【正文】 及政府相關(guān)機構(gòu)的推介；E、中介機構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介；F、公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約發(fā)展商的推介；G、主動上門聯(lián)絡(luò)的發(fā)展商；H、參加項目的公開招投標(biāo)或邀請招投標(biāo)；I、 其他途徑。2） 物業(yè)項目實地考察要素A、物業(yè)類型、規(guī)模及定位(通過實地或模型、效果圖、銷售價格等了解項目檔次定位等)；B、所在區(qū)域及其地理位置；C、開、竣工時間及其開盤、入伙時間；D、發(fā)展商聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向；E、對于新市場，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕芮闆r，包括配套法規(guī)、收費狀況、物管消費心理、發(fā)展前景等；F、 其它可于第一時間收集到的信息。，與發(fā)展商作進一步接洽，盡可能多接高檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來經(jīng)濟效益及社會效益的項目。4．3 有效聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式與發(fā)展商銷售主管、發(fā)展商物管事宜主管、發(fā)展商決策高層人仕聯(lián)絡(luò)。 聯(lián)絡(luò)洽談內(nèi)容及有效記錄1）了解項目具體情況，索取項目總平面圖及其相關(guān)圖紙、資料。2）了解項目發(fā)展商的實力背景、以往業(yè)績，發(fā)展商對項目物業(yè)管理的合作意向等。3）向發(fā)展商推介我司發(fā)展規(guī)模、實力背景、管理業(yè)績。4）在項目跟蹤過程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動等情況，原項目負責(zé)人及接手的員工必須認真做好項目移交工作，原項目負責(zé)人必須提供物業(yè)項目文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)絡(luò)方式，原項目負責(zé)人須安YGJYPMCOP —01 物業(yè)項目拓展控制程序A/03/4排接手人與該項目發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。4． 4 物業(yè)管理方式的確定: ，分別為全權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問管理服務(wù)型、咨詢策劃管理服務(wù)型，商務(wù)部應(yīng)從為我司爭取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實際情況、發(fā)展商的合作意向等確定建議發(fā)展商采納的物業(yè)管理方式。4． 5 合同評審1）部門員工根據(jù)與發(fā)展商的洽談意見，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，編制版本號，經(jīng)自審后與項目資料一并提交部門負責(zé)人。2） 部門負責(zé)人就與標(biāo)準(zhǔn)合同中有改動或可商談的條款進行審查（包括文字和內(nèi)容），簽字確認后提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)進行審查。3） 公司主管領(lǐng)導(dǎo)就合同中有關(guān)重要條款進行審查（著重于內(nèi)容），簽字確認后返回。4） 準(zhǔn)合同經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審查后提交公司總經(jīng)理、其他主管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門對合同主要條款進行評審，填寫《合同評審記錄》并經(jīng)評審人員簽字確認。5） 合同經(jīng)評審后由部門員工根據(jù)批復(fù)意見修訂合同稿并負責(zé)及時報發(fā)展商。4．6 簽約 簽約合同必須按照合同中約定的份數(shù)用公司統(tǒng)一的標(biāo)書紙打印，并確保在每份合同的每頁右下角處蓋上公司小圓章，將此份合同隨對外經(jīng)濟合同會簽單交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認可。 商務(wù)部準(zhǔn)備簽約的前期準(zhǔn)備工作，并負責(zé)通知相關(guān)出席人員。 簽約時甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證明書（如非本司法人簽署該合同，則需再準(zhǔn)備法人代表授權(quán)委托書）。 甲、乙雙方按合同上約定份數(shù)保留合同原件。4．7 項目資料移交1）商務(wù)部發(fā)函通知發(fā)展商關(guān)于我司工作移交事宜。需要的話，在發(fā)文中提醒發(fā)展商及時支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財務(wù)部相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)方法。 與辦公室的資料移交1）發(fā)函通知辦公室簽約事實。YGJYPMCOP —01 物業(yè)項目拓展控制程序A/04/42）把兩份簽約合同原件交辦公室，并由辦公室負責(zé)為財務(wù)部復(fù)印一份。3）辦公室應(yīng)將發(fā)展商的主要聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式傳遞給財務(wù)部等有關(guān)部門。 與財務(wù)部的資料移交1） 發(fā)函通知財務(wù)部簽約事實。2） 要求財務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。4．8 辦理結(jié)案工作 項目負責(zé)人填寫《項目檔案交接清單》并向部門檔案管理責(zé)任人交接全套資料。 商務(wù)部應(yīng)與相關(guān)部門及項目管理處負責(zé)人開會、交待工作。5．0 相關(guān)文件與記錄WI/T 《市場拓展工作手冊》YGJYPMCOP —02 物業(yè)前期介入控制程序A/01/21．0 目的 為了公司盡早了解物業(yè)項目的設(shè)計、施工情況，確保物業(yè)項目在接管驗收時能夠達到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。2．0 范圍 適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理項目的管理服務(wù)。3．0 職責(zé)3．