【正文】 系或機(jī)制來保證出稿（服務(wù)）的質(zhì)量178。若公司所提供的團(tuán)隊(duì)中有不符合本案服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的人員，多久可以調(diào)整新人到位178。報(bào)價(jià)可以優(yōu)惠到什么程度178。是否可以簽署競業(yè)避止條款2） B類（該公司不符合公司標(biāo)準(zhǔn)時(shí)）對于通過提報(bào)的內(nèi)容通過初步評判，并不符合我項(xiàng)目所需公司標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，出于禮節(jié)性考慮（側(cè)面反映錦聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)的待客之道），不能不提問對方問題就結(jié)束會(huì)議，應(yīng)準(zhǔn)備幾個(gè)禮節(jié)性問題進(jìn)行詢問或交流，以表示對該公司參與我們邀標(biāo)的尊重。但問題不要過于尖銳或可能引發(fā)長時(shí)間討論而耽擱時(shí)間。以下問題由參會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)詢問。178?？梢栽儐栆幌略摴纠峡偟膶I(yè)背景和從業(yè)經(jīng)歷；178?？梢栽儐栆幌码S著市場的變化對該公司經(jīng)營有多大影響等等?！稄V告合同審查要點(diǎn)》1)必須審查乙方的法人資格，無注冊資金的分公司不具備訴訟主體資格；2)長年合作的廣告公司，費(fèi)用支付應(yīng)按當(dāng)月服務(wù)完成后，次月支付的原則；3)支付款項(xiàng)的前提是乙方所提供的服務(wù)合乎合同要求，且已收到乙方開具的相應(yīng)款項(xiàng)發(fā)票；4)雙方必須指定各自的代表人，負(fù)責(zé)往來文書的簽字；5)乙方承諾的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，必須明確地列入合同附件中；若需要乙方靈魂人物親自主持服務(wù)，必須列在合同條款中，不能信奉乙方口頭承諾；6)對于乙方承諾的服務(wù)內(nèi)容，一定要詳細(xì)列出（加“包括但不限于”字樣）作為合同附件內(nèi)容；7)乙方提供的服務(wù)內(nèi)容必須保證不侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)（包括設(shè)計(jì)中所涉及到的創(chuàng)意圖片），如果有侵權(quán)行為，所造成的經(jīng)濟(jì)損失和一切后果均由乙方自行承擔(dān)；8)合同中要約定，如果產(chǎn)生合同糾紛訴諸法律手段解決時(shí)，必須要在甲方所在地法院提起訴訟；9)，有利于甲方掌握主動(dòng)權(quán)；10)簽約日期一定要寫；11)所有獲得甲方同意的設(shè)計(jì)文稿，并由甲方代表人簽字后，甲方留存原件，乙方留存復(fù)印件，作為工作成果依據(jù)；12)應(yīng)加入“競業(yè)避止”條款，在本項(xiàng)目周邊直徑三公里范圍內(nèi)，不能再接其他同類型項(xiàng)目的廣告整合推廣服務(wù)（是否屬于同類型項(xiàng)目由甲方認(rèn)定）；13)一定要經(jīng)過法律顧問審查通過方可簽署；14)，乙方需派專業(yè)設(shè)計(jì)師配合甲方，與甲方相關(guān)人員共同確認(rèn)、簽字。二、銷售管理類工作指引1 銷售準(zhǔn)備工作1)銷售合同的確定2)銷售面積的確定3)銀行按揭事宜的確定及辦理程序的確定4)申領(lǐng)預(yù)售許可證5)網(wǎng)上備案、公共維修基金、稅務(wù)等登記備案6)其他相關(guān)工作1）MARK或LOGO TYPE的設(shè)計(jì)2）標(biāo)準(zhǔn)字體的確認(rèn)3）標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)1)接待中心的地址2)交通路線、車輛3)接待中心至工地現(xiàn)場沿線景觀美化（在建工地包裝，預(yù)留用地指引）4)接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置5)接待中心室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置6)放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