【正文】 。我們的住宅目標(biāo)消費群包括以下幾類：l 三資企業(yè)主及高級管理人員l 本市及外來私營企業(yè)主l 機(jī)關(guān)企事業(yè)高層管理人員l 學(xué)校以及其它高知行業(yè)專業(yè)人士他們具有以下全部或部分特征：q 他們大多已成家，或正準(zhǔn)備結(jié)婚，年齡在28—45歲之間，喜歡附庸文雅，也喜歡情調(diào)生活；q 他們在自己的領(lǐng)域內(nèi)十分優(yōu)秀，屬于高等偏上階層，對生活質(zhì)量要求高；q 他們重視家庭，關(guān)心孩子的成長，他們生活圈子比較穩(wěn)定，是顧家的一群人；q 他們選擇樓盤非常實際，關(guān)心環(huán)境好壞、物業(yè)管理超過建筑質(zhì)量以及價格；q 他們懂得享受生活，喜歡在忙碌工作后，讓自己徹底放松，是旅游的愛好者；q 他們喜歡健康的生活、喜歡安靜和清新的空氣；q 他們對國內(nèi)外流行趨勢、政治時事都十分關(guān)心，喜歡閱讀各種報紙、雜志；q 他們比其他人更喜歡“圈子”的感覺，喜歡與和自己職業(yè)、收入相近的人來往；q 他們很重視“面子”，也很重視自己的衣著外表和生活環(huán)境。對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是與眾不同的，是有品性的“種族”，是讓別人羨慕的，他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的。選擇居住的樓盤，他們會考慮能否代表自己的“個性”與“體面”。本案的定位符合他們的需求。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的品質(zhì)定位A、建筑風(fēng)格高層住宅建筑風(fēng)格定位為地中海風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入地中海風(fēng)格。地中海風(fēng)格的作品與其他西歐建筑風(fēng)格相比，其風(fēng)格較為獨特，其中傳教風(fēng)格常有多弧形的墻面，立柱支撐的門廊上也有弧線裝。其基本特征是：屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院；門廊和窗多顯拱形。 高層 洋房B、外立面:164。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。164。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 164。 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果。 164。 采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。164。 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。164。 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。164。 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。164。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。C、房型面積及配比 產(chǎn)品建議比例備注三室兩廳兩衛(wèi)50%面積130—140平方米四室兩廳兩衛(wèi)15%面積150—160平方米兩室兩廳一衛(wèi)10%面積 90—100平方米兩室兩廳兩衛(wèi)25%面積 110—120平方米戶型設(shè)計細(xì)節(jié)說明：164。 玄關(guān)的設(shè)計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。164。 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。164。 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。164。 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。164。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。164。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。164。 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。164。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。164。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。164。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。164。 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。164。