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湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司項目計劃書-資料下載頁

2024-10-29 08:15本頁面

【導讀】湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司。珠海市9月份商品房銷售量價齊升,創(chuàng)本年峰值..............75

  

【正文】 66 灣畔雅苑 前山河南岸,南屏大橋西側 起價 8000 現樓,已入伙 8680133 公園道 珠海大道5 號(回歸公園旁) 均價 10000(帶 2020 元 /平米精裝修),最低 98折 2020 年年底前交樓 8699555 珠江南灣 南屏路南泉路 98 號 均價 7500(帶1500 元 /平米精裝修),一次性 97,按揭 98 折 明年年底交樓 8923888 從以上資料顯示,珠海市房地產市場至今年年初回暖后價量齊升,房價不斷走高。前九個月占全市交易量近八成的主城區(qū)香洲區(qū)商品房預購呈逐月走高的態(tài)勢,于 9月份超萬元,每平方米平均售價達10398 元,比年初的 8414 元高出 1984 元。與 8月份相比,增長 988元。 市統(tǒng)計局資料顯示, 19 月珠海市商品房銷售面積 萬平方 米,同比增長 %,其中一、二、三季度銷售面積分別為: 平方米、 萬平方米和 萬平方米,數據表明市場需求持續(xù)增長。 二手房交易增速超新建住房。新建住房價格不斷走高,不少購房者轉向購買二手住房。珠海市 2020 年 10 月出臺的《關于促進我市房地產市場健康發(fā)展的若干意見》共 12 條,減免二手房交易部分稅費,實行“賣舊買新”地方稅費定額返還等優(yōu)惠政策,進一步刺激了二手房市場交易。 19 月份全市二手住房交易面積 萬平方米,同比增長了%,增速比新建住房高 個百分點。 珠海市今年房價持續(xù)走高的原因分析: 外因:大勢向好 各種利好因素驅動下的珠海整個城市前 景看好,是導致樓市旺銷的重要因素之一。珠海樓市出現這種旺銷局面除了全國樓市在升溫外,還有其自身的特點。珠海市場自身就較為特殊,比全國的市場更為穩(wěn)健一些。且由于有各種利好因素(如廣珠輕軌、港珠澳大橋、橫琴開發(fā)等)的刺激,使開發(fā)商和購房者都對珠海的未來充滿了信心,所以開發(fā)商售樓有底氣,購房者也樂于追捧。 除這些利好因素外,大量資金無所適從,多數流入樓市,也是導致樓市之火越燒越旺的原因。 內因:供需矛盾漸現 珠海市統(tǒng)計局公布的今年前三季度房地產市場分析報告中指 出, 2020 年珠海房地產市場供需較為矛盾,一方面商品房 市場供應大幅下降,另一方面市場需求大幅增長。不少存量樓盤由于上半年旺盛需求已被消化,下半年市場供需矛盾漸現,特別是主城區(qū)中小戶型、中低價位樓盤較為稀缺。 從 8月到 10 月推售的產品類型來看, 70120平方米的兩房、三房成為推動開盤旺銷的主力。珠海樓市目前購買主力八成是自住型購房者,而兩房、三房一直是這類型購房者的最大需求戶型。在下半年推售的樓盤中,恰恰這類戶型占了市場的主力,所以旺銷現象出現并不出奇。 另外,前三季度數據顯示,珠海今年新房的預購均價不斷上揚,截至 9 月份,已經突破萬元大關。目前珠海購房者能接受 的心理價位在毛坯房 80009000元 /平方米。一旦有樓盤定價在該價位以下,必然會引起廣大購房者的追捧,旺銷也就出現了。 