1 商務(wù)部負責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。3．2 相關(guān)單位負責(zé)協(xié)助商務(wù)部進行準(zhǔn)備工作。4．0 程序4．1根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務(wù)部定期或不定期組織公司顧問團赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問團的工作。4．2根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務(wù)部組織教員對開發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。4．3相關(guān)單位應(yīng)配合開發(fā)商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。4．4商務(wù)部組織相關(guān)單位解答開發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。4．5在開發(fā)商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，商務(wù)部組織人員協(xié)助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 4．6根據(jù)開發(fā)商的要求，在工程施工階段由商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對分項工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。4．7商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改，然后進行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。4． 8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)項目的實際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商或物管公司測算物管費及制定其他項目收費標(biāo)準(zhǔn)。4．9由工程部等相關(guān)單位協(xié)助開發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對外分包的程序。YGJYPMCOP —02 物業(yè)前期介入控制程序A/02/24．10 財務(wù)部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。4．11由相關(guān)管理處人員在相關(guān)部門的配合下根據(jù)開發(fā)商的需要以及工程實際進展情況，制定項目管理工作計劃及方案。4．12商務(wù)部根據(jù)物業(yè)項目的工程進度和實際情況，按照合同條款開展其他相關(guān)工作。5．0 相關(guān)文件與記錄 WI/GW 《顧問項目管理手冊》YGJYPMCOP —03 物業(yè)接管入伙控制程序A/01/41．0目的加強物業(yè)綜合驗收和交接管理，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過對業(yè)主（住戶）入住過程的控制，使入伙工作順利進行，從而更好地服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主。2．0 范圍　　 適用于管理項目的物業(yè)接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。3．0 職責(zé)3．1公司領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)組建新管理處，確定主任、副主任人選。3．2工程部負責(zé)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑、機電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。3．3 清潔綠化部負責(zé)項目綠化的接管驗收工作。3．4 管理處負責(zé)配合工程部的驗收工作，落實物業(yè)入伙準(zhǔn)備與籌備工作。3．5各部門配合管理處做好入伙工作。4．0程序4．1接管驗收條件，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋編號已得認可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。4．2接管驗收程序，分別與發(fā)展商確定驗收日期后，組成發(fā)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名，驗收記錄單一式三聯(lián)，三方各執(zhí)一份。：1） 產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料；2） 政府竣工驗收合格資料；3） 水、電、氣供應(yīng)合同；具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。、綠化、給排水、電氣工程、機電設(shè)備配套設(shè)施及附屬工程進行YGJYPMCOP —03 物業(yè)接管入伙控制程序A/02/4驗收。，工程部應(yīng)逐間房屋進行查驗，并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。，均應(yīng)將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項特性指標(biāo)與資料一一對應(yīng)，并進行驗收。，驗收人員均應(yīng)認真、如實地填寫相關(guān)記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。 綠化方面的驗收，由清潔綠化部負責(zé)，在獲得有關(guān)資料后，做好驗收記錄。4．3驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明，要求建設(shè)單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。，驗收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交發(fā)展商，發(fā)展商整改完畢后，另行復(fù)驗，直至合格為止。、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不通過。由建設(shè)單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再驗收。并索取加固補強措施復(fù)驗結(jié)果的記錄予以保存。