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。D．交付狀態(tài)建議：以毛坯為主E．景觀建議生態(tài)型立體綠化、活水、文化景觀景觀設(shè)計原則：164。 景觀設(shè)計以綠化景觀為主，硬地景觀為輔；164。 生態(tài)型功能性景觀設(shè)計；水體具有自凈能力；164。 景觀使用性與鑒賞性相結(jié)合；164。 景觀維護(hù)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性；164。 生物多樣性的適度兼顧（陸生植物、水生植物與水生動物）；164。 景觀小品的文化性 建議： 營造動感“活水”景觀，賦予新鮮活力感。沿環(huán)狀水系建立一個文化景觀長廊。水生動植物的配置與水生態(tài)自凈化相結(jié)合。 立體綠化體系：地面綠化、藤架、窗臺和陽臺綠化、屋頂綠化。植物多樣化：花灌木與綠色植物相結(jié)合，灌木與喬木并舉；人性化的交流空間設(shè)計：路旁座椅、圍合涼亭、跑步道、可入式親子草坪等。定位：主題景觀型、家庭度假型164。 單魚骨形沿湖濱設(shè)置，獨立的定位、雙拼的外型、聯(lián)排的容積率，運用假粘連把雙拼作成雙立164。 建筑風(fēng)格——“后現(xiàn)代美式風(fēng)格”市場上流行的美式別墅外立面大部分借鑒了歐美別墅初期產(chǎn)品的樣式，并加入了一些復(fù)雜的歐式裝飾，屬新古典主義落后品種。歐美別墅初期產(chǎn)品受到氣候、設(shè)計理念等限制，本案應(yīng)結(jié)合無錫的氣候特點、居住習(xí)慣、新興設(shè)計理念、科技發(fā)展等進(jìn)行創(chuàng)新。建議在外立面風(fēng)格上以后現(xiàn)代設(shè)計理念，保留部分美式風(fēng)韻，使外立面更簡約，整體感更強(qiáng)，迎合新一代客戶的審美需求。164。 為保持每幢別墅的私密性，增加視野進(jìn)深感，別墅之間錯開布局。164。 面積與層數(shù)：單套總面積應(yīng)控制在280平方米以內(nèi)最佳，地上以三層為宜。164。 注重面寬適應(yīng)無錫的氣候特點和客戶消費心態(tài)，拉大面寬以迎納陽光、景觀。南北布局，順風(fēng)透景。164。 地下室：視聽室與儲酒窖利用地下空間的隔音與保溫等優(yōu)勢，設(shè)計成視聽室或儲酒窖，這是歐美別墅發(fā)展成熟的做法，也能迎合區(qū)域高端人士的高雅生活追求。164。 與庭園風(fēng)景交流部分別墅可設(shè)計出嵌入式庭園，達(dá)到院內(nèi)有園的效果。164。 花園面積： 約100200平方米164。 臥室數(shù)量： 34個 (其中:2個套房)164。 停車位數(shù)： 12個/戶164。 交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯164。 會所建議：目前區(qū)域內(nèi)設(shè)施很缺乏，建議配備小型便利店，提供各種日常生活用品；為客戶提供貼身生活服務(wù)，應(yīng)設(shè)置健身房、便利店、桑拿、客房、咖啡廳等。另外提供商務(wù)服務(wù)?？捎删频旯芾砉就夤芾?。或聘請知名物業(yè)管理公司，并具有對別墅物業(yè)管理的經(jīng)驗，在前期就應(yīng)介入。164。 智能化建議類別功 能最低標(biāo)準(zhǔn)普及標(biāo)準(zhǔn)較高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理及安防小區(qū)管理中心***小區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控**電子巡更系統(tǒng)**防災(zāi)及應(yīng)急聯(lián)動**小區(qū)停車場管理系統(tǒng)**三表計量（IC卡或遠(yuǎn)傳）***小區(qū)機(jī)電設(shè)備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控**電梯、供暖監(jiān)控*區(qū)域照明自動控制**小區(qū)電子廣告牌**信息通訊服務(wù)與管理小區(qū)信息服務(wù)平臺**小區(qū)綜合信息管理**綜合通信網(wǎng)絡(luò)*住宅智能化家庭保安報警***防火、防煤氣泄漏報警***緊急求助報警***家庭電器自動化控制音頻***視頻***數(shù)據(jù)**家庭通信總線接口*1) 建筑指標(biāo)：酒店及辦公的總建筑面積在5萬平方米左右。2) 建議建造兩座位置和結(jié)構(gòu)均相對獨立但外觀設(shè)計相同的建筑單體，高層的視覺形象將更有沖擊力。3) 酒店設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的四星級酒店，主要客戶對象是會議、展覽、旅游、生意等；4) 另一座設(shè)計為符合酒店管理標(biāo)準(zhǔn)的Service Office，由同一酒店管理公司管理。