【正文】 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的機會n 上海經濟的持續(xù)高速增長，為創(chuàng)業(yè)型公司及中小型私營企業(yè)提供了發(fā)展空間，需要價格適中的小面積寫字樓物業(yè)。n 上海、外地及海外房產投資人群對寫字樓投資形式的認可，使其成為項目的另一目標群體。n 在區(qū)域需求特征方面，咨詢業(yè)是不夜城區(qū)域寫字樓市場的需求大戶，也是小面積可售型寫字樓的重要目標客戶，因此，區(qū)域內有相當需求潛力。n 地塊所處位置及目前區(qū)域檔次符合小戶型可售型寫字樓的生存條件。 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的威脅n 未來幾年區(qū)域類似物業(yè)供應增加，若無法做到差別化，可能對項目銷售形成競爭威脅。n 整個上海市小戶型寫字樓的未來競爭也很可能相當激烈。n 此類物業(yè)對宏觀經濟形勢的依賴性特別強，對經濟的敏感性很高。因中小企業(yè)對經濟衰退的抵抗力最弱。 建設方案可行性結論根據(jù)以上分析，地塊具有建造此類物業(yè)的先天條件，且預計未來此類物業(yè)的市場需求較大，若能與區(qū)域類似物業(yè)做到一定的差別化，前景較為樂觀。因此，中瑞認為在本地塊建造小戶型可售型寫字樓物業(yè)具有市場可行性。三、可建方案模式分析（商業(yè)部分）為建設世界級城市，上海的商業(yè)發(fā)展目標是該市將成為“繁榮、繁華的與國際接軌的國際購物天堂”。按照上海市“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將形成市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)以及商業(yè)街等四大層次。到2002年末，上海已經基本形成了以“三街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為主體的多層次、多“心”化、團組式的現(xiàn)代都市商業(yè)框架。 本部分將結合區(qū)域和本項目自身情況對這幾種模式進行分析和比選，以此來確定本項目適合的層次屬性。市級商業(yè)中心市場分析上海市級商業(yè)中心有七個，既三街四城。其中“三街”指南京路、淮海路和四川北路，“四城”是徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。南京路百余年來，南京東路以商盛店優(yōu)著稱，大店、名店、專業(yè)特色店各展所長，代表了上海商業(yè)一流水平：如市百一店、新世界、華聯(lián)商廈、置地廣場、伊都錦等，其經營理念主要為大而全，商品檔次定位在中檔，一直以來享有“中華第一街”的美喻，其客源主要是旅游觀光客。而南京西路在經過改造轉型之后，以高檔專賣為主的上海商城、梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富逐步崛起，其目標是靜安區(qū)域高層次客戶?；春Ｂ飞虾Ｈ艘詾闃s的淮海路是一條堪與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道、東京的銀座、新加坡的烏節(jié)路媲美的大街，淮海路上的建筑可稱得上華洋并處，淮海路的商業(yè)文化，高雅新潮，領導潮流：巴黎春天、百盛、華亭伊勢丹等品牌商場，都是外籍人士、上海新貴徜徉休閑、購物的首選之地。四川北路多年來四川北路逐漸形成了商品檔次中高兼顧、商品價位相對中低的特色，迎合了上海市民講究“實惠”的心理，與追求豪華消費的淮海路和追求名店信譽的南京路形成了鮮明的對照。這一特色將成為四川北路選擇合理的競爭層面、促使其進一步繁榮發(fā)展的基礎。徐家匯商圈徐家匯商城集購物、娛樂、餐飲、旅游、金融、信息等多種功能于一體，總建筑面積達200萬平方米，是上海三年大變樣的標志之一，是上海的城市副中心和市級商業(yè)中心。東方商廈、第六百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、港匯廣場、匯聯(lián)商城……等十大商家環(huán)顧四周，同時，作為上海西南標志性建筑港匯廣場以及匯金廣場、美羅文化娛樂中心等的相繼建成開業(yè)，使得徐家匯的商業(yè)環(huán)境提升到一個新的高度，成為上海西南區(qū)域的商務、購物新都會。豫園商圈位于南市區(qū)東北隅，由豫園旅游商城、豫園、老城隍廟、沉香閣寺等組成，并以此為基礎，向四周49公頃的范圍擴大。具有明清市井建筑風格的豫園旅游商城是商業(yè)旅游區(qū)的主體：從精美的手工藝品到金銀珠寶首飾、各種特色小商品到服裝衣飾，可以品嘗到老城隍廟特色小點心和風味小吃，有“購物天堂”、“小吃王國”之稱。新客站商圈，規(guī)劃為上海城市交通樞紐、上海市級商業(yè)、商務中心、上?，F(xiàn)代信息分港。將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動中心，集金融、商業(yè)、貿易、信息、旅游辦公和居住功能為一體，擁有眾多星級酒店和商務賓館、設施先進的高級商務樓，大型百貨商場星羅棋布。上海最大的鐵路客運站座落在此，是上海人氣最足的地區(qū)之一。為了進一步完善和提高城市綜合功能，今后不夜城地區(qū)發(fā)展的重點將是：城市娛樂、旅游、展覽及蘇州河延岸的住宅開發(fā)等。