板7)公開酒會(huì)或其他活動(dòng)現(xiàn)場的地址及布置1)功能區(qū)設(shè)置與劃分2)交通位置圖（區(qū)域環(huán)境圖）3)鳥瞰圖、透視圖的繪制4)建筑模型、看板的制作和擺放位置5)售樓處宣傳片的制作及安裝布置6)銷控圖表等銷售現(xiàn)場公示7)售樓處招牌的設(shè)計(jì)和擺放位置8)室內(nèi)室外燈飾的選擇和燈箱制作9)接待中心銷售道具的布置和安排10)接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng)11)銷售用品的設(shè)計(jì)制作1)樣板房的戶型選擇2)樣板房的位置、樓層、景觀選擇3)室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)4)家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施5)室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)6)清潔衛(wèi)生和安全監(jiān)護(hù)工作1)各類說明書（樓書）、平面圖冊的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷2)DM(海報(bào))的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷3)請柬、名片、信封、信紙、價(jià)格計(jì)算單的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷1)新聞報(bào)道的安排、編制和發(fā)稿2)報(bào)紙廣告的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布3)雜志廣告的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布4)影視動(dòng)畫廣告的企劃、編制、設(shè)計(jì)、拍攝5)廣播廣告的企劃、編制、制作、發(fā)布6)網(wǎng)絡(luò)廣告的企劃、編制、制作、發(fā)布1)不同種類、時(shí)間、篇幅的報(bào)紙廣告選擇2)不同種類、時(shí)間、篇幅雜志廣告的選擇3)不同頻道、時(shí)間、欄目的電視廣播廣告的選擇4)不同地區(qū)、時(shí)間的方式選擇5)不同媒體的發(fā)布組合安排1)基價(jià)與差價(jià)系數(shù)的確定2)付款方式的確定3)優(yōu)惠折扣的條件和方式1)依氣候狀況、季節(jié)特征而定2)依公司財(cái)務(wù)狀況而定3)依項(xiàng)目施工進(jìn)度而定4)依銷售準(zhǔn)備工作而定5)依市場情況而定1)銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)教育2)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)貭顩r的調(diào)查3)回答客戶提問業(yè)務(wù)手冊(或統(tǒng)一口徑資料)制訂4)現(xiàn)場銷售工作的模擬演練及修正5)銷售狀況表的設(shè)計(jì)、完稿、制作1)認(rèn)購書2)預(yù)定協(xié)議書3)價(jià)格表4)商品房買賣合同5)附加條款的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容、格式6)簽訂相關(guān)文件的注意事項(xiàng)7)前期物業(yè)管理協(xié)議（促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評估及費(fèi)用安排）2 銷售合同管理1)為了加強(qiáng)商品房銷售合同管理，明確合同管理過程中的職責(zé)權(quán)限，制定本規(guī)定。2)本規(guī)定適用于本部營銷管理部及所屬項(xiàng)目公司。1）項(xiàng)目公司《商品房買賣合同》須采用當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)版本。2）《商品房買賣合同》范本及補(bǔ)充條款，應(yīng)由項(xiàng)目公司總經(jīng)理組織營銷部、開發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部共同討論擬定，并經(jīng)法律顧問審核，最終由本部營銷管理部批示。