5) 賓館標(biāo)間總數(shù)350間左右，其中設(shè)置一定數(shù)量的豪華套房及單間，適合不同的需求；6) 酒店面積及功能分布面積相關(guān)分布面積（平方米）備注一、前廳面積400大堂200服務(wù)總臺50商務(wù)中心100門廳50二、配套娛樂休閑設(shè)施1200桑拿中心1000健身房200三、餐廳1100中餐廳600宴會廳200包廂300四、客房12000賓館五、會議綜合設(shè)施1000專業(yè)會議廳（大、中、?。?00多功能廳200六、公共設(shè)施2200停車場（地下一層兼人防）　地下停車面積1200公共衛(wèi)生間、客體、貨梯　地上停車面積1000七、附屬樓1100職工食堂100職工浴室100洗衣房100辦公室700更衣室100八、設(shè)備房1000鍋爐房400發(fā)電機(jī)房100空調(diào)冷凍機(jī)房200水泵房、污水處理設(shè)施等300合 計200007) 外觀設(shè)計以現(xiàn)代、時尚為主流，突破目前玉祁酒店以多層為主流的現(xiàn)狀，設(shè)置成高層，作為項目的標(biāo)志性建筑。8) 辦公單套面積建議100平方米左右，可組合購買。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的租售價格定位 根據(jù)市場的發(fā)展?fàn)顩r，建議： 高層住宅：40004500元/平方米 洋房或疊加別墅：55006000元/平方米 聯(lián)排別墅：1000012000元/平方米二、 開發(fā)模型討論項目開發(fā)順序及分期進(jìn)度建議：根據(jù)總體規(guī)模及建設(shè)周期，建議本項目分四期開發(fā)，每期開發(fā)量為58萬平方米。共34年開發(fā)完畢。：依據(jù)一：市政管網(wǎng)鋪設(shè)情況及現(xiàn)場施工干擾最小化；依據(jù)二：由地塊分區(qū)之經(jīng)濟(jì)價值為取向標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)三：首期開發(fā)策略A、著重景觀及配套建設(shè)，樹立樣板形象，探測市場反應(yīng)B、景觀：營造綠地與水系相融的生態(tài)居住環(huán)境，呼應(yīng)本項目湖景特征C、配套：為體現(xiàn)成熟社區(qū)生活氛圍，在地塊中心區(qū)先行建設(shè)聚集式社區(qū)級配套，并與住宅同期交付投入運營12B2A3住宅部分：第一期：濱河別墅同時啟動，以別墅快速回籠資金,提升小區(qū)品質(zhì)， 第二期：商業(yè)街北側(cè)洋房上市第三期：商業(yè)街南側(cè)洋房推出第四期：推出最后一部分高層部分221商業(yè)部分：第一批：社區(qū)級商業(yè)和組團(tuán)級商業(yè)率先入市，通過聚集式社區(qū)級配套烘托成熟社區(qū)。第二批：濱河區(qū)商業(yè)和酒店辦公一起推出三、 項目產(chǎn)品一期租售價格建議建議別墅入市均價10000元/平方米 第五部分：投資財務(wù)評價一、項目基本投資數(shù)據(jù)整理二、項目投資成本測算三、項目租售進(jìn)度及資金回收測算四、項目現(xiàn)金流量測算五、投資敏感性分析六、項目投資經(jīng)濟(jì)可行性評價和財務(wù)風(fēng)險控制建議第六部分：風(fēng)險分析一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析二、政治、政策風(fēng)險分析政策回顧%營業(yè)稅細(xì)則實施后，市場月成交量急劇萎縮，全年商品住宅成交量276萬㎡，%，較上一年度減少34個百分點（%）。國六條以及加息對市場的影響減弱，全年商品住宅成交量304萬㎡，增幅10%。受宏觀政策的影響，無錫商品住宅均價從05年2季到06年3季增幅極小，06年3季、4季市場均價開始恢復(fù)增長。 商貸利率的節(jié)節(jié)調(diào)高使的上調(diào)空間逐漸減小，而考慮銀行具體執(zhí)行下浮利率時“普惠”的做法。預(yù)計下階段的利率手段將會是確保有效執(zhí)行“級差”下浮利率。 政策預(yù)測07年預(yù)計仍是一個調(diào)控年，調(diào)控目標(biāo)是控制房價的過快增長。預(yù)計政策手段：將開始執(zhí)行國六條“90，70”細(xì)則，嚴(yán)格控制中低價位、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。影響：預(yù)計07年底開始逐步影響市場供應(yīng)，90㎡以下小戶型的供應(yīng)將大大增加，產(chǎn)品中可考慮減少小戶型供應(yīng)以避免競爭。 將可能開征非普通商品住宅的物業(yè)持有稅。影響：政策將抑制市場對大面積戶型的需求，戶型設(shè)計上應(yīng)考慮規(guī)避相關(guān)面積指標(biāo)。 央行可能會進(jìn)一步提高準(zhǔn)備金率和發(fā)行短期票據(jù)以降低商業(yè)銀行流動貨幣量，從而控制銀行對土地開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款。影響：小開發(fā)商將更難取得貸款，市場洗牌加快，資源將進(jìn)一步向大公司整合。 對個人購房貸款進(jìn)行更嚴(yán)格的審核，通過對不同購房者實行不同貸款利率來控制炒房行為。影響：純投資性購房者將會有所減少，商品住宅市場容量也將有一定減少。三、總結(jié)與建議附件一：項目整體現(xiàn)金流量表附件二：項目分期財務(wù)分析現(xiàn)金流量表