樓市旺銷的另一因素便是開展商開發(fā)水平及營銷水平的提高。 結論:樓市旺銷的走勢仍將延續(xù) 樓市從上半年的存量消化到下半年的新盤熱銷,旺銷之勢會延續(xù)多久?在面臨著“粵十五條”多項優(yōu)惠政策到期可能調整的情況下,后市走勢又會如何呢? 隨著今年近 10 萬億貸款的流出,現在至明年這段時間,樓市之火還將延續(xù)。但是年底,不排除那些手頭資金不充足 的發(fā)展商快速出貨,畢竟,明年的銀行政策緊縮應該是大勢所趨,所以后 年的走勢則暫時很難預測。 樓市之火仍將延續(xù)至明年。因為從接下來珠海樓市的供應情況來看,幾乎都是大盤引領市場,如招商花園城、中海濱河灣、鳳凰海域、華發(fā)世紀城四期等,這些大盤早已經開始了儲客工作,各方面的營銷工作也已十分到位,一旦開盤,必然會引起開盤熱銷場景的再現,且從房價來看,這些大盤為風向標的房價必然不會低于現在的市場價格。 第四章 工程技術方案 指導思想及原則 指導思想 以科學發(fā)展觀為核心,以國家《城市規(guī)劃設計規(guī)范》、《城市規(guī)劃法》、《城市 規(guī)劃編制方法》和《珠海市城市總體規(guī)劃》的要求為依據,以求真務實的精神進行規(guī)劃設計,堅持高起點規(guī)劃、高質量建設、高效益發(fā)展和水平管理,力求使項目建設達到建筑人環(huán)境相協調的目的。 該項目作為夏灣港昌路得標志性地段,設計必須力求通過專業(yè)超前和精湛的建筑藝術手法,表現“優(yōu)質、經濟、安全、適用”的特點,并與珠海市總體規(guī)劃和拱北環(huán)境規(guī)劃相協調。 建筑設計在經濟實用的基礎上必須達到美觀大方,房地產競爭已進入產品時代,建筑產品的質量是房地產的生命力,力求使本項目產品達到一流水平。 設計原則 堅持 科學先進的原則,總體規(guī)劃必須符合珠海總體規(guī)劃要求,做到“起點高、立意新、功能全、環(huán)境美、效益佳、可持續(xù)”。 堅持經濟、社會效益統(tǒng)一的原則,全面分析論證,多方案比選,以最少的投入,取得最佳的經濟、社會效益。 總平面布置 住宅小區(qū)位于拱北夏灣,用地北臨昌平路,對面即是春澤園小區(qū),南面是港昌路,東面緊鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園,具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。周邊道路已經建設完成,為保證小區(qū)建成后對外交通的順利對接, 用地對外交通主要考慮依托南、北兩條道路,用地交通條件十分優(yōu)越,是新興的夏灣高檔住宅小區(qū),用地周邊有著完 善的城市能源及水電管網等公用設施,用地內地勢平坦,由北向南呈約 %的坡度,場地標高約為 ??偲矫嬉?guī)劃上充分考慮到景觀、日照等因素,最大限度利用地塊外部優(yōu)美的景觀資源,同時與城市道路相協調,小區(qū)布局采用了自由式布局,這種布置方式完全打破了傳統(tǒng)行列式布置模式,使住宅小區(qū)內每棟住宅樓都可以借景規(guī)劃中的生態(tài)公園,同時在小區(qū)內部形成生動有趣的空間體系。在綠化景觀布置上利用充滿動態(tài)及現代品味的流線設置集中綠地,令各建筑物有如置身于一片綠州庭園之中。創(chuàng)造寬敞的主次共享空間,以及不同大小及形態(tài)的綠化環(huán)境 。一方面令空間的變化產生趣味,另一方面締造出屬于不同住宅區(qū)域的獨有空間。