3）項(xiàng)目公司應(yīng)組織相關(guān)部門擬定及準(zhǔn)備合同附件及相關(guān)文件，具體包括：178。 178。客戶所購房屋平面圖；178。 178。商品房交屋標(biāo)準(zhǔn)；178。 178。補(bǔ)充協(xié)議；178。 178。前期物業(yè)管理服務(wù)合同；178。 178。業(yè)主臨時(shí)公約及業(yè)主承諾書；178。 178。商品房質(zhì)量保證書；178。 178。商品房使用說明書；178。 178。其它。4）項(xiàng)目公司須將擬定的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議及附件中所列的商品房交屋標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、確認(rèn)函至少在項(xiàng)目開盤前一個(gè)月報(bào)本部營銷管理部批示后實(shí)施。5）項(xiàng)目公司不得擅自更改合同范本和補(bǔ)充協(xié)議，如有特殊情況需調(diào)整合同條款，須報(bào)本部營銷管理部批示。1）項(xiàng)目公司按照批示后的合同條款內(nèi)容及銷售價(jià)格與客戶簽約。2）合同簽訂程序178。代理公司按照批示后的合同范本內(nèi)容與客戶洽談，具備簽約條件后填寫合同，同時(shí)向合同管理員領(lǐng)取《商品房買賣合同會(huì)審單》填報(bào)；由客戶本人在合同上簽字后，履行會(huì)簽程序。178?，F(xiàn)場銷售團(tuán)隊(duì)（置業(yè)顧問、銷售主管、銷售經(jīng)理）對合同進(jìn)行審核并在《商品房買賣合同會(huì)審單》上簽署意見。 178。合同管理員、主管會(huì)計(jì)對合同進(jìn)行審核并在《商品房買賣合同會(huì)審單》上簽署意見。 178。營銷部經(jīng)理對合同進(jìn)行審核并在《商品房買賣合同會(huì)審單》上簽署意見后，營銷部在《商品房買賣合同》上加蓋合同章及公章，財(cái)務(wù)部在《商品房買賣合同》上加蓋法人章。178。項(xiàng)目公司營銷負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人于合同簽訂后三日內(nèi)，完成補(bǔ)簽。3）項(xiàng)目公司應(yīng)建立健全合同簽訂的責(zé)任制度，明確各部門人員的具體職責(zé)：178。代理公司：負(fù)責(zé)審查客戶購房條件，保證各種證明文件齊全，及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)；填寫合同，保證填寫內(nèi)容正確、字跡清晰、章印齊備。178。合同管理員：合同會(huì)審?fù)戤吅?，及時(shí)辦理合同登記備案手續(xù)；將完成登記備案的合同及公司須留存的相關(guān)資料歸檔、保存，并做好合同相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)；后期配合購房人辦理《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。 178。主管會(huì)計(jì)：對合同的銷售價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間、違約責(zé)任及相關(guān)條款進(jìn)行審核。 178。營銷部經(jīng)理：負(fù)責(zé)全面審核合同內(nèi)容，簽字確認(rèn)，并承擔(dān)主要責(zé)任。178。營銷負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：對已簽署合同進(jìn)行補(bǔ)簽，了解并再次檢查合同內(nèi)容。1）《商品房買賣合同》簽訂后，合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同相關(guān)條款履約。2）營銷部應(yīng)及時(shí)辦理合同登記備案，協(xié)助客戶辦理按揭貸款手續(xù)。實(shí)施網(wǎng)上合同登記備案的項(xiàng)目，由公司委派并授權(quán)合同專管員到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)，并由產(chǎn)權(quán)主管部門授權(quán)帳號(hào)密碼，操作人員要確保網(wǎng)上合同登記備案錄入信息的準(zhǔn)確無誤。