設(shè)工程。分年建設(shè)內(nèi)容實施建設(shè)進(jìn)度安排詳見表91。估算指標(biāo)參照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB505002003），并參照近年來已建同類工程造價進(jìn)行估算。②勘察設(shè)計費：包括工程地質(zhì)勘探、可行性研究報告編制、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計等經(jīng)費，按固定資產(chǎn)投資的2%計取。④招標(biāo)費：本項目招標(biāo)費按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行議標(biāo)或公開招標(biāo)。（3）預(yù)備費基本預(yù)備費按工程和其它工程費用的10%計，不計建設(shè)期漲價預(yù)備費。 總投資費用經(jīng)測算，XX水庫景區(qū)建設(shè)項目總投資為96153萬元(含建設(shè)期利息)。表101 建設(shè)投資估算表（概算法） 單位：萬元序號費用名稱面積（㎡) 總額(萬元)1土地開發(fā)費用191000 20000征地拆遷安置補(bǔ)助費191000 17000五通一平費191000 30002開辦費191000 3443勘察設(shè)計費191000 1094報建費191000 955工程監(jiān)理費191000 821其它191000 5733基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費191000 38204建安工程費191000 54700葡萄谷莊園6000 1200私人度假別墅群100000 20000商務(wù)度假會所6000 1200生態(tài)運(yùn)動基地20000 2000濱湖度假酒店20000 12000汽車營地3000 450商務(wù)休閑水廊1000 250 水韻廣場3000 300 游客接待中心2000 800 生態(tài)停車場4000 400 沙海風(fēng)情樂園5000 5000 水上運(yùn)動基地5000 5000 湖濱沙灘浴場2000 1000 水族世界50001500 絲路民族水療會所50002000 休閑養(yǎng)生會所400016005管理費用19100021886預(yù)備費19100061527小計19100090303表10－2 分年投入計劃表　合計第1年第2年第3年第4年第5年一、資金使用計劃96153293482306825318177185461建設(shè)投資903032934821352236021600202還貸款利息58500171617161716702 資金籌措 融資組織形式該項目的融資主體為XX水庫旅游景區(qū)開發(fā)管理委員會，融資模式為新設(shè)法人融資。（1）自籌資金建設(shè)項目自籌資金5000萬元，%。（2）申請專項資金補(bǔ)助16044萬元（3）銀行貸款建設(shè)項目申請銀行貸款資金22000萬元，%。（4）其它借款(工程墊支等)6096萬元。 項目資本金項目資本金21044萬元，%。 表102 項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元　　合計2013年2014年2015年2016年2017年一、資金使用計劃90303 29348 21352 23602 16002 0 　資金使用累計90303 29348 50699 74301 90303 90303 1征地拆遷安置補(bǔ)助費1700017000　　　　2五通一平費30003000　　　　3開辦費　　　　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費38203820　　　　5葡萄谷莊園1200　1200　　　6私人度假別墅群20000　666666666667 　7商務(wù)度假會所1200　1200　　　8生態(tài)運(yùn)動基地2000　2000　　　9濱湖度假酒店12000　60006000　　10汽車營地450　450　　　11商務(wù)休閑水廊250　250　　　12水韻廣場300　300　　　13游客接待中心800　800　　　14生態(tài)停車場400　400　　　15沙海風(fēng)情樂園5000　　25002500 　16水上運(yùn)動基地5000　　25002500 　17湖濱沙灘浴場1000　　500500 　18水族世界1500　　750750 　19絲路民族水療會所2000　　10001000 　20休閑養(yǎng)生會所1600　　1600　　21管理費用2188547547547547　22預(yù)備費61521538153815381538　二、資金來源計劃　　　　　　資本金投入21044 19348 1697 　　　銀行貸款22000 10000 12000 0 0 　其它借款6096 　2135 2360 1600 0 銷售回收款69713 0 7236 23155 32562 6760 55第十一章 投資效益及風(fēng)險分析（1）本項目根據(jù)旅游發(fā)展的需要，建設(shè)投資96153萬元（含建設(shè)期利息）。（3）項目建設(shè)投資96153萬元（含建設(shè)期利息），項目新增流動資金1000萬元。（1）預(yù)售收入：可售物業(yè)包括私人度假別墅群、莊園及商務(wù)會所等，可售面積約112000平米，總預(yù)售收入約89600萬元，扣除銷售稅費，實際回收款約76256萬元；扣除分?jǐn)偝杀?，稅前利潤約32979萬元，%。銷售費用按4%計算。（2）酒店收入：濱湖度假酒店總建筑面積約20000平米，房間數(shù)約300間，平均入住率率按40－50%計算，房價按500元/天計算，達(dá)到建設(shè)規(guī)模的營業(yè)收入為3285萬元。天)400500　　客房數(shù)量（間）300300　　年均入住率40%50%　　其它收入（萬元）350 548 會議休閑等2年純收入892 1394 　　年經(jīng)營管理費841 1314 40%　年經(jīng)營稅費369 577 %3年折舊449 平均按35年計提4年利潤443 945 　5利潤率%%　6年投資回報率%%　五物業(yè)價值預(yù)估11156 17431 按8%資本化率計（3）旅游收入：項目年接待人數(shù)按36萬人預(yù)測，季節(jié)率按80%計算，人均消費按150－200元計算，達(dá)到建設(shè)規(guī)模的營業(yè)收入為7000萬元。