【正文】 務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。已舊樓改造和酒店改造的項目居多，市場上最為多見， 寫字間套內(nèi)面積合計為136萬平方米。也就是說沈陽市場供應(yīng)的各類寫字樓總套內(nèi)面積約50萬平方米，%左右為乙級以上寫字樓，其余均為規(guī)模較小、條件較差的中、低檔寫字樓。在建寫字樓套內(nèi)面積約21萬平方米，其中近75%為中、高檔寫字檔。故中、高檔寫字樓總面積到2005年供應(yīng)量按套內(nèi)面積計算僅35余萬平方米，而真正能達到國際水準的寫字樓套內(nèi)面積總數(shù)也就12萬平方米左右。沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布的各區(qū)域均不同程度的存在欠缺之處，故目前沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域，更未形成中央商務(wù)區(qū)或者城市功能中央?yún)^(qū)寫字樓密集群。高檔次的專業(yè)寫字樓項目分布較散，彼此缺乏呼應(yīng)，尚未形成集聚效應(yīng)。由于目前高檔次的專業(yè)寫字樓項目較少，一些星級酒店利用自身完善的硬件優(yōu)勢及優(yōu)越的服務(wù)而開辟專門的寫字樓層，這種現(xiàn)象在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)太原街商業(yè)區(qū)周邊最為明顯?！〔槐M人意的開發(fā)和管理水平下列圖表系部分國際級都市與沈陽寫字樓基本指標比較表。從表中可以看出沈陽寫字樓水平相對很低。主要體現(xiàn)在人均占有量以及租金和售價方面的低值，同時最高的空置率也令人“瞠目結(jié)舌”?！【科湓?，我們認為造成沈陽寫字樓市場這種不良狀況的原因有三：　 首先，低水平的開發(fā)導(dǎo)致整個市場失衡。沈陽的公建市場近年乏有類似華新國際那種相對有實力的開發(fā)商，當?shù)亻_發(fā)商普遍存在不了解市場，盲目上馬，后期資金嚴重缺乏的問題，造成寫字樓市場整體開發(fā)水平較低，顧客對進駐后的保障沒有信心。　　 其次，沈陽經(jīng)濟低迷致使需求量縮水，尤其從事貿(mào)易經(jīng)營不景氣，外加服務(wù)業(yè)未成氣候，使市場對中高檔寫字樓的需求量過小?！　?再者，政府對公建市場的管理力度不夠，項目審批和規(guī)劃環(huán)節(jié)控制不得當，又沒有必要的物業(yè)管理監(jiān)督機制，導(dǎo)致寫字樓散落全城，未發(fā)揮“聚集”效應(yīng)，同時造成物業(yè)管理水平相對較低，所謂甲級寫字樓除保潔突出外，在物業(yè)服務(wù)方面與普通寫字樓無較大區(qū)別，嚴重影響顧客租用或者購買高檔寫字樓的欲望。城市名稱人口總數(shù)（萬人）套內(nèi)面積（萬平方米）人均占有量（M2）空置率（％）甲級租金（USD/M2*年）甲級售價（USD/M2）北京12212008上海4862100廣州5271880大連3231265香港5474500新加坡7504200東京200029006200紐約156026003800沈陽7201561180表24　沈陽與部分國際級城市寫字樓基本指標一覽表圖24 沈陽寫字樓市場供應(yīng)建筑面積（按套內(nèi)面積計）比較圖25 沈陽寫字樓人均占有量比較圖26 沈陽寫字樓市場空置率對比 如何解決沈陽寫字樓市場面臨的問題　 我們認為可以從如下方面解決沈陽寫字樓市場面臨的問題：l　　　 政府加強監(jiān)管力度　 鑒于現(xiàn)在沈陽的寫字樓市場無專門部門管理的混亂局面，建議市政府成立專門的寫字樓市場管理部門，專職規(guī)范寫字樓市場秩序，嚴把項目審批和規(guī)劃建設(shè)關(guān)，對待“歷史遺留問題”在證件方面按照現(xiàn)行標準予以從快批核，對資金不足又拖欠銀行貸款者，留置“爛尾”物業(yè)面向市場公開拍賣，使爛尾項目盡快啟動。激發(fā)寫字樓市場的前提必須設(shè)法提升存量房進駐率，以增強投資者信心。l　　　 告誡發(fā)展商寫字樓項目屬于長期投資　 沈陽從事公建開發(fā)的多數(shù)發(fā)展商，普遍存在急功近利，資金不足，不具備也無實力進行長期投資的能力，投資資金以及運營現(xiàn)金流完全依靠銀行貸款，導(dǎo)致銀行不良貸款率增加。根據(jù)國際和國內(nèi)寫字樓開發(fā)經(jīng)營慣例，寫字樓屬于長期投資項目，在投資期內(nèi)必須保證投資資金全額到位，項目完全竣工后方能真正意義的實行銷售或者出租，這方面與住宅開發(fā)有一定差距，而且投資回報主要靠租務(wù)市場以及未來地產(chǎn)升值變現(xiàn)，而急功近利者不可能開發(fā)好大型寫字樓項目，也不可能經(jīng)營好寫字樓項目。l　　　 鼓勵有專業(yè)水準的實力開發(fā)商和運營商進入寫字樓市場　 政府今后招商必須考察開發(fā)商的資格，鼓勵國內(nèi)外實力開發(fā)商進入寫字樓市場，同時面向全球招募具有相當管理經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司，管理或者參與管理高檔寫字樓物業(yè)，以帶動沈陽市寫字樓市場的整體物業(yè)水平。l　　　 大力扶植知識密集型服務(wù)業(yè)市場　 本文已經(jīng)闡述知識密集型服務(wù)業(yè)對寫字樓市場的貢獻度，北京、上海等相對發(fā)達城市的經(jīng)驗也說明，知識密集型服務(wù)業(yè)，即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，無論是規(guī)模大小，對寫字樓市場尤其高端市場繁榮，起關(guān)鍵性的拉動效應(yīng)。