浦東新上海商業(yè)城位于浦東陸家嘴金融貿易區(qū)張揚路上，是上海有史以來最大的商業(yè)設施建設項目，21世紀現(xiàn)代商務辦公中心區(qū)網(wǎng)絡的重要組成部分，占地13公頃。商業(yè)城是由以商業(yè)步行街為串聯(lián)的20幢高低錯落、造型優(yōu)美、風格各異的建筑群組成，其中亞洲最大的百貨零售企業(yè)第一八佰伴上海新世紀商廈及其對面的時代廣場這兩大“商業(yè)巨人”將譜寫上海國際商業(yè)中心的新篇章。市級商業(yè)中心是高檔百貨為主體并集購物、餐飲、休閑多種業(yè)態(tài)結合體。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合徐家匯以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、美食城、娛樂休閑城豫園小商品市場、旅游商品市場、綠波廊酒樓南京西路服裝、餐飲、影院淮海路以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、餐飲娛樂主要分布在支馬路上。市級商業(yè)中心是長期發(fā)展形成并與金融、商務結合的綜合性、多功能商圈。服務對象是國內外及全市消費者。設置地域功能定位服務對象客流量基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融、商務結合國內外及本市消費者50萬以上30萬平方米以上大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、展示、圖書報刊、郵電業(yè)分布區(qū)域地段價格（元/平方米）租金（元/平方米/天）三街淮海路3900023南京路3100018四川北路190007四城徐家匯3900011豫園2600016新客站不夜城160005浦東新上海商業(yè)城150003中心商業(yè)區(qū)商鋪供應量的日漸飽和，使得租金持續(xù)上揚，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價格已上升至近1萬元人民幣，銷售價格每平方米在3萬多元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價無市的局面。評判要素評價評判說明區(qū)位不屬于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地市場服務對象非針對國內外及本市消費者，客流量有限，僅限于普陀區(qū)及周邊輻射地段客源，購買力屬于中等消費層次，配套由于該項目地塊狹長，商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，建造市級商業(yè)中心停車位及其他配套設施規(guī)模有限。政策無政策及規(guī)劃上的支持綜合結論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位的限制，作為市級商業(yè)中心模式進入市場風險較大。45 / 45區(qū)域商業(yè)中心模式主要分布在城市公共交通集散地、居民聚居區(qū)或商務集聚地十五期間區(qū)域商業(yè)中心建設的12個重點地段是：老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如。 區(qū)域商業(yè)中心最常見的是以大賣場或購物中心為核心，涵蓋各種日常購物與生活所需的業(yè)態(tài)組合模式。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合中山公園時尚休閑廣場、數(shù)碼城、香港新世界百貨七寶商業(yè)中心大賣場、購物中心、昌里商業(yè)區(qū)大賣場、綜合性商場、沿街精品店區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃主要結合各個區(qū)域特點，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務等功能，形成各自特色。設置地域功能定位服務對象客流量基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬10萬平方米購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè)較為成熟的區(qū)域商業(yè)中心商鋪單位日租金目前為在510元/平方米商業(yè)區(qū)域租金（元/平方米/天）中山公園510昌里513七寶商業(yè)中心中山公園商圈?位置：東起華陽路、安西路，西至中山西路（內環(huán)線），南抵武夷路，北臨萬航渡路。區(qū)域內建有大型軌道換乘中心。?規(guī)模：。?定位：樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設施：長寧商城、華美達廣場、新錦江商廈、康寧廣場、88廣場 、新寧購物中心 。綠地西宮項目（規(guī)劃中）?位置：東起武寧路，西至曹楊路，南抵普雄路，北臨中山北路路。區(qū)域內建有明珠地鐵站（曹楊路站）。?規(guī)模：規(guī)劃占地面積約180畝。為上海綠地集團投資開發(fā)的普陀區(qū)最大的舊區(qū)改造項目?定位：有關資料顯示為樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設施：為大型商務項目。包括兩座星級酒店（45星級）和甲級寫字樓等。