天)150200　　接待能力（人/天）20002000　　年均接待率40%50%　2年純收入1859 3099 　　年經(jīng)營管理費1752 2920 40%　年經(jīng)營稅費769 1281 %3年折舊894 平均按35年計提4年利潤965 2205 　5利潤率%%　6年投資回報率%%　五物業(yè)價值預(yù)估23241 38736 按8%資本化率計算 財務(wù)盈利能力分析（1）總投資收益率與項目資本金凈利潤率年均息稅前利潤建設(shè)投資+流動資金總投資收益率 = 100%= [14143/（96153+1000）] 100%年均凈利潤=%項目資本金流動產(chǎn)+流動資金項目資本金凈利潤率= 100%=100%=%（2）融資前項目投資現(xiàn)金流量分析項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%，所得稅前項目財務(wù)內(nèi)部收益率超過基準(zhǔn)收益率。項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值大于零。（3）融資后項目投資現(xiàn)金流量分析%。 清償能力分析本項目計劃貸款22000萬元，%，建設(shè)期利息5694萬元計入建設(shè)投資中資本化。項目達(dá)到銷售能力后能償還本金與利息，有較強(qiáng)的清償能力。根據(jù)國家規(guī)定經(jīng)濟(jì)評價方法和評價參數(shù)，經(jīng)測算，當(dāng)I= 12%時，累計凈現(xiàn)值大于零，%，高于基準(zhǔn)收益率和銀行貸款利率，%，%，以上指標(biāo)均優(yōu)于該行業(yè)評價參數(shù)及指標(biāo)，項目經(jīng)濟(jì)效益較好，望抓緊建設(shè)，使項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。大規(guī)模旅游經(jīng)濟(jì)活動，使社會信息得到充分的交流，有利于打破目前相對閉塞、落后狀況，促進(jìn)本地文化與外來文化的交流和融合，各種社會關(guān)系的協(xié)調(diào)、進(jìn)步和推動農(nóng)牧區(qū)觀念的更新。（2）提高地區(qū)知名度隨著旅游宣傳促銷活動的開展，旅游人數(shù)的增多，有利于增進(jìn)外地游客對本地區(qū)的了解，提高本地知名度。（3）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會發(fā)展旅游業(yè)，需要開發(fā)旅游資源，進(jìn)行景區(qū)景點建設(shè)，要求配套發(fā)展交通運(yùn)輸、郵電通訊和接待基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)，這無疑拓展了就業(yè)門路，擴(kuò)大了就業(yè)需求容量，增加了就業(yè)崗位和機(jī)會，從而為當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿蜆I(yè)安置，尤其為農(nóng)村剩余勞動力非農(nóng)就業(yè)轉(zhuǎn)移和城鎮(zhèn)閑置勞動力就業(yè)創(chuàng)造了條件。（4）推動和催化第三產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)是一項消費型產(chǎn)業(yè)，高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益產(chǎn)業(yè)，與環(huán)境協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展需求的多樣性和綜合性以及高水準(zhǔn)特點，對生態(tài)環(huán)境建設(shè)、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步與文明提出新的高要求，必然促進(jìn)其加快發(fā)展。發(fā)展旅游業(yè)可帶動第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出成倍增長，從而促進(jìn)縣域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化。（1）前期風(fēng)險本項目前期工作的推進(jìn)中最重要的是XX縣城市規(guī)劃、XX縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃以及土地利用規(guī)劃的銜接與確認(rèn)，規(guī)劃銜接與確定具有一定的不確定性，將最終影響項目的規(guī)模和投資決策。（2）財務(wù)風(fēng)險本項目建設(shè)擬通過爭取自治區(qū)專項資金、招商引資等渠道籌措，具有一定的不確定性，風(fēng)險概率中等，潛在損失大，風(fēng)險中等。（3）市場經(jīng)營風(fēng)險 項目運(yùn)營期市場風(fēng)險主要指景區(qū)旅游產(chǎn)品、接待游客量達(dá)不到設(shè)計規(guī)模，造成資源浪費和投資損失。（4）政策風(fēng)險項目運(yùn)營期政策風(fēng)險主要指國家宏觀政策的變動對項目造成的影響。因此，本項目政策風(fēng)險概率很小，可及時學(xué)習(xí)國家各項有旅游開發(fā)的宏觀政策，相應(yīng)調(diào)整項目經(jīng)營策略。通過加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，合理制定管理制度，可顯著降低管理風(fēng)險。本項目的實施，不僅能為XX縣提供直接的經(jīng)濟(jì)效益，帶動縣域第三產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，增加財政收入，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時，還為當(dāng)?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機(jī)會，并有利于資源和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，社會效益和生態(tài)效益顯著，建議有關(guān)部門大力支持，加快建設(shè)。（2）加強(qiáng)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量。（4）XX水庫景區(qū)具有成為目的地景區(qū)的資源條件和區(qū)位優(yōu)勢，在完善基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的同時，要做好旅游宣傳促銷工作。（6）XX縣為邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，地方財力非常困難，建議地區(qū)在旅游項目建設(shè)中，能在資金上給予大力扶持