臨街住宅底層設置了商業(yè)門面,住宅部分與商業(yè)部分相對獨立,保持住宅區(qū)域私密性,也增強了小區(qū)的圍合感,在一定程度上屏蔽了城市噪音,保證了小區(qū)良好的居住環(huán)境。 建筑方案 本項目由 8棟 1218 層高的住宅樓組成,地下室一層為全埋式地下室(戰(zhàn)時為甲類人防地下室,人防抗力等級為甲 6 級)。該工程設計使用年限為 50年;抗震設防烈度為 6度;建筑類別為一類高層建筑;建筑防火等級為一級;屋面防水等級、地下室防水等級為二級。地下室戰(zhàn)時為甲類人防地下室, 人防抗力等級為核 6級。戶型設計以一梯四戶、一梯五戶為主,戶型設計小巧精致,突出個性,明廁明廚,采光通風良好。在設計盡量避免建筑自身的遮擋,將陽光和自然風帶給每一個家庭。同時各戶型的觀景陽臺的設計為住戶提供了一種具有浪漫氣質的精致生活。部分戶型的復式設計增添了生活情趣。 結構方案 地震設防的依據及等級 按照國家地震局、建設部“關于發(fā)布《中國地震烈度區(qū)劃圖》 ( 1990)”,擬建場地在廣東地區(qū)屬六級地震區(qū)。同時根據原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部( 84)城抗第 267 號文批準的《地震基本烈度 6度地區(qū)重要城市 設防和加固的暫行規(guī)定》第一條規(guī)定,本工程建筑抗震設防分類為丙類,框架及剪力墻抗震等級均為三級,一般鋼筋混凝土框架柱為 ,剪跨比不大于 2但不小于 的鋼筋混凝土框架柱為 。 荷載 風載考慮 珠海地區(qū)基本風壓值 W=(建筑物高度超過 60m),基本雪壓: KN/M2。 風荷載地面粗糙度屬 B類,體形系數按相關規(guī)范取值。 樓面活荷載標準值 KN/M2 消防車道: 住宅 : 物業(yè) : 住宅主衛(wèi) : 廚房、住宅公共衛(wèi)生間 : 陽臺 消防疏散樓梯 : 電梯機房 : 不上人屋面 : 上人屋面 : 結構選型 A、上部結構 該工程采用的結構形式為現澆鋼筋混凝土框架一剪力墻結構(框架部分承受的地震傾覆力矩小于結構總地震傾覆力矩的 50%)。樓屋面結構采用現澆鋼筋混凝土梁板結構。樓板板厚主要為 100mm、 110 mm、 120 mm、 130 mm、 150 mm。 B、地下停車場 該工程地下室采用梁板結構,底板厚 400 mm,地下室頂板板厚為 200 mm,人防頂板 250 mm,地下室外圍擋土墻及人防臨 空墻厚不小于 250 mm,地下室混凝土擬摻入抗裂劑,每隔 3040 米左右設 2020 mm 寬后澆加強帶,外加劑的摻量應根據外加劑廠家提供資料確定,施工過程中請廠家派專業(yè)技術人員進行指導,確保施工質量。 供電設計 負荷計算及變壓器容量的選擇 供電負荷指標按照本工程的電力規(guī)劃及甲方提供的用電指標以及按單位面積負荷進行計算,本工程的負荷指標如下: 商場照明按 40W/m2 停車庫、地下室照明按 10 W/m2 辦公照明按 30 W/m2 住宅負荷按 8KW/戶(小戶型 4KW/戶) 其他負荷按建設單位和各 專業(yè)提供的實際負荷計算。 整個工程計算負荷為 1760KW,在地下變配電室設有一臺干式變壓器,其容量為 1250KVA/臺,小區(qū)地上部分設有一臺箱式變壓器,其容量為 800KVA/臺,干式變壓器供整個小區(qū)的消防、動力負荷及 3棟生活用電,箱式變壓器供 7棟生活用電。 供電 普通負荷采用 ,消防負荷采用 ,在電纜溝、電纜橋架及豎井內明敷。從動力箱引至各動力用電設備選用 BV450/750 型銅 芯塑料線穿鋼管在現澆層或地面內暗敷。