（如水電未接通），工程部應(yīng)督促發(fā)展商抓緊解決，符合驗收條件后再行組織驗收。4．4 業(yè)主的驗收 業(yè)主在裝修前應(yīng)對房間進行驗收，對業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商，由承建商負責(zé)整改，驗收記錄管理處應(yīng)留底，且業(yè)主的接管驗收記錄中所有的問題均應(yīng)有處理結(jié)果的記錄。，應(yīng)成立物業(yè)發(fā)展商（業(yè)主委員會）、原物業(yè)公司、我司聯(lián)合驗收小組，除已入住房間無須驗收，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。，管理處如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有任何不妥之處，應(yīng)及時填寫《工程質(zhì)量問題處理單》和《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關(guān)單位。如需發(fā)函給發(fā)展商或有關(guān)單位，管理處應(yīng)使用公司統(tǒng)一信紙，并將發(fā)函相關(guān)信息登記在《轉(zhuǎn)交發(fā)展商函件清單》中。YGJYPMCOP —03 物業(yè)接管入伙控制程序A/03/4 管理處應(yīng)對相關(guān)整改情況進行跟蹤處理，直到解決為止。4．5物業(yè)入伙1） 新的管理處應(yīng)于確定入伙前三個月成立，人力資源部按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。2） 相關(guān)管理處負責(zé)健全規(guī)章制度，由該項目負責(zé)人編寫《入伙方案》，經(jīng)審批后執(zhí)行。3） 管理處要加強員工應(yīng)知應(yīng)會的培訓(xùn)。4） 管理處要做好日常管理運作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準(zhǔn)備。5） 開展入伙前動員工作。“開荒”：物業(yè)接管驗收之后，對物業(yè)內(nèi)外全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。1） 物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清運。2） 對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。3） 對公用部位（樓梯、電梯、廁所、荼水間等）、辦公房以及設(shè)施的清掃。4） 各種指示牌的清潔， 大理石的清洗、打蠟?zāi)ス狻?）入伙通知書、手續(xù)書； 2）業(yè)主公約、住戶手冊及裝修相關(guān)資料；3）收樓須知、繳款通知書； 4）用戶登記表、驗房（鋪）書；5）樓宇交接書及其它文件。1）物業(yè)的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現(xiàn)象，要達到窗明幾凈的標(biāo)準(zhǔn)。2）物業(yè)的裝飾：物業(yè)正式入伙時期，物業(yè)需要精心布置和進行適當(dāng)?shù)难b飾。3）設(shè)備的試運行：管理處在入伙之前要對設(shè)備進行連續(xù)運作檢驗，各設(shè)備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài)，照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報警等系統(tǒng)的正常運作，發(fā)現(xiàn)有異常應(yīng)及時修理，確保性能過關(guān)。4．6入伙程序1）核收由發(fā)展商簽名、蓋章的交房手續(xù)書。2）核收房屋預(yù)售合同。3） 核收承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書。YGJYPMCOP —03 物業(yè)接管入伙控制程序A/04/4，管理處應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商好，實行一條龍服務(wù)。4） 發(fā)放入伙資料，應(yīng)清楚、有序，并做好記錄。5）入伙手續(xù)不完整不進行以下手續(xù)。，并記錄相關(guān)業(yè)主收房意見。1） 管理處派人陪同業(yè)主驗房，由業(yè)主確認物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔。2） 管理處填寫相關(guān)驗收記錄并將相關(guān)缺陷情況說明，由業(yè)主簽字確認。3） 將驗房存在的問題報發(fā)展商，并讓其簽收，確定解決時間，未能解決，催辦至解決。4） 業(yè)主收房后應(yīng)向其介紹公司概況和管理服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等基本情況。5） 承辦人填寫《收房書》和業(yè)主/用戶登記表。1） 管理處與業(yè)主簽《業(yè)主公約》。2） 業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。3） 未簽認的應(yīng)回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業(yè)主登記表，給承辦人開收條（證明已收到相關(guān)資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。1） 簽認手續(xù)后業(yè)主需交首月管理費，并預(yù)交一個月管理費。2）未交費的應(yīng)回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業(yè)主登記表，給承辦人開收條（證明已收到相關(guān)資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。以上手續(xù)辦完后，將鑰匙交給業(yè)主并辦出入證，發(fā)業(yè)主證。業(yè)主即可進行裝修，詳見《裝修管理控制程序》。5．0 相關(guān)文件與記錄WI/JG《接管、入伙手冊》 WI/ZX《裝修管理控制程序》《業(yè)主公約》 《住/用戶手冊》YGJYPMCOP —04 日常服務(wù)控制程序A/01/21．0目的　　通過對日常服務(wù)進行控制，確保公司能夠接照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)提供顧客日常需求的服務(wù)，使其滿意。2．0范圍適用于物業(yè)管理過程中的各項日常管理活動。3．0職責(zé)3．1各單位主管負責(zé)日常管理服務(wù)過程的質(zhì)量控制。3．2各單位月初制定月度工作計劃，月末對執(zhí)行情況進行評價，并上報公司領(lǐng)導(dǎo)。3．3管理處每日負責(zé)填寫檢查情況匯總的《管理工作日檢報告表》。3．4 質(zhì)管