3）代理公司應(yīng)督促客戶按照合同約定期限及時(shí)交納購房款，對未按照合同約定付款的客戶，應(yīng)及時(shí)向公司申報(bào)，并由公司根據(jù)合同約定，采取相應(yīng)措施。4）在合同履行過程中，如有政府政策變化、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整、交竣時(shí)間推遲等重大事項(xiàng)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門與法律顧問共同商定處理意見，報(bào)本部營銷管理部經(jīng)總裁批示后，由項(xiàng)目公司營銷部通知客戶，并做好相關(guān)工作。1）下列有關(guān)合同簽訂、履行的原始資料，必須由項(xiàng)目公司營銷部統(tǒng)一歸檔、保存；項(xiàng)目交付后，移交公司行政部保存。178。預(yù)定協(xié)議書；178?！渡唐贩抠I賣合同》、補(bǔ)充條款、附件；178。客戶身份證明復(fù)印件（身份證、護(hù)照、公司營業(yè)執(zhí)照、軍官證等有效證件）；178。購房發(fā)票復(fù)印件；178。雙方往來信函；178?！渡唐贩抠I賣合同會(huì)簽單》；178。其它。2） 項(xiàng)目公司應(yīng)設(shè)置合同專管員對銷售合同進(jìn)行專項(xiàng)管理，銷售合同應(yīng)按項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，歸檔保存。項(xiàng)目交付前，財(cái)務(wù)部、營銷部各保存一份合同；項(xiàng)目交付后，項(xiàng)目公司營銷部須將合同及相關(guān)資料統(tǒng)一移交項(xiàng)目公司行政部保存。3 銷售面積確定操作銷售面積是銷售合同的組成部分，當(dāng)項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖出圖并經(jīng)政府部門批示后，就具備了計(jì)算銷售面積的基礎(chǔ)條件，因此，項(xiàng)目銷售前，包括內(nèi)部認(rèn)購前，必須完成銷售面積的計(jì)算，并確定可售單位的平面圖面積。1）合同銷售面積與實(shí)際面積存在過大的差異，會(huì)導(dǎo)致顧客糾紛，甚至引致法律訴訟及退賠等問題，要求達(dá)到每個(gè)單元的銷售面積與實(shí)際面積誤差率在國家和地方規(guī)定范圍以內(nèi)。2）總銷售面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃許可的規(guī)定，否則將招致政府主管部門的處罰。由于施工過程中可能發(fā)生的設(shè)計(jì)變更及其他變化因素的存在，銷售合同面積與物業(yè)竣工最終的丈量面積可能會(huì)有差異，因此，原則上要求在銷售合同中規(guī)定相應(yīng)面積差異對樓款總價(jià)多退少補(bǔ)的條款。但是若所在城市市場約定俗成選擇“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)或以外”條款，無法強(qiáng)行說服客戶按照對應(yīng)面積多退少補(bǔ)的，可以按照市場約定俗成的條款進(jìn)行簽署。1）了解房管部門現(xiàn)有房屋面積計(jì)算的法規(guī)和方法。2）要求工程部提供基礎(chǔ)資料，主要是經(jīng)政府部門批示后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標(biāo)示，公攤部分應(yīng)細(xì)分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場/停車場公攤等。3）應(yīng)仔細(xì)審定基礎(chǔ)資料，并根據(jù)營銷策略及公司需求，在符合法規(guī)的原則下，明確各種分類，考慮因素包括：178。項(xiàng)目的總銷售面積；178。各單元的得房率；178。按規(guī)定提供物業(yè)管理用房及其公共設(shè)施的規(guī)定；178。會(huì)所及其他康體設(shè)施的經(jīng)營及處理方案，結(jié)合得房率以決定是否公攤。3）了解最后產(chǎn)權(quán)面積審定部門及其操作程序，在進(jìn)行圖測時(shí)，盡可能委托最終審定面積的政府部門推薦或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，某些地區(qū)無法委托政府部門推薦或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，才由項(xiàng)目公司組織自行計(jì)算。