從照明箱至各用電點采用(NH)BV450/750 型銅芯塑料線穿阻燃硬塑管 (消防回路穿鋼管 )在樓板或吊頂內暗敷。 消防電梯、防排煙設施、火災報警及聯動控制裝置、應急照明等按一級負荷供電,生活水泵、普通電梯按二級負荷供電;其它均按三級負荷供電。 重要負荷(消防水泵、消防電梯、防排煙設施等)采用電纜放射式雙電源供電,末端自動互投。普通負荷采取單回路供電。 空調機組及水泵等大功率動力設備設專門回路供電。 動力負荷:控制箱及配電箱均采用非標箱體,大型控制柜落地安裝,小型控制柜均掛 墻明裝。 電動機啟動方式:小于或等于 的電動機及消防用電動機按直接啟動方式設計,大于 的電動機按軟啟動方式設計。控制箱不在現場的電動機均提供兩地控制方式。 給排水設計 給水 用水量估算 本項目的用水主要為辦公用水、生活用水、公共服務設施用水。經計算,平均用水量為 (最高日用水量為 1294M3/d,最大小時用水量 138 M3/d)。 根據《建筑設計防火規(guī)范》《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》等防火規(guī)范的要求,室外消火用水量按 15L/S,室內消火用水量按 20L/S,火災延續(xù)時間: 2h,自動噴水滅火系統(tǒng) 30L/S考慮。 給水系統(tǒng) 1)由開源大道引入進水管,管徑均為 DN150。 2)在本小區(qū) 1棟樓的地下室一層設有 200 立方米的生活水池,供整個小區(qū) 732 層生活用水。 3)除 116 樓利用市政管網直接供水外,其余樓層采用變頻增壓設備加壓供水。 熱水系統(tǒng) 住宅樓衛(wèi)生間設電熱水器供應淋浴用熱水。 排水系統(tǒng) 生活污水分為糞便污水和廚房污水兩個系統(tǒng)。 生活糞便污水廚房污水排入室外化糞池處理后,然后進入城市污水管網。 地下室排水,經潛污泵提升后,再排入室 外管網。 雨水系統(tǒng) 屋頂按面積不大于 200立方米 /人設置雨水口。 雨水采用外排水系統(tǒng)。 弱電工程 該工程的電話按以下指標計算:公共部分 1 對 /250 平方米;住宅電話: 對 /每戶 經計算工程需電話 700 門。電話自市電話模塊局引入。在室外設置一臺 400 對落地式交接箱。電纜采用兩根¢ 100PVC穿管埋地敷設。室外管線由電信局統(tǒng)一設計。大樓內電話垂直主干線采用大對數非屏蔽雙絞線電纜沿弱電豎井用電纜橋架明敷,由每層電話分線箱、過線箱至電話出線口采用一對對絞電纜穿鋼管暗敷。 在大樓每層設置 110型配線架,室內每個開間分別設置電話插座。通訊接地共用接地裝置接地,其接地電阻值不應大于 1歐姆。 大樓電視直接接入城市有線電視網,有線電視機房設備安裝于一層通訊機房內,用戶輸出口電平值為 70+5kbuv,按每戶設置電視插座,接地系統(tǒng)共用聯合接地裝置,接地電阻不應大于 1歐姆。 消防控制中心設在物業(yè)管理中心一層 (有直接對外出口 ),內設集中報警器、消防控制臺、消防對講電話主機及消防廣播柜等。該工程主樓為一類高層建筑,保護等級為 一級,采用控制中心報警系統(tǒng)。在消防中心設集中報警器接收報警器信號,采用自動、手動控制方式。 消防總控制臺功能(包括集中報警器): 1)顯示各消防分盤發(fā)來的火災事故狀況,并按需要接通消防廣播。 2)噴淋水泵由水流指示器及濕式報警閥和消防控制室控制,并能就地手動控制。顯示水流指示器、信號閥狀態(tài)。 3)消火栓水泵由消火栓箱內破玻璃按鈕盒和消防控制室控制,
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