【正文】 匯總序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1建設(shè)管理費359242%7182可行性研究費計價格[1999]1283號文503勘察設(shè)計費359242%7184日照分析費用估45合計1490 （4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用。 表102 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1室外工程928其中：道路廣場150（元/平方米）8475（平方米）其中含路燈雨、污、給水管道工程127室外管線30元/平方米（平方米）511綠化工程70元/平方米18543（平方米）130景觀水系估算1602管道煤氣估算803電信工程估算1004合計1108 （5）、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 表104 其他費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費35924%2872勞動安全衛(wèi)生評價費35924%113環(huán)境評價費估算54建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費155工程保險費35924%1086工程監(jiān)理費359242%7187合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費竣工圖編制費估算308工程造價咨詢費35924%729施工圖審查費2元/平方米3410合計1280 （6）、開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設(shè)市政費等。表105 開發(fā)期稅費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米122城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費100元/平方米17033白蟻防治費264散裝水泥押金50000噸85新型墻體材料專向資金8元/平方米1366高校教育基金1587供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共1362戶2728合計2315 （7）、開發(fā)間接費 本項目將不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。（8）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為150萬元。 （9）、不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按（1）（8）項合計的5%進行估算，即：（7355+35924+1490+1108+1280+2315+150）5%=496225%=2481萬元 （10）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）（10）項的總和，即：7355+35924+1490+1108+1280+2315+150+2481＝52103（萬元） 二、資金籌措建設(shè)項目所需58103萬元建設(shè)資金，全部由建設(shè)單位自籌。本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。本項目開發(fā)商投入自有資金18103萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款40000萬元用于投資，總投資為58103萬元。詳細投資金計劃與資金籌措表序號項目合計2011年2012年2013年1投資總額58103194002540013303建設(shè)投資 52103190002300010103貸款利息6000400240032002資金籌措58103194002540013303自籌資金18103940054003303借款40000100002000010000第十章 還貸來源分析一、還貸能力分析 住宅銷售價格（1）住宅建筑面積為103547平方米，用于限價房，以5200元/平方米的單價限價進行銷售，銷售收入為53845萬元。（2）住宅建筑面積16788平方米作為公租房進行出租，按6元/平方米按月進行出租，租金按1年期計算，預(yù)計每年出租收入為121萬元。（3），以2500元/平方米的單價限價進行銷售，銷售收入為3863萬元。（4）地下停車位全部出售，每個車位按5萬/個銷售，銷售收入為3510萬元。以上四項合計收入為：61339萬元。 銷售進度計劃本項目開發(fā)產(chǎn)品在配比給公租房后，剩余面積以經(jīng)濟適用房以及限價保障房出售給低收入居民，計劃用兩年時間完成銷售，計劃2014年出售55%房源，2015年出售45%房源。地下車位分兩年完成銷售。按建設(shè)區(qū)塊劃分，銷售計劃如下表所示：該項目為五年期貸款，貸款期為2011年7月至2015年12月。建設(shè)經(jīng)營期每年的可運用資金除部分用于該項目的滾動開發(fā)外，其余首先考慮還貸。通過計算分析，截止至2015年，銷售所得總收入為61339萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款40000萬元及利息，剩余資金用于公司的項目開發(fā)建設(shè)。 營業(yè)收入估算表　項目項目2014年2015年保障限價房可銷售面積(m2)56951 46596營業(yè)收入（萬元）2961524230公租房可出租面積(m2)16788 16788營業(yè)收入（萬元） 121 121經(jīng)濟適用房可銷售面積(m2)8499營業(yè)收入（萬元）21241739車位出售出售車位（個）386316營業(yè)收入（萬元） 1930 1580合計可售住宅面積(m2)65450營業(yè)收入（萬元）3379027670二、 還貸計劃2014年起開始還貸，2014年先行償還貸款20000萬元，還貸來源為2014年房屋銷售收入；2015年償還剩余貸款20000萬元，還貸來源為2015年房屋銷售收入。剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。還款分析表還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2014年200003200232002014年房屋銷售收入2015年200001600216002015年房屋銷售收入合計40000480044800第十一章 社會效益分析**保障性住房工程的建設(shè)，是一項公益性、基礎(chǔ)性建設(shè)項目。工程完成后，將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。一、項目對社會的影響分析隨著城市化步伐的加快，城市建設(shè)的不斷深化，越來越多的中低收入人群及城區(qū)無住房的困難群眾對住房的需求不斷增加。本項目可有效緩解本市青年職工、引進人才和來長務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，改善村（居）民居住環(huán)境，還能豐富畫溪大道兩側(cè)建筑景觀，有效實施城市總體規(guī)劃，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，加快城市化進程，創(chuàng)造良好的環(huán)境。本項目建設(shè)可以提供多個就業(yè)崗位，從而增加當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機會和收入，更進一步提高他們的生活水平和生活質(zhì)量，產(chǎn)生良性循環(huán)的效果。本項目的實施，將秉著公開、公平的原則，凡符合申請條件的居民，均可同條件入住本小區(qū)，這樣有效的解決了部分弱勢群體住房難的問題，將是保護當(dāng)?shù)厝鮿萑后w利益，維護社會穩(wěn)定，構(gòu)筑和諧城市的具體體現(xiàn)。該項目建設(shè)通過建筑語言，詮釋了某縣濃厚的江南水鄉(xiāng)文化，對完善某縣城市規(guī)劃，促進城市建設(shè)有重大意義。二、項目與所在地區(qū)互適性分析項目所在地區(qū)各類組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度本項目建設(shè)和運營中有很多組織與本項目有關(guān)。首先某縣委、縣政府機關(guān)各部門對建設(shè)項目是擁護和支持的，并且盡了最大努力：對于為本項目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門，也持積極的態(tài)度，并盡最大可能支持項目的建設(shè)。當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對項目的適應(yīng)性分析近年來，**按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進展。一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此某縣的技術(shù)文化條件完全能夠滿足本項目的順利建設(shè)。通過分析，得出社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表如下：表112 社會對項目的是適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)適應(yīng)無2當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)無三、社會風(fēng)險分析經(jīng)過對本項目社會因素的風(fēng)險，研究認為本項目社會風(fēng)險較小。四、社會評價結(jié)論根據(jù)以上社會影響分析評價，研究認為本項目的建設(shè)無論就在政治、文化、社會等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會評價是可行的。保障性住房工程可行性研究報告