房地產(chǎn)業(yè)自查檢查提綱-資料下載頁
2025-04-18 07:18本頁面
【正文】 案商品房預(yù)售合同（或在取得商品房銷售許可證之后簽訂的備案商品房購銷合同）。哪種合同的簽訂時間是契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，結(jié)合合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，受法律保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，法釋[２００３]７號規(guī)定：第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。結(jié)合規(guī)定及實(shí)際情況，時間規(guī)定按以下方式掌握：參照上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證之前與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)視為無效合同；商品房買受人契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間確定為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證明之后，買受人與房開企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同的當(dāng)天，或房開企業(yè)在取得商品房銷售許可證明之后，買受人與房開企業(yè)簽訂的商品房購銷合同的當(dāng)天。七、房產(chǎn)稅方面（一）經(jīng)營或自用房產(chǎn)未計(jì)收入 少繳稅款目前，房地產(chǎn)企業(yè)建造商用地產(chǎn)情況比較多，企業(yè)自用、出租、出借建造的商品房；商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)重點(diǎn)檢查。（二）地下停車位房產(chǎn)稅政策適用問題2007年4月3日省局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營地下停車位有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（遼地稅函[2007]104號）規(guī)定，對出租方式經(jīng)營地下停車位所取得的租金收入，應(yīng)按12%的稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅；對于出售地下停車位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。依據(jù)此規(guī)定，對房開企業(yè)出租地下停車位和出售地下停車位使用權(quán)的行為均按從租計(jì)征房產(chǎn)稅。2009年8月11日省局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（遼地稅函[2009]188號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。此文下發(fā)后，對長期出租地下停車位（出售地下停車位使用權(quán)）的行為停止征收房產(chǎn)稅，繼續(xù)對一般出租地下停車位的行為征收房產(chǎn)稅。2011年7月1日省局下發(fā)了《關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復(fù)》（遼地稅函[2011]183號），規(guī)定“2011年1月1日起，暫免征收我省人防部門收取的、已納入財(cái)政預(yù)算管理的平戰(zhàn)結(jié)合工程的房產(chǎn)稅”。此文下發(fā)后，對產(chǎn)權(quán)屬于人防部門所有，并由人防部門收取納入財(cái)政預(yù)算管理的人防工程使用費(fèi)的人防工程，不征收房產(chǎn)稅，對人防工程使用單位自用或再出租的也不征收房產(chǎn)稅。2012年4月10日省局《關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）規(guī)定，無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入。為準(zhǔn)確執(zhí)行相應(yīng)的稅收政策，應(yīng)掌握如下要點(diǎn)：第一，從2011年1月1日起，對符合《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復(fù)》（遼地稅函[2011]183號）規(guī)定免稅的地下人防工程，無論是自用還是出租，還是銷售長期使用權(quán)，均不征收房產(chǎn)稅。此前，未征稅款不予補(bǔ)征。第二，對不符合《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復(fù)》（遼地稅函[2011]183號）規(guī)定免稅的地下停車位均按從租計(jì)征房產(chǎn)稅。在2012年4月10日之前，土地增值稅未清算結(jié)束的項(xiàng)目，發(fā)生的出租地下停車位或出售地下停車位使用權(quán)行為（不含一次性收取租金相當(dāng)于停車位銷售價值的），未按從租計(jì)征房產(chǎn)稅的，應(yīng)予補(bǔ)繳，在2013年底前補(bǔ)繳的不征收滯納金。按照《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（遼地稅函[2009]188號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金已預(yù)征的土地增值稅作為整個項(xiàng)目的預(yù)繳稅款待清算后多退少補(bǔ)。第三，在2012年4月10日前清算結(jié)束的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已按照《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（遼地稅函[2009]188號）規(guī)定，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金確認(rèn)為清算收入的，對其長期出租地下停車位或出售地下停車位使用權(quán)已按從租繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)予退還。第四，對房屋開發(fā)公司將地下停車位無償移交給有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，由物業(yè)公司向業(yè)主收取租金的，按上述第一、二條規(guī)定確定物業(yè)公司是否繳納房產(chǎn)稅。117 / 1
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