而沈陽的知識密集型服務(wù)業(yè)尚未形成市場規(guī)模，亟待政府在稅收優(yōu)惠政策和政策導(dǎo)向以及新聞導(dǎo)向方面予以大力扶植。l　　　 提倡開發(fā)新產(chǎn)品面世　 21世紀市場營銷的關(guān)鍵在于市場細分，寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也不例外。而目前沈陽寫字樓市場整體水平落后的一個集中體現(xiàn)是無特質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品功能千篇一律，服務(wù)上也沒有什么特色，仿佛與分眾解構(gòu)的差異化營銷時代格格不入。目前沈陽寫字樓市場欠缺的產(chǎn)品品種有：　 IDEA：商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓，目標客戶主要針對中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地企業(yè)，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費比較低，在北京推出后業(yè)績不俗。Loft: loft起源于西方藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術(shù)創(chuàng)作。其特點是高空間，寬敞明亮，室內(nèi)布置質(zhì)樸自然，沒有壓抑感和約束感。人們在這種環(huán)境下激情和創(chuàng)造力得以充分發(fā)揮，個性得以全面釋放。定位于loft概念的寫字樓客戶以從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為主。需要充分自由的氛圍和感性的刺激，而loft中高空間、明亮的采光和真實自然的生態(tài)環(huán)境將有助于其能量的釋放，提高工作效率。More: more原是指在社區(qū)組團中集中提供居住者辦公、對外商務(wù)的資源支持。其特點是資源集中配置，并可全體共享。定位于more概念的寫字樓客戶需要大量的信息源和對外的交流和聯(lián)系，同時需經(jīng)常加班，需要為他們提供更多的配套支持。因此，more寫字樓中配置了共用廚房、共用會議室、共用客房和商務(wù)中心等豐富的共享資源，使客戶享受到更寬泛的特色服務(wù)和資源支持。Studio: studio是指小空間個性化辦公。定位于studio概念的寫字樓客戶（公司）雇員在1040人之間。以從事高智力的開發(fā)、研究、和創(chuàng)作為主，對空間要求不大，但要求有個性、有靈氣。能提供使用者二次裝修余地大，可以充分滿足其個性的發(fā)揮，同時共享大廳、空中花園等也極具特色。以上類型被稱為“未來型寫字樓”，其特色突出，針對性強，最大特點還在于：主題化專門針對某一行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的主題式辦公樓；個性化在室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套等方面強調(diào)個性特色；生態(tài)化改善辦公空間中陽光、空氣和綠色環(huán)境，引入共享綠化平臺；人性化充分考慮客戶辦公形態(tài)，商務(wù)形態(tài)和生活形態(tài)。3. 金廊主要功能闡述沈陽金廊具體規(guī)劃范圍：北至北陵公園，南至南三環(huán)路，東至黑龍江街敬賓街奉天街五愛街，西至黃河大街三經(jīng)街三好街，平均寬度1—2公里，全長17公里（渾河南約5公里）。金廊的建設(shè)宗旨是在開拓城市增長內(nèi)在的機能，構(gòu)建不同層面的服務(wù)業(yè)平臺，發(fā)揮城市中央功能區(qū)的管理和控制功能的集聚功效、金融市場動作功能的集聚能量和專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能的集聚能量，提升整個城市的功能品質(zhì)，滿足城市定位以及未來發(fā)展的需要，拉動沈陽城市功能地位的全面升級，全力打造一個令世界矚目的中國東北經(jīng)濟、文化和信息的中心，以及世界裝備制造業(yè)的“焦點”城市。沈陽金廊總體規(guī)劃目標是形成一個匯集金融、商務(wù)、商貿(mào)、會展、科技、文化、體育等多個前導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為一體的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群，構(gòu)筑龐大的充滿活力的城市新產(chǎn)業(yè)源，實現(xiàn)城市功能的轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)從傳統(tǒng)城市向現(xiàn)代化、國際化大都市的跨越。隨著規(guī)劃的逐步實施，青年大街將拓寬建成60米以上的景觀大道，道路兩側(cè)將聳立起一座座風(fēng)格迥異、協(xié)調(diào)美觀、錯落有致的標志性現(xiàn)代建筑群。寬闊的中央大道、別致的街心綠島與通透的連片綠地，構(gòu)造疏密有序、恢宏大氣、貫通南北的現(xiàn)代都市景觀帶。屆時，將在沈陽南北中軸隆起一條植根東北地區(qū)經(jīng)濟、文化的“金脈”，成為沈陽的象征、城市窗口和充滿活力的經(jīng)濟源以及城市經(jīng)濟新增長極。下面我們應(yīng)用國際先進的城市規(guī)劃原理，闡述金廊的主要功能。16 / 16