4 客戶檔案管理1）準(zhǔn)確：指產(chǎn)權(quán)來源清楚，證件手續(xù)齊備，符合法律政策，記錄與實(shí)際相符。2）完整：各種表冊項(xiàng)目無缺項(xiàng)。3）及時(shí)：客戶檔案隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，隨時(shí)反映發(fā)生了的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀。1）客戶在銷售現(xiàn)場簽訂房屋預(yù)定協(xié)議書后并將其裝入檔案袋，按房號(hào)順序存放。2）簽署房地產(chǎn)買賣合同及其按揭手續(xù)辦理完畢后，將其補(bǔ)充協(xié)議、客戶身份證復(fù)印件和首期房款復(fù)印件，按照辦理按揭日期的先后存放。3）客戶合同（商品房買賣合同及按揭合同）在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或國土局辦理登記完畢后，公司留一本商品房買賣合同，連同上述資料一起正式歸檔。為了使客戶檔案更加便于利用，防止丟失或破損；令出借、返還管理高效無誤；同時(shí)也更便于保存、保密，項(xiàng)目公司營銷部將整理好的檔案按照項(xiàng)目和房號(hào)的順序，立架整齊排放于檔案室立柜中。一份完整的客戶文檔，必須具備以下資料（按順序存放）：1）預(yù)定協(xié)議書2）買賣合同3）按揭合同4）補(bǔ)充協(xié)議5）特殊折扣批示表6）客戶身份證復(fù)印件7）收據(jù)復(fù)印件8）付清樓款證明書（復(fù)印件）9）發(fā)票復(fù)印件10）其他1），公司專業(yè)管理人員調(diào)檔查閱，必須由管理員統(tǒng)一進(jìn)行登記。外單位人員查閱文檔，必須出具公、檢、法工作人員證件及協(xié)助調(diào)查通知書。2）嚴(yán)格遵守保密制度，檔案資料非特殊批示，不允許外借。3）確保檔案資料安全，檔案室除客戶文檔管理員外，禁止他人入內(nèi)。4）客戶文檔由項(xiàng)目公司營銷部設(shè)客戶文檔管理員，按要求妥善管理客戶文檔。5 催收房款指引1）為確保已達(dá)成銷售的房源能按合同約定及時(shí)回款，保障公司資金安全，特制訂本催收房款工作指引。2）項(xiàng)目公司營銷部應(yīng)對客戶自交款的催繳負(fù)主要責(zé)任，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部應(yīng)對貸款合同的放款負(fù)主要責(zé)任。類別措施認(rèn)籌前階段在商品房預(yù)定及買賣合同的相關(guān)法律文本中，要明確規(guī)定各項(xiàng)簽約、繳款日期及違約罰則。與銷售代理公司簽訂的銷售代理合同中，要明確規(guī)定全款到賬后，方可結(jié)算傭金。客戶自交款應(yīng)付賬款到期前的提醒應(yīng)付賬款逾期的報(bào)警和催繳應(yīng)付賬款超期的發(fā)律師函銀行按揭款按揭銀行的合理選擇理順銀行關(guān)系集中認(rèn)購、開盤期間銀行現(xiàn)場辦公1）項(xiàng)目公司在起草所有購房合同協(xié)議時(shí)，均需仔細(xì)審查客戶延遲付款的懲罰條款是否清晰、合理、便于執(zhí)行，在法律文本中，規(guī)避未來可能發(fā)生的延遲付款糾紛，充分保障公司利益。2）為約束代理公司自覺催繳客戶欠款，所有銷售代理合同的傭金支付約定中應(yīng)明確，必須是全款到賬后，方可結(jié)算其相應(yīng)的傭金。3）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門通過前期項(xiàng)目按揭銀行的選擇確認(rèn)，理順與銀行的關(guān)系，確保符合條件的貸款申請盡快放款，并且要求在開盤認(rèn)購、集中簽約等重要時(shí)點(diǎn)安排人員現(xiàn)場辦公，提高驗(yàn)資效率。4）為加快貸款手續(xù)的辦理，項(xiàng)目公司營銷部要提前告知客戶按揭貸款的相關(guān)條件，將銀行貸款驗(yàn)資前置，在認(rèn)購時(shí)就開始收集驗(yàn)資的相關(guān)資料，并且為每個(gè)客戶建立專門的資料檔案，提高資料收集和審核的效率。5）未回款項(xiàng)到期前7日，責(zé)任置業(yè)顧問須撥打一次提醒繳款電話，并短信通知客戶須準(zhǔn)備的金額及繳款截止日期，記錄溝通結(jié)果。6）未