（目前規(guī)劃未定）。其中在售項目：西門町商鋪（現(xiàn)房）總建筑面積：13260平方米售價：13萬元/平方米（14層） 物業(yè)管理費：40元/平方米總價控制較合理。發(fā)展商采取“連租約發(fā)售”經營模式，投資回報穩(wěn)定。 新城商業(yè)中心主要分布在城市規(guī)劃的新鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)新城商業(yè)中心是由大賣場、主題購物中心、SHOPPING MALL等各種業(yè)態(tài)組合而成。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合上海莘城主題商業(yè)——荷蘭水城大賣場——樂購休閑商業(yè)——千代廣場大賣場——樂購主題商業(yè)——大學城學生街、松江商業(yè)廣場SHOPPINGMALL——開元廣場大賣場——開元廣場、大潤發(fā)政府對新城商業(yè)中心的規(guī)劃主要與新城建設和人口導入相配套，與城市規(guī)劃相銜接。設置地域功能定位服務對象客流量基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)城市規(guī)劃的新中心商業(yè)區(qū)，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、并與金融結合以新城居民為主，并輻射外來消費者12萬平方米購物中心百貨店超市、專業(yè)店專賣店、餐飲文化娛樂旅館金融服務旅游服務展示新城商業(yè)中心商鋪售價目前在全市處于一個較低水平商業(yè)區(qū)域底層售價（元/平方米）千代廣場50008000松江商業(yè)商場7800按照投資回報率10%計算。評判要素評價評判說明區(qū)位252。該項目毗鄰明珠地鐵站，靠近華師大校區(qū)，文化氣氛濃厚。位于公共集散地周邊。市場252。服務對象針對該地區(qū)及外來消費者，客源囊括普陀區(qū)及周邊輻射地段（長寧、虹口）。配套252。該項目商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設施要求。政策無政策及規(guī)劃上的支持綜合結論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合區(qū)域商業(yè)中心模式，進入市場可行性較大。但從周邊項目的競爭及客源等方面考慮，商業(yè)檔次以中高層次為宜。社區(qū)商業(yè)中心模式上海首批五個社區(qū)商業(yè)中心主要分布在大型居民社區(qū)中。社區(qū)商業(yè)中心集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、便民服務和社區(qū)服務于一體。居住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合聯(lián)洋社區(qū)金融、餐飲、休閑、購物臨沂社區(qū)綜合百貨商店、修配服務中心、超市、健身房、理發(fā)店、職業(yè)介紹所、法律援助中心、醫(yī)療咨詢中心錦繡華城大型超市（樂購）、商業(yè)街田園都市購物、服務、休閑凌云小區(qū)購物、服務、休閑社區(qū)商業(yè)中心是為了滿足該地區(qū)居民日常所需而規(guī)劃形成的新型商業(yè)模式，它的服務對象主要是社區(qū)內的居民。設置地域功能定位服務對象客流量基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務當?shù)鼐用?萬25萬平方米超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業(yè)聯(lián)洋社區(qū)中心?位置：聯(lián)洋鄰里中心E地塊內?規(guī)模：用地13422平方米，建筑面積17621平方米?定位：一個極具特色的，集購物、休閑、娛樂、飲食及高級商務活動于一體的現(xiàn)代化商城?商業(yè)設施：中國銀行24小時自助銀行、中餐廳、黎 家信形象設計中心、西式快餐店、聯(lián)華超市、 意大利商品展示中心、柯達數(shù)碼、國大藥房、 藝博畫廊、Laya健身 中心、娛樂中心評判要素評價評判說明區(qū)位252。該項目毗鄰明珠地鐵站，靠近華師大校區(qū)，文化氣氛濃厚。位于人流集中、交通便利的地段。市場252?？驮粗饕獮槠胀訁^(qū)居民。配套252。該項目商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設施要求。政策無政策及規(guī)劃上的支持綜合結論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合社區(qū)商業(yè)中心模式，進入市場可行性較大。但該定位價值不大，不能有效提升街區(qū)價值和開發(fā)商品牌。專業(yè)街模式主要集中在市級商業(yè)中心周邊，交通便利處。專業(yè)街的商業(yè)組合以特色專業(yè)店、專賣店為主，街長200米以上商業(yè)街業(yè)態(tài)組合七浦路服裝、箱包、鞋子、飾物、床上用品襄陽路服裝、箱包、鞋子、禮品云南路特色小吃金陵東路家居、裝潢、鋼琴衡山路餐飲、休閑宜山路建材、家居、裝潢福州路文化用品、書籍雁蕩路餐飲、休閑吳江路休閑、小吃人民路婚紗專業(yè)街是政府導向性與市場需求量綜合形成的商業(yè)組合，所提供的商品及服